Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch die Richter Mag. Bernhard Telfser als Vorsitzenden sowie Mag. Christine Mayrhofer und Dr. Werner Gratzl in der Rechtssache der Klägerin A* , geboren am **, Prozesstechnikerin, **, **, vertreten durch die Dr. Secklehner Rechtsanwalts KG in 8940 Liezen, gegen die beklagte Partei B* GmbH Co KG , FN **, **straße **, **, vertreten durch die Summereder Pichler Wächter Rechtsanwälte GmbH in 4060 Leonding, wegen EUR 23.298,32 s.A., über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes Wels vom 29. Jänner 2025, Cg1*-13, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der Klägerin binnen 14 Tagen die mit EUR 2.613,72 (darin EUR 435,62 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Klägerin beauftragte die beklagte Immobilienmaklerin mit der Vermittlung des Verkaufs ihrer Liegenschaft in C*, die aus drei Grundstücken mit einem Gesamtausmaß von rund 1.690 m² besteht. Nur rund 780 m² davon – etwas mehr als die Hälfte des Grundstücks 988/4 und das Grundstück .54/4 - sind als Bauland „Wohngebiet“ gewidmet, der Rest als Grünland. Über die Vermittlung des für die Beklagte tätigen Maklers D* E* stellte F* G* ein Angebot, die Liegenschaft um EUR 150.000,00 zu kaufen, das die Klägerin auch annahm. In der Folge erklärte F* G* mit der Begründung, dass das Grundstück nicht zur Gänze Baulandwidmung, sondern teilweise Grünlandwidmung aufweise, worüber sie in Irrtum geführt worden sei, den Rücktritt vom Kaufanbot.
Im Verfahren Cg2* des LG Wels begehrte die Klägerin von F* G* Schadenersatz wegen unberechtigten Rücktritts vom Vertrag. Sie hätten sich auf einen Kaufpreis von EUR 150.000,00 geeinigt, nach dem unberechtigten Rücktritt habe sie die Liegenschaft aber nur mehr um EUR 110.000,00 verkaufen können; für die Differenz hafte F* G*. Diese wendete unter anderem ein, von dem für die Verkäuferin (Klägerin) tätigen Makler über die Baulandwidmung in Irrtum geführt worden zu sein, weshalb ihr Rücktritt berechtigt gewesen sei. Die Verkäuferin müsse sich das Verhalten (des Gehilfen) der Maklerin zurechnen lassen. Die Klägerin verkündete der Beklagten den Streit und forderte sie auf, auf ihrer Seite in den Rechtsstreit einzutreten, weil F* G* vorgebracht habe, von deren Gehilfen in die Irre geführt worden zu sein. Die Beklagte trat dem Streit vor Beginn des Beweisverfahrens als Nebenintervenientin auf Seiten der Klägerin bei und begegnete der Einrede der dort Beklagten F* G* mit dem Vorbringen, D* E* habe dieser bei der Besichtigung erklärt, dass die Immobilie aus Bauland und Grünland bestehe und wo sich die Grenzen zwischen Bauland und Grünland am Grundstück befänden; darüber hinaus seien ihr ein Exposé und ein Grundbuchsauszug der Liegenschaft ausgehändigt worden (ON 12 in Cg2* des LG Wels). Die Klage wurde abgewiesen. Festgestellt wurde u.a. folgendes von der Beklagten geschaltete Inserat, über das F* G* auf die Liegenschaft aufmerksam wurde:
„ *****Preishit***** Bauland mit Altbestand!
[…]
Grundfläche: ca 1.690 m² Lage: Ortsrandlage […]
[…] Kaufpreis (in Euro) : 165.000,-
Kurzbeschreibung
Großes, günstiges ca 1.690 m² großes Grundstück an frequentierter Lage mit Altbestand!
Detailbeschreibung
Das sonnige und besondere Grundstück ist mit einem Altbestand versehen, welche in sich ein wunderschönes nutzbares Trommelgewölbe verbirgt und als Weinkeller in ein Projekt leicht eingeplant werden kann.
Durch die erhobene Lage ist auch ein relativ guter Ausblick über den Ort gegeben.
[…]“
Darüber hinaus wurde auch Folgendes festgestellt:
Im Zuge der Besichtigung erklärte D* E* F* G*, dass das Grundstück 988/3 als Grünland gewidmet sei, wobei eine Umwidmung nicht möglich sei, jedoch wären das gesamte Grundstück 988/4 und die Fläche .54/4 (insgesamt somit 1.307 m²) als Bauland gewidmet. Weiters bestätigte er die Möglichkeit der von der Beklagten geäußerten Absicht der Errichtung zweier Häuser auf dieser Immobilie. D* E* legte F* G* einen bereits vorausgefüllten „Besichtigungsschein“ vor und ersuchte sie um Unterfertigung. Tatsächlich erfolgte im Zuge der Besichtigung keine Belehrung über ein Rücktrittsrecht und F* G* wurden weder Unterlagen, insbesondere kein Duplikat des Besichtigungsscheins oder ein Exposé, ausgehändigt und auch kein Grundbuchsauszug zur Einsichtnahme vorgezeigt. In der Folge unterfertigte F* G* auch ein von E* vorausgefülltes Kaufanbot, in dem auch die folgenden Punkte angekreuzt waren:
„○ Ich erkläre ausdrücklich, dieses Kaufanbot freiwillig und ohne jeden Zwang abgeschlossen zu haben sowie über mein allfälliges Rücktrittsrecht gemäß Konsumentenschutzgesetz informiert zu sein und verzichte auf das Rechtsmittel einer Anfechtung wegen Irrtums.
○ Ich erkläre an Eides statt, EU-Staatsbürger zu sein.
○ Grundbuchsauszug eingesehen.
○ Ich habe die Nebenkostenübersicht und eine Kopie dieses Kaufanbotes erhalten.“
Tatsächlich war F* G* vor Unterfertigung des Anbots weder schriftlich noch mündlich über ein Rücktrittsrecht informiert worden, sie konnte auch keinen Grundbuchsauszug einsehen und erhielt keinen. Sie überflog das Kaufanbot und unterfertigte es; D* E* übermittelte es noch am selben Tag an die Klägerin, die es am selben Tag annahm. Wenige Tage nach der Unterfertigung wurde F* G* von einem Dritten darüber aufgeklärt, dass die Liegenschaft zum überwiegenden Teil Grünlandwidmung aufweise und erhielt auch einen Grundbuchsauszug. Sie wandte sich an die Marktgemeinde C*, wo ihr mitgeteilt wurde, dass die Grundstücksgröße mit Baulandwidmung nur ca 780 m² umfasse und nicht, so wie von ihr bislang angenommen, und eher nicht umgewidmet werden könne. Ihr Rechtsvertreter erklärte daraufhin mit Schreiben vom 14. Februar 2022 gegenüber der Maklerin den Rücktritt vom Kaufanbot und wies zur Begründung darauf hin, dass das Grundstück nicht zur Gänze Baulandwidmung, sondern zum Teil Grünlandwidmung aufweise, somit F* G* in Irrtum geführt worden sei und deshalb vom Vertrag zurücktrete.
Das Schadenersatzbegehren der Klägerin wurde in rechtlicher Hinsicht abgewiesen, weil die der Klägerin zurechenbare Nebenintervenientin bei der Klägerin mit der unrichtigen Auskunft über das Ausmaß der Baulandwidmung einen Geschäftsirrtum verursacht habe, weshalb sämtliche Voraussetzungen für eine erfolgreiche Anfechtung des Vertrags wegen Irrtums vorhanden seien, sodass F* J* Weigerung, einen Kaufvertrag zu unterfertigen, nicht als rechtswidrig zu werten sei.
Die Klägerin begehrt nun von der beklagten Immobilienmaklerin den Ersatz der Prozesskosten dieses vorangegangenen Verfahrens, und zwar von EUR 14.757,42 als Kosten ihrer eigenen Vertretung und von EUR 8.540,90 als jene Kosten, die sie F* G* wegen des Prozessverlustes ersetzen habe müssen. Die Beklagte habe F* G* durch D* E* unrichtige Angaben zur Baulandgröße in Irrtum geführt, sie unzulässig unter Druck gesetzt und, um das Fehlverhalten im Verkaufsprozess mit F* G* zu kaschieren, ihr selbst schließlich falsche Informationen über den Rücktritt erteilt, die zu ihrem Entschluss geführt hätten, F* G* auf Schadenersatz zu klagen. Anstatt wahrheitsgemäß darüber zu informieren, dass das eigene Fehlverhalten zum berechtigten Rücktritt der Käuferin geführt habe, habe die Beklagte sie noch bestärkt, auf Schadenersatz zu klagen, indem sie mitgeteilt habe, dass der Rücktritt unberechtigt und die Käuferin ordnungsgemäß aufgeklärt worden sei und die Beklagte deshalb selbst bei der Käuferin ihr Vermittlungshonorar einklage, was zu einem rechtskräftigen Zahlungsbefehl geführt habe. D* E* habe ihr nahe gelegt, den Anspruch gegen die Käuferin gerichtlich geltend zu machen. Bei richtiger Information hätte sie den Prozess nicht angestrengt und damit wären ihr keine Kosten entstanden.
Die Beklagte bestritt, beantragte die Abweisung der Klage und wendete ein, den Vermittlungsauftrag ordnungsgemäß durchgeführt und die Käuferin nicht in Irrtum geführt zu haben. Sie habe den geltend gemachten Vermögensschaden aus Prozesskosten weder adäquat verursacht, noch treffe sie daran ein Verschulden. Auf Basis der ihr aus dem Vermittlungsgeschäft vorliegenden Unterlagen und Dokumentationen, der Äußerungen der Käuferin und der Besprechungen mit ihr habe sie davon ausgehen dürfen, dass der Rücktritt zu Unrecht erfolgt sei, insbesondere deshalb, weil die unterschiedlichen Widmungen von Bauland und Grünland bei der Besichtigung thematisiert worden seien. Die Information an die Klägerin sei daher richtig gewesen und sie habe die Klägerin auch nicht zur Klageerhebung motiviert, weil diese bereits dazu entschlossen gewesen sei. Ihr als Immobilienmaklerin sei es objektiv und subjektiv nicht möglich und zumutbar, den Rücktritt einer Käuferin rechtlich im Detail, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche Irrtumsanfechtung, zu prüfen. Die Klägerin habe das Vorverfahren auch wegen des Werts der Liegenschaft und des im Verfahren behaupteten Schadens verloren, das Urteil nicht bekämpft und sei damit ihrer Schadensminderungspflicht nicht nachgekommen. Die Höhe des Klagebegehrens werde bestritten; insbesondere seien die Kosten für die Mahnklage nach TP 2 RATG anzusetzen; die Streitverkündung und Urkundenvorlage hätten im Rahmen des vorbereitenden Schriftsatzes oder in der vorbereitenden Tagsatzung erfolgen können. Die Kosten des Klagevertreters im Vorverfahren seien nicht nachvollziehbar.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht der Klage statt. Es legte seiner Entscheidung die auf den Urteilsseiten 5 bis 20 ersichtlichen Feststellungen zugrunde, die teilweise eingangs bereits als (inzwischen) unstrittig (sowie aus dem Vorverfahren übernommen) zusammengefasst vorangestellt wurden und neben Feststellungen zum Verfahren Cg2* des Landesgerichtes Wels (US 13 bis 20) einschließlich des dort ergangenen Urteils auch wörtlich Tatsachenfeststellungen aus diesem Urteil übernehmen (US 6 bis 11 mit geringfügigen Ergänzungen). Darüber hinaus traf das Erstgericht noch folgende vom Vorverfahren unabhängige Feststellungen, die sich zusammengefasst, soweit relevant, wie folgt darstellen lassen, wobei die davon bekämpften kursiv dargestellt sind:
Die Klägerin erzählte D* E*, dass die Liegenschaft ihres Wissens nach aus Bauland und zwei Grünlandflächen bestünde; dass man allenfalls die Grünfläche hin zur Tankstelle umwidmen könnte, die hinter dem Haus gelegene Grünfläche könnte man allerdings nicht umwidmen. D* E* genoss bei der Beklagten monatliche interne Schulungen, bei denen auch die Begriffe KSchG und FAGG verwendet wurden und auf den Inhalt dieser Gesetze eingegangen wurde.
Nach dem Vertragsrücktritt von F* G* telefonierte die Klägerin mit D* E*. Jener sagte der Klägerin, sie hätte ein Recht darauf, F* G* auf Schadenersatz zu klagen. Als sie meinte, das nicht über‘s Herz zu bringen, vermittelte ihr D* E* das Gefühl, „blöd zu sein“, wenn sie es nicht täte. Er sagte, F* G* habe kein Rücktrittsrecht. Bei diesem Gespräch legte D* E* nicht offen, dass sich F* G* bei Abgabe des Kaufanbotes im Irrtum befunden hätte, dass diese Liegenschaft im Gesamtausmaß von 1.697 m² im Umfang von 1.307 m² eine Baulandwidmung aufweise, wohingegen sie tatsächlich über eine solche nur im Ausmaß von 780 m² verfügte. Er meinte auch, die Klägerin könne das Grundstück nach dem Rücktritt weiterverkaufen und die Kaufpreisdifferenz bei F* G* geltend machen. Ohne dieses Gespräch hätte sich die Klägerin nicht an den Klagevertreter gewendet und die Klage eingebracht.
Der Klagevertreter wandte sich mit E-mail vom 16. November 2022 an D* E*:
„[…]
Meine Mandantin hat Sie seinerzeit beauftragt, den Verkauf der Liegenschaft [...] abzuwickeln.
Von F* G* wurde ein verbindliches Kaufanbot unterschrieben und hat die Genannte auch die Errichtung eines Kaufvertrages in Auftrag gegeben.
In der Folge ist sie zur Vereinbarung nicht gestanden und hat anwaltlich vertreten das Schreiben vom 14.02.2022 an Sie senden lassen, in welchem behauptet wird, es wäre die Käuferin in die Irre geführt worden, da es sich beim gegenständlichen Grundstück nicht zur Gänze um einen Baugrund handeln würde.
Da meine Mandantin beabsichtigt, den ihr durch den Vertragsbruch von F* G* entstandenen Schaden geltend zu machen, ersuche ich um Bestätigung Ihrerseits, dass Sie die Abwicklung gegenüber F* G* ordnungsgemäß vorgenommen haben und die behauptete Irreführung nicht stattgefunden hat.
Meine Mandantin hat mir mitgeteilt, dass auch Sie bereits Ansprüche gegen F* G* geltend machen.
[…]“
Darauf antwortete die Beklagte:
„[…] Bezugnehmend auf Ihr […] Mail teilen wir Ihnen höflich mit, dass sich Frau G* nach Annahme des Kaufanbots und Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs dazu entschieden hat, die Immobilie Ihrer Mandantin nicht zu erwerben. Unserer Ansicht nach unberechtigt und unbegründet.
Aufgrunddessen haben wir unseren Schadenersatzanspruch gegen Frau G* gerichtlich geltend gemacht. Das Gerichtsverfahren ist noch anhängig.
Gerne stehen wir Ihrer Mandantin bei einem allfälligen Gerichtsprozess als Zeugen zur Verfügung. […]“
Nachdem sich der Klagevertreter nach dem Stand des Verfahrens gegen F* G* erkundigte hatte, antwortete die Beklagte: „[…] teilen wir Ihnen höflich mit, dass das Exekutionsverfahren im Laufen ist. Dieses wurde aufgrund eines rechtskräftigen Zahlungsbefehls eingeleitet […]“
Am 4. Juli 2023 brachte die Klägerin beim LG Wels zu Cg2* Klage auf Zahlung von EUR 40.000,00 ein. Dem dortigen Klagevertreter hatte sie brutto EUR 14.747,42 an Kosten zu bezahlen.
In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, nach den Feststellungen habe D* E* die Käuferin F* G* insbesondere über den Umfang der Baulandwidmung falsch informiert, obwohl ihm von der Klägerin die wesentlichen Grundzüge des Widmungsumfangs dargelegt worden seien und er die Thematik leicht hätte abklären können. Deshalb sei die Käuferin berechtigt vom Vertrag zurückgetreten. Da D* E* und die Beklagte die Klägerin im weiteren nicht über die Berechtigung des Rücktritts in Kenntnis gesetzt hätten, habe die Klägerin Klage gegen F* G* eingebracht und sei damit unterlegen. Dass der Rücktritt berechtigt gewesen sei, sei mit Urteil des Landesgerichtes Wels rechtskräftig festgestellt worden. Die Beklagte hafte der Klägerin daher für ihr eigenes schuldhaftes Verhalten und das Verhalten ihres Gehilfen D* E*. Dass sie im Vorverfahren keine Berufung erhoben habe, falle ihr nicht zur Last, weil eine solche angesichts der Sachverhaltsfeststellungen aussichtslos gewesen wäre und auch von der dem Verfahren als Nebenintervenientin beigetretenen Beklagten nicht erhoben worden sei. Der Schaden bestehe in den Prozesskosten von EUR 8.540,90, die die Klägerin F* G* zu ersetzen gehabt habe, und den eigenen Prozesskosten von EUR 14.757,42. Die Mahnklage im Vorverfahren sei nach TP 3A RATG zu ersetzen gewesen; Streitverkündungen hätten mit Schriftsatz zu erfolgen, weshalb der Schriftsatz ersatzfähig sei.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Beklagten aus den Berufungsgründen der unrichtigen rechtlichen Beurteilung und unrichtiger Tatsachenfeststellungen infolge unrichtiger Beweiswürdigung mit einem auf Klageabweisung gerichteten Abänderungs- und einem hilfsweise gestellten Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.
Die Klägerin tritt dem mit ihrer Berufungsbeantwortung entgegen.
Die Berufung ist nicht berechtigt.
Voranzustellen ist, dass die materielle Rechtskraft eines Urteils, auch soweit sie als Bindungswirkung auftritt, von Amts wegen wahrzunehmen ist (RIS-Justiz RS0074226, RS0039968, RS0041251). Die Wirkungen eines materiellrechtlichen zivilgerichtlichen Urteils erstrecken sich soweit auf den einfachen Nebenintervenienten (und denjenigen, der sich am Verfahren trotz Streitverkündung nicht beteiligt), als diese Personen als Parteien eines als Regressprozess geführten Folgeprozesses keine rechtsvernichtenden oder rechtshemmenden Einreden erheben dürfen, die mit den notwendigen Elementen der Entscheidung des Vorprozesses in Widerspruch stehen. In diesem Rahmen sind sie daher an die ihre Rechtsposition belastenden Tatsachenfeststellungen im Urteil des Vorprozesses gebunden, sofern ihnen in jenem Verfahren unbeschränktes rechtliches Gehör zustand (1 Ob 2123/96d; RIS-Justiz RS0107338). Durch die Streitverkündung wird dem Verständigten die Möglichkeit genommen, Einwendungen zu erheben, die er schon im Vorprozess hätte erheben können und die dort für die Entscheidung wesentlich gewesen wären (RIS-Justiz RS0038096). In diesem Rahmen ist der Nebenintervenient daher an die seine Rechtsposition belastenden Tatsachenfeststellungen im Urteil des Vorprozesses gebunden. Die materielle Rechtskraft erstreckt sich damit insoweit auch auf die Tatsachenfeststellungen, als diese zur Individualisierung des Spruchs notwendig sind. Nach der Judikatur ist die Interventionswirkung der Streitverkündung nicht bloß auf Regressverhältnisse im engeren Sinn beschränkt, sondern erfasst auch sonstige materiellrechtliche Alternativverhältnisse und Sonderrechtsbeziehungen (1 Ob 242/97p, 7 Ob 43/02b, 7 Ob 159/07v).
Der Beklagten wurde im Vorprozess des Landesgerichtes Wels von der Klägerin der Streit verkündet; sie trat auch auf ihrer Seite dem Verfahren als Nebenintervenientin bei und hatte dort rechtliches Gehör. Die Klageabweisung gründete auf einem der Klägerin zurechenbaren, von der Nebenintervenientin und hier Beklagten veranlassten Irrtum der Käuferin, der deren Nichteinhaltung der aus dem Kaufvertrag übernommenen Verpflichtung und den damit begründeten „Rücktritt“ als nicht rechtswidrig erscheinen ließ.
Hinsichtlich der Irrtumsveranlassung durch den Gehilfen der Maklerin besteht Bindungswirkung an die im Urteil des Vorprozesses getroffenen Tatsachenfeststellungen, die zur Individualisierung des Spruchs notwendig sind. Einwendungen, die Käuferin habe nicht geirrt oder D* E* habe diesen Irrtum nicht durch seine unrichtige Information veranlasst, sind der hier Beklagten in diesem Prozess verwehrt. Die in diesem Verfahren (dennoch nach einem Beweisverfahren) getroffenen Tatsachenfeststellungen verletzen diese Bindungswirkung aber insofern nicht, als sie die Urteilsfeststellungen des Vorprozesses ohnedies wörtlich wiederholen und von ihnen nicht abweichen.
Mit der Beweis- und Tatsachenrüge begehrt die Berufungswerberin einerseits die Ergänzung der ersten oben kursiv dargestellten Feststellung um die Wortfolge „nach Ansicht der beklagten Partei“, andererseits den Entfall der Wortfolge „und die Klage eingebracht“ in der zweiten, sodass die Ersatzfeststellungen zu lauten hätten:
1. „Jener sagte der Klägerin, sie hätte nach Ansicht der beklagten Partei ein Recht darauf, F* G* auf Schadenersatz zu klagen. Als sie meinte, das nicht übers Herz zu bringen, vermittelte ihr D* E* das Gefühl, „blöd zu sein“, wenn sie es nicht täte. Er sagte, F* G* habe nach Ansicht der beklagten Partei kein Rücktrittsrecht.“
2. „Ohne dieses Gespräch hätte sich die Klägerin nicht an den Klagevertreter gewandt.“
In beiden Fällen käme es dadurch allerdings zu keiner relevanten Änderung der Tatsachengrundlage, schon weil der Kausalzusammenhang zwischen dem Telefonat und der Klageerhebung aufrecht bliebe. Das Befassen des Klagevertreters führte schließlich zur Erhebung der Klage – und auch die Adäquanz wäre entgegen den Berufungsausführungen nicht zu verneinen.
Darüber hinaus erscheinen die Feststellungen auch unbedenklich. Weshalb das Erstgericht der Aussage des Zeugen E* nicht folgte, legte es überzeugend dar. Dazu kommt, dass er auch in diesem Verfahren weiterhin behauptete, F* G* nicht nur nicht in Irrtum geführt, sondern ihr neben dem Exposé auch Informationen über einen Rücktritt überreicht zu haben. Nun seiner Aussage zu folgen besteht kein Anlass. Die begehrte Ersatzfeststellung ließe sich überdies auf seine Aussage nicht gründen, weil er insoweit nur erklärte, die Klägerin nicht bestärkt zu haben, gegen F* G* vorzugehen (ON11.3, S. 5).
Dass das Gespräch mit D* E* nicht unmittelbare und letzte Ursache für die Klageerhebung war, sondern dazwischen etwa auch noch ein Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt lag, ist den Feststellungen ohnehin zu entnehmen. Die Ausführungen zur Tatsachen- und Beweisrüge, die den Entfall der Wortfolge „und die Klage eingebracht“ anstreben, gehen offenbar von einer anderen Bedeutung der Feststellung aus, insofern, als die Klägerin bereits durch das Gespräch den endgültigen Entschluss zur Klage gefasst hätte, was der Feststellung aber nicht zu entnehmen ist. Eine anwaltsähnliche Beratung durch den Makler wurde weder behauptet, noch festgestellt – Kern des Vorwurfs aus dem Telefonat ist nicht die Einschätzung von Prozesschancen in juristischer Hinsicht, sondern die Unrichtigkeit der Auskunft über eine Irrtumsveranlassung. Hatte D* E* den Irrtum durch seine unrichtige Auskunft veranlasst, so bestand durchaus ein Grund für ihn, dies nicht aufkommen lassen zu wollen – dass er nämlich bei einem Verkauf an einen anderen Käufer noch als Makler beigezogen worden wäre und Provision erhalten hätte, musste zumindest unsicher erscheinen. Den Ausführungen gelingt es daher nicht, Bedenken gegen die Tatsachenfeststellungen zu erwecken.
Die Rechtsrüge ist nur dann gesetzmäßig ausgeführt, wenn sie vom festgestellten Sachverhalt ausgeht (RIS Justiz RS0043312 [T14]). Soweit die Berufung zur Begründung ihres Standpunktes, sie habe den in den Prozesskosten liegenden Schaden nicht, jedenfalls nicht adäquat, verursacht, ausführt, die Klägerin habe sich im Anschluss an ihr Telefonat mit D* E* erst in anwaltliche Beratung begeben und die Klage viel später erhoben, woraus sich unter Berücksichtigung der allgemeinen Lebenserfahrung zeige, dass das Telefonat letztlich gleichgültig für die Klageerhebung gewesen sei, vielmehr sei davon auszugehen, dass die monatelange Rechtsberatung Auslöser und Grund für die Klägerin gewesen seien, die Klage zu erheben, entfernt sie sich deutlich vom Urteilssachverhalt. Im Übrigen ist eine Schadensursache nur dann inadäquat, wenn sie nur infolge einer ganz außergewöhnlichen Verkettung von Umständen zu einer Bedingung wurde (RS0022914 [T8]). Stellte der Makler im Telefonat seine unrichtige Auskunft und den dadurch bei der Käuferin hervorgerufenen Irrtum in Abrede, liegt die Adäquanz der unrichtigen Mitteilung für die spätere Klageerhebung auf der Hand. Auch hier sucht die Berufung sichtlich das Augenmerk auf die rechtliche Qualifikation der Rücktrittserklärung zu legen und nicht - worin der Vorwurf liegt - auf die unrichtige Auskunft über die Irrtumsveranlassung als Tatsachen.
Ähnlich argumentiert die Rechtsrüge auch zur Rechtswidrigkeit und zum Verschulden, der Klägerin sei es frei gestanden, eine Klage zu erheben. Allein aus der Tatsache, dass sie unterlegen sei, könne nicht geschlossen werden, dass die Beklagte seinerzeit einen aussichtslosen Standpunkt eingenommen habe und sie das bei gehöriger Aufmerksamkeit auch hätte erkennen können. Einem Makler sei es nicht möglich und zumutbar, den Vertragsrücktritt eines Käufers rechtlich im Detail, insbesondere im Hinblick auf eine mögliche haltbare Irrtumsanfechtung zu prüfen. Die Erklärung, der Rücktritt sei ihrer Ansicht nach unberechtigt und unbegründet, bedeute keinen Verstoß gegen vertragliche Schutz- und Sorgfaltspflichten gegenüber der Klägerin. Trotz vertraglicher Beziehung sei § 1298 ABGB nicht anwendbar; vielmehr müsse die Klägerin beweisen, dass die Beklagte schuldhaft rechtswidrig eine vorprozessuale Rechtsbehauptung aufgestellt habe; ihr sei auch das Wissen des Rechtsanwalts zurechenbar.
Nach den Feststellungen veranlasste D* E* nicht nur einen Irrtum bei der Käuferin, indem er ihr eine deutlich unrichtige Auskunft über die Baulandgröße gab, der sie zum Rücktritt berechtigte. Er war auch von der Klägerin zuvor darüber informiert worden, dass die Liegenschaft ihres Wissens nach aus Bauland und zwei Grünlandflächen bestehe, von denen zumindest eine nicht umgewidmet werden könne, und stellte selbst Nachforschungen an. Weshalb er daher auf die Richtigkeit seiner – objektiv unrichtigen – Auskunft über die Baulandgröße an F*G* vertrauen hätte dürfen, ist nicht zu sehen. Der erste, vorwerfbare, Sorgfaltsverstoß liegt daher bereits in der unrichtigen Auskunft an die potientielle Käuferin, der zweite aber in der zunächst unterlassenen und dann unrichtigen Information der Verkäuferin über diese unrichtige Auskunft. Nicht nur legte er den Irrtum der Käuferin im Telefonat nicht offen und erklärte er, diese habe kein Rücktrittsrecht, sondern die Beklagte verneinte auch – unrichtig - die dezidierte Nachfrage des Klagevertreters nach einer Irreführung, die dieser unter Offenlegung der Klageabsicht unternahm. Weshalb die Beklagte an der falschen Information ihrer Vertragspartnerin aus dem Maklervertrag über Tatsachen kein Verschulden treffen könnte, ist nicht zu sehen.
Auch die Argumentation der Rechtsrüge gegen die Schadenshöhe legt nicht die festgestellten Tatsachen zugrunde, die auch jene umfassen, dass die Klägerin dem Klagevertreter im Vorverfahren brutto EUR 14.747,42 an Kosten zu bezahlen hatte. Eine Verletzung der Schadensminderungspflicht behauptete die Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren in diesem Zusammenhang nicht, sondern nur, die Prozesskosten seien der Höhe nach nicht nachvollziehbar. Die Berufungsausführungen dazu verstoßen daher gegen das Neuerungsverbot nach § 482 Abs 2 ZPO.
Der Berufung kann daher nicht gefolgt werden.
Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens gründet auf den §§ 50, 41 ZPO. Die ordentliche Revision ist nicht zulässig, weil den zu lösenden Rechtsfragen keine über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung zukommt.
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