Der Verwaltungsgerichtshof hat durch den Vorsitzenden Senatspräsident Mag. Samm, die Senatspräsidentin Dr. Pollak und die Hofrätin MMag. Ginthör als Richter, unter Mitwirkung der Schriftführerin Mag. a Janitsch, über die Revision der C M in M, vertreten durch Dr. Constanze Emesz, Rechtsanwältin in 5020 Salzburg, Fischbachstraße 17, gegen das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Salzburg vom 25. Jänner 2022, Zl. 405 1/682/1/16 2022, betreffend grundverkehrsbehördliche Genehmigung (belangte Behörde vor dem Verwaltungsgericht: Grundverkehrsbehörde Salzburg; mitbeteiligte Partei: H P in B, vertreten durch Pallauf Meissnitzer Staindl Partner, Rechtsanwälte in 5700 Zell am See, Bahnhofstraße 6), den Beschluss gefasst:
Die Revision wird zurückgewiesen.
Die Revisionswerberin hat dem Mitbeteiligten Aufwendungen in der Höhe von € 1.106,40 binnen zwei Wochen bei sonstiger Exekution zu ersetzen.
1 Mit Bescheid vom 10. August 2021 versagte die belangte Behörde dem zwischen AS als Verkäufer und der Revisionswerberin als Käuferin am 15. Juni 2018 abgeschlossenen, näher bezeichnete Grundstücke mit einem Gesamtausmaß von 10.293 m 2 betreffenden Kaufvertrag die grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Begründend führte die belangte Behörde aus, es könne mit keinem landwirtschaftlichen Einkommen der Revisionswerberin aus der alleinigen Bewirtschaftung der Kauffläche gerechnet werden, aufgrund dessen die Voraussetzungen für die Landwirteeigenschaft als erfüllt zu betrachten wären. Innerhalb der Kundmachungsfrist hätten zwei Landwirte ihr Interesse angemeldet, weshalb dem gegenständlichen Rechtsgeschäft die Zustimmung zu versagen gewesen sei.
2 Mit dem angefochtenen, nach Durchführung einer mündlichen Verhandlung ergangenen Erkenntnis wies das Verwaltungsgericht die von der Revisionswerberin gegen diesen Bescheid erhobene Beschwerde (unter Ergänzung des Bescheidspruchs um die Bezeichnung der verfahrensgegenständlichen Grundstücke und weitere Rechtsgrundlagen) ab. Gleichzeitig erklärte es gemäß § 25a VwGG eine ordentliche Revision für nicht zulässig.
3 Begründend stellte das Verwaltungsgericht im Wesentlichen fest, das „Madlgut“, welches auch die kaufgegenständlichen Grundstücke umfasse, sei an der Agrargemeinschaft B, die eine Gesamtgröße von 353,4601 ha umfasse, mit nicht näher feststellbaren Sondernutzungsflächen anteilsberechtigt. Es sei über Jahrzehnte ein landwirtschaftlicher Vollerwerbsbetrieb für Rinder und Pferdezucht gewesen, der im Eigentum der Familie der Revisionswerberin gestanden sei. Nach dem Verkauf von Teilflächen („Stück für Stück“) sei Eigentümer der verbliebenen Liegenschaft mitsamt der erheblich sanierungsbedürftigen Wohn und Wirtschaftsgebäude der nunmehrige Verkäufer AS, zu dem die Revisionswerberin (Käuferin) in keinem verwandtschaftlichen Verhältnis stehe. Er habe im Jahr 2017 das nur mehr 1,2415 ha umfassende „Madlgut“ erworben. Der verfahrensgegenständliche Kaufvertrag mit der Revisionswerberin umfasse die Grünland Grundstücke des „Madlguts“ im Ausmaß von 10.293 m 2 , während die Wohn und Wirtschaftsgebäude sowie die Anteilsrechte an der Agrargemeinschaft B beim Veräußerer verbleiben sollten.
Die Revisionswerberin nutze die kaufgegenständlichen Flächen seit 2014 gemeinsam mit Pachtflächen wechselnder Verpächter für die Zucht und Ausbildung von Kinder , Jugend und Sportpferden, wobei die Pferde auch an Turnieren teilnähmen und verkauft würden. Es würden auch Pferde eingestellt. Nachdem die Revisionswerberin 2014 auf den kaufgegenständlichen Grundstücken die konsenslose Errichtung eines Offen /Freilaufstalls für Pferde bewirkt habe, sei aufgrund von Anträgen der damaligen Eigentümerin des „Madlguts“, einer Verwandten der Revisionswerberin, im April 2016 für diesen Stall sowohl eine Bauplatzerklärung erfolgt als auch eine Baubewilligung erteilt worden. Beide Bescheide seien (unter anderem) auf § 48 Salzburger Raumordnungsgesetz 2009 (ROG 2009) gestützt worden. Die Baubehörde sei in der Baubewilligung vom 28. April 2016 vom Bestehen eines landwirtschaftlichen Betriebes iSd. § 48 Abs. 1 Z 1 leg. cit. ausgegangen und habe die Erforderlichkeit der baulichen Maßnahme am vorgesehenen Standort gemäß § 48 Abs. 1 Z 2 leg. cit. bejaht.
Nach den (ungeprüften) Angaben der Revisionswerberin verfüge sie über die kaufgegenständlichen Grundstücke hinaus über 4,5 ha an Pachtflächen und habe im Jahr 2021 aus ihrem Pferde(zucht)betrieb einen Reingewinn von rund € 15.500, erzielt.
In dem von der belangten Behörde veranlassten Einbieteverfahren hätten aufgrund der Kundmachung vom 26. Juli 2019 der Mitbeteiligte und eine weitere Person ihre Bereitschaft erklärt, den Verkaufsgegenstand zu dem im Kaufvertrag vereinbarten ortsüblichen Preis von € 180.000, und den gleichen Bedingungen erwerben zu wollen. Der Mitbeteiligte sei Eigentümer und Bewirtschafter eines „nicht kleinen“ landwirtschaftlichen Betriebes und unbestritten Landwirt iSd. § 4 Abs. 4 Salzburger Grundverkehrsgesetz 2001 (GVG 2001), weshalb Feststellungen zum zweiten Interessenten nicht nötig gewesen seien.
4 Rechtlich führte das Verwaltungsgericht aus, es handle sich bei den verfahrensgegenständlichen Flächen um landwirtschaftliche Grundstücke iSd. § 2 Abs. 1 lit. a und b GVG 2001, weil das „Madlgut“ noch vor weniger als 20 Jahren ein landwirtschaftlicher Betrieb gewesen sei und die derzeitige Nutzung der Grundstücke sowie die Nichtnutzung bzw. nichtlandwirtschaftliche Nutzung der Gebäude eine zukünftige Nutzung zu landwirtschaftlichen Zwecken nicht ausschlössen. Die Landwirteeigenschaft der Revisionswerberin sei von der belangten Behörde im Ergebnis zu Recht verneint worden, weil die Revisionswerberin den Vertragsgegenstand losgelöst von dem die Gebäude umfassenden Liegenschaftsteil nutze und beabsichtige, dies auch im Falle einer Genehmigung ihres Kaufs zu tun. Eine Nutzung des Pferdestalls ohne Zusammenhang mit dem Hofverband widerspreche aber der ratio legis des § 48 ROG 2009, auf den die Baubewilligung für den Pferdestall gestützt worden sei. Da die beabsichtigte Nutzung des Pferdestalls somit nicht aufgrund der Baubewilligung erfolgen könne und daher gesetzwidrig wäre, könne auch das aus der Pferdezucht erzielbare Einkommen die Landwirteeigenschaft der Revisionswerberin nicht begründen. Angesichts der Interessentenerklärung des Mitbeteiligten sei daher die grundverkehrsbehördliche Zustimmung nach § 4 Abs. 3 Z 2 lit. c GVG 2001 zu versagen gewesen. Überdies liege der Versagungsgrund des § 5 Abs. 2 Z 5 GVG 2001 vor, weil dem noch vorhandenen Restbetrieb des „Madlguts“ im Fall der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung die meisten seiner Grundstücke entzogen würden, und zwar für eine rechtswidrige Nutzung im Zusammenhang mit einem Reitstall, dem im Fall der grundbücherlichen Abtrennung von der Hofstelle die Baubewilligung fehlte.
5 Gegen dieses Erkenntnis erhob die Revisionswerberin zunächst Beschwerde gemäß Art. 144 Abs. 1 B VG vor dem Verfassungsgerichtshof. Dieser lehnte die Behandlung der Beschwerde mit Beschluss vom 17. März 2022, E 600/2022 5, ab und trat sie mit Beschluss vom 11. April 2022, E 600/2022 7, dem Verwaltungsgerichtshof zur Entscheidung ab. Die Revisionswerberin erhob daraufhin die vorliegende Revision. Dazu erstattete der Mitbeteiligte eine Revisionsbeantwortung, auf die die Revisionswerberin replizierte.
6 Nach Art. 133 Abs. 4 B VG ist gegen ein Erkenntnis des Verwaltungsgerichtes die Revision zulässig, wenn sie von der Lösung einer Rechtsfrage abhängt, der grundsätzliche Bedeutung zukommt, insbesondere weil das Erkenntnis von der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes abweicht, eine solche Rechtsprechung fehlt oder die zu lösende Rechtsfrage in der bisherigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes nicht einheitlich beantwortet wird.
7 Nach § 34 Abs. 1 VwGG sind Revisionen, die sich wegen Nichtvorliegens der Voraussetzungen des Art. 133 Abs. 4 B VG nicht zur Behandlung eignen, ohne weiteres Verfahren mit Beschluss zurückzuweisen.
8 Nach § 34 Abs. 1a VwGG ist der Verwaltungsgerichtshof bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG an den Ausspruch des Verwaltungsgerichtes gemäß § 25a Abs. 1 VwGG nicht gebunden. Die Zulässigkeit einer außerordentlichen Revision gemäß Art. 133 Abs. 4 B VG hat der Verwaltungsgerichtshof ausschließlich im Rahmen der dafür in der Revision gesondert vorgebrachten Gründe (§ 28 Abs. 3 VwGG) zu überprüfen (vgl. etwa VwGH 15.1.2024, Ra 2023/11/0120, mwN).
9 In der Revision muss gemäß § 28 Abs. 3 VwGG konkret dargetan werden, warum deren rechtliches Schicksal von der behaupteten Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung abhängt. Dazu bedarf es einer Verknüpfung zwischen der individualisierten Rechtsfrage, dem konkreten Sachverhalt und der darauf basierenden rechtlichen Beurteilung. Jedenfalls ist eine konkrete Bezugnahme auf den Revisionsfall herzustellen (vgl. etwa VwGH 26.1.2024, Ra 2024/10/0008, mwN).
10 Die Revision bringt zu ihrer Zulässigkeit vor, durch die hg. Rechtsprechung sei noch nicht geklärt,
„ob die durch Einbietung namhaft gemachten Landwirte beim Verkauf einer nicht mehr betriebenen Landwirtschaft gem. § 4 Abs 3 Z 2 lit c GVG besser gestellt sind, als die mit Kaufvertrag erwerbende Landwirtin mit nachgewiesenen Erträgen, und ob eine Baugenehmigung für ein Stallgebäude mit Widmung zu einer im Bewilligungszeitpunkt nicht mehr betriebenen Landwirtschaft eine Abweisung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung eines Kaufes durch eine Landwirtin gem. § 5 Abs 2 Z 5 GVG rechtfertigen kann“.
Beide Abweisungsgründe ergäben sich nicht aus dem Gesetz. Die Einbietung wäre nur rechtskonform, wenn die Erwerberin nicht Landwirtin wäre. Die Landwirteeigenschaft sei von der Revisionswerberin erwiesen worden.
11 Mit diesem nach dem Gesagten für die Beurteilung der Zulässigkeit der Revision allein maßgebenden Vorbringen gelingt es der Revisionswerberin nicht darzulegen, warum das Schicksal der Revision von den darin aufgeworfenen Fragen abhängen sollte:
12 Zunächst verkennt die Revisionswerberin die Stoßrichtung des angefochtenen Erkenntnisses schon insofern, als sie ihre Landwirteeigenschaft dem Zulässigkeitsvorbringen bereits zugrunde legt, während es gerade Gegenstand der Prüfung durch das Verwaltungsgericht war, ob die Revisionswerberin Landwirtin iSd. § 4 Abs. 4 GVG 2001 ist, was im angefochtenen Erkenntnis jedoch ohne, dass die Zulässigkeitsbegründung diesbezüglich eine grundsätzliche Rechtsfrage aufzeigen würde verneint wurde. Den in der Zulässigkeitsbegründung aufgeworfenen Fragen, die jeweils von der Landwirteeigenschaft der Revisionswerberin iSd. § 4 Abs. 4 GVG ausgehen, fehlt daher die Relevanz.
13 Wenn die Revisionswerberin überdies insbesondere betreffend den Abweisungsgrund gemäß § 5 Abs. 2 Z 5 GVG 2001 von einer „nicht mehr betriebenen Landwirtschaft“ spricht, geht sie von einem Sachverhalt aus, der im angefochtenen Erkenntnis nicht festgestellt wurde; vielmehr ist dort von einem „Restbetrieb“ die Rede, zu dem nach den Feststellungen die Anteilsrechte an der Agrargemeinschaft B gehören.
14 Soweit die Revisionswerberin im Zusammenhang mit dem vom Verwaltungsgericht herangezogenen Versagungsgrund gemäß § 4 Abs. 3 Z 2 GVG 2001 geltend macht, das Stallgebäude würde entschädigungslos den Einbietern übertragen, legt sie nicht dar, welche Rechtsfrage im Sinn von Art. 133 Abs. 4 B VG konkret zu lösen wäre.
15 In der Revision werden somit keine Rechtsfragen aufgeworfen, denen im Sinne des Art. 133 Abs. 4 B VG grundsätzliche Bedeutung zukäme. Die Revision war daher gemäß § 34 Abs. 1 und 3 VwGG zurückzuweisen.
16 Die Entscheidung über den Aufwandersatz beruht auf den §§ 47 ff., insbesondere § 51 VwGG iVm. der VwGH Aufwandersatzverordnung 2014.
Wien, am 24. Juni 2024
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