Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Novak sowie die Hofrätinnen Mag. Rehak und Mag. Bayer als Richter und Richterinnen, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag.a Prendinger, über die Revision des Ing. K V, vertreten durch Mag. Petra Cernochova, Rechtsanwältin in Wien, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Salzburg vom 13. März 2023, 405 3/1028/1/6 2023, betreffend eine Übertretung des Salzburger Raumordnungsgesetzes 2009 (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Bezirkshauptmannschaft St. Johann im Pongau), zu Recht erkannt:
Das angefochtene Erkenntnis wird wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufgehoben.
Das Land Salzburg hat dem Revisionswerber Aufwendungen in der Höhe von € 1.346,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 Mit dem angefochtenen Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichtes Salzburg (Verwaltungsgericht) wurde die Beschwerde des Revisionswerbers gegen das Straferkenntnis der belangten Behörde vom 27. September 2022, mit welchem er einer Übertretung des § 78 Abs. 1 Z 3 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) für schuldig erkannt und mit welchem über ihn gemäß § 78 Abs. 2 Z 2 ROG 2009 eine Geldstrafe in der Höhe von € 1.000, (Ersatzfreiheitsstrafe 1 Tag und 18 Stunden) verhängt worden war, weil er im Zeitraum vom 1. März 2022 bis 2. März 2022 ein näher bezeichnetes Wohnobjekt entgegen § 31 Abs. 2 ROG 2009 als Zweitwohnung verwendet habe, obwohl die Gemeinde M. laut Zweitwohnung-Beschränkungsgemeinden Verordnung eine Zweitwohnung Beschränkungsgemeinde sei und sich das gegenständliche Wohnobjekt nicht in einem ausgewiesenen Zweitwohnungsgebiet befinde, als unbegründet abgewiesen. Gleichzeitig wurde ausgesprochen, dass der Revisionswerber einen Beitrag zu den Kosten des Beschwerdeverfahrens in der Höhe von € 200, zu leisten habe, und dass gegen dieses Erkenntnis eine Revision an den Verwaltungsgerichtshof nach Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zulässig sei.
2 Begründend stellte das Verwaltungsgericht soweit für den Revisionsfall wesentlich fest, dass der Revisionswerber seinen (Haupt )Wohnsitz in Prag habe und dieser alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer eines näher bezeichneten Unternehmens sei, in dessen Eigentum sich das gegenständliche Wohnobjekt befinde. Der Revisionswerber habe die Wohnung im gegenständlichen Zeitraum für Wohn und Schlafzwecke verwendet, da er sich um diverse, mit dem Grundstückskauf zusammenhängende Rechtsangelegenheiten habe kümmern müssen und vor Ort mit Gutachtern, etc. Besprechungen habe abhalten müssen.
3 Die Gemeinde M. sei eine Zweitwohnung Beschränkungsgemeinde, die betreffende Wohnung liege nicht in einem flächenwidmungsrechtlich ausgewiesenen Zweitwohnungsgebiet, falle nicht unter die Ausnahmebestimmungen der Z 1 bis 5 des § 31 Abs. 2 ROG 2009 und die Verwendung als Zweitwohnung sei auch nicht gemäß § 31 Abs. 3 ROG 2009 ausnahmsweise gestattet worden.
4 Beim gegenständlichen Aufenthalt des Revisionswerbers handle es sich auch nicht um einen solchen zum Zweck der Berufsausübung mit dringendem Wohnbedürfnis im Sinn des § 5 Z 17 ROG 2009. Die Grundeigentümerin beschäftige sich laut Handelsregisterauszug mit dem Unternehmensgegenstand „Mietobjekte, Wohn und Nichtwohnräume“. Selbst wenn daher zivilrechtliche Streitigkeiten betreffend die Aufschließung des gegenständlichen Ferienwohnobjektes zur Berufsausübung der Grundeigentümerin gehören sollten und der Revisionswerber daher aus diesem Grund vor Ort anwesend gewesen sei, sei ein dringendes Wohnbedürfnis nicht belegt worden. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Revisionswerber nicht nur während der Zeiten der Besichtigung bzw. Besprechung dieser Angelegenheiten beim Objekt habe anwesend sein müssen, sondern auch außerhalb dieser Zeit, vor allem in den Nachtstunden, zumal in der Umgebung der Gemeinde M. zahlreiche Beherbergungsbetriebe existierten; der Revisionswerber hätte daher für seinen beruflichen Aufenthalt in dieser Zeit eine solche Übernachtungsmöglichkeit wählen können und sei deshalb nicht auf den Aufenthalt im besagten Objekt angewiesen gewesen. Der Vorwurf, die Wohnung zur besagten Zeit als Zweitwohnung verwendet zu haben, sei daher zu Recht ergangen.
5 Gegen dieses Erkenntnis richtet sich die vorliegende Revision mit dem Antrag, dieses wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes, in eventu wegen Rechtswidrigkeit infolge Verletzung von Verfahrensvorschriften kostenpflichtig aufzuheben.
Der Verwaltungsgerichtshof hat erwogen:
6 Die Revision erweist sich angesichts des aufgezeigten Fehlens von Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zur Auslegung der Wortfolge „dringendes Wohnbedürfnis“ in § 5 Z 17 lit. a sublit. dd ROG 2009 als zulässig.
7 Die §§ 5 Z 17, 31 Abs. 2 erster Satz und 78 Abs. 1 Z 3 ROG 2009, LGBl. Nr. 30 in der im Revisionsfall anzuwendenden Fassung LGBl. Nr. 82/2017, lauten auszugsweise:
„ Begriffsbestimmungen
§ 5
Im Sinn dieses Landesgesetzes bedeuten die Begriffe:
...
17. Zweitwohnung und Verwendung als Zweitwohnung:
a) Zweitwohnung: Wohnung, die nicht verwendet wird:
...
dd) für Zwecke der Ausbildung oder der Berufsausübung, soweit dafür ein dringendes Wohnbedürfnis besteht,
...
b) Verwendung als Zweitwohnung: Innehabung unter Umständen, die darauf schließen lassen, dass die Wohnung beibehalten und zum Wohnen oder Schlafen (tatsächlich) benutzt wird.
...“
„ Zweitwohnungsbeschränkungen und Zweitwohnungsgebiete
§ 31
...
(2) In Zweitwohnung Beschränkungsgemeinden oder gebieten ist die Verwendung einer Wohnung als Zweitwohnung nur in ausgewiesenen Zweitwohnungsgebieten zulässig. ...“
„ Strafbestimmungen
§ 78
(1) Eine Verwaltungsübertretung begeht, soweit die Tat nicht den Tatbestand einer mit höherer Strafe bedrohten strafbaren Handlung bildet, wer
...
eine Wohnung entgegen § 31 Abs 2 als Zweitwohnung verwendet oder wissentlich verwenden lässt;
...“
8 Die in § 5 Z 17 ROG 2009 enthaltene Definition des Begriffs „Zweitwohnung“ hat mit der Novelle LGBl. Nr. 82/2017 Eingang in das ROG 2009 gefunden. In den Erläuternden Bemerkungen zu dieser Novelle wird zu der im Revisionsfall maßgeblichen sublit. dd) dieser Bestimmung Folgendes ausgeführt (vgl. RV 307 Blg. LT 15. GP, 5. Session, S 51):
„Zur ausbildungs oder berufsbedingten (erwerbsbedingten) Nutzung (sublit dd) ist auszuführen, dass ein dringendes Wohnbedürfnis dafür erforderlich sein muss. Ein solches ist jedenfalls bei betrieblich bedingten Wohnnutzen anzunehmen. Ferner, wenn zur Ausübung der Erwerbstätigkeit oder der Absolvierung der Ausbildung die regelmäßige physische Präsenz des Nutzers bzw der Nutzerin an dem Arbeits bzw Ausbildungsort erforderlich ist, der Arbeits bzw Ausbildungsort von der Wohnstätte aus mit den dem Nutzer bzw der Nutzerin zur Verfügung stehenden Fortbewegungsmitteln innerhalb eines nicht unverhältnismäßig erscheinenden Zeitraums erreicht werden kann und dem Nutzer bzw der Nutzerin keine andere Wohnstätte zur Verfügung steht, von der aus er bzw sie den Arbeits bzw Ausbildungsort mit dem ihm bzw ihr zur Verfügung stehenden Fortbewegungsmitteln innerhalb eines nicht unverhältnismäßig erscheinenden Zeitraums erreichen kann. Kein dringendes Wohnbedürfnis im Sinn der sublit dd liegt vor, wenn es sich um Berufsausübungen handelt, die nicht ortsgebunden sind, wie zum Beispiel das Erlernen von Sprech oder Musikstücken durch Schauspieler, Sänger und Instrumentalmusiker sowie Dirigenten, Erschaffung von Werken der Malerei, der Plastik, der Tonkunst oder der Literatur, sowie berufliche Tätigkeiten, die mithilfe der modernen Kommunikationsmittel wie Internet, E Mail, etc von jedem Ort mit Anschluss an diese Kommunikationsmittel ausgeübt werden können.“
9 Der Revisionswerber bringt vor, das Verwaltungsgericht habe zunächst den Umstand, dass der Revisionswerber als Geschäftsführer der Grundeigentümerin das Objekt deshalb genutzt habe, um sich um mit dem Kauf des gegenständlichen Grundstückes zusammenhängende Rechtsangelegenheiten zu kümmern, zu Recht als Verwendung für Zwecke der Berufsausübung angesehen. Die Anwendbarkeit des § 5 Z 17 lit. a sublit. dd ROG 2009 habe das Verwaltungsgericht aber nur deshalb verneint, weil der Revisionswerber kein dringendes Wohnbedürfnis gehabt habe; dies obwohl der Revisionswerber seinen Hauptwohnsitz in Prag habe. Gerichtsnotorisch sei der Umstand, dass die Entfernung zwischen Prag und der Gemeinde M. ca. 450 km und die Fahrtzeit mit dem Pkw über fünf Stunden betrage. Das Verwaltungsgericht scheine auch nicht anzunehmen, dass es dem Revisionswerber selbst unter der Annahme, dass er lediglich zu den Zeiten der Besichtigung bzw. Besprechungen beim/im Objekt anwesend zu sein gehabt habe zumutbar wäre oder es überhaupt realistisch wäre, innerhalb von zwei Tagen vier Mal diese mehr als fünfstündige Strecke zurücklegen zu müssen.
10 Obwohl somit die Verwendung für Zwecke der Berufsausübung vorliege und der einzige verfügbare Wohnsitz des Revisionswerber mehr als fünf Stunden entfernt liege, sei das Verwaltungsgericht der Ansicht, er habe deshalb kein dringendes Wohnbedürfnis, weil er für seinen beruflichen Aufenthalt eine Übernachtungsmöglichkeit in einem der gewerblichen Beherbergungsbetriebe hätte wählen könne. Obwohl der Revisionswerber wegen seiner Erwerbstätigkeit in der Gemeinde M. gewesen sei und vor Ort habe sein müssen und das Objekt seiner Arbeitgeberin gerade zur Verfügung gestanden sei, hätte der Revisionswerber entgeltlich in einem fremden Beherbergungsbetrieb um weitere zusätzliche Kosten zum finanziellen Nachteil der Gesellschaft übernachten müssen. Würde man dem Begriff „dringendes Wohnbedürfnis“ eine solche Bedeutung unterstellen, hätte die Bestimmung des § 5 Z 17 lit. a sublit. dd ROG 2009 keinen Anwendungsbereich, weil kein Ort im Land Salzburg oder überhaupt in Österreich vorstellbar sei, in welchem kein Beherbergungsbetrieb bestehe, in dem der Auszubildende oder Erwerbstätige übernachten könne. Dass eine derartige Auslegung dieser Bestimmung nicht unterstellt werden könne, zeigten auch die Erläuternden Bemerkungen zu dieser Bestimmung. Dass ein „dringendes Wohnbedürfnis“ nur dann nicht vorliege, wenn der Wohnbedarf in rechtlich gleichwertiger Weise in einer anderen Wohnung gedeckt werden könne, entspreche der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes (Hinweis auf 4 Ob 537/95); ein Beherbergungsbetrieb stelle jedenfalls keine rechtlich gleichwertige Unterkunft dar. Ähnliches lasse sich der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes zum Wiener Wohnbauförderungs und Wohnhaussanierungsgesetz entnehmen, wonach es nicht genüge, dass eine andere Wohnung überhaupt vorhanden sei, um ein dringendes Wohnbedürfnis zu verneinen (Hinweis auf VwGH 27.8.2014, 2013/05/0031). Der Gesetzgeber habe die Nutzungsmöglichkeiten in Zweitwohnung Beschränkungsgemeinden zwar einschränken wollen, doch seien Ausnahmen gerade bei der Nutzung zu beruflichen Zwecken mit dringendem Wohnbedürfnis vorgesehen, welches hier aufgrund der Tatsachen und Rechtslage eindeutig vorliege.
Mit diesem Vorbringen zeigt der Revisionswerber eine Rechtswidrigkeit des angefochtenen Erkenntnisses auf.
11 Das Verwaltungsgericht ist im Revisionsfall davon ausgegangen, dass sich die Prüfung der Frage, ob die Zweitwohnung tatsächlich für Zwecke der Berufsausübung verwendet wurde, erübrigt (arg. „Selbst wenn...“), weil schon das Bestehen eines dringenden Wohnbedürfnisses zu verneinen sei. Dies deshalb, weil der Revisionswerber für seinen beruflichen Aufenthalt in der betreffenden Zeit eine Übernachtungsmöglichkeit in einem der zahlreich vorhandenen Beherbergungsbetriebe in der Gemeinde M. hätte wählen können und daher nicht auf den Aufenthalt im besagten Objekt angewiesen gewesen sei.
12 Die vom Verwaltungsgericht vertretene Rechtsansicht, wonach das Bestehen eines dringenden Wohnbedürfnisses im Sinn des § 5 Z 17 lit. a sublit. dd ROG 2009 bereits dann zu verneinen sei, wenn eine alternative Übernachtungsmöglichkeit in einem vor Ort vorhandenen Beherbergungsbetrieb besteht, wird vom Verwaltungsgerichtshof nicht geteilt.
13 Wie sich aus dem Wortlaut des § 5 Z 17 lit. a sublit. dd ROG 2009 klar ergibt, handelt es sich bei einer Wohnung, die für Zwecke der Ausbildung oder der Berufsausübung verwendet wird, soweit dafür ein dringendes Wohnbedürfnis besteht, nicht um eine Zweitwohnung, weshalb eine solche Wohnung auch nicht von dem in § 31 Abs. 2 erster Satz ROG 2009 normierten Zweitwohnungsverbot erfasst wird. Es sollte somit nicht bereits der Umstand, dass eine Wohnung zu Ausbildungs oder Berufsausübungszwecken verwendet wird, das Vorliegen einer Zweitwohnung ausschließen, sondern es muss darüber hinaus dafür auch ein dringendes Wohnbedürfnis bestehen.
14 Die vom Verwaltungsgericht vertretene Rechtsauffassung, wonach ein dringendes Wohnbedürfnis bereits dann zu verneinen sei, wenn eine alternative Übernachtungsmöglichkeit in einem vor Ort vorhandenen Beherbergungsbetrieb besteht, hätte zur Folge, dass etwa Studenten oder Saisonarbeiter nicht die Möglichkeit hätten, in einer Wohnung am Ausbildungs bzw. Arbeitsort Unterkunft zu nehmen, sondern vielmehr gezwungen wären, für die Dauer der Ausbildung bzw. der beruflichen Tätigkeit in einem Beherbergungsbetrieb vor Ort zu nächtigen, um eine unzulässige Zweitwohnungsnutzung zu vermeiden. Für eine derart restriktive Auslegung, die kaum noch Anwendungsfälle für eine das Vorliegen einer Zweitwohnung ausschließende ausbildungs oder berufsbedingte Nutzung einer Wohnung zuließe, und diese auf Wohnungen in Ausbildungs bzw. Arbeitsorten beschränken würde, in deren Umkreis kein in nicht unverhältnismäßiger Zeit zu erreichender Beherbergungsbetrieb existiert, bieten die oben wiedergegebenen Erläuterungen keinen Anhaltspunkt.
15 Aus den besagten Erläuterungen ergibt sich vielmehr die Intention des Landesgesetzgebers, mit der Normierung der Voraussetzung eines „dringenden Wohnbedürfnisses“ etwa im Hinblick auf die Verwendung einer Wohnung für Zwecke der Berufsausübung jene Fälle, in welchen berufliche Tätigkeiten ausgeübt werden, die nicht ortsgebunden sind (wie etwa berufliche Tätigkeiten, die mithilfe moderner Kommunikationsmittel von jedem Ort mit Anschluss an diese Kommunikationsmittel ausgeübt werden können) und die daher kein dringendes Wohnbedürfnis in der betreffenden Wohnung verschaffen, von jenen Fällen abzugrenzen, in welchen die beruflichen Tätigkeiten die physische Präsenz des Nutzers vor Ort erfordern und die daher ein dringendes Wohnbedürfnis in der betreffenden Wohnung verschaffen, sofern zudem eine Unverhältnismäßigkeit der Zeitspanne, innerhalb derer der Nutzer den Arbeitsort von seiner Wohnstätte bzw. einer anderen ihm zur Verfügung stehenden Wohnstätte erreichen kann, gegeben ist.
16 Mit der Normierung der Voraussetzung eines „dringenden Wohnbedürfnisses“ wollte der Landesgesetzgeber somit die Verwendung einer Wohnung für Zwecke der Ausbildung oder der Berufsausübung von der Definition als Zweitwohnung ausschließen, wenn es sich um eine betrieblich bedingte Wohnnutzung handelt bzw. die physische Präsenz des Nutzers vor Ort erforderlich ist und zudem eine Unverhältnismäßigkeit der Zeitspanne, innerhalb derer der Nutzer den Ausbildungs oder Arbeitsort von seinem Hauptwohnsitz bzw. einer anderen ihm zur Verfügung stehenden „Wohnstätte“ erreichen kann, gegeben ist.
17 Das Verwaltungsgericht hätte daher festzustellen gehabt, ob die Anwesenheit des Revisionswerbers vor Ort zur Ausübung von beruflichen Tätigkeiten erforderlich war, und der Arbeitsort von der Wohnstätte des Revisionswerbers mit den ihm zur Verfügung stehenden Fortbewegungsmitteln innerhalb eines verhältnismäßigen Zeitraumes zu erreichen gewesen wäre. Da das Verwaltungsgericht ausgehend von seiner unzutreffenden Rechtsansicht keine Feststellungen dazu getroffen hat, erweist sich das angefochtene Erkenntnis als inhaltlich rechtswidrig.
18Das angefochtene Erkenntnis war daher gemäß § 42 Abs. 2 Z 1 VwGG wegen Rechtswidrigkeit seines Inhaltes aufzuheben.
19Der Ausspruch über den Aufwandersatz gründet sich auf die §§ 47 ff VwGG in Verbindung mit der VwGH Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 27. Dezember 2025
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