Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch den Senatspräsidenten Mag. Gerhard Hasibeder als Vorsitzenden sowie MMag. Andreas Wiesauer und Mag. Stefan Riegler in der Rechtssache der Kläger 1) A* B* , geboren am **, dzt ohne Beschäftigung, und 2) C* B* , geboren am **, Angestellte, beide **, **, beide vertreten durch Dr. Volker Riepl, Rechtsanwalt in Linz, gegen die Beklagten 1) D* E* , geboren am **, Angestellte, und 2) F* E* , geboren am **, Handelsreisender, beide **straße **, **, beide vertreten durch die Pachinger Mayr Rechtsanwälte GesbR in Bad Schallerbach, wegen (zuletzt) EUR 23.677,06 sA , über die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landesgerichtes Wels vom 11. November 2024, Cg*-35, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird in der Hauptsache nicht, im Kostenpunkt hingegen teilweise Folge gegeben.
Das angefochtene Urteil wird im Kostenpunkt dahin abgeändert, dass es insgesamt wie folgt zu lauten hat:
Die Beklagten sind zur ungeteilten Hand schuldig, den Klägern binnen 14 Tagen EUR 23.677,06 samt 4 % Zinsen aus EUR 18.869,06 von 9. Jänner 2024 bis 7. Oktober 2024 sowie aus EUR 23.677,06 ab 8. Oktober 2024 zu zahlen und ihnen die mit EUR 10.469,45 (darin EUR 1.371,57 USt und EUR 2.240,01 Barauslagen) bestimmten Prozesskosten zu ersetzen.
Die Beklagten sind zur ungeteilten Hand schuldig, den Klägern die mit EUR 2.875,73 (darin enthalten EUR 479,29 USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Mit Kaufvertrag vom 29. Juni 2023 erwarben die Kläger von den Beklagen die Liegenschaft EZ **, Grundbuch ** G*, BG Grieskirchen, mit dem darauf errichteten Einfamilienhaus (Adresse G* **, **) um EUR 360.000,00. Die Übergabe erfolgte am 5. Juli 2023.
Die Kläger begehren (zuletzt) EUR 23.677,06 sA mit der Begründung, der zum Haus gehörende Trinkwasserbrunnen weise eine Keimbelastung auf, weshalb die Kinder der Kläger kurz nach dem Einzug an starkem Durchfall erkrankt seien. Die Beklagten hätten aufgrund eines vom Land Oberösterreich im Jahr 2018 durchgeführten Tests gewusst, dass das Wasser keine Trinkwasserqualität aufweise. Dennoch hätten sie den Klägern nichts davon gesagt, sondern im Gegenteil auf eine entsprechende Frage der Beklagten geantwortet, dass der Brunnen Wasser in ausreichender Menge und Qualität fördere. Schon aus diesem Grund gelte der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss nicht, weil dieser keine ausdrücklich zugesicherten bzw arglistig verschwiegenen Eigenschaften umfasse. Abgesehen davon beziehe sich dieser ohnehin nur auf Mängel, die bei einer sorgfältigen Besichtigung erkennbar gewesen seien. Schließlich sei eine dauerhaft gesicherte Trinkwasserversorgung eine bei einem Kauf eines Einfamilienhauses gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaft.
Da die Beklagten die Verbesserung der Mängel abgelehnt hätten, beanspruchten die Kläger die Kosten für den Umbau des Brunnens, und zwar EUR 7.869,06 für den Einbau einer Unterwasserpumpe (weil durch die alte Pumpe kein Wasser mehr gefördert worden sei), EUR 4.808,00 für die ordnungsgemäße Abdichtung und EUR 11.000,00 für den Einbau einer BWT-Entkeimungsanlage.
Die Beklagten bestritten, beantragten Klagsabweisung und wandten ein, sie hätten keine über den Kaufvertrag hinausgehende Zusagen gemacht. Im Vertrag sei außerdem festgehalten worden, dass Änderungen oder Ergänzungen des Vertrags der Schriftform bedürften. Zutreffend sei, dass anlässlich der Besichtigung darüber gesprochen worden sei, dass die Wasserversorgung über den Hausbrunnen erfolge und man niemals Probleme gehabt habe. Tatsächlich habe man das Wasser während der letzten Jahrzehnte regelmäßig kontrollieren lassen und es habe im Hinblick Qualität und/oder Quantität niemals Auffälligkeiten gegeben. Das Untersuchungsergebnis des Landes OÖ sei den Beklagten nie zugegangen, sodass sie davon ausgegangen seien, dass alles in Ordnung gewesen sei. Ein allfälliger Mangel sei jedenfalls im Zeitpunkt der Übergabe und im Zeitpunkt der Befundaufnahme durch den Sachverständigen nicht vorhanden gewesen. Allfällige Richtwertüberschreitungen von Wasserparametern lägen im Toleranzbereich. Davon abgesehen sei vertraglich ein Ausschluss der Gewährleistung vereinbart worden, der auch für allfällige Mängel des Brunnens bzw Probleme mit dem Trinkwasser gelte.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgerichtder Klage statt. Seiner Entscheidung legte es den auf den Seiten drei bis sieben des Urteils wiedergegebenen Sachverhalt zugrunde, worauf gemäß § 500a ZPO verwiesen werden kann. Für das Berufungsverfahren wesentlich sind folgende Feststellungen (wobei die von den Beklagten bekämpften Feststellungen kursiv hervorgehoben sind):
Den Beklagten, die das Haus seit Jahrzehnten bis Oktober 2022 bewohnt hatten (der Zweitbeklagte schon seit seiner Kindheit, die Erstbeklagte seit fast dreißig Jahren) und dort mitunter Besucher empfangen hatten, fielen in dieser Zeit nie Probleme mit dem aus dem Brunnen stammenden Wasser auf, weder in quantitativer (Stichwort: Poolbefüllung), noch in qualitativer (Stichwort: Trinkwasser) Hinsicht.
Der Zweitbeklagte überprüfte die Qualität des Wassers zudem alle eineinhalb bis zwei Jahre mit Selbsttests („Streifentests“) – das Ergebnis war jeweils unbedenklich.
Im Oktober 2018 nahmen die Beklagten an der vom Land OÖ in Zusammenarbeit mit den Gemeinden durchgeführten Aktion „Für unser Trinkwasser unterwegs“ teil. Im Zuge dessen entnahm ein Mitarbeiter des Landes OÖ am 23. Oktober 2018 am Vor- oder frühen Nachmittag eine Wasserprobe und teilte den Beklagten mit, dass sie am späten Nachmittag zur Gemeinde kommen und die ungefähren Ergebnisse erfahren könnten. Dort wurde den Beklagten dann mitgeteilt, dass das Wasser in Ordnung sei und ihnen noch ein Prüfbericht zugeschickt werde.
Den in der Folge vom Land OÖ erstellten Prüfbericht (Beil ./D), laut dem ua – auf eine fäkale Verunreinigung hinweisende – coliforme Bakterien und Enterokokken nachweisbar waren, bekamen die Beklagten allerdings aus nicht feststellbaren Gründen nie zu Gesicht. Mit Blick auf die Erstauskunft, dass das Wasser in Ordnung sei, gingen die Beklagten dem nicht mehr nach.
Ende Oktober 2022 übersiedelten die Beklagten in ihr neues Zuhause in **. Ab diesem Zeitpunkt bewohnten sie das Haus nur noch am Wochenende.
Im Mai 2023 besichtigten die Kläger das Haus. Im Zuge dessen erkundigten sie sich – da ihnen dieses Thema besonders wichtig war – explizit nach dem Wasser aus dem Brunnen und dessen Trinkfähigkeit. Die Beklagten antworteten darauf sinngemäß, dass sie das Wasser selbst immer getrunken hätten, sie niemals Probleme gehabt hätten, es regelmäßig getestet hätten und es in Ordnung sei (was auch tatsächlich ihrer damaligen Überzeugung entsprach).
Der von den Parteien am 29. Juni 2023 abgeschlossene Kaufvertrag (Beil ./A) lautet auszugsweise wie folgt:
„ 5. Gewährleistung
Die Käufer haben das Kaufobjekt bereits vor Unterfertigung dieses Kaufvertrages besichtigt.
Die Verkäufer leisten keine Gewähr für den Zustand des Kaufobjektes, noch für ein bestimmtes Ausmaß, eine bestimmte Beschaffenheit, einen bestimmten Ertrag oder eine sonstige Eigenschaft des Kaufobjektes, haften jedoch dafür, dass
– das Kaufobjekt vollkommen geldlastenfrei in das grundbücherliche Eigentum der Käufer übergeht;
– am Kaufobjekt keine Bestandrechte und keine sonstigen bücherlichen oder außerbücherlichen Rechte privat- oder öffentlich-rechtlicher Natur Dritter bestehen;
– am Kaufobjekt keine Rückstände an Grundbesitzabgaben, Ersatzvornahmekosten und sonstigen Abgaben bestehen,
– das Kaufobjekt nach ihrer Kenntnis frei von Kontaminationen ist.
Die Käufer sind in Kenntnis, dass für den auf der Vertragsliegenschaft errichteten Holzschuppen keine baubehördliche Genehmigung vorliegt. Die Käufer sind weiters in Kenntnis, dass die tatsächliche Bauausführung des Objektes G* ** von den Einreichplänen abweicht. Die Käufer werden auf eigene Kosten allenfalls die nachträgliche baubehördliche Genehmigung einholen und erklären, diesbezüglich gegenüber den Verkäufern keine rechtlichen Ansprüche – welcher Art auch immer (Gewährleistungsansprüche, Schadenersatzansprüche) – stellen.
Die Verkäufer erklären, keine weiteren Mängel verschwiegen zu haben.
[...]
10. Allgemeine Bestimmungen
Die Vertragsparteien vereinbaren, dass Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages der Schriftform bedürfen. Die Vertragsparteien halten fest, dass sämtliche Vereinbarungen für den gegenständlichen Kauf in diesem Vertrag schriftlich festgehalten sind und anderslautende bisherige schriftliche und mündliche Vereinbarungen somit einvernehmlich aufgehoben werden.“
Die Vertragserrichtung wurde von der – von den Beklagten beauftragten – Maklerin veranlasst.
Anlässlich der Übergabe am 5. Juli 2023 bestätigten die Kläger im Abschnitt „Prüfung Funktionstüchtigkeit Geräte“ der Beilage ./2 [Übergabeprotokoll] , dass das „Wasser funktioniert“. Geprüft wurde zuvor, ob die WC-Spülungen und die Wasserhähne funktionieren, nicht aber die Qualität des Wassers.
Zu Ferienbeginn (der 7. Juli 2023 war der letzte Schultag) zogen die Kläger mit ihren drei Kindern (zehn, acht und vier Jahre) in ihr neues Haus ein. Kurz danach (jedenfalls innerhalb der ersten 14 Tage) ließen die Kläger – da ihnen anlässlich des (neuerlichen) Poolbefüllens das Wasser schon nach Einlassen nur eines Stückes ausgegangen war – auf Empfehlung ihres Installateurs H* eine neue (Oberwasser-)Pumpe einbauen und erkrankten die Zweitklägerin und die Kinder an Bauchweh und Durchfall.
Noch vor dem 28. Juli 2023 stellte sich heraus, dass trotz des Einbaus der neuen (Oberwasser-)Pumpe kein Wasser durch den Brunnen gefördert werden kann (wegen Wasserstandsschwankungen „erwischte“ diese kein Wasser), weshalb die Kläger auf Empfehlung ihres Installateurs H* eine Unterwasserpumpe für EUR 7.869,06 brutto einbauen ließen.
Auf Empfehlung der von den Klägern konsultierten Ärztin veranlassten sie außerdem eine Überprüfung des Wassers. Am 28. Juli 2023 entnahm der von den Klägern beauftragte Installateur H* im Haus eine Wasserprobe und brachte sie zur I* GmbH, wo diese einer chemisch-technischen und/oder hygienischen Wasseranalyse unterzogen wurde. Der mit 2. August 2023 datierte Prüfbericht (Beil ./B) ergab [zusammengefasst], dass Parameterwerte der Trinkwasserverordnung TWV 304/2001 überschritten (intestinale Enterokokken) und Indikatorwerte nicht eingehalten wurden (Koloniezahl bei 22 °C und bei 37 °C, coliforme Bakterien sowie Eisen).
Am 27. November 2023 wurde neuerlich eine Wasserprobe entnommen und von der I* GmbH einer chemisch-technischen und/oder hygienischen Wasseranalyse unterzogen. Der mit 1. Dezember 2023 datierte Prüfbericht (Beil ./C) ergab [zusammengefasst], dass beim Analyseparameter „Koloniezahl bei 37 °C“ der Indikatorwert nicht eingehalten bzw der Grenzwert überschritten wurde und daher außerhalb des geforderten Bereichs liegt. Der Parameterwert „intestinale Enterokokken“ betrug 0; die [übrigen] Indikatorwerte lauteten wie folgt: „Koloniezahl bei 22 °C: 100; Koloniezahl bei 37 °C: 20; coliforme Bakterien: 0; Eisen (Fe): 0,2“.
Wenn Parameterwerte (= Grenzwerte) überschritten sind, ist es definitiv kein Trinkwasser; wenn Indikatorwerte (= Richtwerte) überschritten sind, hängt es vom Grad der Überschreitung ab, ob Handlungsbedarf besteht.
Die dargestellten Wasserwerte sind auf folgende – bereits zum Zeitpunkt der Übergabe gegebene und nach wie vor fortbestehende – Beschaffenheit des Brunnens zurückzuführen:
Der Brunnen war so beschaffen, dass er teilweise nicht immer einwandfreies Wasser enthielt:
Ob schon am Tag der Übergabe (5. Juli 2023) eine Verunreinigung des Wassers in der Form vorlag, dass es ohne Gefährdung der Gesundheit nicht getrunken werden konnte (wie es dann nach kurzer Zeit der Fall war), ist nicht feststellbar.
Abgesehen davon war der Brunnen zum Zeitpunkt der Übergabe so beschaffen, dass er zumindest teilweise überhaupt kein Wasser ins Haus fördern konnte.
Anlässlich der Befundaufnahme durch den Sachverständigen am 3. Juni 2024 wurden zwei Wasserproben entnommen und einer Analyse unterzogen. Das Ergebnis war Folgendes:
Probenahme Kellergeschoß: Die KBE/ml lagen im Kellergeschoß bei 22 °C mit 146 über dem festgelegten Indikatorparameterwert von max. 100. Die KBE/ml bei 37 °C lagen mit 78 ebenso über dem Indikatorparameterwert von max. 20. Es sind Maßnahmen (zB Ursachenforschung und Behebung der Mängel) erforderlich, um entsprechendes Trinkwasser zu erlangen.
Probenahme Erdgeschoß: Im Erdgeschoß lagen die KBE mit 28 lediglich leicht über dem Indikatorparameterwert von max. 20. Diesbezüglich hat man, da innerhalb der Toleranzgrenze, keine Maßnahmen zu setzen. Der leicht erhöhte Eisenwert kann, da in der Toleranzgrenze (bis 0,8 mg/L) liegend, ebenfalls toleriert werden.
Zur Herstellung einer dauerhaften Versorgung mit Wasser in Trinkwasserqualität sind folgende Maßnahmen erforderlich:
Der von den Klägern zu einem marktüblichen Preis veranlasste Einbau einer Unterwasserpumpe war (und ist) jedenfalls notwendig, um überhaupt Wasser ins Gebäude fördern zu können.
Welche Kosten noch hinzukommen, hängt davon ab, ob man den vorliegenden Brunnen sanieren (Option 1) oder einen neuen Brunnen errichten möchte (Option 2). Für Option 1 müssten für die Behebung der oben beschriebenen Mängel des Brunnenschachts und -kopfes EUR 4.808,00 brutto sowie für die Installation einer Entkeimungsanlage EUR 11.000,00 brutto aufgewendet werden, gesamt somit EUR 15.808,00 brutto. Für Option 2 müssten zumindest EUR 18.000,00 brutto aufgewendet werden.
Die Kläger forderten die Beklagten mit Schreiben vom 21. August 2023 zur Behebung des mangelhaften Zustands auf. Die Beklagten haben mit Schreiben vom 4. September 2023 jegliche Haftung zurückgewiesen.
Alle Parteien gingen bei Vertragsabschluss davon aus, dass eine dauerhafte Versorgung mit Wasser in Trinkwasserqualität durch den Brunnen gesichert ist, die Kläger aufgrund der Aussage der Beklagten vor Vertragsabschluss. Hätten die Parteien gewusst, dass dies nicht der Fall ist, hätten sie den Vertrag um einen um die Kosten für die Beseitigung des Mangels reduzierten Betrag abgeschlossen.
In rechtlicher Hinsicht gelangte das Erstgericht zu dem Ergebnis, dass die Beklagten ausdrücklich zugesichert hätten, dass durch den Brunnen immer [ausreichend] Wasser ins Haus gefördert werden könne und dieses Wasser Trinkwasserqualität habe. Da das nicht der Fall sei und die Ursache dafür Konstruktionsmängel seien, die im Zeitpunkt der Übergabe bereits bestanden hätten, lägen – nicht vom Gewährleistungsausschluss umfasste – Mängel vor. Daran ändere auch Pkt 10 des Kaufvertrags nichts, weil es den Grundsätzen des redlichen Verkehrs widerspreche, wenn ein Vertragsteil dem anderen mündlich bestimmte Zusagen mache und sich hinterher auf eine damit im Widerspruch stehende Klausel der schriftlichen Urkunde berufe. Da die Beklagten eine Verbesserung abgelehnt hätten, seien die Kläger berechtigt, die zur Behebung der Mängel notwendigen Kosten zu verlangen.
Zum selben Ergebnis gelange man auch „durch das Irrtumsrecht“. Entgegen der Behauptung der Kläger hätten die Beklagten den Irrtum der Kläger über die Eignung des Brunnens zur Trinkwasserversorgung zwar nicht arglistig gemäß § 870 ABGB herbeigeführt, weil sie selbst davon nichts gewusst hätten. Die Beklagten haben den Irrtum jedoch durch ihre Zusage im Sinn des § 871 Abs 1 ABGB veranlasst. Der Irrtum sei unwesentlich in dem Sinn gewesen, dass die Parteien den Vertrag in Kenntnis der wahren Sachlage zu anderen Konditionen abgeschlossen hätten, und zwar um einen um die zur Herstellung der dauerhaften Versorgung mit (einwandfreiem) Trinkwasser entstehenden Kosten verringerten Preis.
Dagegen richtet sich die Berufung der Beklagten wegen Verfahrensmängeln, unrichtiger Tatsachenfeststellungen aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und unrichtiger rechtlicher Beurteilung sowie im Kostenpunkt. Sie beantragen, das Urteil dahin abzuändern, dass die Klage abgewiesen werde. Mit ihrem mit der Berufung verbundenen Kostenrekurs [= Berufung im Kostenpunkt] begehren sie die Abänderung der Kostenentscheidung dahin, dass den Klägern nur EUR 8.948,09 an Kosten des Verfahrens zugesprochen werden.
Die Kläger beantragen in ihrer „Berufungs- und Rekursbeantwortung“, der Berufung der Beklagten in der Hauptsache und im Kostenpunkt keine Folge zu geben.
Die Berufung ist in der Hauptsache nicht, im Kostenpunkt teilweise berechtigt.
1. Zur Mängelrüge:
Als Mangelhaftigkeit des Verfahrens rügen die Beklagten, dass das Erstgericht ohne entsprechendes Vorbringen der Parteien – und daher überschießend – festgestellt habe, dass diese den Vertrag bei Kenntnis des Mangels um einen um die Sanierungskosten reduzierten Kaufpreis geschlossen hätten (lit B der Berufung).
Da es – wie in der Behandlung der Rechtsrüge zu zeigen sein wird – nicht darauf ankommt, ob die rechtlichen Voraussetzungen einer Vertragsanpassung wegen Irrtums vorliegen oder nicht, ist der behauptete Verfahrensmangel nicht „wesentlich“ im Sinn des § 496 Abs 1 Z 1 ZPO. Der Mängelrüge kommt daher keine Berechtigung zu.
2. Zur Tatsachenrüge:
Mit ihrer Tatsachenrüge wenden sich die Beklagten ebenfalls gegen die oa Feststellung zu ihrem (hypothetischen) Willen bei Kenntnis des Mangels (US 7). Sie streben stattdessen folgende Ersatzfeststellung an:
Es kann nicht festgestellt werden, dass die Streitteile den Vertrag um einen um die Kosten für die Beseitigung des Mangels reduzierten Betrag abgeschlossen hätten, wenn sie gewusst hätten, dass eine dauerhafte Versorgung mit Wasser in Trinkwasserqualität durch den Brunnen nicht gesichert ist.
Zur Begründung führen sie aus, es gäbe keine bzw zumindest keine ausreichenden Beweisergebnisse, die die getroffene Feststellung tragen würden.
Wie bereits bei der Behandlung der Mängelrüge ausgeführt, kommt es in rechtlicher Hinsicht nicht darauf an, ob die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung wegen Irrtums vorliegen. Die bekämpfte Feststellung ist daher nicht entscheidungserheblich, weshalb die Tatsachenrüge schon deshalb nicht zielführend ist.
3. Zur Rechtsrüge:
3.1. In rechtlicher Hinsicht machen die Beklagten zunächst – auf das Wesentliche zusammengefasst – geltend, die Kläger könnten im Wege der Gewährleistung allenfalls zu einer Preisminderung gelangen, nicht aber zu einem Ersatz der Sanierungskosten. Zu einem Preisminderungsanspruch, dessen Höhe sich aus der relativen Berechnungsmethode ergebe, hätten die Klägerin jedoch kein ausreichendes Vorbringen erstattet (Pkt 1 der Rechtsrüge).
Dabei übersehen die Beklagten allerdings, dass das Erstgericht (unbekämpft) festgestellt hat, dass die Kläger die Beklagten zur Verbesserung der Mängel aufforderten, diese jedoch eine Behebung ablehnten (US 7). Es entspricht der ständigen Rechtsprechung, dass der Käufer dann, wenn der Verkäufer mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist, den Mangel selbst beseitigen und den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen kann. Wenn sich der Verkäufer weigert, die Verbesserung durchzuführen, ist es nicht mehr erforderlich, den Unternehmer auf Vornahme der Verbesserung zu klagen und dann im Wege der Exekution die erforderlichen Kosten vorschussweise hereinzubringen. Es kann vielmehr das notwendige Deckungskapital sofort durch Klage begehrt werden, ohne Rücksicht darauf, ob die Verbesserung bereits vorgenommen wurde oder nicht (vgl RS0018753).
Es trifft daher nicht zu, wenn die Beklagten meinen, den Klägern stünde – wenn überhaupt – nur ein Preisminderungsanspruch zu, sondern können diese auch den Ersatz der Sanierungskosten verlangen. Die diesbezüglichen Rechtsausführungen der Beklagten gehen daher ins Leere und bedürfen keiner weiteren Erwiderung.
3.2. Unter Pkt 2 ihrer Rechtsrüge machen die Beklagten geltend, die Kläger hätten sich gar nicht auf eine Vertragsanpassung wegen (gemeinsamen) Irrtums gestützt und daher keinen anspruchsbegründenden Sachverhalt behauptet, der eine Vertragsanpassung rechtfertigen würde.
Wie in der Folge noch zu zeigen sein wird, kommt es jedoch nicht darauf an, ob die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung wegen Irrtums vorliegen, sodass die Frage, ob die Kläger ein ausreichendes Vorbringen dazu erstattet haben, dahingestellt bleiben kann.
3.3. Schließlich führen die Beklagten den im Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss ins Treffen. Dieser stehe einem Anspruch der Kläger entgegen. Die vom Erstgericht ins Treffen geführte höchstgerichtliche Rechtsprechung zu im Vertragstext enthaltenen Hinweisen auf eine Besichtigung sei auf den vorliegenden Sachverhalt nicht anwendbar (Pkt 3 der Rechtsrüge).
Das Erstgericht hat festgestellt, dass sich die Kläger im Zuge einer Besichtigung nach dem Wasser aus dem Brunnen und dessen „Trinkfähigkeit“ erkundigten. Die Beklagten antworteten darauf sinngemäß, dass sie das Wasser selbst immer getrunken hätten, niemals Probleme gehabt hätten, es regelmäßig getestet hätten und es in Ordnung sei (US 3). Insoweit ist dem Erstgericht beizupflichten, dass – ausgehend vom maßgeblichen objektiven Erklärungswert (RS0014160) – das Vorhandensein von Trinkwasser in einwandfreier Qualität eine (ausdrücklich) zugesicherte Eigenschaft darstellt, die von einem Gewährleistungsausschluss nicht erfasst ist (RS0018561 [T2], RS0018523). Diesbezüglich reicht es nämlich aus, wenn der Käufer sein Interesse an einer bestimmten Eigenschaft deutlich macht und der Verkäufer das Vorliegen dieser Eigenschaft bestätigt (vgl OLG Linz 4 R 26/24g).
Damit sind die festgestellten (Qualitäts-)Mängel schon deshalb nicht vom vertraglichen Gewährleistungsausschluss erfasst, weil es sich bei diesen um das Fehlen zugesicherter Eigenschaften handelt. Ob der Gewährleistungsausschluss auch deshalb nicht greift, weil er aufgrund der in diesem Punkt des Vertrags erwähnten Besichtigung möglicherweise nur „verborgene“ Mängel erfasst, kann dahingestellt bleiben. Nur der Vollständigkeit halber ist in diesem Zusammenhang darauf hinzuweisen, dass das Berufungsgericht der Ansicht der Beklagten, die Mängel wären außerdem ohnehin erkennbar gewesen, nicht beizupflichten vermag. Denn schon nach der Lebenserfahrung ist davon auszugehen, dass (technische) Laien in der Regel nicht wissen, wie ein Brunnen baulich beschaffen sein muss, um eine Verkeimung des Wassers zu verhindern. Damit verfehlen letztendlich auch die Ausführungen der Kläger unter Pkt 5 der Rechtsrüge ihr Ziel.
3.4. Schließlich ist für die Beklagten auch mit der von ihnen relevierten Schriftform-Klausel nichts zu gewinnen (Pkt 4 der Rechtsrüge). Bereits das Erstgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass es den Grundsätzen des redlichen Verkehrs widerspricht, wenn ein Vertragsteil dem anderen mündlich bestimmte Zusagen macht und sich hinterher auf eine damit im Widerspruch stehende Klausel der schriftlichen Urkunde beruft (RS0014378 [T9]).
3.5. Soweit die Beklagten meinen, das Erstgericht habe keinen „gewährleistungspflichtigen Mangel“ festgestellt, geht die Rechtsrüge (Pkt 6) nicht vom festgestellten Sachverhalt aus. Ursache für die Verkeimung des Wassers war die bauliche Beschaffenheit des Brunnens, durch die Oberflächen- und Niederschlagswasser sowie Kleintiere (Spinnen, Mäuse, Frösche, Echsen udgl) in den Brunnen gelangen konnten, was die („zumindest phasenweise“) Verkeimung des Brunnenwassers auslöste (US 5 f). Die solcherart mangelhafte Beschaffenheit bestand aber schon im Zeitpunkt der Übergabe, sodass – unabhängig davon, wann es (wieder) zur Verkeimung des Trinkwassers kommt bzw kam – ein im Zeitpunkt der Übergabe bestehender Mangel vorliegt.
Die Ansicht der Beklagten, der „festgestellte Umstand, dass der Brunnen teilweise nicht immer einwandfreies Wasser enthalten habe“, sei nicht mit dem von den Klägern behaupteten Mangel (Wasserversorgung nicht in Trinkwasserqualität) gleichzusetzen, trifft nicht zu. Es kann auch keine Rede davon sein, dass der „vorerwähnte Umstand, dass der Brunnen nicht ständig einwandfreies Wasser bevorrate, nicht notgedrungen bedeute, dass das Wasser keine Trinkwasserqualität aufweise“. Das Erstgericht hat nämlich festgestellt, dass Parameterwerte der Trinkwasserverordnung überschritten wurden und es sich in einem solchen Fall „definitiv um kein Trinkwasser“ handelt (US 5).
3.6. Schlussendlich führen die Beklagten ins Treffen, dass den Klägern zumindest die Kosten für den Einbau der Unterwasser-Pumpe nicht zugesprochen hätten werden dürfen. Sie hätten nämlich in der vorbereitenden Tagsatzung klargestellt, dass nur die Kosten zur „Herstellung der Trinkwasserqualität“ begehrt werden und daher die Behauptung, dass das Wasser nicht ausreichend für einen 5-Personen-Haushalt sei, nicht entscheidungsrelevant sei. Damit hätten sie den Prozessgegenstand entsprechend eingegrenzt, sodass die Kosten für die Pumpe – die nur dazu gedient habe, dass Wasser in für die Kläger ausreichender Menge gefördert werde – davon nicht (mehr) umfasst seien (Pkt 7 iVm Pkt 6 der Rechtsrüge).
Damit übersehen die Beklagten allerdings, dass die Kläger zuletzt noch folgendes Vorbringen erstattet haben (S 18/ON 32.5):
„Es ist geschuldet als Eigenschaft eines Einfamilienhauses, dass Trinkwasserqualität nicht nur ab und zu oder manchmal gegeben oder nicht gegeben ist, sondern dass ein Einfamilienhauses über eine dauerhaft sichergestellte Wasserversorgung in Trinkwasserqualität verfügt. Letzteres liegt hier jedenfalls nicht vor.“
Davon ausgehend kann kein Zweifel bestehen, dass sich die Kläger auch darauf gestützt haben, dass das Haus dauernd mit Wasser versorgt werden können müsse, was aber nicht der Fall sei (arg „dauerhaft sichergestellte Wasserversorgung“). Damit umfasst das Tatsachenvorbringen auch die Kosten für die Pumpe, die notwendig war, um überhaupt Wasser fördern zu können. Da diese Kosten somit Bestandteil des Sachantrags waren und die Kläger die zu dessen Begründung erforderlichen Tatsachen vorgebracht haben, liegen diese entgegen der Ansicht der Beklagten innerhalb des (zweigliedrigen) Streitgegenstands (RS0039255 [T10]).
Zusammengefasst ist den Klägern der Beweis von Mängeln des Brunnens gelungen, die nicht vom Gewährleistungsausschluss umfasst sind. Da die Beklagten eine Verbesserung ablehnten, haben sie den Klägerin die festgestellten (angemessen) Sanierungskosten zu ersetzen. Ob (auch) die Voraussetzungen einer Vertragsanpassung wegen Irrtums vorliegen, ist daher nicht mehr relevant.
Deshalb war der Berufung in der Hauptsache ein Erfolg zu versagen.
4. Zur Berufung im Kostenpunkt:
Die Beklagten meinen, das Erstgericht habe im ersten Verfahrensabschnitt zu Unrecht das Kostenprivileg des § 43 Abs 2 ZPO angewendet. Dessen Voraussetzungen seien jedoch nicht erfüllt.
Damit sind die Beklagten im Recht. Tatsächlich sind die Kläger hinsichtlich jener Kosten, um die sie die Klage eingeschränkt haben, schon dem Grunde nach unterlegen, weil der Austausch der Saugleitungen bzw der Oberwasserpumpe erfolglos blieb (siehe S 21/ON 19 bzw ON 22). Damit handelt es sich nicht um – der Höhe nach – nicht oder nur schwer bezifferbare Kosten, sondern um eine (bekannte und daher bezifferbare) Teilforderung, die sich letztendlich (dem Grunde nach) als unberechtigt herausstellte. Das teilweise Unterliegen im Sinn des § 43 Abs 2 ZPO darf aber immer nur die Höhe des Anspruchs und nie den Anspruchsgrund betreffen ( Obermaier , Kostenhandbuch 4 Rz 1.156 mwN).
Es trifft daher zu, dass den Klägern nach § 43 Abs 1 ZPO – ausgehend von der Erfolgsquote von 81 % (EUR 17.180,89 / EUR 21.230,52) – für den ersten Verfahrensabschnitt 62 % der Vertretungskosten und 81 % der Barauslagen zustehen.
Allerdings sind die darauf beruhenden Berechnungen der Beklagten in ihrer Berufung im Kostenpunkt teilweise nicht richtig, teilweise nicht nachvollziehbar. Die Kläger haben im ersten Verfahrensabschnitt (berechtigt) EUR 6.140,44 (netto) an Vertretungskosten verzeichnet (und nicht wie von den Beklagten angenommen EUR 6.133,49). Davon stehen den Klägern 62 % zu, also EUR 3.807,07 (netto).
An Barauslagen sind den Beklagten im ersten Verfahrensabschnitt die gerichtliche Pauschalgebühr von EUR 910,80 sowie insgesamt EUR 2.423,00 an Sachverständigengebühren entstanden (Kostenvorschüsse von EUR 1.000,00 bzw EUR 1.500,00 abzüglich der – vom Erstgericht zutreffend von Amts wegen als offenbare Unrichtigkeit aufgegriffenen – nicht verbrauchten und zurückerstatteten EUR 77,00; siehe S 19/ON 32.5 bzw ON 34). Im Gegenzug sind den Beklagten in diesem Abschnitt (nur) EUR 2.423,00 an Barauslagen entstanden (Kostenvorschüsse von EUR 1.000,00 und EUR 1.500,00 für SV-Gebühren abzüglich der unverbrauchten und zurückgezahlten EUR 77,00; siehe oben). Die weiteren Barauslagen der Beklagten betreffen die folgenden Verfahrensabschnitte, weil Barauslagen immer jenen Verfahrensabschnitten zuzuordnen sind, in denen sie entstehen. Bei den Gebühren der Sachverständigen kommt es auf den Zeitraum an, in dem der Sachverständige tätig war ( Obermaier , aaO Rz 1.184 mwN). Da die weiteren Kostenvorschüsse der Beklagten der Gutachtenserörterung dienten, die erst nach dem ersten Verfahrenabschnitt stattfind, sind sie – entgegen der von den Beklagten in ihrer Berufung vertretenen Ansicht – nicht diesem Verfahrensabschnitt zuzuordnen. Gleiches gilt für die verzeichneten Zeugengebühren. Ausgehend von der Erfolgsquote von 81 % verbleibt nach Saldierung ein Barauslagenersatzanspruch der Kläger von EUR 2.240,01.
Damit belaufen sich die den Klägern im ersten Abschnitt zustehenden Verfahrenskosten auf EUR 6.808,50 (darin enthalten EUR 761,41 USt und EUR 2.240,01 Barauslagen).
Im Zusammenhalt mit den – von den Beklagten nicht beanstandeten – Kosten des weiteren Verfahrens (in dem die Kläger zur Gänze obsiegten) von EUR 3.660,95 (darin enthalten EUR 610,16 USt) ergibt sich insgesamt ein Kostenzuspruch von EUR 10.469,45 (darin EUR 1.371,57 USt und EUR 2.240,01 Barauslagen).
In diesem Umfang erweist sich die Berufung im Kostenpunkt als teilweise berechtigt, sodass die Kostenentscheidung dementsprechend abzuändern war.
5. Zu den Kosten des Berufungsverfahrens und zur Zulässigkeit der ordentlichen Revision:
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht hinsichtlich der Berufung in der Hauptsache auf den §§ 50, 41 ZPO, hinsichtlich der Berufung im Kostenpunkt auf den §§ 50 iVm 43 Abs 1 ZPO.
Bezüglich der Honorierung einer mit einer erfolglosen Berufung verbundenen und erfolgreichen Kostenanfechtung (gleichermaßen ob als Berufung im Kostenpunkt oder als separater Kostenrekurs) haben sich zwei unterschiedliche Judikaturlinien entwickelt. Nach der einen Rechtsprechungslinie (RS0087844; instruktiv 8 Ob 45/09i; zustimmend ObermaieraaO Rz 1.98) besteht ein Anspruch auf Ersatz der Kosten der Kostenrüge, nach der anderen (RS0119892) gebühren für eine allein im Kostenpunkt erfolgreiche Berufung keine Kosten. Dieser Berufungssenat hat sich mit der Entscheidung 4 R 80/20t vom 1. Juli 2020 jener Rechtsprechungslinie angeschlossen, wonach die im Berufungsverfahren nur mit der Anfechtung der Kostenentscheidung erfolgreiche Partei Anspruch auf Ersatz jener Kosten hat, die ihr zuzusprechen gewesen wären, wenn sie nur einen Kostenrekurs erhoben hätte (ua OLG Linz 4 R 87/24b und 4 R 104/24b mwN; Obermaier aaO Rz 1.98 sowie M. Bydlinski in Fasching/Konecny³ § 50 ZPO Rz 6, jeweils unter Darlegung der divergierenden OGH-Judikatur). Die Beklagten haben die Kosten eines (fiktiven) Kostenrekurses (eventualiter) auch gesondert verzeichnet, wobei es darauf nach der Auffassung des Berufungssenats ohnehin nicht ankommt, weil für einen Berufungsschriftsatz nur einmal Kosten zustehen, sodass eine zweifache Verzeichnung nicht zu fordern ist und die Kosten für die Kostenrüge grundsätzlich ohnehin in den für die Berufung verzeichneten Kosten Deckung finden (zuletzt OLG Linz 4 R 104/24b; aA Obermaier , aaO Rz 1.94).
Die Beklagten waren im Kostenpunkt mit rund 64 % erfolgreich (ersiegter Betrag von EUR 2.658,80 / EUR 4.180,15), sodass ihnen 28 % der von ihnen richtig verzeichneten Kosten (S 13/ON 36) zustehen, also EUR 129,59 (darin enthalten EUR 21,60 USt).
Nach Saldierung mit den den Klägern zustehenden Kosten der Berufungsbeantwortung verbleibt ein Ersatzanspruch der Kläger von EUR 2.875,73 (darin enthalten EUR 479,29 USt).
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil keine Rechtsfragen im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zu lösen waren. Die entscheidungserheblichen Fragen, ob ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss bestimmte Mängel umfasst bzw ob die Parteien ausreichendes Tatsachenvorbringen erstattet haben, können nur anhand der Umstände des Einzelfalls beantwortet werden, sodass diesen keine darüber hinausgehende Bedeutung zukommt.
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