Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch die Richter Dr. Waldner (Vorsitz), Mag. Stadlmann und Mag. Schellnegger in der Rechtssache der klagenden Partei A* , Industriekauffrau, **, vertreten durch die Ulm Neger Partner Rechtsanwalts GmbH in Graz, gegen die beklagte Partei B*gesellschaft m.b.H. , FN **, **, vertreten durch die Weinrauch Rechtsanwälte GmbH in Wien, wegen EUR 27.759,51 samt Anhang, über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Graz vom 1. Oktober 2025, **-25 (Berufungsstreitwert: EUR 27.759,51), in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei zu Handen der Beklagtenvertreterin binnen 14 Tagen die mit EUR 3.007,02 (darin enthalten EUR 501,17 USt) bestimmten Kosten ihrer Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
Die ordentliche Revision nach § 502 Abs 1 ZPO ist nicht zulässig .
Entscheidungsgründe:
Zum Grund des Anspruchs :
Die Klägerin hat am 18. Dezember 2018 mit der Beklagten einen Mietvertrag über die im Haus **, im Erdgeschoss gelegene Wohnung Top Nr. ** im Ausmaß von rund 55 m² abgeschlossen. Es handelt sich um eine Mietkaufwohnung und war grundsätzlich beabsichtigt, die Wohnung auch käuflich zu erwerben. Das Mietverhältnis hat am 01. Jänner 2019 begonnen und wurde auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.
Die Beklagte hat zu keiner Zeit – weder im Zuge der Bewerbung oder Anbahnung des Mietvertrages noch bei Abschluss des Mietvertrages vom 18. Dezember 2018 betreffend den allfälligen Wohnungsankauf – der Klägerin diverse (zukünftige) Kaufpreise bekannt gegeben, Berechnungen oder Kaufpreismethoden gegenüber der Klägerin vorgelegt oder sonstige Zusagen betreffend Kaufpreis in irgendeiner Form getätigt. Es gab überhaupt keine Gespräche im Zusammenhang mit dem Kaufpreis vor bzw bei Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten. Auch diesbezügliche Gespräche mit dem Land Steiermark bzw der dafür zuständigen Fachabteilung führte die Klägerin nicht.
Die Beklagte hätte mit der Klägerin nicht zu einem niedrigeren (Bar)Kaufpreis kontrahiert.
1) Zwischen der Beklagten und dem Land Steiermark gab es keine verbindliche Vereinbarung eines Kaufpreises für das streitgegenständliche Objekt. In dem Schreiben Beilage ./1 Förderungszusicherung ist keine verbindliche Vereinbarung über das Angebot eines bestimmten Kaufpreises an die Mieter enthalten.
Am 22. März 2021 wurde der Klägerin ein Kaufanbot unterbreitet, wobei ein Barkaufpreis in der Höhe von insgesamt EUR 29.566,28 bzw ein Gesamtkaufpreis in der Höhe von EUR 123.530,67 ausgewiesen war. Dieses Kaufanbot wurde von der Klägerin am 7. Juni 2021 angenommen. Letztendlich hat die Klägerin den Mietgegenstand von der Beklagten mit Kaufvertrag vom 8. Oktober 2021 erworben, dies zu einem Gesamtkaufpreis in der Höhe von EUR 122.818,42 [und einem ausgewiesenen Barzahlungsbetrag in Höhe von EUR 29.556,28].
In IV. des Mietvertrages wurde unter Punkt 1. ausdrücklich festgehalten, dass die Errichtung der Wohnhausanlage mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde (Art der Förderung: WFG 1993/Zahl: 44150924) .
In V.des Mietvertrages ist festgehalten, dass gemäß § 15c WGG in der derzeitig gültigen Fassung nach insgesamt zehnjähriger Mietdauer ein Anspruch auf Übertragung des Mietgegenstandes in das Wohnungseigentum besteht. Weiters ist in Punkt V. festgehalten:
„(…) ( „Nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum“) : „Für das hiermit einhergehende Procedere (Anbotslegung etc) sowie für die Berechnung/Festsetzung des Kaufpreises kommen die zum Übertragungszeitpunkt gültigen einschlägigen wohnungsgemeinnützigkeitsrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung.“
Mit der vorliegenden, am 8. Oktober 2024 beim Landesgericht für Zivilrechtssachen Graz zu ** eingebrachten Klage begehrte die Klägerin von der Beklagten den Betrag von EUR 27.759,51 samt 4 % Zinsen seit 1. September 2024.
Zur Begründung ihres Anspruches brachte die Klägerin vor, dass sie am 18. Dezember 2018 mit der Beklagten einen Mietvertrag über die im Haus **, im Erdgeschoss gelegene Wohnung Top Nr. ** im Ausmaß von rund 55 m 2abgeschlossen habe. Gemäß § 15c WGG habe die Klägerin nach insgesamt zehnjähriger Mietdauer einen Anspruch auf Übertragung des Mietgegenstandes in das Wohnungseigentum gehabt. Von der Klägerin sei der Mietgegenstand mit Kaufvertrag vom 8. Oktober 2021 erworben worden. Bei Kauf des vormaligen Mietobjektes sei der Klägerin ein zweigeteilter Barkaufpreis vorgeschrieben worden, nämlich einmal ein Betrag von EUR 1.806,77 (dies seien 2 % der Herstellungskosten des Objektes) sowie ein weiterer Barzahlungsbetrag von EUR 27.759,51 gemäß § 23 Abs 4c WGG. Vor Unterfertigung des Mietvertrages sei im Zuge der Bewerbung des gegenständlichen Objektes der Klägerin ausdrücklich zugesagt worden, dass bei einem späteren Kauf des Mietobjektes, also werdendes Kaufobjektes, ein Barkaufpreis in der Höhe von 2 % der Herstellungskosten der Wohnung anfallen werde. In einem Beiblatt zum Mietvertrag sei ausdrücklich festgehalten worden: Nach frühestens zehnjähriger Mietdauer – gerechnet vom Erstbezug – bestehe die Möglichkeit, Wohnungseigentum zu erwerben. In diesem Fall werde der Kaufpreis auf Basis der Baukosten ermittelt. Dies korreliere mit den Bedingungen der Förderungszusage des Landes Steiermark gegenüber der Beklagten. Unrichtigerweise habe die Beklagte im Zuge des Kaufes der vormaligen Mietwohnung durch die Klägerin nicht nur einen Barkaufpreisteil über 2 % der Herstellungskosten verrechnet, sondern darüber hinaus auch noch einen weiteren Barkaufpreis in der Höhe von EUR 27.759,51 gemäß § 23 Abs 4c WGG. § 23 Abs 4c WGG sei mit 1. Jänner 2016 in Kraft getreten. Der Mietvertrag sei im Dezember 2018 abgeschlossen worden und finde sich darin ganz klar, dass der Kaufpreis auf Basis der Baukosten und nicht gemäß § 23 Abs 4c WGG berechnet werde. Wie im zwischenzeitig abgeschlossenen Parallelverfahren gegenüber einer anderen Gemeinnützigen Wohnbauvereinigung durch den Obersten Gerichtshof ausgesprochen worden sei, seien vor der Novelle vom 1. Jänner 2016 abgeschlossene, für Mieter/Nutzungsberechtigte im Falle des Kaufes günstigere Vereinbarungen bindend. Im gegenständlichen Fall resultiere die Bindung nicht nur aus der gegenüber der Klägerin abgegebenen Zusage, sondern auch aus der Verpflichtung der Beklagten, entsprechend der Förderungsvereinbarung mit dem Land Steiermark eine Abrechnung bei Kauf unter Heranziehung eines Barkaufpreises von 2 % der Herstellungskosten (sogenanntes Steirisches Modell) vorzunehmen. Die Beklagte habe somit der Klägerin nicht nur einen Barkaufpreis gemäß § 23 Abs 4c WGG (unrichtigerweise) angeboten, sondern auch noch einen Barkaufpreis im Sinne des sogenannten Steirischen Modells von 2 % der Herstellungskosten. Wenn sich die Beklagte schon auf die novellierte Bestimmung des § 23 Abs 4c WGG stütze, gebe es keinen Spielraum für die Verrechnung eines Barkaufpreises in der Höhe von 2 % der Herstellungskosten entsprechend dem sogenannten Steirischen Modell. Da die Beklagte aber auch den Barkaufpreis nach dem sogenannten Steirischen Modell in der Höhe von 2 % der Herstellungskosten berechnet habe, scheine sie sich wohl selbst daran gebunden zu fühlen. Aus Sicht der Klägerin sei diese bei Abschluss des Kaufvertrages hinsichtlich der Höhe des Barkaufpreises getäuscht worden und habe somit den klagsgegenständlichen Barkaufpreisteil im Glauben auf die richtige Berechnung des Barkaufpreises durch die Beklagte bezahlt. Der Klägerin sei somit ein Schaden in der Höhe der Klagsforderung entstanden, respektive sei die Beklagte um diesen Betrag unrechtmäßig bereichert.
Die Beklagte bestritt das Klagsvorbringen und beantragte die Abweisung der Klage.
Sie wandte ein, dass ausdrücklich bestritten werde, dass die Klägerin gemäß § 15c WGG nach insgesamt zehnjähriger Mietdauer einen Anspruch auf Übertragung des Mietgegenstandes in das Wohnungseigentum habe. Die Klägerin sei erst beginnend mit 1. Jänner 2019 Mieterin gewesen. Entgegen dem Vorbringen der Klägerin habe die Beklagte der Klägerin vor Unterfertigung des Mietvertrages im Zuge der Bewerbung des gegenständlichen Objektes zu keiner Zeit zugesagt, dass bei einem späteren Kauf des Mietobjektes ein Barkaufpreis in der Höhe von 2 % der Herstellungskosten der Wohnung anfallen werde. Im Mietvertrag sei unter Punkt V. („nachträgliche Übertragung ins Wohnungseigentum“) vielmehr Folgendes vereinbart worden: „Für das hiemit einhergehende Prozedere (Anbotslegung etc) sowie für die Berechnung/Festsetzung des Kaufpreises kommen die zum Übertragungszeitpunkt gültigen einschlägigen wohnungsgemeinnützungsrechtlichen Bestimmungen zur Anwendung“.Ausdrücklich bestritten werde weiters, dass ein Barkaufpreis in der Höhe von 2 % der Herstellungskosten der Wohnung mit den Bedingungen der Förderungszusage des Landes Steiermark gegenüber der Beklagten korrelieren würde. In der Förderungszusage würden sich überhaupt keine Vorgaben zur Kaufpreisfindung finden. Aus den von der Klägerin angesprochenen Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs in den zwischenzeitig abgeschlossenen Parallelverfahren gegenüber einer anderen gemeinnützigen Wohnbauvereinigung sei für die Klägerin nichts zu gewinnen. Entgegen den in diesen Verfahren getroffenen Feststellungen habe nämlich die Beklagte zu keiner Zeit, also weder im Zuge der Bewerbung oder der Anbahnung des Mietvertrages, noch bei Abschluss des Mietvertrages betreffend den allfälligen Wohnungsankauf, diverse (zukünftige) Kaufpreise bekanntgegeben, Berechnungen oder Kaufpreismethoden gegenüber der Klägerin vorgelegt oder sonstige Zusagen betreffend Kaufpreis in irgendeiner Form getätigt. Zusammengefasst könne daher festgehalten werden, dass die Beklagte keine Zusage gegenüber der Klägerin bezüglich Kaufpreisfindung abgegeben habe und sich aus der Förderungsvereinbarung mit dem Land Steiermark keine Vorgaben für die Kaufpreisbildung finden würden. Die Beklagte sei daher keinesfalls an einen Kauf unter Heranziehung eines Barkaufpreises von 2 % der Herstellungskosten (sogenanntes Steirisches Modell) gebunden. Darüber hinaus sei die Möglichkeit der Klägerin zur Bekämpfung des Kaufpreises bereits längst verfristet. Gemäß § 18 Abs 3a WGG hätte die Klägerin Einwendungen gegen die Höhe des Kaufpreises binnen sechs Monaten gerichtlich geltend machen müssen. Bestritten werde auch der Zinsenlauf mit 1. September 2024. Die Klägerin habe die Beklagte zu keiner Zeit außergerichtlich zur Zahlung aufgefordert, sodass der Zinsenlauf höchstens mit Klagszustellung beginnen könne. Der von der Klägerin geltend gemachte Anspruch bestehe daher nicht zu Recht.
Darüber hinaus erhob die Beklagte den Einwand der Unzulässigkeit des Rechtsweges. Das gegenständliche Verfahren sei gemäß § 22 Abs 1 Z 6a WGG vor dem zuständigen Bezirksgericht im Außerstreitverfahren zu führen.
Weiters erhob die Beklagte den Einwand der Unschlüssigkeit, weil sich das Klagebegehren aus den Tatsachenbehauptungen in der Klage nicht abstrakt ableiten lasse. Die Klägerin stütze sich offensichtlich darauf, dass sie bei Abschluss des Kaufvertrages hinsichtlich der Höhe des Barkaufpreises getäuscht worden sei. Daraus lasse sich jedoch nicht das Klagebegehren auf Zahlung von EUR 27.759,51 ableiten. Sofern sich die Klägerin auf unrechtmäßige Bereicherung stütze, so scheitere dies bereits daran, dass zwischen den Parteien rechtswirksam ein Vertrag zustande gekommen sei. Die Klägerin lege auch nicht dar, inwiefern die Beklagte die Klägerin listig getäuscht hätte und welchem Irrtum die Klägerin deshalb unterlegen sein solle. Ausdrücklich bestritten werde, dass sich die Beklagte an den Kaufpreis nach dem sogenannten Steirischen Modell in der Höhe von 2 % der Herstellungskosten gebunden fühle. Die Beklagte habe vielmehr im Angebot vom 22. März 2021 ausdrücklich (fett und unterstrichen) darauf hingewiesen, dass der Gesamtkaufpreis dem Buchwert entspreche. Die Beklagte habe dadurch ausdrücklich sowie klar und deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie sich an den Buchwert gebunden fühle. Die Beklagte habe daher die Klägerin auch nicht bei Abschluss des Kaufvertrages hinsichtlich der Höhe des Barkaufpreises getäuscht. Gemäß den Vorgaben des WGG müsse der Kaufpreis vielmehr mindestens dem Buchwert des Kaufgegenstandes entsprechen. Darauf habe die Beklagte die Klägerin auch ausdrücklich hingewiesen. Ein Angebot über 2 % der Herstellungskosten hätte die Beklagte der Klägerin keinesfalls unterbreitet. Unabhängig davon würde die Anfechtung wegen List dazu führen, dass der Vertrag mit Ex-tunc-Wirkung wegfalle. Bereits erbrachte Leistungen wären daher rückabzuwickeln. Der Beklagten würde daher ein Anspruch auf Rückübereignung der Liegenschaftsanteile zustehen. Die Beklagte erhebe daher – lediglich als Eventualbegehren für den Fall der Klagsstattgebung – die Zug-um-Zug-Einrede, dass die Klägerin bei Klagsstattgebung die Liegenschaft an die Beklagte zurückzugeben habe.
Unabhängig davon seien die Parteien durch Abschluss des gegenständlichen Kaufvertrages einvernehmlich von einer angeblichen, davor bestehenden Kaufpreisvereinbarung, deren Vorhandensein wiederholt ausdrücklich bestritten werde, abgewichen. Die Klägerin habe das Kaufanbot vom 22. März 2021 über einen Barkaufpreis von insgesamt EUR 29.566,28 erhalten. Dieses Angebot habe die Klägerin am 7. Juni 2021 ausdrücklich angenommen und zu diesen Konditionen den gegenständlichen Kaufvertrag vom 6. August 2021 mit der Beklagten abgeschlossen. In weiterer Folge habe die Klägerin fristgerecht binnen 14 Tagen den Gesamtkaufpreis geleistet. Zu keiner Zeit – weder nach Legung des Kaufanbotes vom 22. März 2021, noch vor Abschluss des Kaufvertrages am 6. August 2021 – habe sich die Klägerin auf eine angebliche, andere Preisvereinbarung (nach dem „Steirischen Modell“) berufen. Dies decke sich auch mit Punkt V. des Mietvertrages.
In der Förderungszusicherung vom 26. März 2001 betreffend das gegenständliche Objekt würden sich überhaupt keine Vorgaben zur Kaufpreisfindung finden. Dies werde auch durch das Vorbringen des Landes Steiermark in den von der Klägerin erwähnten Parallelverfahren bestätigt. Demnach komme das „Steirische Modell“ nur dann zur Anwendung, wenn dessen Anwendung von den Parteien im jeweiligen Einzelfall rechtswirksam vereinbart worden sei. Unabhängig davon würden Verstöße gegen die Förderungszusicherung des Landes Steiermark ohnehin nur aufsichtsrechtliche Konsequenzen durch die Aufsichtsbehörde nach sich ziehen, keinesfalls jedoch zivilrechtliche Folgen zugunsten der Klägerin.
Hinzuweisen sei noch darauf, dass sich das gegenständliche Klagebegehren ganz wesentlich von den Klagebegehren in den von der Klägerin erwähnten Parallelverfahren unterscheide. In den Parallelverfahren hätten die Kläger begehrt, die Wohnbaugenossenschaft/-gesellschaft schuldig zu erkennen, das Mietobjekt gegen Zahlung eines – nach einer bestimmten Berechnungsmethode ermittelten – Kaufpreises in das Wohnungseigentum der Kläger zu übertragen und binnen 14 Tagen alle hierfür erforderlichen Veranlassungen zu treffen sowie alle erforderlichen Erklärungen abzugeben. Im gegenständlichen Verfahren begehre die Klägerin viele Jahre später die (Teil-)Rückzahlung eines einvernehmlich vereinbarten und fristgerecht bezahlten Kaufpreises (infolge Arglist?). Auch aus diesem Grund sei für die Kläger aus den Parallelverfahren nichts zu gewinnen.
Die Klägerinbestritt dies. Der (streitige) Rechtsweg sei zulässig, weil sie mit der Klage keine Festsetzung des Preises nach den §§ 15b und 15c WGG (§ 22 Abs 1 Z 2a WGG) oder eine Angemessenheitsprüfung nach § 22 Abs 1 Z 6 WGG anstrebe.
Eine Unschlüssigkeit des Klagebegehrens liege nicht vor. Vor Abschluss des Mietvertrages habe die Klägerin über die Höhe des zu erwartenden Kaufpreises rückgefragt. Dabei sei ihr, wie auch einer Vielzahl anderer Mieter, mitgeteilt worden, dass bei Aufgriff der Kaufoption gemäß § 15c WGG, neben der Übernahme der anteiligen Verbindlichkeiten, ein Barkaufpreis von 2 % der anteiligen Grund- und Herstellungskosten zu leisten sein werde. Die Beklagte habe der Klägerin am 22. März 2021 ein Kaufanbot über den Erwerb der gegenständlichen Wohnung unterbreitet. Es sei der Klägerin angeboten worden, das Kaufobjekt um einen Betrag von EUR 123.530,67 (darin ua enthalten: Barzahlung [fällig binnen 14 Tagen nach Annahme des vorliegenden Anbotes]: EUR 1.806,27; Barzahlung [Differenzbetrag zum Buchwert, fällig gleichfalls binnen 14 Tagen nach Annahme des vorliegenden Anbotes]: EUR 27.759,51) zu erwerben. Es sei im Jahr 2016 mit 5. Jänner 2016 eine Novelle des § 23 WGG erfolgt, demnach der Buchwert bei der Berechnung des Gesamtkaufpreises heranzuziehen ist. Tatsächlich sei jedoch zwischen den Streitteilen und auch anderen Mietern ausdrücklich vereinbart worden, dass bei Aufgriff der Kaufoption lediglich ein Barkaufpreis in der Höhe von 2 % der Grund- und Herstellungskosten zu leisten sei. Es sei richtig, dass im bereits anhängig gewesenen Verfahren gegen andere gemeinnützige Genossenschaften ein anderes Klagebegehren vorgelegen sei. Inhaltlich würden sich jedoch sämtliche Verfahren decken. Die Klägerin habe in der Folge von der Beklagten das Kaufobjekt um einen gesamten Kaufpreis in der Höhe von EUR 123.530,67 erworben. Im Kaufpreis sei ein Barzahlungsbetrag in der Höhe von EUR 29.566,28 ausgewiesen gewesen, der sich entsprechend dem Anbot aufgeschlüsselt habe. Der Klägerin sei ganz offensichtlich vorsätzlich verschwiegen worden, dass zum Zeitpunkt der Anbotlegung vom 22. März 2021 nur eine Verrechnung eines Barkaufpreises von 2 % der Grund- und Herstellungskosten zulässig gewesen wäre. Die Rückforderung des Barzahlungsbetrages in der Höhe von EUR 27.759,51, wie im Anbot vom 22. März 2021 angeführt, stütze sich auf den Titel des Schadenersatzes. Dies deshalb, da die Beklagte die Klägerin vorsätzlich über den wahren Sachverhalt getäuscht und auch die rechtliche Unkenntnis der Klägerin als Konsumentin offensichtlich ausgenützt habe. Es sei von der Beklagten nach Novellierung des § 23 WGG gegenüber anderen Mietern (Käufern) noch weiterhin, wie vereinbart, die auch vom Land Steiermark vorgegebene Abrechnungsmethode des Preises angewendet worden, da sie letztendlich dazu auch verpflichtet gewesen sei. Sekundär stütze sich die Klägerin bei ihrem Rückforderungsanspruch auf Bezahlung einer irrtümlichen Leistung in Höhe der Klagsforderung.
Das Land Steiermark habe im Schreiben vom 15. März 2022 (Beilage ./E) ausdrücklich festgehalten, wie sich der Kaufpreis bei Ausübung des Optionsrechtes gemäß § 15c WGG zusammenzusetzen zu habe. Es stelle sich konkret wie folgt dar: a) Rest des aushaftenden Bankdarlehens mit Stichtag Anbot, b) Anteil des verzinsten Landesdarlehens für die Wohnung (wenn LD gewährt), c) bisher geleistete Annuitätenzuschüsse des Landes inklusive Verzinsung, d) sowie maximal 2 % Eigenkomponente von den Gesamtherstellungskosten je Wohnung gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz bei der Eigentumsübertragung, e) Anrechnung der geleisteten Grund- und Aufschließungskosten. Der Beklagten sei aber beizupflichten, dass in den vom Klagsvertreter genannten Parallelverfahren, in welchen ebenfalls dem Land Steiermark der Streit verkündet worden sei, in den Schriftsätzen des Landes Steiermark eine Verbindlichkeit der Förderungsbedingungen in Abrede gestellt worden sei. In diesen Verfahren sei aber letztendlich diese Thematik nicht mehr entscheidungsgegenständlich gewesen. Es werde daher spannend sein, wie das Land Steiermark erklären wolle, warum ausdrückliche Bedingungen für die Gewährung von Förderungen nicht verbindlich sein sollten.
Gleichzeitig verkündet die Klägerin mit Schriftsatz vom 19. März 2025 (ON 8. IV.) dem Land Steiermark den Streit und forderte es auf, dem Verfahren auf Klagsseite als Nebenintervenientin beizutreten.
Ein Beitritt erfolgte nicht.
Mit der angefochtenen Entscheidung (ON 25) verwarf das Erstgericht zu Punkt I. (mit Beschluss) die Einrede der Unzulässigkeit des streitigen Rechtsweges, wies zu Punkt II. (mit Urteil) die Klage zur Gänze ab (Punkt 1.) und verpflichtete die Klägerin zum Ersatz der Verfahrenskosten der Beklagten iHv EUR 8.604,48 brutto (Punkt 2.). Das Erstgericht stellte den eingangs wiedergegebenen Sachverhalt fest. Die davon zu Punkt 1. oben kursiv und fettgedruckt dargestellte Feststellung wird mit der Berufung der Klägerin bekämpft.
Rechtlich begründete das Erstgericht seine Entscheidung wie folgt:
„Zu I.:
Zur Einrede der Unzulässigkeit des streitigen Rechtsweges ist auszuführen, dass dieser zu verwerfen ist, zumal die klagende Partei keine Festsetzung des (Kauf-)Preises nach den §§ 15b und 15c WGG oder eine Angemessenheitsprüfung nach § 22 Abs 1 Z 6 WGG anstrebt. Vielmehr begehrt die Klägerin von der Beklagten die Zuhaltung einer vertraglichen Vereinbarung, nämlich die Übertragung von Wohnungseigentum gegen Bezahlung des auf Basis des „Steirischen Modells“ zu berechnenden Kaufpreises. Ansprüche oder Einwendungen, die auf Vereinbarungen gestützt sind, sind grundsätzlich auf dem Rechtsweg geltend zu machen (RS0117706; RS0131218; RS0069665).
Zu II.:
Für die Schlüssigkeit einer Klage genügt es, wenn das Sachbegehren der Klägerin materiell-rechtlich aus den zu seiner Begründung vorgetragenen Tatsachenbehauptungen abgeleitet werden kann (RIS-Justiz RS0037516). Zum Einwand der Unschlüssigkeit des Klagebegehrens ist auszuführen, dass das Klagebegehren schlüssig ist, zumal dem Klagebegehren explizit zu entnehmen ist, dass die Klägerin vorbringt, dass der Kaufpreis für die gegenständliche Wohnung durch die Beklagte falsch berechnet wurde bzw sich anders zusammensetzt bzw günstiger wäre, als der Klägerin ursprünglich – bei Abschluss des Mietvertrages – genannt bzw ihr zugesagt wurde. Gegenständlich wird eine Rückforderung eines Kaufpreisteils unter dem Titel des Schadenersatzes und hilfsweise aus Bereicherung geltend gemacht.
Wie das durchgeführte Beweisverfahren zweifelsfrei gezeigt hat, hat die beklagte Partei vor Abschluss des gegenständlichen Miet(kauf)vertrages vom 18. Dezember 2018 überhaupt keine Zusage gegenüber der Klägerin bezüglich eines späteren Kaufpreises für die streitgegenständliche Wohnung abgegeben bzw Vereinbarungen darüber getroffen. Wie dem Beweisverfahren zu entnehmen ist (und die Klägerin ausgesagt hat), führte sie überhaupt keine Gespräche mit der Beklagten hinsichtlich eines allfälligen (späteren) Kaufpreises. Daher lässt sich eine durch die beklagte Partei zu verantwortende Irreführung der Klägerin – konkret eine Täuschung über die Höhe des zu zahlenden (Bar-)Kaufpreises – aus rechtlicher Sicht nicht ableiten. Damit scheidet ein Schadenersatz- als auch Bereicherungsanspruch aus. Ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter iZm der Wohnbauförderung durch das Land Steiermark und den damit zusammenhängenden Förderungsbedingungen kann gegenständlich nicht abgeleitet werden, zumal der Klägerin eine eigene vertragliche Haftungsgrundlage – der mit der beklagten Partei geschlossene (Miet-)Kaufvertrag – zur Verfügung steht. Die rechnerische Richtigkeit des Barkaufpreises wurde überdies im Verfahren von der Klägerin nicht bestritten.
Das Klagebegehren war daher wie im Spruch ersichtlich zur Gänze abzuweisen.
[…]“
Gegen das Urteil zu Punkt II. richtet sich die Berufung der Klägerin (ON 26), ausschließlich gestützt auf den Berufungsgrund der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung, mit dem Antrag, das angefochtene Urteil dahingehend abzuändern, dass dem Klagebegehren vollinhaltlich stattgegeben werde; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Beklagte erstattete eine Berufungsbeantwortung (ON 28) und beantragt, der Berufung der Klägerin keine Folge zu geben.
Die Berufung, über die gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung entschieden werden kann, ist nicht berechtigt .
1. Die Klägerin bekämpft im Rahmen ihrer Beweisrüge die zu Punkt 1. oben kursiv und fettgedruckt dargestellte Feststellung, wonach „es zwischen der Beklagten und dem Land Steiermark keine verbindliche Vereinbarung eines Kaufpreises für das streitgegenständliche Objekt gab“, und begehrt nachstehende Ersatzfeststellung:
EF1: „Zwischen der Beklagten und dem Land Steiermark bestand eine verbindliche Vorgabe hinsichtlich der Zusammensetzung eines Kaufpreises für das streitgegenständliche Objekt, der zufolge nur eine Verrechnung eines Barkaufpreises von 2 % der Grund- und Herstellungskosten zulässig ist.“
2. Die Erstrichterinhat die bekämpfte Feststellung im Klammerzitat auf die PV der Klägerin und der Beklagten (Geschäftsführer Mag. C*), die Aussage der Zeugin Dr. D* sowie die Urkunden Beilagen ./B = ./2, ./F = ./5, ./3 und ./4 gestützt und im Rahmen ihrer Beweiswürdigung dazu ausgeführt, dass die Feststellungen zum Umstand, dass es hinsichtlich der von der Klägerin vorerst gemieteten und später käuflich erworbenen (Miet-)Kaufwohnung in **, keine Vereinbarung hinsichtlich eines Kaufpreises zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages für das gegenständliche Objekt zwischen den Streitparteien gegeben hat, auf den übereinstimmenden und glaubwürdigen Aussagen der Klägerin selbst und des Geschäftsführers der Beklagten, Mag. C*, gründen würden. Auch dass es keine verbindliche Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Land Steiermark hinsichtlich eines Kaufpreises für das gegenständliche Objekt gegeben hat, stütze sich auf seine Aussage, die mit der Aussage der Zeugin Dr. D* korrespondieren würde.
3. Die Klägerin hält dem in ihrer Beweisrüge entgegen, dass das Erstgericht in seinen Feststellungen zum Ergebnis komme, dass die Beklagte der Klägerin zu keiner Zeit zukünftige Kaufpreise bekanntgegeben, Berechnungen oder Kaufpreismethoden gegenüber der Klägerin vorgelegt oder sonstige Zusagen betreffend Kaufpreis in irgendeiner Form getätigt habe. Außerdem habe es überhaupt keine Gespräche im Zusammenhang mit dem Kaufpreis vor bzw bei Abschluss des Mietvertrages mit der Beklagten gegeben. Diese Feststellungen würden dem Ergebnis des abgeführten Beweisverfahrens entsprechen, und sei dem Erstgericht daher insoweit zuzustimmen. Das Erstgericht stelle jedoch in weiterer Folge mit der bekämpften Feststellung aufgrund unzutreffender Beweiswürdigung die Tatsache fest, dass es zwischen der Beklagten und dem Land Steiermark keine verbindliche Vereinbarung eines Kaufpreises für das gegenständliche Objekt gegeben habe. Diese bekämpfte Feststellung stütze das Erstgericht auf die Aussage des Zeugen Mag. C*, die mit der Aussage der Zeugin Dr. D* korrespondiere. Dabei lasse das Erstgericht jedoch das Schreiben des Landes Steiermark vom 15. März 2022 außer Acht, welches von der Klägerin im erstinstanzlichen Verfahren als Beilage ./E vorgelegt worden sei. Dieses Schreiben möge zwar als Antwort auf eine konkrete Anfrage von Frau Mag. E* ergangen sein. Dies ändere jedoch nichts daran, dass es unmissverständlich, ohne auf einen bestimmten Wohnbauträger Bezug zu nehmen, sohin auf allgemeine Art und Weise wiedergebe, wie sich der Kaufpreis bei geförderten Mietkaufwohnungen gemäß Vorgabe der Steiermärkischen Landesregierung zusammensetze. Diesem Schreiben sei zu entnehmen, dass nur eine Verrechnung eines Barkaufpreises von 2 % der Grund- und Herstellungskosten zulässig sei. Es handle sich dabei, wie der Aussage der Zeugin Dr. D* zu entnehmen sei, um das Ergebnis eines Schriftverkehrs zwischen dem Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger und dem Land Steiermark. Auch die Beklagte habe sich dieser Vorgabe der Steiermärkischen Landesregierung und damit der im Schreiben wiedergegebenen Abrechnungsmethode unterworfen, könne dem Land Steiermark als Fördergeberin doch wohl kaum unterstellt werden, im Hinblick auf ein und dieselbe Förderung unterschiedliche Abrechnungsmethoden vorzusehen. Eine solche Unterstellung stünde auch in klarem Widerspruch zum Umstand, dass das Land Steiermark mit dem Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger und nicht mit einzelnen Wohnbauträgern korrespondiert habe. Die im Schreiben des Landes Steiermark vom 15. März 2022 wiedergegebene Zusammensetzung des Kaufpreises müsse daher in jedem Fall auch auf das streitgegenständliche Objekt zur Anwendung gelangen. Somit gebe es sehr wohl eine verbindliche Vorgabe hinsichtlich eines Kaufpreises für das streitgegenständliche Objekt. Insoweit das Erstgericht dies außer Acht lasse bzw verneine, habe es den Sachverhalt unrichtig festgestellt. Die begehrte Ersatzfeststellung sei insofern von Relevanz, als gemäß dieser verbindlichen Vorgabe nur eine Verrechnung eines Barkaufpreises von 2 % der Grund- und Herstellungskosten zulässig gewesen wäre. Die Klagsforderung wäre daher unter Berücksichtigung der begehrten Ersatzfeststellung zur Gänze zugesprochen worden.
4. Die Beklagte erwidert in ihrer Berufungsbeantwortung darauf, dass die Beweisrüge nicht gesetzmäßig ausgeführt sei, weil die Klägerin darin nicht darstelle, warum das Erstgericht bei richtiger Beweiswürdigung gerade die begehrte Ersatzfeststellung (und nicht nur aufgrund anderer vorliegender Beweismittel andere Feststellungen) hätte treffen müssen. Die Berufung der Klägerin beschränke sich im vorliegenden Fall im Wesentlichen lediglich darauf, das Schreiben des Landes Steiermark vom 15. März 2022 (Beilage ./E) zu zitieren. Unabhängig davon sei die Berufung der Klägerin auch inhaltlich unberechtigt. Das Schreiben des Landes Steiermark vom 15. März 2022 (Beilage ./E) sei an Frau Mag. E* adressiert. Zwischen der hier Beklagten und Frau Mag. E* habe zu keiner Zeit ein Vertragsverhältnis bestanden. Frau Mag. E* sei lediglich in einem Vertragsverhältnis mit einem anderen gemeinnützigen Wohnbauträger gestanden. Die Wohnung von Frau Mag. E* befinde sich in der **. Die gegenständliche Wohnung befinde sich in **. Es handle sich daher um völlig verschiedene Bauvorhaben von zwei verschiedenen gemeinnützigen Wohnbauträgern, für die es insbesondere daher auch völlig verschiedene Förderungszusicherungen gegeben habe. In der hier gegenständlichen Förderungszusicherung (Beilage ./1) finde sich im Vergleich zu Förderungszusicherungen anderer Wohnbauträger an keiner Stelle eine Vereinbarung zwischen dem Land Steiermark und der Beklagten über einen bestimmten (Bar-)Kaufpreis oder eine bestimmte Kaufpreismethode. Das Schreiben des Landes Steiermark vom 15. März 2022 sei daher für das hier gegenständliche Verfahren ohne jegliche Relevanz. Dies werde auch durch die Aussage der Zeugin Dr. D* bekräftigt. Die Klägerin übersehe, dass das Land Steiermark zu jeder einzelnen Förderung bzw zu jedem einzelnen Bauvorhaben mit gemeinnützigen Wohnbauträgern eigene individuelle Förderungszusicherungen vereinbare und daher gerade nicht mit dem Verband Vereinbarungen abschließe. Im vorliegenden Fall sei es sogar ausdrücklich außer Streit gestellt worden, dass in der hier gegenständlichen Förderungszusicherung (Beilage ./1) keine verbindliche Vereinbarung über das Angebot eines bestimmten Kaufpreises an die Mieter enthalten sei.
Unabhängig davon sei die von der Klägerin begehrte Ersatzfeststellung auch nicht von Relevanz. Zwischen dem Land Steiermark und der Beklagten intern geltende Förderungsbedingungen bzw Vereinbarungen könnten nämlich nicht ohne Weiteres auf das Vertragsverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten durchschlagen. Ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter könne in concreto aus der Wohnbauförderung durch das Land Steiermark und den damit zusammenhängenden Förderungsbedingungen nicht abgeleitet werden, zumal der Klägerin hier eine eigene vertragliche Haftungsgrundlage, nämlich der mit der Beklagten geschlossene (Miet-)Kaufvertrag, zur Verfügung stehe. Es komme hier also nicht darauf an, was die Beklagte und das Land Steiermark intern geregelt bzw vereinbart hätten, sondern was die Streitteile konkret vereinbart hätten (OLG Graz 4 R 147/23d, Punkt 10.).
5. Hierzu wird erwogen:
6. Gemäß § 272 ZPO obliegt die Beweiswürdigung primär der erkennenden Richterin. Es gehört zum Wesen der freien Beweiswürdigung, dass sich das Erstgericht, das die Beweise unmittelbar aufgenommen hat, für eine von mehreren einander widersprechenden Darstellungen aufgrund seiner Überzeugung, dass diese mehr Glaubwürdigkeit beanspruchen kann, entscheidet. Der persönliche Eindruck der Richterin, ihre Kenntnisse der Lebensvorgänge, Erfahrungen in der menschlichen Gesellschaft und die Menschenkenntnis werden zur entscheidenden Grundlage für die Wahrheitsermittlung. Das Erstgericht hat die Gründe, aus welchen Erwägungen es seine Überzeugung gewonnen hat, soweit auszuführen, dass ihnen selbige entnommen werden kann. Dementsprechend hat das Berufungsgericht die Beweiswürdigung daraufhin zu untersuchen, ob die Grenzen der freien Beweiswürdigung eingehalten und die Beweisergebnisse schlüssig gewürdigt wurden. Für die wirksame Bekämpfung einer Beweiswürdigung genügt es nicht, aufzuzeigen, dass auch andere Feststellungen möglich gewesen wären oder dass es einzelne Beweisergebnisse gibt, die für den Prozessstandpunkt des Berufungswerbers sprechen. Die Beweisrüge kann daher nur dann erfolgreich sein, wenn sie gegen die Richtigkeit der vom Erstgericht vorgenommenen Beweiswürdigung stichhältige Bedenken ins Treffen führen kann, die erhebliche Zweifel an dieser Beweiswürdigung rechtfertigen. Es ist also darzulegen, dass die getroffenen Feststellungen unzweifelhaft oder zumindest überwiegend wahrscheinlich unrichtig sind. Maßgeblich ist, ob für die richterliche Einschätzung im Rahmen der freien Beweiswürdigung, wie hier, ausreichende Gründe vorhanden sind (Rechberger in Fasching/Konecny 2 § 272 ZPO [Stand 1.8.2017, rdb.at], Rz 4 ff, 11; Rechberger/Klicka in Rechberger/Klicka, ZPO 5, § 272 ZPO, Rz 1 ff; Kodek in Rechberger/Klicka, ZPO 5, § 482 ZPO, Rz 6 mwN; Klauser/Kodek, JN-ZPO 18§ 467 ZPO, E 39 ff; RIS-Justiz RS0043175, ,
Die gesetzmäßige Ausführung einer Tatsachenrüge setzt voraus, dass der Berufungswerber angibt, (1.) welche konkrete Feststellung bekämpft wird, (2.) infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung sie getroffen wurde, (3.) welche Feststellung begehrt wird und (4.) aufgrund welcher Beweisergebnisse und beweiswürdigenden Erwägungen diese begehrte Feststellung zu treffen gewesen wäre (vgl Kodekin Rechberger/Klicka, ZPO 5, § 471 ZPO, Rz 15; Pimmerin Fasching/Konecny³ IV/1 § 467 ZPO [Stand 1.9.2019, rdb.at], Rz 40; RIS-Justiz RS0041835). Um die Beweisrüge gesetzmäßig auszuführen, muss die angestrebte Ersatzfeststellung im Widerspruch zur bekämpften Feststellung stehen (OLG Wien 133 R 90/18k; RIS-Justiz RS0041835, RS0043150 [T9]). Das Berufungsgericht muss bekämpfte Feststellungen nur dann überprüfen, wenn diese wesentlich sind, wenn ihnen also rechtliche Bedeutung zukommt. Andernfalls kann es die Feststellungen wegen Unerheblichkeit unberücksichtigt lassen ( Kodekin Rechberger/Klicka, ZPO 5, § 498 ZPO, Rz 1). Wenn in einer Beweisrüge bloß der ersatzlose Entfall einer Feststellung des Erstgerichtes angestrebt wird, liegt keine gesetzmäßig ausgeführte Beweisrüge vor (OLG Wien, 1 R 39/16m; RIS-Justiz RS0041835 [T3]; G. Kodekin Kodek/Oberhammer, ZPO-ON § 467 ZPO [Stand 9.10.2023, rdb.at], Rz 45). Das Gericht hat hierzu – positive oder negative – Feststellungen zu treffen. Ein „ersatzloses Streichen“ würde zu einem sekundären Feststellungsmangel führen (
7. Die Beklagte moniert zutreffend, dass die Beweisrüge der Klägerin nicht gesetzmäßig ausgeführt ist, weil die Klägerin darin nicht ausführt, infolge welcher unrichtigen Beweiswürdigung die bekämpfte Feststellung getroffen wurde. Sie setzt sich mit der Beweiswürdigung der Erstrichterin und insbesondere den Aussagen des Geschäftsführers der Beklagten (PS 3f in ON 22.4) und der Zeugin Dr. D* (PS 4ff in ON 22.4) nicht auseinander und begründet nicht, warum dem Inhalt des Schreibens vom 15. März 2022 (Beilage ./E) mehr Beweiswert zuzumessen wäre als den von der Erstrichterin zitierten Aussagen.
8. Darüber hinaus überzeugt die Argumentation der Klägerin auch inhaltlich nicht. Aus dem Inhalt des unvollständig vorgelegten Schreibens des Amtes der Steiermärkischen Landesregierung, Abt. ** – es wurde nur die erste Seite dieses Schreibens vorgelegt – lässt sich nämlich nicht ableiten, dass die im Schreiben genannte „Vorgabe der Steiermärkischen Landesregierung“ (hier Punkt d: sowie max. 2 % Eigenkomponente von den Gesamtherstellungskosten je Wohnung gemäß Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz bei der Eigentumsübertragung) auf das gegenständliche Vertragsverhältnis anwendbar wäre bzw dass damit die von der Klägerin mit Ersatzfeststellung behauptete „Vereinbarung“ zustande gekommen wäre (vgl dazu RS0043593 [T 1 und T 4]). Dies ergibt sich auch nicht aus der gegenständlichen Förderungszusicherung des Amtes der Steiermärkischen Landesregierung Beilage ./1. Zudem hat der Geschäftsführer der Beklagten Mag. C* das Bestehen einer Vereinbarung zwischen der Beklagten und dem Land Steiermark, die dazu geführt hätte, dass man den von der Klägerin behaupteten Kaufpreis mit der Käuferin hätte vereinbaren müssen, ausdrücklich verneint (PS 4 in ON 22.4). Die Zeugin Dr. D* hat – als vormalige Mitarbeiterin und nunmehrige Leiterin des Rechtsreferats der Fachabteilung ** beim Amt der Steiermärkischen Landesregierung – ausgesagt, dass eine Vereinbarung zwischen dem Land Steiermark und der Beklagten hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises für das gegenständliche Mietkaufobjekt für sie aus den Akten nicht hervorgeht und dass es sich beim Schreiben Beilage ./E um eine Antwort auf eine konkrete Anfrage betreffend einen anderen Wohnbauträger gehandelt hat, sowie dass ihr derartige Schreiben in Zusammenhang mit dem konkreten Objekt der Klägerin nicht bekannt sind. Über weitere Befragung gab die Zeugin noch an, dass es in Bezug auf die Höhe des Mietkaufpreises ein Schreiben des Landes an den Verband der gemeinnützigen Wohnbauträger und in der Folge einen wechselseitigen Schriftwechsel gab. Die von der Klägerin mit Ersatzfeststellung behauptete Vereinbarung konnte die Zeugin nicht bestätigen.
Berücksichtigt man all diese Beweisergebnisse, so ist die Beweiswürdigung der Erstrichterin nicht zu beanstanden. Die Klägerin vermag nicht aufzuzeigen, warum die Erstrichterin den klaren und eindeutigen Aussagen des Geschäftsführers der Beklagten und der Zeugin Dr. D* nicht folgen hätte dürfen. Sie vermag auch mit dem Verweis auf die Beilage ./E keine stichhältigen Bedenken gegen die Richtigkeit der bekämpften Feststellung ins Treffen zu führen, die erhebliche Zweifel an der Beweiswürdigung der Erstrichterin rechtfertigen würden.
Das Berufungsgericht übernimmt daher die bekämpfte Feststellung und legt sie seiner Entscheidung zugrunde (§ 498 Abs 1 ZPO).
9. Damit muss die Frage der rechtlichen Relevanz der gegenständlichen Feststellung für die rechtliche Beurteilung (vgl US 7 bzw Punkt 4. der Berufungsbeantwortung der Beklagten) im Rahmen dieser Berufungsentscheidung nicht behandelt werden.
10. Eine Rechtsrüge wurde von der Klägerin (auch inhaltlich) nicht ausgeführt. Damit war die rechtliche Beurteilung des Erstgerichtes nicht zu überprüfen ( Kodekin Rechberger/Klicka, ZPO 5 § 471 Rz 16).
11. Ergebnis:
12. Aus den genannten Gründen muss die Berufung der Klägerin erfolglos bleiben.
13. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens gründet sich auf die §§ 41 und 50 Abs 1 ZPO.
14. Die ordentliche Revision war nicht zuzulassen, weil Rechtsfragen (von erheblicher Bedeutung iSd § 502 Abs 1 ZPO) nicht zu entscheiden waren.
Rückverweise
Keine Verweise gefunden
