Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Thoma sowie die Hofrätin Dr. Reinbacher, den Hofrat Dr. Bodis, die Hofrätin Dr. Funk Leisch und den Hofrat Mag. M. Mayr als Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Kittinger, LL.M., über die Revision der Präsidentin des Landesgerichts Wiener Neustadt, Maria Theresien Ring 5, gegen das Erkenntnis des Bundesverwaltungsgerichts vom 17. August 2022, Zl. W101 2235098 1/2E, betreffend Gerichtsgebühren (mitbeteiligte Partei: e GmbH in S, vertreten durch Mag. Dr. Herbert Schrittesser, Rechtsanwalt in 2340 Mödling, Enzersdorfer Straße 4), zu Recht erkannt:
Der Revision wird Folge gegeben und das angefochtene Erkenntnis wird dahin abgeändert, dass es wie folgt lautet:
„Die Beschwerde gegen den Bescheid der Präsidentin des Landesgerichtes Wiener Neustadt vom 14. August 2020 wird als unbegründet abgewiesen.“
1 Den unbestrittenen Feststellungen des Bundesverwaltungsgerichts im angefochtenen Erkenntnis zufolge veräußerte die S GmbH Co KG 6186/10000 stel Anteile an der aus dem Grundstück x/5 bestehenden Liegenschaft EZ 18* an die Mitbeteiligte und 3814/10000 stel Anteile an derselben Liegenschaft an die B GmbH zu einem Kaufpreis von 11,800.000 €. Vom Kaufpreis entfielen 5595/10000 stel auf die Mitbeteiligte und 4405/10000 stel auf die B GmbH. Eine Änderung des Grundbuchsstands unterblieb vorerst.
2 Mit Realteilungsvertrag vom 18. Juni 2019 samt Nachträgen vom 30. Juli 2019 und 2. September 2019 vereinbarte die Mitbeteiligte mit der B GmbH, dass ein Teil des Grundstücks x/5 vom Gutsbestand der EZ 18* in die Grundstücke x/53, x/54 und x/55 geteilt werde, die Mitbeteiligte Alleineigentum an den Grundstücken x/53, x/54 sowie x/55 und die B GmbH Alleineigentum am Restgrundstück x/5 übernehme. Die real zugewiesenen Grundstücke hätten so die in den vorgelegten Verwaltungsakten einliegende Vertragsurkunde zwar unterschiedliche Flächenausmaße, der Wert der Grundstücke, die der Mitbeteiligten zugewiesen würden, entspreche aber exakt den 6186/10000 stel Anteilen an der obligatorischen Miteigentumsgemeinschaft an der EZ 18*. Gleiches gelte für das Restgrundstück x/5, das der B GmbH zugewiesen werde. Der Wert dieses Restgrundstücks entspreche ebenfalls exakt den 3814/10000 stel Anteilen der B GmbH an der obligatorischen Miteigentumsgemeinschaft an der EZ 18*.
3 Punkt IV. des in den vorgelegten Verwaltungsakten einliegenden Realteilungsvertrags vom 18. Juni 2019 lautet, soweit für das Verständnis des Vorschreibungsverfahrens von Bedeutung, auszugsweise:
„Ausgehend vom Kaufpreis, den die Parteien für die Liegenschaft [EZ 18*] bezahlt haben, nämlich EUR 11,800.000, würde die gerichtliche Eintragungsgebühr EUR 129.800, ausmachen.
Die Grundteilung als solche [...] ist gebührenfrei. Wenn eine Liegenschaft so wie mit dem gegenständlichen Realteilungsvertragin einem ersten Schritt unter Beibehaltung der bisherigen Miteigentumsanteile real geteilt wird und erst im nächsten Schritt die ideellen Anteile an den real geteilten Trennstücken und neuen Grundstücken in das Alleineigentum übertragen werden, ist nach dem Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes vom 22.10.2015 zu GZ Ro 2014/16/0021 die Berechnung der gerichtlichen Eintragungsgebühr auch in der Form zulässig, dass auf den gemeinen Wert der Anteile abgestellt wird, die der andere Miteigentümer bekommt.
Das zitierte Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofes bildet gemeinsam mit dem Auszug aus Weiß/Dokalik Gerichtsgebühren [...] einen integrierenden Bestandteil des gegenständlichen Vertrages.
Mit dem gegenständlichen Realteilungsvertrag überträgt die [Mitbeteiligte] ihre 6186/10000 Anteile am Restgrundstück [x/5] an die [B GmbH]. Ausgehend vom Gesamtkaufpreis von EUR 11,800.000, hat das Restgrundstück [x/5] einen gemeinen Wert von EUR 4,500.651,96. Die 6186/10000 Anteile der [Mitbeteiligten] machen EUR 2,287.103,30 aus.
Im Gegenzug überträgt die [BGmbH] ihre jeweils 3814/10000 Anteile an den neuen Grundstücken [x/53, x/54 und x/55] an die [Mitbeteiligte]. Diese drei Grundstücke haben, wieder ausgehend vom Gesamtkaufpreis von EUR 11,800.000, , einen gemeinen Wert von EUR 7,299.041,12. Auf die 3814/10000 Anteile der [B GmbH] entfallen EUR 2,783.854,28.
Die gebührenpflichtige Bemessungsgrundlage beträgt somit insgesamt EUR 5,567.957,58 [...]. Die 1,1 % von EUR 5,567.957,58 betragen EUR 61.247,53 die Differenz und Ersparnis zu den EUR 129.800, (1,1 % von EUR 11,800.000, ) machen somit EUR 68.552,47 aus.
[...]“
4 Mit Antrag vom 5. November 2019 beantragten die Mitbeteiligte sowie die B GmbH beim Bezirksgericht auf Grundlage des Realteilungsvertrags vom 18. Juni 2019 samt Nachträgen, aber auch auf Grund des Kaufvertrags vom 20. Februar 2019 (samt Nachtrag) die Vornahme der Grundbuchseintragungen, die das Bezirksgericht mit Beschluss vom 6. Dezember 2019 zusammengefasst u.a. wie folgt bewilligte:
1. die Eröffnung einer neuen EZ 21* im Grundbuch KG W,
2. die Abschreibung der durch Teilung hervorgegangenen Grundstücke (x/53, x/54, x/55) von der EZ 18* und die Zuschreibung zur neu eröffneten EZ 21* bzw. zur EZ 6*.
3. ob der EZ 21* die Einverleibung des Eigentumsrechts für die Mitbeteiligte und
4. ob der EZ 18* die Einverleibung des Eigentumsrechts für die B GmbH.
5Mit Zahlungsauftrag (Mandatsbescheid) vom 31. Jänner 2020 schrieb die Kostenbeamtin für die Präsidentin des Landesgerichts der Mitbeteiligten eine Eintragungsgebühr nach TP 9 lit. b Z 1 GGG, ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von 6,602.100 €, iHv 72.624 € abzüglich der bereits selbst berechneten und entrichteten Gebühr von 30.626 € und zuzüglich der Einhebungsgebühr nach § 6a Abs. 1 GEG, somit einen Betrag von 42.006 € zur Zahlung vor, wogegen die Mitbeteiligte Vorstellung erhob.
6Mit Bescheid (Zahlungsauftrag) vom 14. August 2020 verpflichtete die Präsidentin des Landesgerichts die Mitbeteiligte, ausgehend von einer Bemessungsgrundlage von 4,515.295 € zu einer Eintragungsgebühr nach TP 9 lit. b Z 1 GGG iHv 49.669 € sowie zur Zahlung einer Einhebungsgebühr nach § 6a Abs. 1 GEG. Begründend führte die Präsidentin aus, die Mitbeteiligte werde im Zuge der Realteilung Alleineigentümerin der Grundstücke x/53, x/54 und x/55 und bekomme daher insgesamt 8365 m 2 . Als Gegenleistung habe sie jedoch nur ihren Anteil am Grundstück x/5 im Ausmaß von 8366 m 2 hergegeben. Die B GmbH werde im Zuge der Realteilung Alleineigentümerin des Grundstücks x/5. Sie bekomme 8366 m 2 und gebe als Gegenleistung ihre Anteile an den Grundstücken x/53, x/54 und x/55 im Ausmaß von insgesamt 8365 m 2her. Da jedoch der „eigene Anteil“ vor Realteilung im Zuge dieses Grundbuchsantrags ebenfalls eingetragen worden sei, müsse hiefür ebenfalls eine Eintragungsgebühr nach TP 9 lit. b Z 1 GGG entrichtet werden. Die Bemessungsgrundlage für die Mitbeteiligte betrage daher für das Grundstück x/53 8128 m 2 , für das Grundstück x/54 2497 m 2 und für das Grundstück x/55 2943 m 2 , insgesamt daher 13.568 m 2 x 332,79 = 4,515.295 €, hievon 1,1 % = 49.669 €. Gleichzeitig sei der Mitbeteiligten die Einhebungsgebühr vorzuschreiben.
7 In ihrer dagegen erhobenen Beschwerde brachte die Mitbeteiligte u.a. vor, es sei in Form einer Sprungeintragung jeweils nur das Alleineigentum der Mitbeteiligten an den Grundstücken x/53, x/54 und x/55 eingetragen worden. Eine Sprungeintragung löse keine gerichtliche Eintragungsgebühr zu Lasten des Zwischenerwerbers aus, wenn dieser sein Eigentumsrecht nicht verbüchern lasse, sondern die Liegenschaft weiterverkaufe und erst der Zweiterwerber als Eigentümer im Grundbuch einverleibt werde.
8Mit dem angefochtenen Erkenntnis gab das Bundesverwaltungsgericht der Beschwerde Folge und behob den angefochtenen Bescheid gemäß § 28 Abs. 2 VwGVG ersatzlos. Weiters sprach das Verwaltungsgericht aus, dass die Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zulässig sei.
9Begründend führte das Verwaltungsgericht nach Darstellung des Verfahrensgangs und Feststellung des eingangs wiedergegebenen unstrittigen Sachverhalts aus, die Mitbeteiligte habe die Eintragung ihres Eigentums auf Grund einer Kette von Erwerbsvorgängen, nämlich auf Grund des Kaufvertrags vom 20. Februar 2019 sowie auf Grund des Realteilungsvertrags vom 2. September 2019, begehrt. Bei einer Realteilung im Sinne des § 841 ABGB erhalte jeder Teilhaber anstelle seines Anteils am Recht einen Teil der bisherigen gemeinschaftlichen Sache zu alleinigem Recht. Die Realteilung einer Liegenschaft könne aus grunderwerbsteuerrechtlicher Sicht und damit auch unter dem Gesichtspunkt der Erhebung der Eintragungsgebühren als wechselseitiger Tausch von ideellen Miteigentumsanteilen angesehen werden. Bemessungsgrundlage sei der Wert der hingegebenen Miteigentumsanteile (Hinweis auf VwGH 4.12.2003, 2003/16/0108).
10Durch § 22 GBG werde, sofern bereits ein einverleibter Eigentümer im Grundbuch aufscheine, dem letzten Erwerber die Möglichkeit eröffnet, unter Nachweis seiner Vormänner unmittelbar die Eintragung seines Rechts zu begehren. Dadurch werde nicht zuletzt eine Ersparnis der Eintragungsgebühren, nach Ansicht des OGH auch eine größere Übersichtigkeit des Grundbuchs erreicht. Wie festgestellt, liege hier eine Sprungeintragung vor, weshalb die Mitbeteiligte nur (einmalig) für die Eintragung des Eigentums an der gegenständlichen Liegenschaft eine Eintragungsgebühr nach TP 9 lit. b Z 1 GGG zu entrichten habe. Aus diesen Gründen sei die Entscheidung der vor dem Verwaltungsgericht belangten Behörde, der Mitbeteiligten die Eintragungsgebühr für die Eintragung des eigenen Anteils vor der Realteilung der Liegenschaft vorzuschreiben, rechtswidrig. Vor diesem Hintergrund sei der Beschwerde Folge zu geben und der angefochtene Bescheid ersatzlos zu beheben.
11 Abschließend begründete das Verwaltungsgericht die Unzulässigkeit einer Revision unter Hinweis auf die von ihm zitierte Judikatur.
12 Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die Amtsrevision der Präsidentin des Landesgerichts mit dem Antrag, das angefochtene Erkenntnis dahin abzuändern, dass die Beschwerde der Mitbeteiligten gegen den Bescheid vom 14. August 2022 abgewiesen werde, in eventu das angefochtene Erkenntnis wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben.
13Der Verwaltungsgerichtshof hat über diese Revision gemäß § 36 VwGG das Vorverfahren eingeleitet, in dessen Rahmen die Mitbeteiligte eine Revisionsbeantwortung erstattete, in der sie die Zurückweisung der Revision beantragte.
14 Weiters hat die Bundesministerin für Justiz eine Revisionsbeantwortung erstattet, in der sie anregte, die außerordentliche Revision als berechtigt zu erkennen.
15 Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
16 Die Amtsrevision erweist sich aus folgenden Gründen als zulässig und auch als berechtigt:
17§ 26 Abs. 1 und 3 Gerichtsgebührengesetz (GGG), BGBl. Nr. 501/1984 idF BGBl. I Nr. 38/2019, lauten wie folgt:
„(1) Die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts ausgenommen in den Fällen der Vormerkung sowie bei der Anmerkung der Rechtfertigung der Vormerkung zum Erwerb des Eigentums und des Baurechts vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im üblichen Geschäftsverkehr zu einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, sind nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.
[...]
(3) Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen,
1. bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen,
2. bei einem Erwerb gegen wiederkehrende Geldleistungen, wenn der Gesamtbetrag der Zahlungen nicht von vornherein feststeht, der Kapitalwert,
3. bei einer Leistung an Zahlungs Statt der Wert, zudem die Leistung an Zahlungs Statt angenommen wird,
4. bei der Enteignung die Entschädigung.
Der Gegenleistung sind Belastungen hinzuzurechnen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten.“
18 Während das Verwaltungsgericht seine Entscheidung vor dem Hintergrund einer Sprungeintragung nach § 22 GBG auf das Erkenntnis vom 4. Dezember 2003, 2003/16/0108, gründete, wonach bei einer Realteilung einer Liegenschaft Bemessungsgrundlage der Wert der hingegebenen Miteigentumsanteile sei, stützt sich die Mitbeteiligte in ihrer Revisionsbeantwortung wie schon im Vorschreibungsverfahrender Sache nach auf das Erkenntnis vom 22. Oktober 2015, Ro 2014/16/0021.
19Beiden Erkenntnissen, auf die im Übrigen gemäß § 43 Abs. 2 VwGG verwiesen wird, lag zugrunde, dass bereits im Grundbuch eingetragene Miteigentümer einer Liegenschaft auf der Grundlage von Realteilungsverträgen die Eintragung ihres Alleineigentums an durch Abschreibung neu geschaffenen bzw. verbleibenden Grundstücken begehrt hatten.
20 Schon in diesem entscheidenden Punkt, dass die Mitbeteiligte vor der verfahrensgegenständlichen Eintragung ihres (Allein )Eigentums noch nicht als Miteigentümerin an einem der Grundstücke eingetragen war, unterscheidet sich der nun vorliegende Revisionsfall von den zitierten Fällen in den Vorerkenntnissen.
21Nach § 26 Abs. 1 GGG ist die Eintragungsgebühr bei der Eintragung des Eigentumsrechts vom Wert des einzutragenden Rechts zu berechnen. Gegenstand der Gebührenpflicht und damit auch allein maßgebend für die Beurteilung der Bemessungsgrundlage kann immer nur die Rechtsänderung sein, die durch die vorgenommene bücherliche Eintragung bewirkt wird (vgl. VwGH 22.10.2014, Ro 2014/16/0021, unter Verweis auf VwGH [vS] 13.12.1962, 1805/60, VwSlg 2.762/F).
22Vergleicht man den Grundbuchsstand vor dem verfahrensgegenständlichen Eintragungsbeschluss vom 6. Dezember 2019 einerseits mit jenem nach dieser Eintragung andererseits, lag die für den Wert nach § 26 Abs. 1 GGG maßgebliche Rechtsänderung in der Eintragung des Alleineigentums der Mitbeteiligten an den Grundstücken x/53 und x/54 der neu geschaffenen Liegenschaft EZ 21* sowie am Grundstück x/55 der Liegenschaft EZ 6*, an denen sie laut Grundbuchsstand vorher auch kein Miteigentum gehalten hatte.
23 Folgerichtig war der Ermittlung des Werts für dieses Alleineigentum nach § 26 Abs. 1 GEG nicht nur der Wert des von der Mitbeteiligten im Tauschweg hingegebenen Miteigentumsanteils zugrunde zu legen, sondern auch der (unstrittige) anteilige Kaufpreis für den käuflichen Erwerb von Miteigentum an diesen Grundstücken.
24Die Mitbeteiligte war der Berechnung des Werts ihres Alleineigentums an den Grundstücken x/53 und x/54 der Liegenschaft EZ 21* sowie am Grundstück x/55 der Liegenschaft EZ 6* und der darauf basierenden Bemessung der Eintragungsgebühr nach TP 9 lit. b Z 1 GGG im Bescheid der Präsidentin des Landesgerichts vom 14. August 2020 in ihrer Beschwerde und in ihrer Revisionsbeantwortung nur dem Grunde, aber nicht der Höhe nach entgegengetreten. Damit erweist sich die vorliegende Sache auch hinsichtlich der Höhe der Eintragungsgebühr bereits als entscheidungsreif, weshalb wie in der Amtsrevision begehrtim Interesse der Einfachheit, Zweckmäßigkeit und Kostenersparnis gemäß § 42 Abs. 4 VwGG in der Sache selbst dahingehend zu entscheiden ist, dass die Beschwerde der Mitbeteiligten gegen den Zahlungsauftrag vom 14. August 2020 als unbegründet abgewiesen wird.
Wien, am 21. November 2024
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