Das Oberlandesgericht Graz hat als Berufungsgericht durch den Richter Mag. Tanczos (Vorsitz) und die Richterinnen Dr. in Steindl-Neumayr und Mag. a Binder in der Rechtssache der klagenden Partei A* , geb. **, Inhaber des B* e.U., FN **, **, vertreten durch die Dr. Secklehner Rechtsanwalts KG in Liezen, wider die beklagte Partei C* , Tischler, **, vertreten durch die Imre Rechtsanwalts KG in Gleisdorf, wegen Einwilligung in die Einverleibung eines Eigentumsrechts (Streitwert: EUR 70.000,00) , über die Berufung der beklagten Partei (Berufungsinteresse: EUR 70.000,00) gegen das Urteil des Landesgerichts Leoben vom 10.06.2025, ** - 56, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 3.788,82 (darin EUR 631,47 USt) bestimmten Kosten der Berufungsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstandes übersteigt EUR 30.000,00.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig .
Entscheidungsgründe:
Gegenstand des Verfahrens ist ein zuletzt auf deliktischen Schadenersatz gestützter Naturalrestitutionsanspruch des Klägers (A* als Einzelunternehmer mit der Firma B* e.U.) auf Einwilligung des Beklagten in die Einverleibung seines Eigentumsrechts ob den mit Wohnungseigentum an einer Geschäftsräumlichkeit verbundenen Liegenschaftsanteilen des Beklagten, die diesem von seiner Großmutter D* E* aufgrund des Schenkungsvertrags vom 05.01.2023 ins Eigentum übertragen wurden. D* E* hatte zuvor mit dem Kläger am 29.11.2017 einen bis 31.12.2022 befristeten Pachtvertrag über das Geschäftslokal Top 1 und Ende Jänner 2018 eine von ihr errichtete weitere schriftliche (mit 29.11.2017 datierte) Vereinbarung mit folgendem Inhalt geschlossen:
„I. Herr A* pachtet von Frau D* E* das Fahrradfachgeschäft im Gebäude ** bis 31.12.2022 bzw. mit eventueller Verlängerung bis 31.12.2023 oder 31.12.2024 lt. Pachtvertrag.
II. Die Verpächterin bietet dem Pächter an, das Geschäft nach Ablauf des Pachtvertrages zum Preis von € 300.000,--/dreihunderttausend ohne USt, zzgl. eventuell anfallendem Mehrwert aus Wertsicherung, ausgehend lt. Indexzahl Dezember 2017, käuflich zu erwerben. Schwankungen des Verbraucherpreisindex bis einschließlich 2% bleiben unberücksichtigt, Schwankungen nach unten bleiben jedenfalls unberücksichtigt.
III. Bis zum Ablauf des Pachtvertrages entrichtete Pacht-Entgelte von mtl. € 2000,--/zweitausend ohne USt, zzgl. eventuell anfallendem Mehrwert aus Wertsicherung lt. Pachtvertrag, werden berücksichtigt und mindern somit den o.a. Kaufpreis.
IV. Rechtsnachfolge: Diese Vereinbarung geht auf beiden Seiten auf Rechtsnachfolger über.“
Der Kläger ging bei Unterzeichnung dieser Vereinbarung davon aus, dass mit dem Begriff „Geschäft“ das Geschäftslokal gemeint war. [F1] Nach den Ergebnissen des ersten Rechtsgangs (OLG Graz, 3 R 78/24a, Seiten 16 bis 18) räumte D* E* dem Kläger mit dieser zusätzlichen Vereinbarung die Option ein, das von ihm gepachtete Wohnungseigentumsobjekt (Geschäftsräumlichkeit) zu kaufen. Dieses Optionsrecht hat der Kläger mit einem an D* E* am 10.11.2022 zugestellten Schreiben vom 09.11.2022 ausgeübt, wodurch im November 2022 ein Kaufvertrag zwischen ihm und D* E* zustande kam.
Im August 2022 kontaktierte der Kläger D* E* und ihren Ehegatten F* E*, weil sich der Pachtvertrag dem Ende seiner Laufzeit näherte. Bis Oktober kam aufgrund einer Erkrankung von F* E* kein persönlicher Gesprächstermin zustande.
Der Beklagte (Enkel der D* E*) bat den Immobilienfachberater G* mit dem Kläger abzuklären, ob er den Pachtvertrag verlängern wollte. Am 10.10.2022 fragte G* den Kläger nach seinen Plänen nach dem Auslaufen des Pachtvertrags. Bei diesem Gespräch erklärte der Kläger, das Geschäftslokal und möglicherweise das ganze Haus kaufen zu wollen und zeigte ihm die Vereinbarung ./B (Anm.: die oben zitierte Vereinbarung über die Kaufoption) . Am 08.11.2022 teilte G* dem Kläger mit, dass „die Eigentümer der Liegenschaft“ bereit wären, die gesamte Liegenschaft an ihn zu verkaufen, seiner Meinung nach jedoch kein Optionsvertrag bestehe.
Mit Schreiben vom 09.11.2022 teilte der Kläger D* E* mit, dass er das ihm in der Vereinbarung ./B (Anm.: die oben zitierte Vereinbarung über die Kaufoption) gewährte Optionsrecht ausübt, um das Pachtobjekt nach Ablauf des Pachtvertrags um EUR 300.000,00 ohne USt, zuzüglich eventuell anfallendem Mehrwert aus Wertsicherung, ausgehend vom Index Dezember 2027 (richtig: 2017) zu kaufen. Er bot auch an, die gesamte Liegenschaft zu kaufen.
Das Schreiben des Klägers vom 09.11.2022 hatte unter anderem folgenden Inhalt (Beilage ./I, deren Echtheit zugestanden wurde und deren Inhalt unstrittig ist: RS0121557):
„Sehr geehrte Frau E*, liebe D*!
Lieber F*!
Annahme des Kaufanbotes
Per 31.12.2022 endet das mit dir abgeschlossene Pachtverhältnis betreffend Top 1 in der EZ ** KG ** (B-LNR 5). Laut der Vereinbarung vom 29.11.2017 hast du mir angeboten, dieses Pachtobjekt nach Ablauf des Pachtvertrages zum Preis von EUR 300.000,00 ohne USt., zuzüglich eventuell anfallendem Mehrwert aus Wertsicherung, ausgehend vom Index Dezember 2017, käuflich zu erwerben und zwar mit einem Stufenindex von 2 %.
Dabei werden die bis zum Ablauf des Pachtvertrages entrichtenden Pachtentgelte berücksichtigt und mindern den Kaufpreis.
Schon jetzt nehme ich diese Option an und kaufe entsprechend zu diesen Bedingungen nach Ablauf des Pachtvertrages dieses Pachtobjekt.“
D* E* erhielt dieses Schreiben am 10.11.2022 und besprach es unter anderem mit H* E* (Vater des Beklagten) und dem Beklagten, ohne dabei den Optionsvertrag von Jänner 2018 mit ihnen durchzugehen. D* E* nahm das Schreiben nicht ernst und reagierte darauf nicht, da der Kläger ihrer Ansicht nach schon bisher seinen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag nur unzureichend nachgekommen sei.
Am 14.11.2022 telefonierte der Kläger mit F* E* wegen eines Termins zur Errichtung des Kaufvertrags über das Pachtobjekt, wobei er in dem rund 15 minütigen Gespräch erklärte, auch zum Abschluss eines Pachtvertrags für weitere 15 Jahre bereit zu sein.
Am 16.11.2022 fand ein Gespräch unter anderem zwischen dem Kläger, dem Beklagten, seinem Vater H* E* und G* statt. Zu diesem Zeitpunkt war in der Familie die Übertragung des Eigentums an den Geschäftsräumlichkeiten von D* E* an den Beklagten geplant. Dabei wurde über die Möglichkeit der Verlängerung des Pachtvertrags gesprochen, wobei der Kläger angab, auf Basis der Vereinbarung ./B (Anm: die oben zitierte Vereinbarung über die Kaufoption) das Geschäftslokal kaufen zu wollen. Zu diesem Zeitpunkt waren dem Beklagten der Inhalt des Pachtvertrags und die Vereinbarung ./B nicht bekannt. G* teilte dem Kläger im Zuge des Gesprächs erneut mit, dass der Optionsvertrag seiner Meinung nach „nicht gültig“ sei, wobei der Beklagte diesem Teil des Gesprächs keine Aufmerksamkeit schenkte und ihn deshalb nicht bewusst wahrnahm. Der Kläger gab bei diesem Gespräch zwar an, dass er an einem Kauf der gesamten Liegenschaft nicht interessiert ist. Er erklärte jedoch zu keinem Zeitpunkt, vom Kaufvertrag über die Geschäftsräumlichkeiten zurückzutreten.
Anfang Dezember 2022 verstarb F* E*. Mit Schenkungsvertrag vom 05.01.2023 erhielt der Beklagte von D* E* die 584/1008 Anteile (B-LNr. 10) an der Liegenschaft EZ ** KG **, mit welchen Wohnungseigentum am Geschäft Top 1 verbunden ist, geschenkt.
D* E* zeigte dem Beklagten anlässlich der Schenkung, noch vor Abschluss des Schenkungsvertrags den Pacht- und den Optionsvertrag. Der Beklagte unterließ es, sich über den genauen Inhalt dieser Vereinbarungen Kenntnis zu verschaffen. Der Beklagte wusste vor Abschluss des Schenkungsvertrags über die Nutzung des Geschäftslokals durch den Kläger Bescheid, informierte sich jedoch nicht über die zwischen D* E* und dem Kläger betreffend das Geschäftslokal getroffenen Vereinbarungen. Er hat sich dahingehend auch nicht rechtsfreundlich beraten lassen.
Ob der gegenständlichen Liegenschaftsanteile wurde zu einem Zeitpunkt vor dem 06.02.2023 auf der Grundlage des Schenkungsvertrags vom 05.01.2023 das Eigentumsrecht des Beklagten einverleibt. Der Kläger erfuhr von der Eigentumsübertragung durch ein Schreiben der Beklagtenvertreter vom 06.02.2023.
„Wäre der Beklagte dem Gespräch am 16.11.2022 aufmerksam gefolgt und hätte er sich über den Inhalt des Optionsvertrags vor Abschluss des Schenkungsvertrags Kenntnis verschafft und rechtsfreundliche Beratung eingeholt – welche ihn über die Wirkung des Optionsvertrags aufgeklärt hätte – und bei Kenntnis über die Rechte des Klägers den Schenkungsvertrag in weiterer Folge nicht abgeschlossen, sodass der Kläger sein Forderungsrecht aus dem Kaufvertrag gegenüber D* E* geltend machen hätte können.“ [F2]
Unter Berücksichtigung der Indexsteigerung des VPI 2010 von Dezember 2017 mit 115,5 bis Dezember 2022 mit 139,1 beträgt der wertangepasste Kaufpreis EUR 361.200,00 (ohne USt). Unter Berücksichtigung der Pachtzinse von EUR 120.000,00 errechnet sich der Kaufpreis per Ende Dezember 2022 laut Vereinbarung ./B (Anm: die oben zitierte Vereinbarung über die Kaufoption) mit EUR 241.200,00. Der Kläger wäre in der Lage gewesen, diesen Kaufpreis zu finanzieren und die Eigentumsübertragung gemäß dem zwischen ihm und D* E* geschlossenen Kaufvertrag zu erwirken. Wäre durch die Handlungen des Beklagten, nämlich den Abschluss des Schenkungsvertrags sowie die Einverleibung seines Eigentumsrechts, die Vertragsabwicklung nicht vereitelt worden, hätte der Kläger den Kaufpreis bezahlt und D* E* die Liegenschaft an den Kläger übertragen. [F3]
Der Klägerals Inhaber des B* e.U. (vgl RS0035306) fordert vom Beklagten die Einwilligung in die Einverleibung des Eigentumsrechts ob der 584/1008 Anteile an der Liegenschaft EZ ** KG **, verbunden mit Wohnungseigentum am Geschäft Top 1, Zug um Zug gegen Zahlung von EUR 241.200,00 netto. Er habe mit Pachtvertrag vom 29.11.2017 von D* E* das Geschäftslokal Top 1 gepachtet. Am 29.11.2017 habe er mit D* E* eine Vereinbarung geschlossen, mit der es ihm ermöglicht worden sei, das Pachtobjekt und somit die Geschäftsräumlichkeiten nach Beendigung des Pachtvertrags zu kaufen. Durch die Ausübung der Option mit „Einschreiben“ vom 09.11.2022 habe er das Kaufanbot angenommen. Dadurch sei ein Kaufvertrag über die Geschäftsräumlichkeit Top 1 zustande gekommen, wobei der Kaufpreis gemäß Vereinbarung vom 29.11.2017 Ende Dezember 2022 EUR 241.200,00 netto betragen habe. Als Rechtsnachfolger der D* E* sei der Beklagte an den Inhalt der Vereinbarung vom 29.11.2017 gebunden.
Der Beklagte sei im November 2022 über den Inhalt des Pacht- und des Optionsvertrags und das vom Kläger betriebene Geschäft im Wohnungseigentumsobjekt informiert gewesen. Der Beklagte habe auch von seiner Optionsausübung gewusst, weil die Besprechung vom 16.11.2022 aufgrund der Ausübung der Kaufoption mit Schreiben vom 09.11.2022 über Ersuchen des Beklagten stattgefunden habe. Der Beklagte habe in seinen Einvernahmen selbst zum Ausdruck gebracht, spätestens am 16.11.2022 vom Kauf gewusst zu haben. Er habe bei diesem Gespräch erklärt, am Erwerb der „oberen Wohnungsanteile“ wirtschaftlich kein Interesse mehr zu haben, aber im Sinne der Optionsannahme vom 09.11.2022 das Fahrradgeschäft kaufen zu wollen. Er habe am 16.11.2022 eine durch Optionsannahme gesicherte Rechtsposition nicht aufgegeben, um einen „Mietvertrag“ ungewissen Inhalts zu schließen. D* E* und der Beklagte hätten in kollusivem Zusammenwirken durch die Doppelveräußerung verhindern wollen, dass er Eigentümer der Wohnungseigentumsanteile werde. Der Beklagte habe den Vorsatz gehabt, ihn durch seinen Liegenschaftsanteilserwerb zu schädigen. Abgesehen davon hafte der Beklagte ihm für die Verletzung seines besitzverstärkten Forderungsrechts, weil er zumindest (leicht) fahrlässig gehandelt habe und beim Abschluss des Schenkungsvertrags mit seiner Großmutter unredlich gewesen sei.
Der Beklagte beantragt die Klageabweisung und wendet ein, dem Kläger sei bekannt gewesen, dass ein Verkauf nur des Geschäftslokals aufgrund der baulichen Gegebenheiten nicht möglich sei. Die Neuparifizierung im Jahr 2017 sei nur erfolgt, weil das Geschäftslokal über kein WC verfügte. Mit dem Kläger sei vereinbart worden, dass er nach Ablauf des Pachtvertrags das „Fahrradgeschäft“ und nicht die Geschäftsräumlichkeiten kaufen könne. Ihm sei bekannt gewesen, dass mit der Vereinbarung nur das „Fahrradgeschäft“ gemeint gewesen sei. Die Voraussetzungen für einen schadenersatzrechtlichen Herausgabeanspruch bestünden nicht. Er habe weder D* E* zum Vertragsbruch verleitet noch habe er Kenntnis von einem Forderungsrecht des Klägers gehabt. Er sei auch nicht in fahrlässiger Unkenntnis des „verstärkten“ Forderungsrechts gewesen. Inhalt der Besprechung vom 16.11.2022 sei die „Fortführung des Geschäfts“ gewesen. Der Kläger habe mitgeteilt, „das Geschäft“ weiter „mieten“ und nach seiner Urlaubsrückkehr einen „Mietvertrag“ mit dem Beklagten als „Vermieter“ abschließen zu wollen. Diesem Vorschlag habe er zugestimmt. Für ihn sei somit die Ausübung der Option kein Thema mehr gewesen. Er sei bei der Unterfertigung des Schenkungsvertrags davon ausgegangen, der Kläger werde weiterhin „Mieter“ des Objekts sein.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht der Klage statt. Es traf neben den eingangs zusammengefasst – soweit bekämpft in Fettschrift – wiedergegebenen die in den Urteilsseiten 4 bis 11 enthaltenen Feststellungen, auf die das Berufungsgericht verweist. Rechtlich folgerte es daraus, der Beklagte habe infolge fahrlässiger Unkenntnis in das Forderungsrecht des Klägers eingegriffen, weshalb er ihm für den dadurch entstandenen Schaden hafte. Die dem Beklagten vorgeworfene Fahrlässigkeit begründete es zusammengefasst wie folgt:
Gegen dieses Urteil richtet sich die aus den Berufungsgründen der unrichtigen Tatsachenfeststellung und der unrichtigen rechtlichen Beurteilung erhobene Berufung des Beklagten mit dem auf Klageabweisung gerichteten Abänderungsantrag. Hilfsweise stellt er einen Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag.
Der Kläger beantragt in seiner Berufungsbeantwortung , der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung, über die gemäß § 480 Abs 1 ZPO in nichtöffentlicher Sitzung entschieden werden konnte, ist nicht berechtigt .
A) Zu den im ersten Rechtsgang abschließend erledigten Streitpunkten
1. Die Voraussetzung der materiell-rechtlichen Sachlegitimation des Klägers zur Verfolgung des geltend gemachten Naturalrestitutionsanspruchs ist, dass ihm gegenüber der Rechtsvorgängerin des Beklagten im Eigentum der geforderten Liegenschaftsanteile, mit welchen Wohnungseigentum an der Geschäftsräumlichkeit Top 1 verbunden ist, ein schuldrechtlicher Anspruch auf Intabulation seines Eigentumsrechts zukam. Diesen Anspruch hat der Kläger auf die Ausübung eines ihm von D* E* eingeräumten Kaufoptionsrechts gestützt, die zum Zustandekommen eines zur Intabulation berechtigenden Kaufvertrags zwischen ihm und D* E* geführt habe.
2.Das Berufungsgericht kam in seinem Aufhebungsbeschluss vom 06.08.2024, 3 R 78/24a (Seiten 16 bis 18), auf der Grundlage der geprüften Feststellungen des Erstgerichts rechtlich zum Ergebnis, dass sich die Kaufoption nach der Auslegung der mit 29.11.2017 datierten, Ende Jänner 2018 geschlossenen Vereinbarung auch auf das hier in Rede stehende Wohnungseigentumsobjekt erstreckte und der Kaufvertrag im November 2022 zwischen D* E* und dem Kläger durch die von ihm gegenüber D* E* ausgeübte Kaufoption zustande kam. Das weitere Verfahren war nach der Aufhebung des im ersten Rechtsgang ergangenen Ersturteils gemäß § 496 Abs 1 Z 3 ZPO auf die Erörterung und Prüfung der Voraussetzungen des deliktischen Schadenersatzanspruchs des sachlegitimierten Klägers gegen den Beklagten beschränkt (RS0042411).
3.Die Fragen der Auslegung der Kaufoptionsvereinbarung und des Zustandekommens eines Kaufvertrags zwischen dem Kläger und D* E* über die mit Wohnungseigentum an den Geschäftsräumlichkeiten Top 1 verbundenen Liegenschaftsanteile können als bereits abschließend erledigte Streitpunkte vor dem Berufungsgericht nicht wieder aufgerollt werden (RS0042411 [T12, T13]; RS0042031).
B) Zur Tatsachenrüge
1. Statt der bekämpften Feststellungen [F1] bis [F3] begehrt der Beklagte nachfolgende Ersatzfeststellungen:
„Auch der Kläger ging bei Unterzeichnung dieser Optionsvereinbarung davon aus, dass mit dem Begriff ‚Geschäft‘ nur das Fahrradgeschäft und nicht das WE-Objekt gemeint war.“ [EF1]
hilfsweise:
„Ob der Kläger bei Unterzeichnung dieser Vereinbarung davon ausging, dass mit Begriff ‚Geschäft‘ das Geschäftslokal oder nur das Fahrradgeschäft an sich gemeint war, kann nicht festgestellt werden.“ [EF1]
„Für den Beklagten war es klar, dass in der Optionsvereinbarung nur das Unternehmen/Geschäft gemeint war, nicht jedoch das WE-Objekt. Daran hätte auch ein aufmerksames Folgen des Gesprächs am 16.11.2022 nichts geändert. Selbst bei Einholung einer rechtsfreundlichen Beratung wäre dem Beklagten aller Voraussicht nach die Auskunft erteilt worden, dass die Kaufoption nicht greife. Der Beklagte hätte daher auch unter diesen Prämissen den Schenkungsvertrag abgeschlossen.“ [EF2]
hilfsweise:
„Es kann nicht festgestellt werden, welche Aufklärung durch eine Rechtsberatung erfolgt wäre.“ [EF2]
„Der Kläger wäre nicht in der Lage gewesen, diesen Kaufpreis zu finanzieren. Er hätte den Kaufpreis nicht bezahlt bzw nicht bezahlen können und D* E* die Liegenschaft auch nicht an den Kläger übertragen können, selbst dann, wenn durch die Handlungen des Beklagten, nämlich den Abschluss des Schenkungsvertrages und die Einverleibung von dessen Eigentumsrecht, die Vertragsabwicklung nicht vereitelt worden wäre.“ [EF3]
hilfsweise:
„Es kann nicht festgestellt werden, ob der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und D* E* hätte abgewickelt werden können, wenn die Liegenschaft nicht an den Beklagten übertragen worden wäre.“ [EF3]
2. Die bekämpfte Feststellung [F1], die das Erstgericht bereits in seinem Urteil im ersten Rechtsgang getroffen hatte (vgl ON 25, Seite 7), betrifft die Auslegung der zwischen dem Kläger und D* E* Ende Jänner 2018 getroffenen schriftlichen Vereinbarung über die Kaufoption, somit einen abschließend erledigten Streitpunkt, der im zweiten Rechtsgang nicht neu aufgerollt werden kann. Abgesehen davon hat der Beklagte die erstgerichtliche Feststellung schon im ersten Rechtsgang erfolglos bekämpft. Sie wurde vom Berufungsgericht gemäß § 498 Abs 1 ZPO übernommen und seiner rechtlichen Beurteilung zur Auslegung der Vereinbarung über die Kaufoption zugrunde gelegt (vgl Aufhebungsbeschluss vom 06.08.2024, 3 R 78/24a, Seiten 13 f). Die Behandlung der Tatsachenrüge hat insoweit zu unterbleiben.
3. Ob der Beklagte im Sinne der Feststellung [F2]den Schenkungsvertrag bei einem aufmerksamen Folgen des Gesprächs am 16.11.2022 oder bei Einholung einer rechtsfreundlichen Beratung abgeschlossen hätte oder nicht, ist nicht entscheidungswesentlich. Der Abschluss eines Schenkungsvertrags zwischen dem Beklagten und D* E*, also eines (zweiten) schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts, hinderte den Kläger noch nicht daran, auf der Grundlage seines ebenso obligatorischen Titels (des Kaufvertrags) die hier zur Übertragung des Eigentumsrechts maßgebliche Einverleibung des Erwerbsgeschäfts im Sinne des § 431 ABGB zu erwirken. Ursächlich für den Schaden des Klägers ist erst die vom Beklagten erwirkte Einverleibung seines Eigentumsrechts, sohin die sachrechtliche Verfügung, mit der D* E* als Verkäuferin das Eigentumsrecht verloren hat (vgl RS0011767 [insb T3]). Damit wurde es dem Kläger als Käufer unmöglich gemacht, sein obligatorisches Recht auf Übertragung des Eigentums gegen seine Vertragspartnerin durchzusetzen und die grundbücherliche Einverleibung des Kaufgeschäfts und damit den Eigentumserwerb zu erwirken (vgl § 440 ABGB).
4. Die Feststellung [F3]ist – weil von keinem Vorbringen gedeckt – überschießend und daher unbeachtlich (RS0037972 [T14, T18]). Darauf, ob der Kläger im Sinne der bekämpften Feststellung [F3] in der Lage gewesen wäre, den Kaufpreis zu finanzieren, kommt es hier nicht an. Durch die (unredlich) erwirkte Einverleibung des Eigentumsrechts des Beklagten als Zweiterwerber wurde die Einverleibung des Eigentumsrechts des Klägers auf der Grundlage des schuldrechtlichen Kaufvertrags zwischen dem Kläger und D* E* vereitelt.
5. Das Berufungsgericht übernimmt – mit Ausnahme der ungeprüften (überschießenden) Feststellungen [F2] und [F3] –den vom Erstgericht festgestellten Sachverhalt und legt diesen seiner Entscheidung zugrunde (§ 498 Abs 1 ZPO).
C) Zur Rechtsrüge
1.Der Beklagte stellt wie schon im ersten Rechtsgang neuerlich in Frage, dass die zwischen D* E* und dem Kläger vereinbarte Kaufoption auch das – ihm später mit Schenkungsvertrag vom 05.01.2023 geschenkte – Wohnungseigentumsobjekt (Geschäftsräumlichkeit) umfasste. Es genügt der Hinweis, dass die Frage der Auslegung der Kaufoption als abschließend erledigter Streitpunkt vor dem Berufungsgericht nicht neuerlich aufgerollt werden kann. Der in diesem Zusammenhang im Sinne des § 496 Abs 1 Z 3 ZPO zusätzlich begehrten Feststellungen (Berufung, Seiten 10 f) bedarf es nicht. Auf die Rechtsansicht des Berufungsgerichts in seinem Aufhebungsbeschluss vom 06.08.2024, 3 R 78/24a (Seiten 14 bis 16), wird verwiesen. Die notwendige Bestimmbarkeit des vom Optionsrecht erfassten Kaufobjekts ergibt sich aus der Optionsvereinbarung vom 29.11.2017 (Punkte I. und II.: „ Fahrradfachgeschäft im Gebäude ** […] lt. Pachtvertrag“), die auf den Pachtvertrag vom 29.11.2017 Bezug nimmt. Darin wurde das gepachtete „Geschäft“ (das verkaufte Objekt) mit dem Geschäftslokal Top 1 (auf 584/1008-Anteilen der Liegenschaft EZ ** GB ** im Ausmaß von 339,74 m²) hinreichend bestimmt konkretisiert (Beilage ./A, deren Echtheit zugestanden wurde und deren Inhalt unstrittig ist: RS0121557).
2.Nach der Auffassung des Beklagten lägen die Voraussetzungen für einen deliktischen Schadenersatzanspruch nach der Doppelveräußerung durch D* E* gemäß § 440 ABGB nicht vor. Er meint, der Kläger sei nicht durch Besitz am Wohnungseigentumsobjekt verstärkt gewesen. Er habe davon ausgehen können, dass „kein Optionsvertrag bestehe“ bzw die Kaufoption nicht „schlagend“ geworden sei, weil der Kläger auch dazu bereit gewesen sei, einen Pachtvertrag für weitere 15 Jahre abzuschließen.
3. Der Kläger war aufgrund des Pachtvertrags vom 29.11.2017 (siehe zum Inhalt des Pachtvertrags den Aufhebungsbeschluss ON 31.1, Seiten 4 f [insb Punkt I./2. iVm Punkt II.]) Pächter des Geschäftslokals Top 1 (Wohnungseigentumsobjekts) samt der gesamten Infrastruktur (Punkt I./3. iVm Punkt II. des Pachtvertrags). Als Pächter übte er ein obligatorisches Recht zum Gebrauch der Geschäftsräumlichkeit im eigenen Namen aus (vgl Holzner in Rummel/Lukas, ABGB 4 § 311 Rz 3; Kodek in Kletečka/Schauer , ABGB-ON 1.04 § 311 Rz 3, 6 mwN). Er hatte Rechtsbesitz an der Geschäftsräumlichkeit und war sohin – entgegen der unbegründeten Auffassung des Beklagten – durch ein Besitzrecht an der Geschäftsräumlichkeit verstärkt.
4.Bei der Doppelveräußerung oder Mehrfachveräußerung von Liegenschaften nach § 440 ABGB wird ein Schadenersatzanspruch in Form der Herausgabe der Liegenschaft als Naturalrestitution nach § 1323 ABGB schon dann gegen den Zweiterwerber (hier: den Beklagten) gewährt, wenn er leicht fahrlässig das durch den Besitz verstärkte Forderungsrecht – das obligatorische Recht auf Übertragung des Eigentums – des Ersterwerbers (hier: des Klägers) nicht erkannte (6 Ob 169/07g = RS0083005 [T4]; 2 Ob 126/13p mwN), obwohl er es bei gehöriger Aufmerksamkeit kennen musste (RS0015122 [T1, T2]). Dabei muss die Gutgläubigkeit des Zweiterwerbers, die erforderlich ist, um den ersten Erwerber zu verdrängen, bis zum Eintritt des „Erwerbs“, also bis zur Verbücherung des Erwerbsgeschäfts gegeben sein (RS0011224; vgl § 440 ABGB).
4.1. Dem Beklagten gelangte das Schreiben vom 09.11.2022, mit dem der Kläger – unter dem Betreff „Annahme des Kaufanbotes“ – erklärte, das ihm in der (mit 29.11.2017 datierten) Vereinbarung eingeräumte Optionsrecht auszuüben und das mit „Top 1 in der EZ ** KG ** (B-LNR 5)“ bezeichnete Pachtobjekt zu kaufen, zur Kenntnis, weil D* E* es mit ihm besprach. Sie zeigte ihm auch noch vor Abschluss des Schenkungsvertrags vom 05.01.2023 den Pacht- sowie den Optionsvertrag, welche Verträge sie unstrittig mit dem Kläger abgeschlossen hatte. Auf die Optionsvereinbarung vom 29.11.2017 hatte sich der Kläger bei der Ausübung des Optionsrechts berufen. Dem Kläger musste daher klar sein, dass zwischen D* E* und dem Kläger die von Letzterem angesprochenen schriftlichen Vereinbarungen grundsätzlich bestanden. Bei der nachfolgenden Besprechung am 16.11.2022 unter anderem mit dem Beklagten teilte der Kläger erneut mit, das Geschäftslokal auf Basis der Optionsvereinbarung kaufen zu wollen. Er erklärte zu keinem Zeitpunkt, vom Kaufvertrag über die Geschäftsräumlichkeit zurückzutreten. Daraus folgt, dass dem Beklagten der vom Kläger gegenüber D* E* eingenommene Standpunkt, ein obligatorisches Recht zum käuflichen Erwerb des Eigentums am Wohungseigentumsobjekt zu haben, bekannt war. Sofern die Frage des Zurechtbestehens des behaupteten Kaufoptionsrechts für den Beklagten, einem Tischler, aufgrund des ihm zur Kenntnis gelangten Optionsvertrags juristisch nicht beurteilbar gewesen sein sollte, lag für ihn vor der Einverleibung seines Eigentumsrechts aufgrund des Schenkungsvertrags eine unklare Situation in Bezug auf das vom Kläger behauptete Recht zum käuflichen Erwerb der Geschäftsräumlichkeit vor. Dem Kläger ist damit der Nachweis einer unklaren Situation, die für den Beklagten einen Anlass für Nachforschungen (Nachfragen beim Kläger und bei D* E* über die damaligen Vereinbarungen und Gespräche, Einholung einer juristischen Beratung zur Rechtslage) darstellte, gelungen.
4.2.Den Beklagten, der trotz des ihm bekannten, durch schriftliche Vereinbarungen mit D* E* untermauerten Standpunkts des Klägers nach seiner Argumentation im Vertrauen auf einen „nicht schlagend“ gewordenen Kauf der Geschäftsräumlichkeit (Wohnungseigentumsobjekt) durch den Kläger erworben haben will, trifft die Beweislast für die Durchführung von – sein Vertrauen schützenden – Recherchen und ihr Ergebnis (vgl RS0034837 [T7]). Dieser Nachweis ist dem Beklagten, soweit er ihn überhaupt angetreten hat, nicht gelungen:
4.2.1. Der Beklagte führte trotz der unklaren Situation in Bezug auf das vom Kläger behauptete obligatorische Recht zum käuflichen Erwerb der Geschäftsräumlichkeit (des WE-Objekts) und der erklärten Annahme des Kaufanbots von D* E* keine Recherchen durch. Der Beklagte wusste vor Abschluss des Schenkungsvertrags über die Nutzung der Geschäftsräumlichkeit durch den Kläger Bescheid. Er unterließ es, sich über den genauen Inhalt der Vereinbarungen Kenntnis zu verschaffen, nachdem ihm von D* E* der Optionsvertrag, auf den sich der Kläger berufen hatte, und der darin erwähnte Pachtvertrag gezeigt worden waren. Er informierte sich nicht über die zwischen D* E* und dem Kläger über die Geschäftsräumlichkeit getroffenen Vereinbarungen. Er hat sich auch nicht an geeigneter Stelle über die Gültigkeit und/oder den Umfang der Optionsvereinbarung zwischen D* E* und dem Kläger rechtsfreundlich beraten lassen. Auf bloße Unkenntnis oder auf subjektive Annahmen, die auf keinen hinreichenden Nachforschungen beruhen, kann sich der Beklagte nicht mit Erfolg berufen.
4.2.2. Er beauftragte schon zuvor den „Immobilienfachberater“ G* damit, mit dem Kläger abzuklären, ob er den Pachtvertrag verlängern wollte. Der Kläger erklärte darauf schon am 10.10.2022, das Geschäftslokal kaufen zu wollen und zeigte den vom Beklagten als Empfangsboten eingesetzten G* die Vereinbarung mit D* E* über die Kaufoption. Hat der Beklagte (allenfalls) bloß subjektive Ansichten eines Nichtjuristen, wie eines Immobilienfachberaters, zur „Gültigkeit“ der Optionsvereinbarung übernommen, handelte er fahrlässig, weil bei Rechtsfragen nur eine juristische Fachperson (Notar, Rechtsanwalt, Amtstag am Gericht) verlässliche, Vertrauen schaffende Auskunft geben kann. Auf eine Einschätzung eines Immobilienfachberaters zur (juristischen) Frage des Bestehens des vom Kläger behaupteten, mit D* E* vereinbarten Optionsrechts durfte sich der Beklagte jedenfalls nicht verlassen.
4.2.3. Der Beklagte kann sich mit seiner ins Treffen geführten – nicht von den Feststellungen gedeckten – Annahme, die Kaufoption würde „nicht schlagend“ werden, nicht exkulpieren. Umstände, die eine solche Annahme über die Hinfälligkeit des käuflichen Eigentumserwerbs durch den Kläger aus ex ante Sicht gerechtfertigt erscheinen ließen, ergeben sich aus dem festgestellten Sachverhalt nicht und werden vom Beklagten nicht dargetan. Auf welche konkreten „Vorgespräche“ zwischen welchen Personen er sich zur Begründung seiner Annahme berufen will, lässt er offen. Daraus, dass der Kläger am 14.11.2022 gegenüber F* E* bei einem Telefonat zum Zweck der Vereinbarung eines Termins zur Errichtung eines Kaufvertrags über das Pachtobjekt auch seine grundsätzliche Bereitschaft zum Abschluss eines Pachtvertrags für weitere 15 Jahre erklärte, ist für den Standpunkt des Beklagten nichts abzuleiten. Abgesehen davon, dass sich aus den Feststellungen nicht ergibt, dass dem Beklagten diese Erklärung zur Kenntnis gelangte, erklärte der Kläger bei der nachfolgenden Besprechung am 16.11.2022 abermals, das Geschäftslokal auf Basis der Optionsvereinbarung kaufen zu wollen. Der Kläger erklärte zu keinem Zeitpunkt, vom Kaufvertrag über die Geschäftsräumlichkeit zurückzutreten. Dass es in der Folge bis zum Ablauf des befristeten Pachtvertrags am 31.12.2022 oder zumindest vor der Einverleibung des Eigentumsrechts des Beklagten zum Abschluss eines weiteren Pachtvertrags mit dem Kläger kam, der die Annahme des Beklagten berechtigt erscheinen ließe, behauptet der Beklagte nicht. Selbst wenn seine Annahme – anders als hier – aus den Umständen grundsätzlich erklärbar gewesen wäre, hätte sich der Beklagte vor der Einverleibung seines Eigentumsrechts nochmals durch Nachfrage beim Kläger vergewissern müssen, ob der Kläger vom Kauf der Geschäftsräumlichkeit trotz seiner Erklärung im Schreiben vom 09.11.2022 und bei der letzten Besprechung am 16.11.2022, das ihm in der Optionsvereinbarung gewährte Optionsrecht auszuüben, Abstand nimmt.
4.2.4.Was der Beklagte daraus ableiten will, dass der Kläger den Kaufpreis im Zeitpunkt seines Eigentumserwerbs noch nicht an D* E* bezahlt hatte, ist nicht nachvollziehbar. Auf die Erfüllung der hier Zug-um-Zug geltend gemachten Obligation gegenüber D* E* kommt es rechtlich – insbesondere im Verhältnis zum nicht stärker belasteten Beklagten als unentgeltlichen Erwerber der Liegenschaftsanteile (vgl 2 Ob 87/15f [Pkt. II.8.] mwN) – nicht an.
4.2.5. Der Beklagte begehrt auf Basis einzelner Beweisaussagen folgende zusätzlichen (teils inhaltlich unbestimmten) Feststellungen, aus welchen seiner Auffassung rechtlich zu schließen sei, dass ihm die Unterlassung der Konsultation eines Rechtsanwalts oder der Einholung weiterer Auskünfte über die Option nicht vorgeworfen werden könne:
„Für den Beklagten war es quasi gemachte Sache, dass A* nach seiner Rückkehr das Geschäft dann weiter mietet. Deshalb wurde dann auch Anfang Jänner der Schenkungsvertrag aufgesetzt.“
„Hinsichtlich der schenkungsweisen Übertragung der Liegenschaft musste damals alles sehr schnell gehen, da zu diesem Zeitpunkt der Großvater des Beklagten und Ehegatte der D* E* gestorben war bzw im Sterben lag und sie – wie sie gegenüber dem Beklagten angab – für die Verwaltung der Liegenschaft jetzt keine Nerven und vielmehr andere Sorgen habe. Der Vertrag mit dem Kläger war damals fast am Auslaufen, weshalb sie dem Beklagten die Liegenschaft auch deshalb derart rasch übertragen wollte, damit er sich um die weiteren Schritte hinsichtlich des Pachtvertrages kümmern möge, sodass er gleich einen entsprechenden Vertrag mit dem Kläger machen kann. D* E* wollte alles bis Jahresende (gemeint 2022) über die Bühne bringen und mit der Angelegenheit nichts mehr zu tun haben. Es war sohin auch für den Beklagten wichtig, dass er und A* zusammenfinden, wie es mit den Geschäftsräumlichkeiten weitergeht.“
„Auch G* gegenüber erklärte die Familie E* (D* E*, ihr Gatte sowie ihr Sohn H* E*), dass sie immer davon ausgegangen ist, dass mit dem Optionsvertrag nur das Unternehmen hätte verkauft werden sollen und nicht auch die Geschäftsräumlichkeit bzw das Wohnungseigentumsobjekt selbst.“
„Für G* war nach der Besprechung vom 16.11.2022 die Angelegenheit insofern erledigt, als dass die Liegenschaft bzw das Wohnungseigentumsobjekt eben nicht mehr verkauft hätte werden sollen.“
„A* hat während der Besprechung vom 16.11.2022 immer wieder betont, dass er seine Existenz abgesichert haben möchte.“
„H* E* konnte mit dem Optionsvertrag nicht wirklich etwas anfangen, wobei ihm und dem Beklagten von G* mitgeteilt wurde, dass das nur so ein „Wisch-Wasch-Zettel“ sei und eben keine Kaufoption.“
„Für den Beklagten war es von Anfang an so, dass es nur um das Unternehmen gegangen ist.“
Die behaupteten sekundären Feststellungsmängel liegen nicht vor. Aus den begehrten Feststellungen wäre aufgrund der oben angestellten Erwägungen kein für den Beklagten günstigeres Prozessergebnis abzuleiten.
5.Zusammenfassend hat der Beklagte trotz der ihm bekannt gewordenen unklaren Situation in Bezug auf das vom Kläger – unter Berufung auf eine mit D* E* geschlossene schriftliche Optionsvereinbarung – behauptete, mit Schreiben vom 09.11.2022 ausgeübte Recht zum käuflichen Erwerb des Eigentums an der Geschäftsräumlichkeit sein Vertrauen schützende Nachforschungen unterlassen. Damit fehlte es dem Beklagten an der geforderten Gutgläubigkeit bis zu seinem bücherlichen Eigentumserwerb zwischen dem 05.01.2023 und dem 06.02.2023. Es lag im Zeitpunkt der Eintragung seines Eigentumsrechts ein ihm erkennbares besitzverstärktes obligatorisches Forderungsrecht des Klägers vor, das er – vor einer Abklärung der unklaren Sach- und Rechtslage – als weniger schützenswerter unentgeltlicher Zweiterwerber (2 Ob 87/15f mwN; 2 Ob 81/14x) zu respektieren hatte. Er hätte in die Abwicklung der Eigentumsübertragung an den hiezu aufgrund der ausgeübten Kaufoption obligatorisch berechtigten Kläger nicht eingreifen dürfen. Das Erstgericht hat daher dem Kläger zu Recht die Naturalrestitution für den dadurch vom Beklagten verursachten Schaden zugestanden. Den Umstand, dass das Erstgericht den Beklagten zur Einwilligung in die Einverleibung des Eigentumsrechts des Klägers Zug um Zug gegen Zahlung von EUR 241.000,00 netto (statt von EUR 241.200,00) verurteilte, hat der Beklagte nicht aufgegriffen.
6. Der Berufung war aus den genannten Gründen der Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens stützt sich auf die §§ 41, 50 Abs 1 ZPO. Der unterlegene Beklagte hat dem Kläger die nach dem RATG richtig verzeichneten Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen.
Der Entscheidungsgegenstand im Berufungsverfahren macht gemäß § 500 Abs 2 Z 1 ZPO eine Bewertung notwendig. Der Berufungssenat sieht sich nach der Aktenlage – im Hinblick auf die vom Kläger begehrte Einwilligung zur Einverleibung des Eigentumsrechts ob zum Kaufpreis von EUR 241.200,00 erworbenen Liegenschaftsanteilen – nicht veranlasst, von der Bewertung des Begehrens in der Klage (mit EUR 70.000,00) abzugehen. Aus diesem Grund war auszusprechen, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 30.000,00 übersteigt.
Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 Abs 1 ZPO waren nicht zu beantworten, sodass kein Anlass besteht, die ordentliche Revision zuzulassen.
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