Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi, die Hofrätin Dr. Weixelbraun Mohr und den Hofrat Dr. Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache des Antragstellers A*, gegen die Antragsgegner 1. Ev*, 2. Ed*, 3. M*, 4. S*, 5. S* GmbH, *, 6. Sc* BaugmbH, *, alle vertreten durch PilzBurghofer Rechtsanwalts GmbH in Wien, wegen Lift-Betriebskosten (§ 21 Abs 3 und 5 iVm § 20 Abs 4 MRG), über den Revisionsrekurs der Antragsgegner gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 23. August 2023, GZ 38 R 125/23y 12, mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 22. Februar 2023, GZ 44 Msch 15/22t 5, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Antragsgegner haben die Kosten ihres Rechtsmittels selbst zu tragen.
Begründung:
[1] Der Antragsteller ist zumindest seit 2010 Hauptmieter einer Wohnung in einem Haus, das die Antragsgegner mit Kaufvertrag vom 29. September 2020 von der damaligen Alleineigentümerin erwarben.
[2] Der Antragsteller beantragte, den Antragsgegnern für die Jahre 2011 bis einschließlich 2019 aufzutragen, Betriebskostenabrechnungen über die Lift Betriebskosten zu legen.
[3] Die Antragsgegner wendeten ein, es sei im September 2020 zu einem Eigentümerwechsel gekommen, sie seien für Ereignisse davor nicht passiv legitimiert. Die Ansprüche auf Legung von Lift Betriebskostenabrechungen seien außerdem verjährt.
[4] Das Erstgericht gab dem Antrag statt und verpflichtete die Antragsgegner, jeweils die Lift-Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2011 bis 2019 binnen 14 Tagen ab Rechtskraft der Entscheidung an einer geeigneten Stelle im Haus zur Einsichtnahme durch die Hauptmieter aufzulegen und diesen in geeigneter Weise Einsicht in die Belege – bei Bedarf auf Datenträgern Einsicht in die Ausdrucke der Belege – zu gewähren, sowie auf Verlangen einer Hauptmieterin oder eines Hauptmieters von der Abrechnung und/oder den Belegen auf ihre bzw seine Kosten Abschriften (Ablichtungen, weitere Ausdrucke) anfertigen zu lassen. Bei Nichteinhaltung des Auftrags wurde – je Jahresabrechnung – eine Ordnungsstrafe von 250 EUR angedroht.
[5] Das Erstgericht bejahte die Passivlegitimation der Antragsgegner und ging von einer dreißigjährigen Verjährungsfrist für den Rechnungslegungsanspruch aus.
[6] Das Rekursgericht bestätigte diese Entscheidung.
[7]Zur Passivlegitimation verwies es darauf, dass im MRG grundsätzlich der Mieter seine Ansprüche gegen den jeweils aktuellen Vermieter geltend zu machen habe. Zur Verjährung vertrat das Rekursgericht die Auffassung, dass Rechnungslegungsverpflichtungen mangels einer Sonderbestimmung grundsätzlich nach 30 Jahren verjähren. Zwar unterwerfe die jüngere Rechtsprechung die Verjährung von Rückforderungansprüchen auf bereicherungsrechtlicher Grundlage dann einer dreijährigen Verjährungsfrist, wenn diese auch für die Hauptleistung gelte. Über den Beginn der Verjährungsfrist sage dies aber nichts. Da die Vorschreibung und Bezahlung laufender Betriebskosten nicht bloße Akontierung, sondern selbständige Verpflichtung sei, sei es erforderlich, eine Rechnung zu legen, aus der ein Saldo resultiere. § 21 Abs 3 MRG sehe vor, dass die Fälligkeit des Saldos erst mit dem auf die Rechnungslegung folgenden übernächsten Monat eintrete. Vor einer Rechnungslegung könne die Verjährung des Saldos somit gar nicht eintreten.
[8]Der Revisionsrekurs sei zulässig, weil Rechtsprechung zur Frage fehle, ob die Rechnungslegungspflicht des § 21 MRG der dreijährigen oder dreißigjährigen Verjährungsfrist unterliege.
[9] Dagegen richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsgegner, in dem sie die Abweisung des Sachantrags, hilfsweise die Abweisung nur für die Jahre 2011 bis 2017, in eventu die Aufhebung der angefochtenen Entscheidungen anstreben.
[10] Der Antragsteller hat sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.
[11] Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulässig. Er ist aber nicht berechtigt.
[12]1. Primär bestreiten die Antragsgegner unverändert ihre Passivlegitimation mit dem Argument, die Fälligkeit der Verpflichtung zur Legung der Abrechnung sei gemäß § 21 Abs 3 MRG am 30. Juni des folgenden Kalenderjahres eingetreten. Aus der Entscheidung 3 Ob 249/04w gehe hervor, dass es auf das Eigentum (die Vermieterstellung) im Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung und nur hilfsweise der tatsächlichen Legung der Abrechnung ankomme.
[13]1.1 Die Vorinstanzen gingen wie auch die Rechtsmittelwerber übereinstimmend davon aus, dass hier eine Betriebskostenpauschalverrechnung vereinbart wurde. Bei Betriebskostenpauschalraten, die gemäß § 21 Abs 3 MRG vorgeschrieben werden und deren Höhe von den im tatsächlichen Vorschreibungsjahr dem Vermieter entstehenden Betriebskosten unabhängig ist, handelt es sich nach der Rechtsprechung (RS0070107) nicht um die (echte) Akontierung auflaufender Betriebskosten, sondern um selbständige gesetzliche Mietzinsbestandteile, die als solche ohne Rücksicht auf die spätere Abrechnung geschuldet werden, solange die Voraussetzungen des § 21 Abs 3 MRG für die Jahrespauschalverrechnung erfüllt sind. Die Unabhängigkeit der Pauschalraten von der tatsächlichen Höhe der im Jahr der durchgeführten Pauschalvorschreibung aufgelaufenen Betriebskosten geht so weit, dass Schuldner der Pauschalraten die Mieter der betreffenden Mietgegenstände im Zeitpunkt der Vorschreibung der Pauschalraten sind, wogegen Schuldner (bei einem Betriebskosten-Passivsaldo) oder Gläubiger (bei einem Betriebskostenüberschuss) des sich im Fall der Pauschalvorschreibung aus der nach § 21 Abs 3 MRG spätestens zum 30. Juni des Folgejahres vom Vermieter zu erstellenden Abrechnung ergebenden Fehlbetrags bzw Überschusses diejenigen Personen sind, die zu diesem maßgeblichen Stichtag Mieter dieser Mietgegenstände sind (RS0070097; RS0070107).
[14]1.2 Bereits zu 5 Ob 196/97b sprach der Fachsenat aus, dass die Vorlage der Abrechnung durch jeden Mieter im Sinn des § 20 Abs 4 MRG im außerstreitigen Verfahren nach §§ 37 ff MRG ausschließlich gegenüber dem jeweiligen Vermieter erzwungen werden kann, was auch im Fall eines Betriebskostenüberschusses für die Rückforderung durch den Mieter gilt. Ein Antrag auf Überprüfung einer Betriebskostenabrechnung für noch nicht abgerechnete Perioden ist daher im Fall eines Eigentümerwechsels gegen den neuen (Allein )Eigentümer zu richten und nicht gegen frühere (Mit)Eigentümer, in deren Eigentümerschaft zwar die Abrechnungsperiode fällt, die aber keinen Einfluss darauf haben, welche Positionen der Abrechnende in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt und die von zahlungsmäßigen Auswirkungen der Abrechnung im Verhältnis zu den Mietern nicht betroffen sind. Auch allfällige interne Regressansprüche zwischen neuen und alten Eigentümern sind für die Beantwortung der Frage, gegen wen der Mieter seinen Überprüfungsantrag zu richten hat, bedeutungslos (RS0107962). Demgemäß hat die Abrechnung und die Rückzahlung des Betriebskostenüberschusses an den/die Mieter bei einem Vermieterwechsel derjenige zu erbringen, der in diesem Zeitpunkt Vermieter ist, und nicht der vormalige Vermieter (5 Ob 163/01h; 3 Ob 249/04w). Diese Auffassung wird auch von der Lehre geteilt ( Hausmann in Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 4§ 21 MRG Rz 59; Ressler in Illedits/Reich Rohrwig , Wohnrecht TK 4§ 21 MRG Rz 57; Kulhanek in Illedits/Reich Rohrwig , Wohnrecht TK 4§ 37 MRG Rz 137).
[15]1.3 Soweit die Revisionsrekurswerber aus der Entscheidung 3 Ob 249/04w Abweichendes ableiten wollen, übersehen sie, dass diese Entscheidung auf die soeben dargestellte höchstgerichtliche Rechtsprechung sehr wohl Bezug nahm, allerdings (nur) im Verhältnis zwischen dem vormaligen und dem nunmehrigen Eigentümer auf die Notwendigkeit der Auslegung des im Kaufvertrag dort vereinbarten Stichtags abstellte und ausdrücklich darauf hinwies, dass einerseits der Verrechnungsstichtag laut Kaufvertrag und andererseits der Stichtag für die im Gesetz vorgeschriebene Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter zu beachten sei. Der im Revisionsrekurs hervorgehobene Satz aus dieser Entscheidung bezog sich auf das Vertragsverhältnis der dortigen Prozessparteien und traf keine von der ständigen höchstgerichtlichen Rechtsprechung abweichende Aussage zur Passivlegitimation für die Betriebskostenabrechnung im Fall eines Eigentümerwechsels im Verhältnis zu Mietern des Hauses.
[16]1.4 Nach der Entscheidung 5 Ob 163/01h kann aber der Vermieter nicht zu einer Leistung verurteilt oder durch Ordnungsstrafen gezwungen werden, von der nach der Beurteilung des Verkehrs mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit feststeht, dass sie gar nicht erbracht werden kann, weil etwa die notwendige Mitwirkung eines Dritten nicht zu erreichen ist. Um einem Rechnungslegungsbegehren stattzugeben, muss eine ernstzunehmende Chance bestehen, dafür notwendige Unterlagen zu beschaffen.
[17] 1.5 Hier verneinte das Rekursgericht eine Unmöglichkeit im Hinblick auf den Umstand, dass sich an der Hausverwalterin durch die Veräußerung des Hauses nichts geändert hatte, und verwies darauf, dass die Käufer im Rahmen der Ankaufsprüfung allenfalls nicht erfüllte Rechnungslegungspflichten relevieren und Unterlagen einfordern hätten können. Diese Beurteilung ziehen die Revisionsrekurswerber nicht substanziiert in Zweifel. Darauf ist daher nicht weiter einzugehen.
[18] 1.6 Dass die Vorinstanzen die Passivlegitimation der Antragsgegner bejahten, entspricht daher der höchstgerichtlichen Rechtsprechung.
[19]2. Zur Frage der Verjährung des Abrechnungsanspruchs meinen die Revisionsrekurswerber, die kürzere Verjährungsfrist sei aufgrund analog anzuwendender Sonderbestimmungen des Wohnrechts hier maßgeblich; eine Analogie zu § 27 Abs 3 MRG und § 34 Abs 1 WEG 2002 sei angebracht.
[20]2.1 Die Vorinstanzen verwiesen zutreffend auf den Grundsatz, dass der Anspruch auf Rechnungslegung im Allgemeinen mangels gesetzlicher Sonderbestimmung nach 30 Jahren verjährt (RS0019397; RS0109276 = 5 Ob 2063/96k [Verwalterabrechnung nach § 17 Abs 6 WEG 1975]; vgl 6 Ob 14/23m [Herausgabeanspruch des Vollmachtgebers]). Nur wenn der Abrechnungsanspruch bloß ein Nebenanspruch zu einem der kurzen Verjährungsfrist unterliegenden Hauptanspruch ist, verjährt er mit diesem; eine Rechnungslegungspflicht in Bezug auf verjährte Leistungen kann insoweit nicht mehr durchgesetzt werden (RS0028102; RS0034930).
[21]2.2 Zur Frage der analogen Anwendung der kurzen Verjährungsfrist auf den Betriebskostenabrechnungsanspruch des Hauptmieters fehlt eindeutige höchstgerichtliche Rechtsprechung. In der Entscheidung 1 Ob 40/20v ließ der 1. Senat die Frage, ob die lange dreißigjährige oder – wie von den Vorinstanzen dort erwogen – die kurze dreijährige Frist auf den Abrechnungsanspruch anzuwenden ist, dahingestellt, weil die aus der – letztlich erfolgten – Abrechnung erwachsenen Rückforderungsansprüche betreffend die außerhalb der kurzen Verjährungsfrist liegenden Jahre ohnedies nicht verjährt waren. Dort referierte der 1. Senat aber zur „Jahrespauschalverrechnung“ nach § 21 Abs 3 MRG für Betriebskosten und öffentliche Abgaben die ständige Rechtsprechung (5 Ob 101/91; 5 Ob 2122/96m; 3 Ob 249/04w) und Lehre ( Hausmann in Hausmann/Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 3§ 21 MRG Rz 47; Egglmeier Schmolke/Schinnaglin GeKo Wohnrecht I § 21 MRG Rz 89; Ressler in Illedits/Reich Rohrwig , Wohnrecht 3§ 21 MRG Rz 56; Würth/Zingher/Kovanyi , Miet und Wohnrecht 23§ 21 MRG Rz 17 f), nach der ein Anspruch auf Rückzahlung zuviel (voraus)bezahlter Betriebskosten nicht vor Abrechnung der in der jeweiligen Abrechnungsperiode angefallenen Betriebskosten entstehen kann. Erst mit der Abrechnung macht der Vermieter die ihm entstandenen (im Anwendungsbereich des § 21 MRG: fällig gewordenen) Betriebskosten gegenüber dem Mieter geltend (vgl RS0070049; 5 Ob 131/99x mwN; ). Die Betriebskostenabrechnung liefert diesem die erstmalige Grundlage für die Beurteilung, welche – nach dem Gesetz bzw (außerhalb des Vollanwendungsbereichs des ) dem Vertrag – von ihm zu tragenden Bewirtschaftungskosten dem Vermieter tatsächlich entstanden und vom Mieter anteilig endgültig zu tragen sind. Erst dann kann der Mieter auch beurteilen, in welchem Umfang seine Akontozahlungen seine nun feststehende wahre Verbindlichkeit allenfalls übersteigen. Die Fälligkeit des – erst mit der Abrechnung entstandenen – Rückforderungsanspruchs tritt gemäß § 21 Abs 3 vorletzter Satz (für die in dessen Anwendungsbereich fallenden Mietverhältnisse) mit dem auf die Abrechnung zweitfolgenden Zinstermin ein, weshalb vor diesem Zeitpunkt die Verjährungsfrist nicht zu laufen beginnt. Dem auch dort erhobenen Einwand, der Vermieter habe bei einem an die (tatsächlich erfolgte) Betriebskostenabrechnung anknüpfenden Verjährungsbeginn zeitlich unbegrenzt Rückforderungsansprüche zu befürchten, entgegnete der 1. Senat, dass es der Vermieter selbst in der Hand habe, den Beginn der Verjährungsfrist durch Vorlage der Abrechnung auszulösen, und es nicht einsichtig wäre, würde er aus der Verletzung seiner Abrechnungspflicht durch verspätete Durchführung einen verjährungsrechtlichen Vorteil erlangen. Diese Entscheidung geht somit von einem rechtlichen Interesse am Rechnungslegungsanspruch jedenfalls auch nach Ablauf von drei Jahren nach dem Rechnungslegungsstichtag aus.
[22]2.3 Bejaht hat der Fachsenat die analoge Anwendung der kurzen Verjährungsfrist des § 34 Abs 1 WEG zu 5 Ob 200/18z in einer mit dem hier zu beurteilenden Fall nicht vergleichbaren Konstellation. Der Senat führte aus, dass § 34 Abs 1 WEG als ausführendes Spezialrecht zu §§ 1012, 830, 837 ABGB eine sowohl hinsichtlich der Verjährungsfrist als auch der Fälligkeit von den Grundsätzen des allgemeinen Zivilrechts abweichende Regelung trifft. Demnach ist die Abrechnung innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer an die in § 24 Abs 5 WEG bestimmte Anschrift zu übermitteln, sodann ist dem Wohnungseigentümer in geeigneter Weise Einsicht in die Belege zu gewähren. Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Rechnungslegung verjährt in drei Jahren ab dem Ende der Abrechnungsfrist. Abrechnungsperiode ist gemäß § 34 Abs 2 WEG grundsätzlich das Kalenderjahr. Der Senat bejahte die analoge Anwendung des § 34 WEG auf den Rechnungslegungsanspruch eines Wohnungseigentümers gegen den nur faktisch verwaltenden Mitund Wohnungseigentümer wegen vergleichbarer Sachlage. Die Gleichstellung des bloß faktischen mit dem förmlich bestellten Verwalter im Wohnungseigentum finde in der Regelung des § 837 ABGB eine entsprechende Stütze, weil dem ohne Auftrag verwaltenden Teilhaber einer Eigentumsgemeinschaft dieselben Rechten und Pflichten zugeordnet sind wie dem bestellten Verwalter. Für die hier zu beantwortende Frage lässt sich aus dieser zum Wohnungseigentumsrecht und einer speziellen Konstellation ergangenen Entscheidung aber kein Argument gewinnen.
[23]2.4 Zu 5 Ob 276/02b bejahte der Fachsenat die analoge Anwendung der Verjährungsbestimmung des § 27 Abs 3 MRG auf die Rückerstattung von zu Unrecht einbehaltenen Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen mit der Begründung, dieser Anspruch sei mit der Rückforderung unzulässig eingehobener Hauptmietzinse vergleichbar.
[24] 2.5 In der Literatur vertritt Dobler(Zur Verjährung der Rückforderung und Abrechnung von Betriebskosten im Bereich des § 1099 ABGB, immoZak 2020, 62 [63 f]) die Auffassung, gegen die lange Verjährungsfrist sprächen öffentliche Interessen und die Prozessökonomie. Lange Zeit bestehende Zustände hätten ein gewisses Indiz der Richtigkeit für sich, lange zurückliegende Sachverhalte erforderten übermäßigen Beweiserhebungsaufwand. Oftmals seien bei länger zurückliegenden Zeiträumen Unterlagen und Belege nicht mehr vorhanden. Bei fristgerechter Wahrnehmung seiner Abrechnungspflicht könnte ein Vermieter einem Abrechnungsbegehren des Mieters mit der Behauptung ausgesetzt sein, die Rechnungslegung sei (gänzlich oder teils) formell unzureichend oder überhaupt nicht erfolgt. Kritisch sei auch die Konstellation, dass der Vermieter im Gerichtsverfahren nach Jahren die ursprüngliche Erfüllung seiner Pflicht zur Betriebskostenabrechnung zu beweisen habe. § 34 Abs 1 letzter Satz WEG und § 5 Abs 4 KlGG sowie § 27 Abs 3 MRG zeige die in Gesetzgebung und Rechtsprechung ersichtliche Tendenz, Verjährungsfristen im Bereich des Wohnrechts generell zu begrenzen. Auch der Zweck des § 27 Abs 3 MRG, die Haftung des Vermieters für überhöht bezahlte Betriebskosten zeitlich zu beschränken, werde seiner Ansicht nach durch eine dreißigjährige Verjährungsfrist konterkariert.
[25] Sporer (Betriebskostenrückforderungsanspruch, immolex 2020, 395) schließt sich ohne weitere Argumentation diesen Ausführungen an.
[26] Trojer (Verspätete, unwirksame und unmögliche Betriebskostenabrechnungen, wobl 2023, 201 [203]), zeigt die strittige Frage der Dauer der Verjährungsfrist auf, ohne sich näher festzulegen.
[27] Egglmeier Schmolke/Schinnagl (in H. Böhm/Pletzer/Spruzina/Stabentheiner, GeKo Wohnrecht I § 20 MRG Rz 54) plädieren für die allgemeine dreißigjährige Verjährungsfrist (ebenso das LGZ Wien in MietSlg 73.316, 73.317).
[28] Prader/Mallaun (Unmöglichkeit der Leistung am Beispiel der Rechnungslegung, immolex 2008, 38) und Kothbauer (Mietrecht Österreich, Praxishandbuch [2021] 489) weisen darauf hin, dass bei Unmöglichkeit der Rechnungslegung für lang zurückliegende Zeiträume eine entsprechende Klage bzw ein entsprechender Sachantrag abzuweisen wäre.
[29] 2.6 Bei der von den Revisionsrekurswerbern im Anschluss an Doblererwogenen Gesetzesanalogie ist zu prüfen, ob nach der im Gesetz zum Ausdruck kommenden Wertung angenommen werden muss, dass der geregelte und der ungeregelte Fall in den maßgeblichen Voraussetzungen des Tatbestands übereinstimmen, sodass die vom Gesetzgeber an den geregelten Tatbestand geknüpfte Rechtsfolge auch beim ungeregelten Tatbestand eintreten soll (RS0008826). Die Analogie setzt eine planwidrige Lücke voraus. Das Gesetz muss – gemäß seiner eigenen Absicht und immanenten Teleologie – ergänzungsbedürftig sein, ohne dass diese Ergänzung einer vom Gesetz gewollten Beschränkung widerspricht (RS0008866). Der Umstand, dass es sich bei § 34 Abs 1 WEG und § 27 MRG um Spezialbestimmungen handelt, hindert deren analoge Anwendung nicht, wenn ihnen ein analogiefähiges, wenn auch zum allgemeinen Grundsatz „engeres“ Prinzip zugrunde liegt (RS0008937). Grundsätzlich ist die Analogie zu den die Ausnahme bildenden kurzen Verjährungsfristen mit Vorsicht zu handhaben (RS0086687 [T1, T2]).
[30]2.7 Verjährungsbestimmungen dienen vorrangig dem Schuldnerschutz (RS0120562), aber auch öffentlichen Interessen, zumal Zustände, die lange Zeit bestehen, ein gewisses Indiz der Richtigkeit für sich haben und lange zurückliegende Sachverhalte übermäßigen Beweiserhebungsaufwand erfordern, was sowohl die Gerichte als auch die Partei mit erheblichen Kosten belastet (RS0114326). Demgemäß dient das Verjährungsrecht auch der Prozessökonomie (5 Ob 200/18z mwN). Erst mit dem WEG 2002 wurde die Verjährungsfrist in § 34 Abs 1 WEG auf drei Jahre verkürzt, wobei die Materialien diesbezüglich auf den Vorschlag von Call verweisen (ErlRV 989 BlgNR 21. GP 73). Callbezeichnete die dreißigjährige Verjährungsfrist des § 1478 ABGB im Hinblick auf die jährliche Rechnungslegungspflicht des Hauseigentümers und des Wohnungseigentumsverwalters als „lebensfremdes Fossil in der Rechtsordnung“, das dringend beseitigt gehöre, zumal bei Anwendung der langen Verjährungsfrist Forderungen die „Lebenszeit“ einer modernen Wohnanlage nahezu überdauerten. Auch die den Unternehmer treffenden Aufbewahrungspflichten (§ 212 Abs 1 UGB und § 132 Abs 1 BAO – sieben Jahre) sprächen gegen eine derart lange Verjährungsfrist für Ansprüche auf Rechnungslegung. Zu 5 Ob 200/18z wurde die Verjährungsfrist des § 34 Abs 1 WEG daher auf den bloß faktisch verwalteten Mit und Wohnungseigentümer analog angewendet.
[31]2.8 § 27 Abs 3 MRG bestimmt, dass „was entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 oder des § 27 Abs 1 geleistet wird“, samt gesetzlichen Zinsen zurückgefordert werden kann. Der Anspruch auf Rückforderung der entgegen den Bestimmungen der §§ 15 bis 26 MRG vereinnahmten Leistungen verjährt dabei in drei Jahren, während der Anspruch auf Rückforderung der entgegen den Bestimmungen des § 27 Abs 1 MRG (verbotene Vereinbarung) vereinnahmten Leistungen erst in zehn Jahren verjährt. Die Verjährung des Rückforderungsanspruchs ist jeweils gehemmt, solange bei Gericht (bei der Gemeinde) ein Verfahren über die Höhe des Mietzinses anhängig ist. Ähnlich sieht auch die Regelung in § 5 Abs 4 KlGG in Bezug auf unzulässig eingehobene Generalpachtzinse eine Hemmung der Verjährung vor, solange ein Verfahren zur Festsetzung der Höhe des Pachtzinses anhängig ist.
[32]2.9 Nach Auffassung des erkennenden Senats fehlt es für die von den Antragsgegnern befürwortete Analogie schon an einer planwidrigen Lücke. Das MRG sieht eine ganze Reihe von Präklusions- und Verjährungsbestimmungen vor (so etwa § 9 Abs 1, § 10 Abs 4, § 12a Abs 2, § 14 Abs 2, § 16 Abs 8, § 27 Abs 3 MRG). Weder beim Anspruch auf Hauptmietzinsabrechnung nach § 20 MRG noch auf Betriebskostenabrechnung bei Jahrespauschalverrechnung nach § 21 Abs 3 MRG erwähnt das Gesetz allerdings eine Frist. Zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des MRG war § 34 Abs 1 WEG 2002, der nun eine dreijährige Verjährungsfrist anordnet, noch nicht in Kraft, vielmehr galt damals die dreißigjährige Verjährungsfrist des § 17 Abs 6 WEG 1975 (vgl 5 Ob 2063/96k). Dass das MRG gemäß seiner immanenten Teleologie im Hinblick auf die Verjährung der darin vorgesehenen Rechnungslegungsansprüche ergänzungsbedürftig wäre, ist daher nicht zu erkennen. Bedenkt man den erkennbaren Zweck der Jahresabrechnung, den Mieter darüber zu informieren, wie hoch seine erst im Nachhinein ermittelbare wahre Verbindlichkeit an Betriebskosten tatsächlich ist (und ob ihm allenfalls ein Rückforderungsanspruch zusteht, der erst mit dem auf die Abrechnung zweitfolgenden Zinstermin fällig werden könnte), so lässt sich weder eine planwidrige Regelungslücke noch die Notwendigkeit einer Gesetzesanalogie zu § 34 Abs 1 WEG, § 27 Abs 3 MRG und § 5 Abs 4 KlGG (wie von Doblererwogen), schlüssig begründen. Den ins Treffen geführten, überwiegend faktischen Schwierigkeiten einer Rechnungslegung für länger zurückliegende Perioden kann ein Vermieter dadurch entgegenwirken, dass er die ihn nach dem Gesetz ohnedies erst bis zum 30. Juni des Folgejahres treffende Rechnungslegungspflicht erfüllt. Außerdem steht einem Vermieter – wie bereits erörtert – auch der Einwand der Unmöglichkeit der Rechnungslegung nach § 1447 ABGB zu. Die vom Gesetzgeber nicht vorgesehene kurze dreijährige Verjährungsfrist des § 34 Abs 1 WEG (im Wesentlichen aufgrund von rein praktischen
3. Dieses Ergebnis ist wie folgt zusammenzufassen:
[33] Für den Anspruch des Hauptmieters auf (Lift)Betriebskostenabrechnung im Sinn des § 21 Abs 3 zweiter Satz MRG gilt die dreißigjährige Verjährungsfrist. Eine analoge Anwendung der dreijährigen Verjährungsfrist (etwa des § 34 Abs 1 WEG, § 5 Abs 4 KlGG und § 27 Abs 3 MRG) kommt mangels planwidriger Lücke nicht in Betracht.
[34] 4. Dem Revisionsrekurs war daher nicht Folge zu geben.
[35]Gemäß § 37 Abs 3 Z 17 MRG entspricht es der Billigkeit, dass die im Revisionsrekursverfahren erfolglosen Antragsgegner die Kosten ihres Rechtsmittels selbst zu tragen haben.
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