Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Dr. Thoma sowie die Hofrätin Dr. Reinbacher, den Hofrat Dr. Bodis, die Hofrätin Dr. Funk-Leisch und den Hofrat Mag. M. Mayr als Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Kittinger, LL.M., über die Revision 1. des G M und 2. der K M, beide in I, beide vertreten durch die Barenth Renner Rechtsanwalts GesmbH in 6020 Innsbruck, Maria Theresien Straße 51 53, gegen das Erkenntnis des Bundesverwaltungsgerichts vom 15. Mai 2023, 1. I413 2271390 1/2E und 2. I413 2271392 1/2E, betreffend Gerichtsgebühren (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Präsident des Landesgerichtes Innsbruck), zu Recht erkannt:
Die Revision wird als unbegründet abgewiesen.
Die Revisionswerber haben dem Bund Aufwendungen in der Höhe von € 553,20 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 Die Revisionswerber beantragten am 27. Juni 2021 u.a. die Einverleibung des Eigentumsrechts an näher genannten Anteilen an einer Liegenschaft sowie die Verbücherung eines Vorkaufs- und Wiederkaufsrechts an diesen Anteilen zugunsten der I GmbH. Dieser Antrag wurde vom zuständigen Bezirksgericht am 28. Juni 2021 bewilligt und leisteten die Revisionswerber jeweils eine Eintragungsgebühr von € 1.554.
2 Nach einer Kosten- und Gebührenrevision ermittelte die vor dem Verwaltungsgericht belangte Behörde die Eintragungsgebühr in davon abweichender Höhe und schrieb diese sowie die Einhebungsgebühr abzüglich der bereits geleisteten Beträge, sohin jeweils € 686 den Revisionswerbern mit Zahlungsaufträgen (Mandatsbescheide) vom 23. Februar 2023 zur Zahlung vor. Dagegen erhoben die Revisionswerber Vorstellung.
3Mit Bescheid vom 22. März 2023 verpflichtete die vor dem Verwaltungsgericht belangte Behörde die Revisionswerber, die restliche Pauschalgebühr gemäß TP 9 lit. b Z 1 Gerichtsgebührengesetz (GGG) von jeweils € 678 sowie die Einhebungsgebühr gemäß § 6a Gerichtliches Einbringungsgesetz (GEG) von je € 8 zu entrichten.
4Mit dem angefochtenen Erkenntnis wies das Bundesverwaltungsgericht die gegen diesen Bescheid gerichtete Beschwerde der Revisionswerber ab und bestimmte die restliche Pauschalgebühr gemäß TP 9 lit. b Z 1 GGG mit jeweils € 823 sowie die Einhebungsgebühr gemäß § 6a GEG mit je € 8. Unter einem sprach es aus, dass eine Revision gemäß Art 133 Abs. 4 B VG zulässig sei.
5 Nach den Feststellungen des Bundesverwaltungsgerichts sei von den Revisionswerbern unter anderem die Einverleibung des Eigentumsrechts an Anteilen an einer näher genannten Liegenschaft samt damit verbundenem Wohnungseigentum als Eigentümerpartnerschaft beantragt worden. Ob dieser Anteile habe man zudem die Einverleibung eines Vorkaufs- und eines Wiederkaufsrechts für die I GmbH beantragt. Mit Beschluss vom 28. Juni 2021 habe das zuständige Bezirksgericht diese Eintragungen im Grundbuch bewilligt.
6 Im Kaufvertrag werde der I-GmbH von den Revisionswerbern ein unbefristetes und grundbücherlich sicherzustellendes Vorkaufsrecht für alle Veräußerungsarten am Kaufgegenstand eingeräumt. Dieses gelte nicht, wenn der künftige Erwerber zum begünstigten Personenkreis - im Wesentlichen (Ehe)partner und Verwandte in gerader Linie - zähle. Diesfalls bleibe das Vorkaufsrecht der I GmbH bestehen und dürfe als Kaufpreis kein höherer, als jener, der im genannten Kaufvertrag zwischen den Revisionswerbern und der I GmbH vereinbart sei, zur Anwendung gelangen.
7 Die Revisionswerber seien verpflichtet, ihren dringenden Wohnbedarf mit dem Vertragsgegenstand zu decken, dort den Hauptwohnsitz zu begründen und mindestens für 15 Jahre ab Übergabe aufrecht zu erhalten. Zur Sicherstellung dieser mit bestimmten Ausnahmen vereinbarten Verpflichtung sei ein 15 Jahre geltendes grundbücherliches Wiederkaufsrecht zugunsten der I GmbH vorgesehen.
8 Der Verkehrswert der gegenständlichen Liegenschaftsanteile samt damit verbundenem Wohnungseigentum betrage € 432.140,90 und am Abstellplatz € 26.340. Als Kaufpreis sei zwischen den Revisionswerbern und der I GmbH ein Betrag von € 282.503 - inklusive € 26.000 für den Abstellplatz - einvernehmlich vereinbart worden. Die Revisionswerber hätten auf Basis dieses Kaufpreises bereits eine Gebühr von jeweils € 1.554, nicht jedoch die von der vor dem Verwaltungsgericht belangten Behörde vorgeschriebene restliche Gebühr in Höhe von jeweils € 678 sowie die Einhebungsgebühr von jeweils € 8 geleistet.
9 Begründend führte das Bundesverwaltungsgericht im Wesentlichen aus, aufgrund des zwischen den Revisionswerbern und der IGmbH unter besonderen Bedingungen abgeschlossenen Kaufvertrags, handle es sich um „außergewöhnliche Verhältnisse“ im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG, sodass der Wert der Gegenleistung nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden könne. Die Revisionswerber hätten den von der vor dem Verwaltungsgericht belangten Behörde ihrer Bewertung zugrunde gelegten Preis, der nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei der Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre, nicht in Zweifel gezogen. Die vor dem Verwaltungsgericht belangte Behörde habe jedoch übersehen, den Preis, der für den Abstellplatz im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre, in die Bemessungsgrundlage miteinzubeziehen, sodass die Revisionswerber inklusive der Einhebungsgebühr gemäß § 6a Abs. 1 GEG von je € 8 noch jeweils € 831 zu zahlen hätten.
10Die Revision sei zulässig, weil Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Frage fehle, ob außerhalb des Geltungsbereiches des WGG bei Liegenschaftsübereignungen die Gegenleistung als Bemessungsgrundlage herangezogen werden könne, ohne außergewöhnliche Verhältnisse anzunehmen, wenn ein auf Dauer unbefristet abgeschlossenes und verbüchertes Vorkaufsrecht, das mit einem gegenüber dem Marktpreis stark verringerten Vorkaufspreis zugunsten des Vorkaufsberechtigten einhergehe, vereinbart worden sei und daher als eine vom Käufer übernommene Belastung bei Ermittlung der Bemessungsgrundlage zu berücksichtigten wäre, auch wenn keine zwingenden gesetzlichen Vorschriften, wie etwa jene des WGG im konkreten Fall zu einem solchen Vorkaufsrecht oder zu einer bestimmten Preisbildung zwingen würden, sondern nur politische Vorgaben des „leistbaren Wohnens“ zu dieser Vorgehensweise den Ausschlag geben würden.
11 Gegen dieses Erkenntnis wurde die vorliegende Revision eingebracht. Die Revisionswerber erstatteten kein eigenes Zulässigkeitsvorbringen, sondern stützen sich erkennbar - ausschließlich - auf jenes des Bundesverwaltungsgerichts im angefochtenen Erkenntnis.
12 Die vor dem Verwaltungsgericht belangte Behörde erstattete eine Revisionsbeantwortung, in der sie die kostenpflichtige Zurück , in eventu Abweisung der Revision beantragte.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
13 Die Revision ist zulässig, sie ist aber nicht begründet.
14§ 26 Abs. 1 und 3 Gerichtsgebührengesetz (GGG), BGBl. Nr. 501/1984 idF BGBl. I Nr. 38/2019, lauten:
„(1) Die Eintragungsgebühr ist bei der Eintragung des Eigentumsrechts und des Baurechts [...] vom Wert des jeweils einzutragenden Rechts zu berechnen. Der Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören, sind nicht in die Bemessungsgrundlage einzubeziehen.“
„(3) Soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, ist bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen,
1. bei einem Kauf der Kaufpreis zuzüglich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen,
2. [...]
3. [...]
4. [...]
Der Gegenleistung sind Belastungen hinzuzurechnen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen, ausgenommen dauernde Lasten.“
15Nach § 26 Abs. 3 GGG ist der Wert der Gegenleistung als Bemessungsgrundlage heranzuziehen, soweit keine außergewöhnlichen Verhältnisse vorliegen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass die Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbaren Preis entspricht (vgl. VwGH 13.10.2021, Ra 2019/16/0122, mwN).
16Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes ist die Frage, ob außergewöhnliche Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG vorliegen, anhand der Umstände des konkreten Einzelfalls, die, sofern sie nicht außer Streit stehen, im Rahmen der Sachverhaltsfeststellungen zu umschreiben sind, zu beurteilen (vgl. VwGH 30.6.2021, Ra 2018/16/0033, mwN). Die Frage konkreter Verhältnisse eines Falls ist ebenso eine Tatsachenfrage wie jene anderer, nach § 26 Abs. 3 GGG zum Vergleich in Betracht zu ziehender Verhältnisse und die Frage, ob oder inwieweit außergewöhnliche Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG im Revisionsfall einen Einfluss auf die Gegenleistung hatten oder nicht (vgl. VwGH 9.4.2020, Ra 2020/16/0052).
17Das Bundesverwaltungsgericht hat die angefochtene Entscheidung maßgeblich auf die Annahme des Vorliegens außergewöhnlicher Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG gestützt, woraus folge, dass der Wert der Gegenleistung gerade nicht als Bemessungsgrundlage herangezogen werden könne. Die Revisionswerber seien begünstigte Käufer im Sinn des mit der I GmbH geschlossenen Kaufvertrages. Als begünstigter Käufer sei qualifiziert, wer einen „Anspruch“ auf solche Wohnungen verfüge und die Vergabekriterien erfülle und einhalte. Nur eine Person, die als begünstigter Käufer qualifiziert sei, könne zu vergleichbaren Konditionen wie die Revisionswerber von der IGmbH Eigentum erwerben. Der Kaufgegenstand unterliege nicht dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) oder einer anderen den Kaufpreis der Liegenschaftsanteile dämpfenden Vorschrift.
18 Dem treten die Revisionswerber insoweit entgegen, als sie ausführen, der marktübliche Verkehrswert des Kaufobjekts sei dann als Bemessungsgrundlage für die Eintragungsgebühr anzusetzen, wenn der vereinbarte Kaufpreis nicht dem am Markt erzielbaren Preis entspreche. Denkbar sei ein solcher Fall bei einem „Freundschaftspreis“, was gegenständlich jedoch nicht vorliege.
19Entscheidend ist nach § 26 Abs. 3 GGG ob Verhältnisse bestehen, die offensichtlich Einfluss auf die Gegenleistung gehabt haben, sodass die Gegenleistung offenkundig nicht dem auf dem freien Markt erzielbaren Preis entspricht.
20Liegt der Wert der Gegenleistung gemäß § 26 Abs. 3 GGG unter dem in § 26 Abs. 1 zweiter Satz GGG definierten Wert, indiziert dies das Vorliegen außergewöhnlicher Verhältnisse (vgl. VwGH 5.9.2023, Ra 2022/16/0092, mwN). In der Revision wird zur Gegenleistung ausdrücklich ausgeführt, der Kaufpreis sei „bewusst unter dem Verkehrswert des Kaufobjekts festgelegt“ worden.
21Einen Grund, warum der Umstand, dass der „gesellschaftspolitische Auftrag der Verkäuferin zur Schaffung von leistbarem Wohnen für die örtliche Bevölkerung“ bestehe, das Vorhandensein außergewöhnlicher Verhältnisse im Sinn des § 26 Abs. 3 GGG ausschließe, zeigen die Revisionswerber nicht auf. Auch sonst wird in der Revision nichts vorgebracht, das dafür sprechen würden, dass die im Revisionsfall vom Bundesverwaltungsgericht festgestellten Umstände keine solchen außergewöhnlichen Verhältnisse darstellten.
22Nach dem Gesagten begegnet die Ansicht des Bundesverwaltungsgerichts, wonach vom Bestehen außergewöhnlicher Verhältnisse gemäß § 26 Abs. 3 GGG auszugehen sei, keinen vom Verwaltungsgerichtshof aufzugreifenden Bedenken.
23Folglich richtet sich die Bemessung der Eintragungsgebühr nicht nach § 26 Abs. 3 GGG, sondern nach § 26 Abs. 1 GGG. Maßgeblich ist somit der Wert des einzutragenden Rechts, welcher durch den Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise zu erzielen wäre. Nach dem im Revisionsfall anzuwendenden § 26 Abs. 1 vierter Satz GGG idF des Zivilrechts- und ZivilverfahrensrechtsÄnderungsgesetzes 2019 (ZZRÄG 2019), BGBl. I Nr. 38/2019 (vgl. zum Inkrafttreten dieser Bestimmung VwGH 29.9.2020, Ra 2020/16/0086) sind ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse dabei nicht zu berücksichtigen. Somit ist für die Bestimmung des Werts im Sinn des § 26 Abs. 1 GGG auch die Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum gemeinen Wert des § 10 Abs. 2 BewG 1955 heranzuziehen (vgl. erneut VwGH 29.9.2020, Ra 2020/16/0086).
24 Zudem mussten die Revisionswerber nach den Feststellungen des Bundesverwaltungsgerichts näher genannte persönliche Voraussetzungen erfüllen, um sich als begünstigte Käufer im Sinne des mit der IGmbH geschlossenen Kaufvertrages zu qualifizieren. Auch daraus geht hervor, dass persönliche Verhältnisse im Sinn des § 10 Abs. 2 letzter Satz BewG 1955 den von den Revisionswerbern entrichteten Kaufpreis beeinflusst haben.
25 Gegen die Beträge, die das Bundesverwaltungsgericht als im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einer Veräußerung üblicherweise als erzielbar angenommen hat, wird in der Revision kein substantiiertes Vorbringen erstattet.
26Die Revision war somit gemäß § 42 Abs. 1 VwGG als unbegründet abzuweisen.
27Die Entscheidung über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff, insbesondere § 51 VwGG in Verbindung mit der VwGH Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 10. April 2024
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