Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Novak sowie die Hofrätinnen Mag. Rehak und Mag. Bayer als Richter und Richterinnen, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. Kovacs, in der Revisionssache des Mag. N F O, vertreten durch die Zumtobel Kronberger Rechtsanwälte OG in Salzburg, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Salzburg vom 21. März 2025, 405 3/1331/1/17 2025, betreffend eine Übertretung des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Bürgermeister der Landeshauptstadt Salzburg), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
1 Nach Art. 133 Abs. 4 B VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
2Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegen der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
3Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 BVG hat der Verwaltungsgerichtshof im Rahmen der dafür in der Revision vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen.
4 Mit dem angefochtenen Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Salzburg (Verwaltungsgericht) wurde die Beschwerde des Revisionswerbers gegen das Straferkenntnis der belangten Behörde vom 25. September 2024, mit welchem er einer Übertretung des § 78 Abs. 1 Z 4 in Verbindung mit § 31b Abs. 1 und 2 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) für schuldig erkannt und mit welchem über ihn gemäß § 78 Abs. 2 Z 2 ROG 2009 eine Geldstrafe in der Höhe von € 3.500, (Ersatzfreiheitsstrafe fünf Tage) verhängt worden war, weil er als Miteigentümer einer näher bezeichneten Wohnung diese zumindest am 6. April 2024 zur touristischen Beherbergung genutzt habe, indem er sie tageweise als Ferienwohnung an Beherbergungsgäste vermietet habe, obwohl die Zweckentfremdung von Wohnungen nur mit einer baubehördlichen Bewilligung zulässig sei, zumal anlässlich einer Überprüfung vor Ort am 6. April 2024 festgestellt worden sei, dass die Wohnung an zumindest sechs Personen aus Deutschland, die zu touristischen Zwecken in Salzburg gewesen seien, vermietet worden sei, als unbegründet abgewiesen. Gleichzeitig wurde ausgesprochen, dass der Revisionswerber einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von € 700, zu leisten habe, und dass gegen dieses Erkenntnis eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zulässig sei.
5 Begründend stellte das Verwaltungsgericht soweit für den Revisionsfall wesentlich fest, dass die gegenständliche Liegenschaft im maßgeblichen Flächenwidmungsplan als Bauland Erweitertes Wohngebiet ausgewiesen sei. Sie befinde sich seit 2016 jeweils im Dritteleigentum des Revisionswerbers, seines Bruders und seiner Mutter. Das auf dieser Liegenschaft befindliche Gebäude bestehe aus insgesamt vier abgeschlossene Wohneinheiten mit jeweils zugeordneten Parkplätzen und Abstellräumen im Keller. In der Top A weise der Bruder des Revisionswerbers seinen Hauptwohnsitz auf, die Top B und C seien langfristig vermietet und in der Top D habe der Revisionswerber seinen Hauptwohnsitz, wobei diese Wohnung seit August 2020 über die Internetbuchungsplattform „A“ für touristische Beherbergungen tage und wochenweise vermietet werde. Während der touristischen Beherbergung wohne der Revisionswerber selbst nicht in der Wohnung Top D, sondern üblicherweise in der Wohnung Top A. Im fallbezogen vorgeworfenen Tatzeitraum am 6. April 2004 habe sich der Revisionswerber aufgrund eines Auslandsaufenthaltes nicht in Salzburg aufgehalten; ein persönlicher Kontakt der Beherbergungsgäste mit dem Revisionswerber oder dessen Bruder habe nicht stattgefunden.
6 In seiner rechtlichen Beurteilung führte das Verwaltungsgericht aus, dass der vom Revisionswerber geltend gemachte Ausnahmetatbestand des § 31b Abs. 2 Z 4 ROG 2009 (touristische Beherbergung im Rahmen der Privatzimmervermietung) fallbezogen nicht vorliege. So stelle die von ihm vorgebrachte gemeinsame Heizungsanlage, Wasser und Energieversorgung, die bei den meisten Geschoßwohnbauten vorhanden sei, keine so ausgeprägte funktionelle Verbindung im Sinn der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes dar, dass fallbezogen eine Privatzimmervermietung angenommen werden könne. Zudem sei der Revisionswerber zur vorgeworfenen Tatzeit länger von seiner Wohnung abwesend gewesen und die Beherbergungsgäste seien auch nicht von einem Mitglied seines eigenen Hausstandes in Empfang genommen worden, sondern hätten eigenständig eingecheckt. Es habe kein persönlicher Kontakt zwischen dem Vermieter und den Beherbergungsgästen stattgefunden; dass der Bruder des Revisionswerbers die Wohnung Top D ebenfalls vermietet habe, hätten die Beherbergungsgäste nicht wissen können. Schließlich sei vom Revisionswerber die gesamte Wohnung Top D, in welcher er seinen Hauptwohnsitz aufweise, über „A“ zur touristischen Vermietung an Beherbergungsgäste angeboten und vermietet worden, sodass schon mangels Vorliegens einer Vermieterwohnung für die Annahme des erforderlichen Hausverbandes mit der Vermieterwohnung im Sinn des § 5 Z 10 ROG 2009 kein Raum bleibe.
7 In der Zulässigkeitsbegründung der vorliegenden Revision bringt der Revisionswerber vor, im Rahmen der Novelle LGBl. Nr. 103/2022 sei eine Präzisierung des § 5 Z 1 ROG 2009 und damit einhergehend eine Klarstellung erfolgt, dass Wohneinheiten einer Privatzimmervermietung im Sinn des § 5 Z 10 ROG 2009 nicht als Apartments im Sinn des § 5 Z 1 lit. a ROG 2009 zu qualifizieren seien. Unter diesem Aspekt sei durch die höchstgerichtliche Rechtsprechung ungeklärt, ob das Kriterium der funktionellen Verbindung zwischen der Vermieterwohnung und der vermieteten Wohneinheit für die Begründung einer Beherbergung im Hausverband noch gefordert sein könne. Zudem sei völlig ungeklärt, welche Kriterien vorliegen müssten, um die geforderte funktionell räumliche Verbindung zwischen der zu touristischen Zwecken vermieteten Wohnung und der Vermieterwohnung zu begründen, um einen „Hausverband“ im Sinn des § 5 Z 10 ROG 2009 annehmen zu können. Weiters sei bisher die Rechtsfrage durch den Verwaltungsgerichtshof unbeantwortet, ob ein persönlicher Kontakt mit dem Vermieter erforderlich sei, um einen „Hausverband“ im Sinn des § 5 Z 10 ROG 2009 zu begründen. Die bereits ergangene Rechtsprechung sei auf den vorliegenden Fall aus näher dargestellten Gründen nicht anwendbar.
Mit diesem Vorbringen wird keine Rechtsfrage dargelegt, der im Sinn des Art. 133 Abs. 4 B VG grundsätzliche Bedeutung zukäme.
8Der Verwaltungsgerichtshof hat sich bereits mehrmals mit dem Begriff „Privatzimmervermietung“ und damit verbunden mit dem Begriff „Hausverband“ im ROG 2009 auseinandergesetzt (vgl. insbesondere VwGH 18.4.2023, Ro 2020/06/0004, und VwGH 20.6.2023, Ro 2020/06/0092, auf deren Begründung gemäß § 43 Abs. 2 und 9 VwGG verwiesen wird).
9Nach den insoweit unbestrittenen Feststellungen des Verwaltungsgerichtes hielt sich der Revisionswerber, der in der betreffenden Wohnung seinen Hauptwohnsitz hat, im Tatzeitraum für mehrere Wochen im Ausland auf; ansonsten wohnt er während der Dauer der Vermietung seiner Wohnung Top D in der Wohnung seines Bruders Top A. Der Verwaltungsgerichtshof hat in vergleichbaren Fällen bereits ausgesprochen, dass bei Abwesenheit des Vermieters im Zeitraum der Vermietung der Wohnung, in welcher dieser seinen Hauptwohnsitz gemeldet hat, und der dadurch bedingten fehlenden Haushaltsführung, nicht vom Vorliegen eines Wohnungsverbandes des Vermieters, in dessen Rahmen die Gäste hätten aufgenommen werden können, ausgegangen werden kann (vgl. VwGH 9.9.2024, Ra 2024/06/0127, VwGH 16.11.2023, Ra 2023/06/0198, sowie VwGH 29.6.2023, Ra 2023/06/0095, zur insoweit vergleichbaren Bestimmung des § 2 Abs. 1 lit. a Tiroler Privatzimmervermietungsgesetz; vgl. weiters VwGH 16.11.2023, Ra 2023/06/0198, mwN, wonach die Eintragung einer bestimmten Anschrift als Hauptwohnsitz im Melderegister nur Indizwirkung hat, aber keinen Beweis für den tatsächlichen Aufenthalt des Gemeldeten bietet).
10 Da bereits diese Ausführungen die Beurteilung des Verwaltungsgerichtes, dass der Ausnahmetatbestand des § 31b Abs. 2 Z 4 ROG 2009 nicht erfüllt sei, und damit den Spruch des angefochtenen Erkenntnisses zu tragen vermögen, hängt das rechtliche Schicksal der Revision von der Beantwortung der weiters aufgeworfenen Fragen nicht (mehr) ab. Zur Klarstellung wird angemerkt, dass sich aus der Novelle LGBl. Nr. 103/2022 zu § 5 Z 1 ROG 2009 für die Beantwortung der Frage des Vorliegens einer Privatzimmervermietung nichts gewinnen lässt, zumal damit lediglich der Begriff „Apartment“ bzw. „Apartmentbau“, an welchen verschiedene Bestimmungen des ROG 2009 anknüpfen, definiert und von den Wohneinheiten der Privatzimmervermietung abgegrenzt wird; an dem in § 5 Z 10 ROG 2009 unter anderem festgelegten Erfordernis, dass sich die Wohneinheiten im Rahmen der Privatzimmervermietung im Hausverband des Vermieters befinden müssen, hat sich durch die genannte Novelle nichts geändert.
Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 VwGG zurückzuweisen.
Wien, am 21. Juli 2025
Rückverweise
