Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch die Senatspräsidentin Mag. Edeltraud Kraupa als Vorsitzende sowie Mag. Hermann Holzweber und Dr. Karin Gusenleitner-Helm in der Rechtssache der klagenden Partei A* B* , **platz **, **, vertreten durch Mag. Markus Miedl, Rechtsanwalt in Linz, gegen die beklagte Partei C* GmbH Co KG , FN **, **platz **, **, vertreten durch die Draxler Rechtsanwälte KG in Wien, und den Nebenintervenienten auf Seiten der beklagten Partei Mag. D* , **straße **, **, vertreten durch die Hochleitner Rechtsanwälte GmbH in Perg, wegen Einwilligung in die Einverleibung des Eigentumsrechtes (Streitwert EUR 585.000,00) und EUR 158.850,-- s.A., über die Berufung der beklagten Partei (Berufungsinteresse EUR 585.000) gegen das Urteil des Landesgerichtes Wels vom 30. September 2024, Cg1*-68, in nichtöffentlicher Sitzung beschlossen und zu Recht erkannt:
Die Berufung wegen Nichtigkeit wird verworfen.
Im Übrigen wird der Berufung nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei binnen 14 Tagen die mit EUR 5.304,42 (darin enthalten EUR 884,07 an USt.) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,--.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Streitparteien schlossen am 21. Februar 2011 einen Kaufvertrag sowie einen Nachtrag zu diesem vom 10. Juli 2014, mit dem die Liegenschaft EZ **, KG ** B*, um einen Kaufpreis von EUR 585.000,00 von der beklagten Partei erworben wurde, die im Interesse der Revitalisierung des Stadtzentrums angemessen bebaut werden sollte. Nach erfolgter Übersiedlung des auf der Liegenschaft situierten E* in das F* sollte die beklagte Partei das E*gebäude beseitigen und ein neues Gebäude errichten.
Mit ihrer Klage begehrte die klagende Partei die beklagte Partei (unter anderem eventualiter [Seite 14 in ON 64.5]) schuldig zu erkennen, in die Einverleibung des Eigentumsrechts für die klagende Partei an der Liegenschaft EZ **, KG ** B*, Zug um Zug gegen Bezahlung eines Rückkaufspreises von EUR 45.000,00 einzuwilligen, der klagenden Partei EUR 158.850,00 sA zu bezahlen und ihr grundbuchsfähige Löschungserklärungen in Ansehung der Höchstbetragspfandrechte über EUR 440.000,00, CLNR **, sowie über EUR 100.000,00, CLNR **, je EZ **, KG ** B*, Zug um Zug gegen Bezahlung des Betrages von EUR 440.000,00 und von EUR 100.000,00 auf das Kreditkonto der beklagten Partei bei der Pfandgläubigerin zu übergeben. Sie brachte – soweit für das Berufungsverfahren noch relevant – vor, die beklagte Partei habe sich mit dem 2011 abgeschlossenen Kaufvertrag dazu verpflichtet, den E* abzureißen, ein Geschäfts-, Büro- und Wohngebäude zu errichten und die Errichtung zügig abzuwickeln. Um diese Vertragspflicht zu besichern, habe die beklagte Partei der klagenden Partei gegen Bezahlung eines Kaufpreises von EUR 585.000,00 ein Rückkaufsrecht eingeräumt, das zufolge des Kaufvertrag-Nachtrags vom 10. Juli 2014 unter anderem dann zur Anwendung kommen sollte, wenn die beklagte Partei nicht spätestens binnen 12 Monaten nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung für den Neubau mit den Abbrucharbeiten betreffend den E* und mit den unmittelbar daran anschließenden Bauarbeiten begonnen habe. Zwischenzeitig sei der beklagten Partei mit (rechtskräftigem) Bescheid des Bürgermeisters vom 1. Februar 2018 die beantragte Baubewilligung für einen Teilabbruch (E*) und Teilneubau auf den Grundstücken ** und ** je KG ** B* in EZ ** erteilt worden. Die beklagte Partei habe jedoch zwischenzeitlich keine ernsthaften Maßnahmen zur Verwirklichung des genehmigten Projekts sondern lediglich Scheinmaßnahmen auf dem Baugrundstück gesetzt. Um zum Schein den vertraglichen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag und dem Nachtrag zu entsprechen, habe die beklagte Partei das E*gebäude eingerissen, sodass sich bereits jahrelang eine Abrissruine im Ortszentrum von B* befinde. Um eine Bautätigkeit für die Errichtung des Geschäfts-, Büro- und Wohngebäudes anzudeuten, sei von der beklagten Partei nur in einer Tiefe von 1,5 bis 1,6 m eine Sauberkeitsschicht im Flächenausmaß von ca 6,5 x 0,6 m angebracht und in dieser eine Reihe Steckeisen versetzt worden. Diese Arbeiten seien aus bautechnischer Sicht nicht als Beginn der Bauführung für das genehmigte Projekt zu werten. Die klagende Partei habe auf ihr Rückkaufsrecht nicht verzichtet. Die beklagte Partei habe keinen Anspruch auf Ersatz des Aufwands für die Demolierungsarbeiten. Mit dem Nebenintervenienten befinde sich die beklagte Partei in einem Rechtsstreit beim Landesgericht Wels zu Cg2*. Aus dem Vorbringen der beklagten Partei im dortigen Verfahren ergebe sich, dass die beklagte Partei von der rechtskräftig erteilten Baubewilligung gar nicht Gebrauch machen wolle, und dass der klagenden Partei das von ihr geltend gemachte Rückkaufsrecht gegenüber der beklagten Partei zustehe. Nachdem die Naturalrestitution nicht möglich, zumindest aber nicht tunlich sei, zumal eine gebrauchte Baulichkeit veräußert worden sei, die in den gebrauchten Zustand, in welchem sie sich zum Zeitpunkt der Veräußerung befunden habe, nicht mehr zurückversetzt werden könne, habe die klagende Partei einen Anspruch auf Geldersatz für die Entwertung der Liegenschaft EZ **, KG ** B*, durch die Demolierung des E* in Höhe von EUR 128.850,00. Weiters schulde die beklagte Partei der klagenden Partei die vereinbarten Vertragsstrafe in Höhe von EUR 30.000,-- für den von der beklagten Partei verschuldeten Eintritt des Rückkaufsfalles. Die beklagte Partei als Rückkaufsverpflichtete habe die Liegenschaft während des offenen Rückkaufsrechtes gleich einem Fruchtnießer nur so „gebrauchen“ dürfen, dass sie die Ausübung des Rückkaufsrechtes nicht vereitle und hafte für die auf der Liegenschaft bestellte Pfandlast, weshalb die klagende Partei gegenüber der beklagten Partei im Zusammenhang mit der Geltendmachung und Abwicklung des Rückkaufsrechtes einen Anspruch auf Lastenfreistellung der Liegenschaft habe. Nach Kaufvertragsabschluss und nach Kaufvertragsverbücherung habe die beklagte Partei aufgrund der Pfandurkunden vom 11. Mai 2018 und vom 20. April 2021 die Liegenschaft EZ ** Grundbuch ** B* der G* Bank* B* ** bis zum Höchstbetrag von EUR 440.000,00 bzw EUR 100.000,00 verpfändet. Infolge der von der klagenden Parei erklärten Aufrechnung mit der Rückkaufspreisforderung der beklagten Partei, mindere sich der Rückkaufspreis auf EUR 45.000,--.
Die beklagte Parteibestritt, beantragte Klagsabweisung und wandte – soweit für das Rechtsmittelverfahren noch von Belang – ein, die Baubewilligung für den „Teilabbruch und Teilneubau ** B*“ sei am 1. Februar 2018 erteilt worden sei. Die beklagte Partei habe sämtliche Fristen eingehalten. So seien die Abbrucharbeiten zeitgerecht durchgeführt und sei fristgerecht in der ersten Februarhälfte 2019 mit den unmittelbar anschließenden Bauarbeiten begonnen worden. Der von der klagenden Partei behauptete Rückkaufsfall liege daher nicht vor. Bauarbeiten seien mit dem tatsächlichen Beginn der Erdarbeiten definiert, somit beim Neubau mit den Aushubarbeiten. Die beklagte Partei sei ihren vertraglichen Pflichten stets nachgekommen, sodass von einem „schuldhaften Verhalten“ keine Rede sein könne. Der Anspruch der klagenden Partei auf Zahlung einer Vertragsstrafe sei durch den Kaufvertragsnachtrag vom 10. Juli 2014 aufgehoben worden. Es liege durch die Demolierung des E* keine Entwertung der Liegenschaft vor. Vielmehr gebühre der beklagten Partei gemäß § 1069 ABGB der Ersatz der durch den Abbruch getätigten außerordentlichen Kosten von brutto EUR 93.384,91, da mit diesen die Liegenschaft verbessert worden sei. Insoweit werde die Aufrechnung dieser der beklagten Partei zukommenden Forderung mit der Klagsforderung erklärt. Aufgrund einer Öltankentsorgung sei es zu weiteren Aufwendungen der beklagten Partei in Höhe von ca. EUR 14.000,00 gekommen, die von der klagenden Partei als vormalige Eigentümerin zu vertreten seien. Dieser Aufwand sei ebenso wertsteigernd und werde der der beklagten Partei daraus zustehende Anspruch ebenfalls aufrechnungsweise geltend gemacht. Es bestehe auch keine Verpflichtung der beklagten Partei zur Pfandlastenfreistellung. Es sei nicht von einem statischen Rückkaufspreis von EUR 585.000,00 laut Vertrag auszugehen. Seit dem Jahr 2011 sei es zu erheblichen Immobilienwertsteigerungen gekommen. Ein ausdrücklicher Verzicht auf eine Wertsicherung sei nicht abgegeben worden. Der Erwerb der Liegenschaft durch die beklagte Partei sei unter der Prämisse erfolgt, dass die klagende Partei durch den Kaufpreiserlös in die Lage komme, ein neues Veranstaltungszentrum zu errichten und damit den in die Jahre gekommenen E* aus dem Stadtbild der Gemeinde B* entfernen zu lassen. Der Abbruch des E* sei eine Bedingung gewesen, die Liegenschaft überhaupt erwerben zu können.
Der Nebenintervenient bestritt; sein Vorbringen ist allerdings für das Berufungsverfahren nicht mehr von Relevanz.
Mit dem angefochtenen Urteil erkannte das Erstgericht die beklagte Partei schuldig, in die Einverleibung des Eigentumsrechts für die klagende Partei an der Liegenschaft EZ ** KG ** B* Zug um Zug gegen Bezahlung eines Rückkaufspreises von EUR 45.000,00 einzuwilligen, der klagenden Partei grundbuchsfähige Löschungserklärungen in Ansehung der beiden im Lastenblatt der genannten Liegenschaft eingetragenen Höchstbetragspfandrechte Zug um Zug gegen Bezahlung des Betrages von insgesamt EUR 540.000,00 auf das Kreditkonto der beklagten Partei bei der Pfandgläubigerin zu übergeben, und wies das auf Zahlung von EUR 158.850,00 sA gerichtete Zahlungsbegehren ab.
Über den eingangs wiedergegebenen Sachverhalthinaus, legte das Erstgericht seiner Entscheidung die auf den Seiten 7 bis 15 seiner Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen zu Grunde, auf welche gemäß § 500a ZPO verwiesen wird. Für das Berufungsverfahren sind folgende Feststellungen wesentlich:
„Am 21. Februar 2011 schloss die klagende Partei (als Verkäuferin) mit der beklagten Partei (als Käuferin) einen Kaufvertrag ab, der – auszugsweise – wie folgt lautet:
[…]
V. Gewährleistungen, Haftungen, Zusagen
[…]
4. Wie oben in der Präambel dargestellt, beabsichtigt die Käuferin die Beseitigung des Gebäudes E* B*, nachdem der E* B* in das neu renovierte F* verlegt werden kann, wobei das unmittelbar nördlich angrenzende H* erhalten werden soll. Die Käuferin verpflichtet sich dafür Sorge zu tragen, den Abbruch des E* in einer Weise zu bewerkstelligen, die das Bestehen der Substanz des Gebäudes H* gewährleistet.
[…]
Sämtliche mit dem Abbruch und der Ausstattung gemäß diesem Vertragspunkt V.4. zusammenhängenden Kosten übernimmt die Käuferin in ihre alleinige Zahlungsverpflichtung.[…]
5. Die Käuferin verpflichtet sich, auf der vertragsgegenständlichen Liegenschaft nach Beseitigung des E*gebäudes ein Geschäfts-, Büro-, Wohngebäude zu errichten, wobei im Erdgeschoß jedenfalls Geschäftsflächen vorzusehen sind.
[…]
c) Sollte die Käuferin dennoch – trotz der negativen Beurteilung durch den Gestaltungsbeirat bzw. trotz Nichtbefassung des Gestaltungsbeirates und trotz des abgegebenen Verzichtes – Anträge auf Einleitung von Behördenverfahren, insbesondere den Antrag auf Einleitung des Verfahrens zur Erwirkung von Baugenehmigung, stellen, so steht der Verkäuferin das Rückkaufsrecht auf den Kaufgegenstand zu. Dieses Rückkaufsrecht ist von der Verkäuferin binnen einer Frist von 3 Monaten ab Eingang des diesbezüglichen Antrages auf Baubewilligung bei der Verkäuferin durch eingeschriebenen Brief an die Käuferin an die in diesem Vertrag angegebene Adresse auszuüben, wobei Rechtzeitigkeit gegeben ist, wenn die Erklärung am letzten Tag der Frist zur Post gegeben wird. Der Rückkaufspreis beträgt € 585.000,00; zur Abdeckung etwaiger mit dem Rückkauf verbundenen Kosten wird als Vertragsstrafe ein Betrag von € 30.000,00 zugunsten der Verkäuferin vereinbart. Klargestellt wird, dass Voraussetzung der Einhebung einer Vertragsstrafe schuldhaftes Verhalten der Käuferin ist. Die Parteien verpflichten sich, innerhalb eines Monats nach Zugang der Erklärung über die Ausübung des Rückkaufsrechtes einen von der Verkäuferin zu erstellenden Kaufvertrag mit Mindestinhalt (im Sinne des Kaufvertrages) zum Rückkauf des Kaufgegenstandes grundbuchfähig zu unterfertigen.
[...]
X. Vorkaufsrecht, Rückkaufoption
[…]
2. […] Die Käuferin verpflichtet sich, spätestens mit Räumung des E* durch die Verkäuferin das Verfahren nach Punkt V./5. dieses Kaufvertrages einzuleiten und zügig abzuwickeln, sofern ihr Tätigwerden gefordert ist. Das Rückkaufsrecht der Verkäuferin besteht dann, wenn
[…]
- die Käuferin nicht binnen 24 Monaten ab Räumung des E*, längstens aber binnen 12 Monaten nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung für den Neubau (Punkt V./5.), mit den Abbrucharbeiten begonnen hat; die Abbrucharbeiten gelten als begonnen, wenn die Bausubstanz des Gebäudes wesentlich demoliert ist; oder - die kaufende Partei nicht binnen 36 Monaten ab Räumung des E*, längstens jedoch binnen 24 Monaten nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung (Punkt V./5.) mit der Neuerrichtung begonnen hat. Unter Rechtskraft der Baubewilligung wird materielle und formelle Rechtskraft verstanden. Für den Rückkauf gelten sinngemäß die Modalitäten gemäß Punkt V./5. dieses Kaufvertrages, insbesondere hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises und Verzicht auf Zinsen oder Wertsicherung.
[…]
Mit „Nachtrag zum Kaufvertrag vom 21. Februar 2011“ schlossen die klagende und die beklagte Partei am 10. Juli 2014 in schriftlicher Form eine Vereinbarung mit – auszugsweise wiedergegeben – nachfolgendem Inhalt:
„1. Die Parteien schlossen am 21.2.2011 einen Kaufvertrag ab, der nach zwischen den Parteien nach Vertragsabschluss erfolgten Besprechungen betreffend Vertragspunkt V. und X. einvernehmlich folgendermaßen geändert wird:
2. Zunächst wird festgehalten, dass die Käuferin der Verkäuferin einen Vorentwurf für die Bebauung der vertragsgegenständlichen Liegenschaft EZ ** KG ** B* des Architekten Mag. I* vom 9.10.2012 vorgelegt hat und sie beabsichtigt, diesen Vorentwurf zu realisieren.
Die zukünftige Bebauung gemäß diesem Vorentwurf soll dem Gemeinderat der A* B* noch im Jahr 2014 zur Abstimmung vorgelegt werden. Für den Fall, dass der Gemeinderat über diesen Vorentwurf positiv abstimmt, vereinbaren die Parteien den Entfall des Punktes V. 5. lit. a), b) und c) des Kaufvertrages vom 21.2.2011, in welchen die Einbeziehung des Gestaltungsbeirates und das Rückkaufsrecht der Gemeinde B* geregelt sind; dies vorbehaltlich Punkt 4.4. dieses Nachtrages.
[…]
4. Aufgrund des oben in den Punkten 1. bis 3. Ausgeführten, wird Punkt X. (Vorkaufsrecht, Rückkaufoption) des genannten Kaufvertrages geändert, sodass dieser Punkt folgendermaßen lautet:
[…]
4.4. Das Rückkaufsrecht der Verkäuferin besteht, wenn […] - die Käuferin nicht spätestens binnen 12 Monaten nach Vorliegen der rechtskräftigen Baubewilligung, spätestens aber bis 30.6.2016, für den Neubau mit den Abbrucharbeiten betreffend den E* und mit den unmittelbar daran anschließenden Bauarbeiten begonnen hat. Die Abbrucharbeiten gelten als begonnen, wenn die Bausubstanz des Gebäudes wesentlich demoliert ist.
Unter Rechtskraft der Baubewilligung wird materielle und formelle Rechtskraft verstanden.
Für den Rückkauf gelten sinngemäß die Modalitäten gemäß Punkt V./5. des Kaufvertrages, insbesondere hinsichtlich Höhe des Kaufpreises und Verzicht auf Zinsen oder Wertsicherung.
[...]
Am 31. August 2017 langte bei der klagenden Partei das Baubewilligungs-Ansuchen der beklagten Partei ein. Die Baubeschreibung für das Projekt der beklagten Partei stammte vom 24. Oktober 2017.
Bescheid und Bescheidzustellung:
Mit Bescheid vom 1. Februar 2018 erging der Bescheid durch den Bürgermeister der klagenden Partei als Baubehörde 1. Instanz „für den Teilabbruch und Teilneubau ** B* in ** B*, **straße **, auf den Grundstücken Nr. ** und **, jeweils KG B*, EZ **, Grundbuch B*“. Mit Schreiben vom 6. Februar 2018 übermittelte die klagende Partei den Baubescheid an die Rechtsvertretung der beklagten Partei, dieses Schreiben erhielt Dr. Roland Zauner als Rechtsvertreter am 9. Februar 2018 zugestellt. Mit Erklärung vom 27. April 2018 bestätigten einerseits die beklagte Partei und andererseits „J*“ für die rechtliche Vertretung der beklagten Partei, somit für K* GmbH, dass die beklagte Partei am 27. April 2018 das Original des Bescheids des Bürgermeisters der A* B* vom 1. Februar 2018 mit dem Original des bei der mündlichen Bauverhandlung aufgelegenen und als solchen gekennzeichneten Bauplans an seine Rechtsvertretung übergeben und diese die angeführten Urkunden übernommen hat.
Die klagende Partei verzichtete zu keinem Zeitpunkt gegenüber der beklagten Partei auf das Wiederkaufsrecht bzw auf ihre Rechte aus dem Vertrag vom 21. Februar 2011 samt Nachtrag vom 10. Juli 2014. Eine (behauptete) Zustimmung der klagenden Partei zu einem Kaufvertrag zwischen der beklagten Partei und dem Nebenintervenienten erfolgte nicht.
Für den Geschäftsführer der Komplementärin der beklagten Partei stellte sich die Situation 2018 so dar, dass er einerseits gewährleisten musste, dass binnen eines Jahres ab Baubewilligung der Baubeginn erfolgen musste, andererseits befand er sich durch einen Konflikt mit dem Nebenintervenienten in einer „Zwickmühle“, nachdem er aufgrund einer Konstellation, die zwischenzeitig zum (nach wie vor anhängigen) Rechtsstreit zu Cg2* Landesgericht Wels führte, gerade nicht bauen konnte.
Ende November 2018 nahm der Geschäftsführer der Komplementärin der beklagten Partei daher mit der Firma L* Kontakt auf, wobei es ihm darum ging, dass im Februar 2019 aufgrund der Regelungen im Nachtrag vom 10. Juli 2014 Bauarbeiten initiiert werden. Der Geschäftsführer zielte, vorsichtig geworden durch die erste Rückkaufserklärung der klagenden Partei im Jahr 2016 und das folgende Gerichtsverfahren zu AZ Cg3* Landesgericht Wels, darauf ab, dass dem Kaufvertragsnachtrag aus dem Jahr 2014, und somit der Jahresfrist ab erteilter Baubewilligung zur Vermeidung des Eintrittes der Bedingungen für den Rückkaufsfall, Rechnung getragen wird.
Am 1. Februar 2019 wurde die Baubeginnanzeige für den Teilabbruch durch die L* GmbH für das „Bauvorhaben ** B*, **straße **“ von der beklagten Partei bei der klagenden Partei eingebracht.
Es erfolgten im Februar 2019 Abbrucharbeiten, bei denen die M* demoliert wurde.
Mit Schreiben vom 25. Februar 2019 der beklagten Partei an die klagende Partei wurde Bezug genommen auf den Baubewilligungsbescheid vom 1. Februar 2018, die Baubeginnanzeige vom 1. Februar 2019, auf die Demolierung des Gebäudes und den aus Sicht der beklagten Partei erfolgten Beginn der Bauarbeiten durch Herstellung von Betonfundamenten, wozu die beklagte Partei Lichtbilder vom 13. Februar 2019 übermittelte. Gleichzeitig ersuchte die beklagte Partei (ua), dass die klagende Partei schriftlich bestätigen möge, dass die Punkte V.4., V.5. und X. des Kaufvertrages vom 21. Februar 2011 jeweils zur Gänze und der Nachtrag zum Kaufvertrag vom 10. Juli 2014 zur Gänze als gegenstandslos erklärt werde.
Mit Schreiben vom 16. Juli 2019 als Beantwortung des Ansuchens der beklagten Partei vom 25. Februar 2019 betonte der (damalige) Bürgermeister der klagenden Partei, N*, dass unverändert die Verpflichtungen der beklagten Partei aus Sicht der klagenden Partei nicht erfüllt waren und auf Rechte der klagenden Partei – so auch im Hinblick auf die Rückkaufoption – nicht verzichtet wurde und werde.
Die von der beklagten Partei beauftragten und sodann durchgeführten Arbeiten im Februar 2019 bzw die weiteren Fundamentierungsarbeiten im Mai 2019 waren für die geplante Bauausführung weder geeignet noch zweckmäßig. Bei den Erdarbeiten, Grabungsarbeiten und Fundamentierungsarbeiten handelte es sich aus technischer Sicht nicht um eine „eigentliche Bauausführung“ und erfolgten vom bewilligten Bauvorhaben Abweichungen. Es erfolgte keine ordnungsgemäße Herstellung der Fundamentaufstandsfläche im Sinne einer Verdichtung sowie die Herstellung einer Sauberkeitsschicht. Der Fundamentstreifen wurde nicht als Stahlbetonbauteil mit kräfteverteilender Längsbewehrung und Schubkraft aufnehmender Verbügelung ausgeführt. Die über den Streifenfundamenten ausgeführten Schalsteinkörper sind nicht als Stahlbetonbauteile anzusehen. Die Lage der erstellten Fundamente und zwar hinsichtlich des Fundamentabschnittes in Ost-West-Richtung befindet sich außerhalb der Gebäudekanten des Hauses 2 des Bauvorhabens. Es erfolgte ein Bodenaushub in einer Tiefe von ca 1,5 bis 1,6 m mit einem Grundriss von ca 6,5 x 0,5 m. Die Höhelage des Ortbetonfundamentes betrug ca -1,2 m, die Dicke des Betonfundamentes betrug unter 0,5 m. Es handelte sich um einen unbewehrten Beton, der im Hinblick auf Tragfähigkeit und Dauerhaftigkeit nicht mit einem Stahlbeton gleichwertig ist, welcher in eine Erdschalung gegossen wurde. Eine Einbindung eines solchen, vor dem Objekt liegenden Fundamentes in das Bauwerk bedarf eines unnötigen Mehraufwandes im Sinne einer auskragenden Plattenkonstruktion zwischen Fundament und aufgehendem Mauerwerk. Insoweit war dieser Abschnitt nicht zweckmäßig für die geplante Bauausführung. Der Fundamentteil in Nord-Süd-Richtung wurde lagerichtig verlegt. Die Fundamentierungsarbeiten entsprachen nicht dem genehmigten Gründungskonzept, vielmehr hätte die Konstruktion die Anzeige einer Planänderung nach sich ziehen müssen. Notwendige Vorarbeiten zur Durchführung der Fundamentherstellung fehlten. Im Ergebnis waren die hergestellten Bauteile für eine Verwendung für das genehmigte Bauvorhaben untauglich, zumal keine zügige Duchführung der Fundierungsarbeiten erfolgte und mehrere Frostperioden auf den Baugrund einwirken konnten.
Die weitere Bauausführung unterblieb, da die beklagte Partei darauf hoffte, eine Einigung mit den Nebenintervenienten herstellen zu können, was jedoch misslang.
2021 erfolgten weitere Abbrucharbeiten die M* betreffend, das Foyer wurde dabei nicht abgebrochen. Der Keller und der Öltank wurden beseitigt. Die von der beklagten Partei insgesamt getätigten Aufwendungen können – außer jenen für die Demolierung des E* von EUR 93.381,91 - betragsmäßig nicht mit Sicherheit festgestellt werden. Die Höhe der Entsorgungskosten für die Öltankentsorgung waren mit EUR 14.000,00 anzunehmen.
Die beklagte Partei hat zu den Pfandurkunden vom 11. Mai 2018 und vom 20. April 2021 die Liegenschaft EZ ** KG ** B* der G* Bank B* ** (FN **) bis zum Höchstbetrag von EUR 440.000,00 und EUR 100.000,00 zu CLNR ** und CLNR ** verpfändet.“
In seiner rechtlichen Beurteilungsetzte sich das Erstgericht zunächst mit den einschlägigen Gesetzesbestimmungen zum Wiederkaufsrecht sowie dazu veröffentlichter Literatur und ergangener Judikatur und in weiterer Folge mit den zwischen den Streitteilen abgeschlossenen Verträgen ausführlich auseinander. Weiters beschäftigte es sich im Zusammenhang mit der Frage, was unter einem Baubeginn zu verstehen sei, mit Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes und des Obersten Gerichtshofes. Es kam zum Schluss, dass im Februar und Mai 2019 zwar jedenfalls Arbeiten auf dem Grundstück erfolgt seien, aber dennoch von einem Baubeginn keine Rede sein könne. Vielmehr sei die Bautätigkeit offenkundig nur dazu erfolgt, um den Vorgaben aus dem Vertragswerk gerecht zu werden, und somit binnen eines Jahres Bauarbeiten zu setzen. Der Rückkaufsfall sei daher eingetreten. Damit habe auch der Rückkaufspreis mit EUR 585.000,00 festgestanden, zumal die Streitteile einen wirksamen Verzicht auf Zinsen und Wertsicherung vereinbart hätten. Da die beklagte Partei als Rückkaufsverpflichtete die Liegenschaften während des offenen Rückkaufsrechtes gleich einem Fruchtnießer nur so gebrauchen habe dürfen, dass sie die Ausübung des Rückkaufsrechtes nicht vereitle, hafte die beklagte Partei nach § 1069 Satz 2 ABGB für die auf der Liegenschaft bestellten Pfandlasten. Die klagende Partei habe daher gegenüber der beklagten Partei einen Anspruch auf Lastenfreistellung der Liegenschaft. Aufgrund der einverleibten Pfandrechte im Ausmaß von EUR 540.000,00 reduziere sich der Rückkaufspreis auf EUR 45.000,00.
Ein Schaden der klagenden Partei dadurch, dass das E*gebäude nicht mehr bestehe, sei zu verneinen, weil die klagende Partei – unverändert bis zuletzt – an Stelle des E*gebäudes ein neues Objekt errichten wolle, wofür die Beseitigung des E*gebäudes ohnedies Voraussetzung gewesen wäre. Der Vorbehalt hinsichtlich Punkt 4.4. des Nachtrages zum Kaufvertrag vom 21. Februar 2011 habe eine (verschärfte) Neuregelung des Rückkaufsrechtes der klagenden Partei mit Anknüpfung (ua) an den Baubeginn sowie unter (nochmaliger) Wiederholung des Verzichtes auf Zinsen oder Wertsicherung und Bezugnahme auf die Modalitäten für den Rückkauf gemäß Punkt V.5. des Kaufvertrages enthalten. Eine neuerliche Aufnahme einer Regelung für eine Vertragsstrafe sei jedoch unterblieben, sodass die Rechtsgrundlage für die Vertragsstrafe mit der Zustimmung des Gemeinderates zum Vorentwurf entfallen sei. Grundsätzlich sei dann, wenn sich die Klagsforderung als unberechtigt herausstelle, ein Ausspruch über den Bestand einer Gegenforderung obsolet. Im konkreten Fall sei zwar das Zahlungsbegehren abgewiesen worden, im Zusammenhang mit dem Einwilligungsbegehren sei jedoch auch über einen immanenten Zahlungsanspruch abgesprochen worden. Dennoch seien die von der beklagten Partei geltend gemachten Gegenforderungen nicht berechtigt. Denn im Kaufvertrag aus dem Jahr 2011 sei unter Punkt V.4. (ua) geregelt worden, dass die Käuferin sämtliche mit dem Abbruch zusammenhängenden Kosten in ihre alleinige Zahlungsverpflichtung übernehme. Es stehe der beklagten Partei daher auch kein Zurückbehaltungsrecht im Sinne des § 481 ABGB zu.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die rechtzeitige Berufung der beklagten Partei aus den Berufungsgründen der Nichtigkeit, der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem auf gänzliche Klagszurückweisung – in eventu Klagsabweisung – gerichteten Abänderungsantrag; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
In ihrer Berufungsbeantwortung beantragt die klagende Partei, der Berufung der beklagten Partei keine Folge zu geben.
Der Nebenintervenient hat sich am Rechtsmittelverfahren nicht beteiligt.
Die Berufung wegen Nichtigkeit ist zu verwerfen; im Übrigen ist die Berufung nicht berechtigt.
1. Zur Nichtigkeit
1.1. Die beklagte Partei erachtet das erstinstanzliche Verfahren als nichtig, weil ein urkundlicher Nachweis über die formgültige Beschlussfassung des Gemeinderates „über den Rechtsstreit, die Person der Rechtsvertretung, die Abänderungen des Klagebegehrens usw“ fehle , und es damit der klagenden Partei an einer notwendigen Prozessvoraussetzung mangle.
1.2.Gesetzlich nicht gehörig vertreten ist auch eine Gemeinde, wenn nach den für sie geltenden Organisationsvorschriften für die Einleitung eines gerichtlichen Verfahrens ein Gemeinderatsbeschluss vorgesehen ist, dieser aber nicht vorliegt (6 Ob 59/06d). Das Fehlen der Prozessvoraussetzung der gesetzlichen Vertretung ist in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen wahrzunehmen (§ 6 Abs 1 ZPO; RS0118612; 6 Ob 7/13t mwN). Stellt sich die Frage des allfälligen Mangels der Prozessfähigkeit erst im Rechtsmittelverfahren, so hat das Rechtsmittelgericht eine entsprechende Prüfung und allfällige Sanierung selbst vorzunehmen (6 Ob 7/13t). Hier erübrigt sich eine diesbezügliche Beschlussfassung durch das Berufungsgericht, weil die klagende Partei bereits aus eigenem mit ihrer Berufungsbeantwortung auch den die Klagsführung genehmigenden Beschluss des Gemeinderats der A* B* vom 11.03.2021 (Beilage ./AB) und den die Beauftragung und Bevollmächtigung des Klagsvertreters sowie die gesamte Prozessführung (nochmals) genehmigenden Beschluss des Gemeinderats der A* B* vom 07.11.2024 (Beilage ./AC) vorgelegt hat, womit die von der beklagten Partei aufgezeigte mangelnde gesetzlichen Vertretung der klagenden Partei geheilt ist. Demgemäß war die Nichtigkeitsberufung zu verwerfen.
2. Zur Mängelrüge
2.1. Mit ihren Ausführungen, womit die beklagte Partei den Mangel der gesetzlichen Vertretung der klagenden Partei auch als relevanten Verfahrensmangel rügt, ist die beklagte Partei – um Wiederholungen zu vermeiden – auf die Ausführungen oben unter Punkt 1.2. zu verweisen.
2.2.1.Die beklagte Partei meint, es liege ein Verfahrensfehler in Form einer Überraschungsentscheidung vor, weil einerseits in der vorbereitenden Tagsatzung die Judikatur des VwGH und auch des OGH erörtert und ausdrücklich besprochen worden sei, dass nach der Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zu 4 Ob 517/77 bereits ein Rasenabhub für den Baubeginn gereicht habe, andererseits das Erstgericht in seinem Urteil – obwohl nach dem Rechtssatz RS0018185 unter dem Beginn der Bebauung eines Grundstückes nach dem allgemeinem Sprachgebrauch an Ort und Stelle vorgenommene Arbeiten zu verstehen seien – nicht von Bauarbeiten an Ort und Stelle, sondern von solchen „an der richtigen Stelle“ spreche. Abgesehen davon, dass an und für sich lediglich liegenschaftsbezogene Arbeiten für den Baubeginn bzw. Bauarbeiten im Sinne des Punkte 4.4. des Kaufvertrages erforderlich seien, „ hätte die beklagte Partei , (gemeint wohl: wenn dies das Erstgericht mit den Streitteilen erörtert hätte) noch deutlicher aufzeigen können, warum die richtigen Stellen ohnehin vorlägen“. Diese Ausführungen der beklagten Partei gehen aber schon deshalb von vornherein ist Leere, weil sich das Erstgericht – weder anlässlich der vorbereitenden Tagsatzung, noch im weiteren Verfahren – ausdrücklich auf den Rechtssatz RS0018185 bezogen hat.
2.2.2.Abgesehen davon übersieht die beklagte Partei, dass die Regelung des § 182a ZPO nichts daran geändert hat, dass es keiner richterlichen Anleitung zu einem Vorbringen bedarf, gegen das der Prozessgegner bereits Einwendungen erhoben hat. Angesichts solcher Einwendungen hat die andere Partei ihren Prozessstandpunkt selbst zu überprüfen und die erforderlichen Konsequenzen zu ziehen. Die Pflicht nach § 182a ZPO kann also nicht bezwecken, das Gericht zur Erörterung eines Vorbringens zu zwingen, dessen Schwächen bereits der Prozessgegner aufgezeigt hat (vgl RS0037300) [T41]). Zudem muss das Gericht seine Rechtsansicht auch nicht vor der Entscheidung kundtun (vgl RS0122749).
So hat hier die klagende Partei, welche der beklagten Partei bereits in der Klage vorgeworfen hat, dass sie den vertraglichen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag und dem Nachtrag nur zum Schein entsprochen habe (Seite 4 in ON 1), bereits im vorbereitenden Schriftsatz vorgebracht, dass für die Beantwortung der Frage, ob die beklagte Partei eine Vertragspflicht verletzt habe oder nicht, die zwischen den Parteien abgeschlossenen Vereinbarungen und nicht eine Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes im Rahmen eines öffentlich rechtlichen Bauverfahrens entscheidend seien, und überdies nur ein dem genehmigten Projekt entsprechender Beginn der Bauarbeiten, und nicht irgendwelche „ Scheinarbeiten “ außerhalb dieses Konsenses, ein Baubeginn im rechtlichen Sinn wäre (Seite 6 in ON 5). Nicht nur im vorbereitenden Schriftsatz, sondern auch in der Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung vom 19. Jänner 2022 brachte die klagende Partei weiters vor, dass es der beklagten Partei offensichtlich an einer Errichtungsabsicht fehle (Seite 7 in ON 5), und die beklagte Partei augenscheinlich bloß Scheinmaßnahmen auf dem Baugrundstück gesetzt habe, so etwa insbesondere eine Grabungs- und Fundamentierungsarbeit, die gar nicht darauf gerichtet gewesen sei, das bewilligte Bauvorhaben zu realisieren (Seite 2 in ON 8.1). Schließlich brachte die klagende Partei im Schriftsatz vom 20.4.2020 noch ausdrücklich vor, dass es sich um eine „Scheinbaumaßname“ handle, um vorgeblich den Vertragspflichten zur Bauführung binnen Jahresfrist nach Rechtskraft der Baubewilligung zu entsprechen – deren evidente Nichterfüllung aber gerade den Rückkaufsfall ausgelöst habe (Seite 2 f in ON 15).
Da sich hier das Erstgericht in seiner rechtlichen Beurteilung im Ergebnis lediglich der von der klagenden Partei im Verfahren vertretenen Rechtsansicht angeschlossen hat, kann hier nicht von einer Überraschungsentscheidung im Sinne des § 182a ZPO die Rede sein. Daher ist lediglich der Vollständigkeit halber festzuhalten, dass für die beklagte Partei auch nichts zu gewinnen gewesen wäre, wenn sie noch deutlicher aufzeigen hätte können, warum die richtigen Stellen ohnehin [vorlägen] (gemeint wohl: dass die Baumaßnahmen an den richtigen Stellen [entsprechend dem bewilligten Einreichplan] gesetzt worden seien). Denn selbst wenn hier feststünde, dass die von der beklagten Partei gesetzten Baumaßnahmen zur Umsetzung des genehmigten Bauvorhabens zweckentsprechend und tauglich gewesen wären, könnten diese den Eintritt des Wiederkauffalles dennoch nicht verhindern, wenn diese tatsächlich nicht in der Absicht erfolgt sind, das genehmigte Bauvorhaben umzusetzen, sondern lediglich zum Schein, um den Eintritt des Wiederkauffalls zu verhindern. In diesem Sinne hat auch das Erstgericht in der Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung vom 19. Jänner 2022 ausdrücklich angekündigt, für diese Verhandlung das Beweisthema auf die Frage des Eintrittes der Bedingung nach Punkt 4.4. des Kaufvertragsnachtrages vom 10. Juli 2014, somit zur Frage des rechtzeitigen und tatsächlichen Baubeginnseinzuschränken (Seite 3 in ON 8.1). Dass eine Bedingung als eingetreten gilt, wenn deren Eintritt von der Partei, zu deren Nachteil er gereichen würde, wider Treu und Glauben verhindert wird (vgl RS0012728), ist den Streitteilen ohnehin bereits aus dem von ihnen zu Cg3* vor dem Landesgericht Wels geführten Verfahren bekannt (Seite 13 in ON 11 in Cg3* des LG Wels).
2.2.3. Die gerade oben unter Punkt 2.2.2. aufgezeigte Rechtslage verkennt die beklagte Partei auch, wenn sie als Verfahrensmangel rügt, dass die rechtliche Beurteilung aufgrund der vorgenommenen Feststellungen und Formulierungen insgesamt stark widersprüchlich sei. Denn der Umstand, dass Baumaßnahmen stattgefunden haben, steht der Annahme, dass diese nicht in der Absicht gesetzt wurden, das rechtskräftig bewilligte Bauvorhaben umzusetzen, sodass gar kein tatsächlicher Baubeginn vorliegt, sondern ein solcher zur Verhinderung des Eintritts des Wiederkauffalls nur vorgegeben werden sollte, nicht entgegen.
2.2.4. Soweit die beklagte Partei schließlich moniert, das Erstgericht habe die Thematik „Ermittlung des Parteiwillens bzw. Vertragsauslegung“ in der Verhandlung nicht erörtert, ist sie erneut darauf zu verweisen, dass die klagende Partei bereits im vorbereitenden Schriftsatz vorgebracht hat, dass für die Beantwortung der Frage, ob die beklagte Partei eine Vertragspflicht verletzt habe oder nicht, die zwischen den Parteien abgeschlossenen Vereinbarungen und nicht eine Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes im Rahmen eines öffentlich-rechtlichen Bauverfahrens entscheidend sei (Seite 6 in ON 5), sodass es schon vor diesem Hintergrund keiner gesonderte Erörterung dieses Themas durch das Erstgericht mehr bedurfte. Dies umso weniger, als die klagende Partei auf das Vorbringen der beklagten Partei in der Tagsatzung zur mündlichen Streitverhandlung am 19. Jänner 2022, wonach aufgrund des Erdaushubs sowie des errichteten Fundamentteiles (sic!) ein Baubeginn gemäß OGH-Judikatur und § 39 Oö BauO gegeben sei, (zusammengefasst) repliziert hat, dass sich die beklagte Partei im Kaufvertrag nach dem gesamten Zweck des Rechtsgeschäftes ganz grundsätzlich dazu verpflichtet habe, auf der Kaufliegenschaft nach Demolierung des E*gebäudes ein Geschäftsbüro und Wohngebäude zu errichten , die Wiederverkaufsverpflichtung eine diesbezügliche Untätigkeit bzw. Nichterfüllung des Vertrages sanktionieren sollte und die beklagte Partei augenscheinlich bloß Scheinmaßnahmen auf dem Baugrundstück gesetzt habe, die gar nicht darauf gerichtet gewesen seien , das bewilligte Bauvorhaben zu realisieren (Seite 2 in ON 8.1). Die beklagte Partei hat auf dieses Vorbringen lediglich erwidert, dass auch nach dem Februar 2019 weitere Abbruch- und Fundamentierungsarbeiten durchgeführt worden seien, hat aber weder den von der klagenden Partei behaupteten Zweck des Rechtsgeschäftes wie auch des Wiederkaufsrechts, noch die Behauptung, dass sie Baumaßnahmen bloß zum Schein gesetzt habe, substanziiert bestritten (Seite 2 in ON 8.1).
2.3.Weiters moniert die beklagte Partei als Verfahrensmangel, dass das Erstgericht ihren Beweisanträgen auf Ermittlung des tatsächlichen Liegenschaftswerts nach dem Vergleichswertverfahren vor und nach Abriss des E* (gemeint: durch ein Sachverständigengutachten) nicht nachgekommen sei. Nur bei Kenntnis des tatsächlichen Werts ließe sich die Frage beantworten, ob sich eine massive Preissteigerung infolge Geldwertänderung eingestellt habe, (erkennbar gemeint:) die eine Valorisierung des Wiederkaufpreises erfordere. Auch insoweit liegt wiederum kein relevanter Verfahrensmangel vor, weil die beklagte Partei abermals die Rechtslage verkennt: Der Rechtssatz, wonach eine Valorisierung des Wiederkaufspreises möglich ist, wenn die Geldwertveränderung so erheblich ist, dass sie eine Änderung der Geschäftsgrundlage darstellt, setzt nämlich voraus, dass ursprünglich keine diesbezügliche Vereinbarung getroffen wurde (vgl RS0019592). Hier haben die Streitteile das – überdies allgemein bekannte – Risiko einer Änderung von Immobilienpreisen und/oder einer Geldwertänderung jedoch vorausgesehen und sowohl im Kaufvertrag vom 21. Februar 2011 als auch im Nachtrag dazu vom 10. Juli 2014 ausdrücklich einen Verzicht auf Wertsicherung vereinbart. Wer angesichts einer solchen Möglichkeit von Wertsteigerungen und/oder Geldwertänderungen vorbehaltlos ein Geschäft schließt, trägt das Risiko des Wegfalles der Geschäftsgrundlage (vgl RS0017593 [T13]). Da vor diesem Hintergrund der tatsächliche Wert der Liegenschaft hier gar nicht entscheidungswesentlich ist, ist auch die von der beklagten Partei behauptete Unschlüssigkeit des zum Wert der Liegenschaft eingeholten Sachverständigengutachtens von vornherein auch nicht abstrakt geeignet, eine erschöpfende Erörterung und gründliche Beurteilung der Streitsache zu hindern.
2.4. Der Mängelrüge war daher ein Erfolg zu versagen.
3. Zur Tatsachenrüge
3.1.Um die Beweisrüge in der Berufung auszuführen, muss der Rechtsmittelwerber deutlich zum Ausdruck bringen, welche konkrete Feststellung bekämpft wird, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, welche Feststellung begehrt wird und aufgrund welcher Beweisergebnisse und Erwägungen die begehrte Feststellung zu treffen gewesen wäre (RIS-Justiz RS0041835; 9 ObA 262/99s; 10 ObS 129/02x; Kodek in Rechberger/Klicka 5§ 471 ZPO Rz 15).
Aufgrund der Beweisergebnisse kann das Gericht zu einem rechtlich relevanten Beweisthema eine positive Feststellung, eine negative Feststellung oder die Feststellung des Gegenteils treffen. Ausgehend von diesen drei Möglichkeiten hat der Berufungswerber darzutun, welche Ersatzfeststellung er begehrt (vgl. Pochmarski/Lichtenberg/Tanczos/Kober, Berufung in der ZPO 4S. 175). Es genügt nicht die "ersatzlose" Streichung einer Feststellung anzustreben (RS0041835 [T3]).
Werden Feststellungen des Erstrichters angefochten, die bei richtiger rechtlicher Beurteilung der Sache ohne Bedeutung sind, ist das Berufungsgericht nicht verpflichtet, dazu Stellung zu nehmen (vgl RS0043190; 5 Ob 195/20t).
3.2. Die beklagte Partei bekämpft die Feststellungen „Die von der beklagten Partei beauftragten und sodann durchgeführten Arbeiten im Februar 2019 bzw die weiteren Fundamentierungsarbeiten im Mai 2019 waren für die geplante Bauausführung weder geeignet noch zweckmäßig. Bei den Erdarbeiten, Grabungsarbeiten und Fundamentierungsarbeiten handelte es sich aus technischer Sicht nicht um eine „eigentliche Bauausführung“ und erfolgten vom bewilligten Bauvorhaben Abweichungen. Es erfolgte keine ordnungsgemäße Herstellung der Fundamentaufstandsfläche im Sinne einer Verdichtung sowie die Herstellung einer Sauberkeitsschicht. Der Fundamentstreifen wurde nicht als Stahlbetonbauteil mit kräfteverteilender Längsbewehrung und Schubkraft aufnehmender Verbügelung ausgeführt. Die über den Streifenfundamenten ausgeführten Schalsteinkörper sind nicht als Stahlbetonbauteile anzusehen. Die Lage der erstellten Fundamente und zwar hinsichtlich des Fundamentabschnittes in Ost-West-Richtung befindet sich außerhalb der Gebäudekanten des Hauses 2 des Bauvorhabens.“ und begehrt an deren Stelle die Feststellungen „Es wurde ein betonierter Fundamentteil für das Haus 2 laut baubewilligten Einreichplan des Architekturbüros O* errichtet. Aus bautechnischer Sicht ist ein Baubeginn gegeben, weil ein Teil des Streifenfundamentes bereits errichtet wurde. Das Streifenfundament ist so angelegt, dass es geradlinig über die gesamte Hauslänge verläuft, sodass der Erkerbereich direkt auf dem Fundament aufsteht und außerhalb vom Erker die Lasten über dem Fundamenthals in das vorbereitete Fundament eingeleitet werden. Die durchgeführten Erdarbeiten dienen der Verwirklichung des Bauvorhabens. Es sind auch Richtung Süden Grabungsarbeiten durchgeführt worden im Zusammenhang mit dem Ost- West-Fundament, dies ist ersichtlich aus Beilage ./20, Beilage ./O beziehungsweise aus der Anlage B des Gutachtens ON 17.“
Abgesehen davon, dass die bekämpften Feststellungen großteils nicht mit den begehrten Ersatzfeststellungen korrespondieren, ist die Tatsachenrüge auch insoweit nicht gesetzmäßig ausgeführt, als die beklagte Partei nicht darlegt, weshalb die den bekämpften Feststellungen zu Grunde liegende Beweiswürdigung unrichtig sein soll. Die Behauptung, das Erstgericht irre, wenn es meine, dass das Streifenfundament nicht geeignet oder zweckmäßig gewesen sei, ist vor dem Hintergrund, dass der Sachverständige ausgeführt hat, dass die von der beklagten Partei beauftragten und sodann durchgeführten Arbeiten im Februar 2019 (wie auch die weite-ren Fundamentierungsarbeiten im Mai 2019) nicht zweckmäßig gewesen seien (Seite 11 in ON 17) und der Ost-West verlaufende Fundamentabschnitt nicht geeignet sei, Biegespannungen aufzunehmen (Seite 2 in ON 24.3), nicht nachvollziehbar. Mit ihrer Behauptung, das Streifenfundament sei so angelegt, dass es geradlinig über die gesamte Hauslänge verlaufe, ist die beklagte Partei auf den (unten unter Punkt 3.2. ausschnittsweise abgebildeten) Vermessungsplan in Anlage A zum Sachverständigengutachten zu verweisen, aus dem sich ergibt, dass sich das errichtete Streifenfundament nicht einmal über die Hälfte der Hauslänge erstreckt (Seite 15 in ON 17). Soweit die beklagte Partei darauf verweist, dass der Sachverständige bestätigt habe, dass im Bereich des vor dem 15.2.2019 errichteten Fundaments in Ost-West-Richtung auch in Richtung Süden Grabungsarbeiten durchgeführt worden seien, ist der Vollständigkeit halber festzuhalten, dass sich die bekämpften Feststellungen ohnehin auf sämtliche von der beklagten Partei durchgeführten Erd, Grabungs- und Fundamentierungsarbeiten beziehen, sodass insoweit auch kein sekundärer Feststellungsmangel vorliegen kann (vglRS0053317 [T1]). Gleiches gilt für die begehrte Ersatzfeststellung, wonach aus bautechnischer Sicht ein Baubeginn vorliege, da dies hier nicht entscheidungswesentlich ist (vgl RS0053317). Auch im Hinblick auf die begehrte Ersatzfeststellung, wonach die durchgeführten Erdarbeiten der Verwirklichung des Bauvorhaben gedient hätten, kann kein sekundärer Feststellungsmangel vorliegen, da die beklagte Partei insoweit die ohnehin – wenn auch teilweise disloziert – getroffenen Feststellungen des Erstgerichts übergeht: Das Erstgericht stellte fest (US 13): „Ende November 2018 nahm der Geschäftsführer der Komplementärin der beklagten Partei daher mit der Firma L* Kontakt auf, wobei es ihm darum ging, dass im Februar 2019 aufgrund der Regelungen im Nachtrag vom 10. Juli 2014 Bauarbeiten initiiert werden . Der Geschäftsführer zielte , vorsichtig geworden durch die erste Rückkaufserklärung der klagenden Partei im Jahr 2016 und das folgende Gerichtsverfahren zu AZ Cg3* Landesgericht Wels, darauf ab, dass dem Kaufvertragsnachtrag aus dem Jahr 2014, und somit der Jahresfrist ab erteilter Baubewilligung
In der Beweiswürdigung setzte sich das Erstgericht ausführlich mit der Aussage des Geschäftsführers der Komplementärin der beklagten Partei sowie mit dem Gutachten des Sachverständigen DI P* auseinander und kam zum Schluss (US 17): „Es entstand dadurch nachhaltig der Eindruck, dass die beklagte Partei lediglich pro forma dem Punkt 4.4. des Nachtrages zum Kaufvertrag vom 21. Februar 2011, abgeschlossen am 10. Juli 2014, entsprechen wollte, somit nach außen einen Baubeginn demonstrieren wollte, währenddessen dies tatsächlich nicht der Fall war. Darauf wird auch noch in der rechtlichen Beurteilung eingegangen. Für das Gericht blieb dadurch der Eindruck, dass sich die beklagte Partei durch eine Finte gegenüber der klagenden Partei aus ihrer misslichen Situation befreien wollte, um zumindest jedenfalls noch einmal Zeit zu gewinnen.“ Daran anknüpfend führte das Erstgericht (wie angekündigt) im Rahmen der rechtlichen Beurteilung aus, dass die Bautätigkeit offenkundig nur dazu erfolgte, um den Vorgaben aus dem Vertragswerk – vordergründig – gerecht zu werden, und somit binnen eines Jahres Bauarbeiten zu setzen (US 21). Weiters führte das Erstgericht in der rechtlichen Beurteilung aus (US 23): „Selbst der Rechtsstreit zu Cg3* Landesgericht Wels führte in der Folge nicht zu einer zeitnah gewählten Vorgangsweise durch die beklagte Partei, sondern letztlich im Ergebnis zu Handlungen auf Seiten der beklagten Partei , die geradezu die klagende Partei – trotz der Regelungen im Vertragswerk – ins Leere hätten laufen lassen sollen. Die beklagte Partei übernahm sich – offenkundig – mit ihren übernommenen Verpflichtungen und versuchte nun mit unlauteren Mitteln , diesen Pflichten , allerdings mit untauglichen Mitteln, weiterhin zu entkommen .“ Diese allesamt dem Tatsachenbereich zuzuordnenden Ausführungen des Erstgerichts können in Zusammenschau nur so verstanden werden, dass die beklagte Partei mit den von ihr durchgeführten Erd-, Grabungs- und (wie das nachfolgende Lichtbild und der Ausschnitt aus dem Vermessungsplan zeigen, äußerst überschaubaren [Seiten 9 und 15 in ON 17]) Fundamentierungsarbeiten tatsächlich nicht die Absicht verfolgte, mit dem Bau des bewilligten Bauvorhabens zu beginnen, sondern lediglich einen Baubeginn vorspiegeln wollte, um den Eintritt des Wiederkaufsfalls zu verhindern.
Das an dieser Stelle dargestellte Lichtbild wurde entfernt.
Der an dieser Stelle dargestellte Ausschnitt aus dem Vermessungsplan wurde entfernt.
3.3. Weiters bekämpft die beklagte Partei die festgestellten (Hilfs)Tatsachen „Die Fundamentierungsarbeiten entsprachen nicht dem genehmigten Gründungskonzept, vielmehr hätte die Konstruktion die Anzeige einer Planänderung nach sich ziehen müssen. Notwendige Vorarbeiten zur Durchführung der Fundamentherstellung fehlten.“ und begehrt stattdessen die Feststellungen „Ob die Fundamentierungsarbeiten dem Gründungskonzept entsprachen oder nicht, konnte nicht festgestellt werden. Etwaige Abweichungen wären aber auch ohne behördliche Genehmigung oder Anzeige einer Planänderung möglich gewesen. Die durchgeführten Arbeiten hätten vermutlich einen längeren Weg benötigt, um die vorliegende Planung laut Beilage ./11 umzusetzen.“
Auch insoweit liegt abermals keine gesetzmäßig ausgeführte Tatsachenrüge vor, zumal die beklagte Partei nicht darlegt, warum die den bekämpften Feststellungen zu Grunde liegende Beweiswürdigung unrichtig sein soll. Mit ihrer unsubstanziiert gebliebenen Behauptung, es sei nicht nachvollziehbar, wie das Erstgericht darauf komme, dass die Fundamentierungsarbeiten nicht dem genehmigten Gründungskonzept entsprochen hätten, ist die beklagte Partei auf die Beweiswürdigung des Erstgerichts (US 17; § 500a ZPO) und beispielsweise darauf zu verweisen, dass der Sachverständige DI P* (unter anderem) ausgeführt hat, dass sich die nunmehr vorliegenden Betonfundamente hinsichtlich der Höhe bzw. auch teilweise hinsichtlich der Lage in den Planunterlagen, Einreichplan (Beilage ./F), nicht wiederfinden (Seite 3 in ON 24.3).
Dass die Frage, ob eine abweichende Gründungskonstruktion die Anzeige einer Planänderung erfordert, keine Tat-, sondern eine hier – zudem nicht entscheidungserhebliche – Rechtsfrage darstellt, hat die beklagte Partei ohnehin selbst erkannt (BS 6 und 9); die Tatsachenrüge geht daher insoweit von vornherein ins Leere. Schließlich ist die Tatsachenrüge auch insoweit nicht gesetzmäßig ausgeführt, als die begehrte Ersatzfeststellung „Die durchgeführten Arbeiten hätten vermutlich einen längeren Weg benötigt, um die vorliegende Planung laut Beilage ./11 umzusetzen.“ nicht mit den bekämpften Feststellungen korrespondiert. Zudem ist diese begehrte Ersatzfeststellung nicht entscheidungswesentlich, zumal es hier nicht darauf ankommt, welche Baumaßnahmen die beklagte Partei gesetzt hat, sondern ob sie damit tatsächlich mit der Umsetzung des rechtskräftig bewilligten Bauvorhabens beginnen, oder einen Baubeginn zwecks Verhinderung des Bedingungseintritts bloß vorspiegeln wollte. Vor diesem Hintergrund kommt es daher weder darauf an, ob die von der beklagten Partei gesetzten Baumaßnahmen als Bauausführung im Sinne der Oö. BauO zu qualifizieren sind, oder ob diese zur Ausführung des mit Bescheid vom 1. Februar 2018 bewilligten Bauvorhabens tauglich oder zweckentsprechend waren, da die beklagte Partei mit ihren Baumaßnahmen lediglich wider Treu und Glauben den Eintritt des zu ihrem Nachteil gereichenden Wiederkaufsfalles verhindern wollte, tatsächlich aber gar nicht mit der zügigen Errichtung des bewilligten Neubaues beginnen wollte.
3.4. Da die beklagte Partei mit ihren Ausführungen insgesamt keine Zweifel an der den bekämpften Feststellungen zu Grunde liegenden Beweiswürdigung des Erstgerichts zu erwecken vermochte, war auch der Tatsachenrüge ein Erfolg zu versagen.
4. Zur Rechtsrüge
4.1.Eine gesetzmäßig ausgeführte Rechtsrüge hat vom festgestellten Sachverhalt auszugehen (vgl RS0043312 ua). Die Rechtsrüge ist hingegen nicht dem Gesetz gemäß ausgeführt, wenn nicht dargelegt wird, aus welchen Gründen - ausgehend vom vom Erstgericht festgestellten Sachverhalt - die rechtliche Beurteilung der Sache unrichtig erscheint (RS0043603).
4.2. Die beklagte Partei verweist auf Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes, wonach bereits die Errichtung eines kleinen Teil des Fundamentes ebenso wie der Aushub der Baugrube als Baubeginn anzusehen sei, sowie auf Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes, wonach bereits ein Rasenabhub den Beginn der Bebauung eines Grundstückes darstelle (4 Ob 514/77), und meint, dass ausgehend davon bereits das Ausheben der Baugrube den Rückkaufsfall hindere. Es sei daher völlig unverständlich, weshalb das Erstgericht in Ansehung der von der beklagten Partei vorgenommenen Erd-, Grabungs- und Fundamentierungsarbeiten einen Baubeginn verneint habe.
Bei ihren Ausführungen übersieht die beklagte Partei aber nicht nur, dass sich die klagende Partei von Beginn des Verfahrens an darauf gestützt hat, dass die beklagte Partei lediglich Scheinbaumaßnahmen gesetzt habe, um eine Erfüllung der Vertragspflicht binnen Jahresfrist nach Rechtskraft der Baubewilligung vorzugeben, sondern auch, dass die Feststellungen des Erstgerichts – wie oben unter Punkt 1.2. ausführlich dargelegt wurde – so zu verstehen sind, dass die beklagte Partei mit den von ihr durchgeführten Erd-, Grabungs- und Fundamentierungsarbeiten tatsächlich nicht die Absicht verfolgte, mit dem Bau des bewilligten Bauvorhabens zu beginnen, sondern lediglich einen Baubeginn vorspiegeln wollte, um den Eintritt des Wiederkaufsfalls zu verhindern. Wie bereits oben unter Punkt 2.2.2. aufgezeigt wurde, kann hier aber mit Baumaßnahmen, mit welchen ein Beginn von Bauarbeiten für einen bewilligten Neubau nur vorgespiegelt werden soll, der Eintritt des Wiederkaufsfalles selbst dann nicht verhindert werden (vgl RS0012728), wenn diese Baumaßnahmen rechtlich als Baubeginn im Sinne der Oö BauO zu werten sind.
Daher ist lediglich der Vollständigkeit halber zu den von der beklagten Partei monierten sekundären Feststellungsmängeln festzuhalten, dass das Erstgericht (worauf auch bereits oben unter Punkt 3.2. hingewiesen wurde) ohnehin festgestellt hat, dass die beklagte Partei Erd- und Grabungsarbeiten durchgeführt hat (US 14) und Feststellungen zur Zustellung des Baubewilligungsbescheides vom 1. Februar 2018 getroffen hat (US 12), sodass bereits vor diesem Hintergrund keine rechtlichen Feststellungsmängel vorliegen können (vgl RS0053317 [T1]). Abgesehen davon, dass die beklagte Partei ohnehin nicht darlegt hat, welche Feststellung sie insoweit konkret vermisst, übersieht sie, dass es sich sowohl bei der Frage, wie der zwischen den Streitteilen abgeschlossene Vertrag auszulegen ist, als auch bei der Frage, ob die beklagte Partei durch die von ihr vorgenommenen Baumaßnahmen den Eintritt des Wiederkaufsfall verhindern konnte, um Rechtsfragen handelt, sodass auch insoweit sekundäre Feststellungsmängel nicht vorliegen können.
Lediglich am Rande anzumerken ist, dass sich die beklagte Partei, die sich im Kaufvertrag vom 21. Februar 2011 gegenüber der klagenden Partei zur zügigen Errichtung eines Geschäfts-, Büro- und Wohngebäude verpflichtet hatte (Punkt V. 5. iVm Punkt X. 2.), zwischenzeitig nicht einmal mehr auf eine aufrechte Baubewilligung berufen kann. Denn ungeachtet dessen, dass die beklagte Partei mit ihren Baumaßnahmen beginnend ab Februar 2019, mit denen sie der klagenden Partei gegenüber einen Beginn der Bauarbeiten für den Neubau lediglich vorspiegeln wollte, den Eintritt des Wiederkaufsfalles nicht verhindern konnte, hat sie damit die fünfjährige Frist für die Baufertigstellung gemäß § 38 Abs 2 Oö BauO in Gang gesetzt. Wenn ein Bauvorhaben aber nicht innerhalb von fünf Jahren nach Beginn der Bauausführung fertiggestellt wird, erlischt gemäß § 38 Abs 2 Oö BauO die Baubewilligung. Dass sie fristgerecht eine Verlängerung der fünfjährigen Frist für die Fertigstellung des Bauvorhabens gemäß § 38 Abs 4 Oö BauO beantragt hätte, hat die beklagte Partei im Verfahren nicht behauptet.
4.3. Mit ihren Ausführungen unter der Überschrift „Geänderte Umstände“ , mit denen sie eine Valorisierung des Rückkaufspreises anstrebt, ist die beklagte Partei – um Wiederholungen zu vermeiden – auf die Ausführungen oben unter Punkt 2.3. zu verweisen. Soweit die beklagte Partei damit argumentiert, dass den Parteien nicht bewusst gewesen sei, dass die Geltendmachung des Rückkaufsrechts womöglich erst 13 Jahre später erfolge, geht die Rechtsrüge nicht vom festgestellten Sachverhalt aus: Diesem zu Folge haben die Streitteile den Verzicht auf eine Valorisierung am 10. Juli 2014 erneuert; die klagsweise Geltendmachung des Wiederkaufsrechtes erfolgte am 14. April 2021 – somit keine sechs Jahre danach.
4.4.Soweit die beklagte Partei in Ansehung der von ihr geltend gemachten Abrisskosten von Gegenforderungen spricht, übersieht sie, dass sie solche nur einem auf Zahlung gerichteten Leistungsbegehren entgegenhalten könnte, das Erstgericht das von der klagenden Partei erhobene Zahlungsbegehren aber zur Gänze abgewiesen hat. Aber auch wenn man annehmen würde, dass sie damit meint, dass der von ihr getragene Aufwand für den Abriss dem von der klagenden Partei zu leistenden Wiederkaufspreis zuzuschlagen wäre, könnte für sie nichts gewonnen werden: Denn soweit sie argumentiert, ihre Pflicht zur Tragung der Abrisskosten sei nur für den Fall vereinbart worden, dass sie die Liegenschaft vollständig entwickeln könne, ist die Rechtsrüge wiederum nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil sich aus dem Sachverhalt keine diesbezügliche Einschränkung ihrer Kostentragungspflicht im Vertrag ergibt. Mit Blick darauf, dass die beklagte Partei (richtig) per 24. Februar 2018 über eine rechtskräftige Baubewilligung verfügte – bei den von ihr zum Eintritt der Rechtskraft des Baubewilligungsbescheides angestellten Überlegungen übersieht die beklagte Partei die Bestimmung des § 35 Abs 6 Oö BauO – , wäre es ihr zudem ohnehin freigestanden, die Liegenschaft (entsprechend dem bewilligten Bauvorhaben) vollständig zu entwickeln. Bei ihrer Behauptung, der Anspruch bestünde zu Recht, weil sie einen Aufwand auf die Liegenschaft getätigt habe und die klagende Partei bei Rückfall der Liegenschaft an sie insoweit ungerechtfertigt bereichert sei, übersieht die beklagte Partei, dass diese Vermögensverschiebung durch den Kaufvertrag vom 21. Februar 2011, der in Punkt V. 4. regelt, dass die beklagte Partei sämtliche Abbruchkosten in ihrer alleinige Zahlungsverpflichtung übernimmt (US 9), gedeckt ist, sodass Bereicherungsansprüche von vornherein ausscheiden (vgl RS0033585). Durch das Ausüben eines Wiederkaufsrechts wird der ursprüngliche Kaufvertrag nämlich nicht aufgelöst (vgl 8 Ob 84/21t).
4.5. Da sich die Rechtsausführungen der beklagten Partei in ihrer Rechtsmittelschrift insgesamt als nicht stichhältig erweisen, war auch der Rechtsrüge ein Erfolg zu versagen.
5. Die Berufung war daher insgesamt nicht berechtigt.
6.Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 50, 41 ZPO. Die beklagte Partei hat der klagenden Partei die Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen. Der verzeichnete Streitgenossenzuschlag steht der klagenden Partei jedoch nicht zu, weil sich der Nebenintervenient nicht am Rechtsmittelverfahren beteiligt hat (vgl RS0036223).
7. Die Bewertung des Entscheidungsgegenstandes mit EUR 30.000,-- übersteigend orientiert sich am von der klagenden Partei angegebenen Interesse ihres Begehrens auf Einwilligung in die Einverleibung des Eigentumsrechtes.
8.Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit der ordentlichen Revision liegen nicht vor, weil die Entscheidung des Berufungsgerichts von den Umständen des Einzelfalls und nicht von der Lösung einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO abhing.
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