Die beschwerdeführende Gesellschaft ist durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt worden.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Entscheidungsgründe:
I. 1. Die Beschwerdeführerin ist eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung mit dem Sitz in (der Stadt) Salzburg. Ihr Gesellschaftskapital befindet sich überwiegend in ausländischem Besitz. Sie schloß einen Untermietvertrag über Büroräumlichkeiten mit einer Fläche von insgesamt 278 m2 in dem auf dem Grundstück Nr. 46 in EZ 211, KG Gnigl, errichteten Bürogebäude ab, der mit Ablauf des 30. September 1995 endet.
Die Grundverkehrslandeskommission Salzburg wies den Antrag der beschwerdeführenden Gesellschaft auf Erteilung der (gemäß §8 Abs1 litd des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 1986, LGBl. 73 (im folgenden: SGVG 1986) erforderlichen) grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zu diesem Untermietvertrag mit Bescheid vom 2. März 1992 unter Berufung auf §9 Abs1 Z2 SGVG 1986 ab.
2. Mit der gegen diesen Bescheid gerichteten, auf Art144 Abs1 B-VG gestützten Beschwerde an den Verfassungsgerichtshof wird die Verletzung der verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz, auf ein faires Verfahren iS des Art6 EMRK und auf Freiheit der Erwerbsbetätigung, hilfsweise die Verletzung in Rechten wegen Anwendung eines verfassungswidrigen Gesetzes geltend gemacht und die kostenpflichtige Aufhebung des angefochtenen Bescheides begehrt.
3. Die Grundverkehrslandeskommission Salzburg als belangte Behörde hat die Verwaltungsakten vorgelegt und in einer Gegenschrift die Abweisung der Beschwerde beantragt.
Die beschwerdeführende Gesellschaft hat auf die Ausführungen in der Gegenschrift der belangten Behörde repliziert.
II. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:
1. Die im vorliegenden Fall in erster Linie maßgeblichen (im Abschnitt II, "Grundverkehr für Ausländer", enthaltenen) Vorschriften des SGVG 1986 haben folgenden Wortlaut:
"Ausländer
§7. Als Ausländer im Sinne dieses Gesetzes gelten:
...
b) juristische Personen und Personengesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben;
c) juristische Personen und Personengesellschaften, deren Gesellschaftskapital bzw. -vermögen sich überwiegend in ausländischem Besitz befindet;
...
Beschränkung des Grundverkehrs für Ausländer
§8. (1) Unbeschadet des Erfordernisses einer Zustimmung der Grundverkehrsbehörde gemäß §2 Abs1 bedürfen folgende Rechtsgeschäfte unter Lebenden einer Zustimmung der Grundverkehrsbehörde, wenn der Rechtserwerber ein Ausländer ist und staatsvertragliche Verpflichtungen nicht anderes bestimmen:
...
d) die Bestandgabe eines Grundstückes, Gebäudes oder von Teilen hievon;
...
Voraussetzungen für die Zustimmung
§9. (1) Die Zustimmung darf nur erteilt werden, wenn kein Versagungsgrund gemäß §10 vorliegt und
...
2. der Gegenstand des Rechtsgeschäftes dazu dienen soll, einen Betrieb auf Dauer anzusiedeln oder zu erweitern;
...
Besondere Gründe für die Versagung der Zustimmung
§10. (1) Die Zustimmung ist jedenfalls zu versagen, wenn
1. die Gegenleistung vom gemeinen Wert erheblich abweicht;
2. die beabsichtigte Verwendung des Gegenstandes des Rechtsgeschäftes einer nach anderen landesgesetzlichen Vorschriften erteilten Bewilligung oder Genehmigung, der Struktur der Gemeinde oder ihren Entwicklungszielen widerspricht;
3. für den Erwerb, die Errichtung, die Verbesserung oder die Instandsetzung des Gegenstandes des Rechtsgeschäftes Wohnbauförderungsmittel des Bundes oder des Landes verwendet worden sind, es sei denn, daß der Ausländer nach den jeweils anzuwendenden Förderungsvorschriften selbst förderungswürdig ist oder die Förderung beendet ist und seit der Zusicherung der Förderung 20 Jahre, bei Förderung der Verbesserung oder Instandsetzung jedoch 10 Jahre vergangen sind;
4. ein österreichischer Staatsbürger oder eine inländische juristische Person oder Personengesellschaft bereit und imstande ist, das Recht zu den gleichen Bedingungen wie im vorliegenden Rechtsgeschäft zu erwerben. Diese Bereitschaft ist in annahmefähiger Form zu beurkunden und hat gegenüber dem Veräußerer bis zum Ablauf einer einmonatigen Frist nach Erlassung der wegen ihres Vorliegens versagenden Entscheidung der Grundverkehrsbehörde die Wirkung eines verbindlichen Angebotes. Sind außer dem Entgelt genannte Nebenbedingungen nur vom Rechtserwerber persönlich oder in wirtschaftlicher Weise zu erbringen, so ist die Bereitschaft, zu gleichen Bedingungen das Recht zu erwerben auch dann als gegeben anzusehen, wenn diese Nebenbedingungen im Angebot bezeichnet und hiefür die Leistung eines angemessenen Geldausgleiches angeboten wird;
5. den Gegenstand des Rechtsgeschäftes ein Grundstück, Gebäude oder Teil hievon, allenfalls zusammen mit anderen Grundstücken, Gebäuden oder Teilen hievon, bildet, für welches (welchen) in den letzten vier Jahren eine Zustimmung der Grundverkehrsbehörde wegen der Ausübung des Rechtes gemäß Z. 4 durch einen Inländer versagt wurde, es sei denn, daß nach dem Abschluß des Rechtsgeschäftes mit diesem Inländer das Rechtsgeschäft aus dessen Verschulden wieder aufgelöst worden ist oder am Rechtserwerb des Ausländers ein besonderes öffentliches Interesse gemäß §9 Abs1 Z. 4 besteht;
6. der Rechtserwerb staatspolitischen oder volks- oder regionalwirtschaftlichen Interessen widerspricht.
(2) Die Versagungsgründe des Abs1 Z. 4 und 5 gelten nicht, wenn der Gegenstand des Rechtsgeschäftes dem Ausländer zur Begründung seines für die gesicherte inländische Berufsausübung notwendigen ordentlichen Wohnsitzes dienen soll.
(3) Bestehen am Rechtserwerb des Ausländers besondere öffentliche Interessen gemäß §9 Abs1 Z. 4, so vermag eine Erklärung eines inländischen Interessenten gemäß Abs1 Z. 4 nur dann einen Versagungsgrund darzustellen, wenn der vom inländischen Interessenten beabsichtigten Verwendung vom Standpunkt der öffentlichen Interessen zumindest die gleiche Bedeutung zukommt."
2. a) Das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz, in dem die Beschwerdeführerin (unter anderem) verletzt zu sein behauptet, ist nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes nur österreichischen Staatsbürgern gewährleistet (zB VfSlg. 9028/1981, 10288/1984, 10993/1986).
Die beschwerdeführende Gesellschaft gilt nun zwar, obgleich sie ihren Sitz im Inland hat, gemäß der - verfassungsrechtlich unbedenklichen (vgl. etwa VfSlg. 7230/1973, VfGH 10.6.1991 B216/91) - Vorschrift des §7 litc SGVG 1986 als
"Ausländerin", da sich ihr Gesellschaftskapital überwiegend in ausländischem Besitz befindet. Auf sie finden deshalb die den Grundverkehr für Ausländer regelnden Vorschriften des SGVG 1986 Anwendung. Gleichwohl ist sie wegen ihres im Inland gelegenen Sitzes als "Inländerin" anzusehen, soweit es sich um die den österreichischen Staatsbürgern vorbehaltenen verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte handelt (vgl. etwa VfSlg. 5513/1967, 7230/1973). Sie vermag sich demnach auch auf das verfassungsgesetzlich gewährleistete Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz zu berufen, wenngleich dieses hier nicht den Anspruch darauf mitumfaßt, in Ansehung des Grundstücksverkehrs ebenso behandelt zu werden wie jeder andere Inländer (VfSlg. 7230/1973, 481). Daß dieses Grundrecht auch inländischen juristischen Personen gewährleistet ist, sofern der Schutz vor Verletzungen des Gleichheitsgrundsatzes solche Merkmale betrifft, die auch für juristische Personen in Betracht kommen - wie dies hier zutrifft -, hat der Verfassungsgerichtshof wiederholt ausgesprochen (VfSlg. 9021/1981 mwH, 9889/1983, 9979/1984, 10000/1984 mwH).
b) Eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz kann nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (zB VfSlg. 10413/1985, 11682/1988) nur vorliegen, wenn der angefochtene Bescheid auf einer dem Gleichheitsgebot widersprechenden Rechtsgrundlage beruht, wenn die Behörde der angewendeten Rechtsvorschrift fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt oder wenn sie bei Erlassung des Bescheides Willkür geübt hat. Ein willkürliches Verhalten der Behörde, das in die Verfassungssphäre eingreift, liegt ua. in einer gehäuften Verkennung der Rechtslage, aber auch im Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit in einem entscheidenden Punkt (zB VfSlg. 9600/1983, 10047/1984, 10846/1986, 10919/1986, 12038/1989).
aa) Verfassungsrechtliche Bedenken gegen die dem angefochtenen Bescheid inhaltlich zugrundeliegenden Vorschriften hat die beschwerdeführende Gesellschaft weder vorgebracht noch sind solche Bedenken aus der Sicht des Beschwerdefalles entstanden. In diesem Zusammenhang ist insbesondere auf das (zum Salzburger Grundverkehrsgesetz 1974 ergangene) Erkenntnis VfSlg. 9088/1981 zu verweisen, in dem der Verfassunsgerichtshof die Auffassung vertreten hat, daß auch die Bestandgabe eines Grundstückes grundsätzlich unter den Begriff "Grundstücksverkehr" iS des Art10 Abs1 Z6 B-VG fällt und daß daher die (dem §8 Abs1 litd SGVG 1986 inhaltlich entsprechende) Vorschrift des §12 Abs1 litd des Salzburger Grundverkehrsgesetzes 1974 kompetenzrechtlich unbedenklich ist. An dieser Auffassung hat der Verfassungsgerichtshof im Erkenntnis VfSlg. 9576/1982 ausdrücklich festgehalten (im gleichen Sinn etwa die zum Tiroler Grundverkehrsgesetz 1970 ergangenen Erkenntnisse VfSlg. 10893/1986 und 10895/1986). Zu verweisen ist ferner auf das Erkenntnis vom 10. März 1993, B1074/92-B1079/92, in dem der Verfassungsgerichtshof ausgesprochen hat, daß auch gegen die Vorschrift des §10 Abs1 Z6 SGVG 1986 - soweit sie zwingend die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung anordnet, wenn der Rechtserwerb regionalwirtschaftlichen Interessen widerspricht - keine kompetenzrechtlichen Bedenken bestehen.
Es kann somit nicht gesagt werden, daß der angefochtene Bescheid auf einer verfassungswidrigen, insbesondere dem Gleichheitsgebot widersprechenden Rechtsgrundlage beruht.
bb) Die belangte Behörde hat die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung ausdrücklich (nur) auf §9 Abs1 Z2 SGVG 1986 gestützt und ihren Standpunkt im wesentlichen mit folgenden Ausführungen begründet:
"Gemäß §9 Abs1 Ziff 2 Grundverkehrsgesetz 1986 kann die Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft nur erteilt werden, wenn kein Versagungsgrund gemäß §10 vorliegt und eine Voraussetzung für die Zustimmung nach §9 Abs1 Grundverkehrsgesetz gegeben ist. Als Rechtsgrundlage hiefür käme nur der §9 Abs1 Ziff 2 Grundverkehrsgesetz in Betracht, der aber im gegenständlichen Falle nicht bejaht werden kann. Das Ermittlungsverfahren hat nämlich ergeben, daß die Antragstellerin die Fa. MCS Verwaltung
u. Service GmbH. einerseits keine Gewerbeberechtigung besitzt und auch nicht Mitglied der Handelskammer ist und auch gem. §20 des vorgelegten Untermietvertrages bis auf weiteres in Österreich keine gewerbliche Tätigkeit ausübt. Da ein Betrieb in Österreich nicht besteht, fehlen die Voraussetzungen für die Zustimmung gemäß §9 Abs1 Ziff 2 und war daher der Antrag abzuweisen."
cc) Die beschwerdeführende Gesellschaft bringt vor, die belangte Behörde habe den in §9 Abs1 Z2 SGVG 1986 verwendeten Begriff "Betrieb" in willkürlicher Weise dahin ausgelegt, daß darunter nur ein den gewerberechtlichen Vorschriften unterliegender Betrieb zu verstehen sei; damit habe sie überdies dem Gesetz fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen, nämlich in willkürlicher Weise zwischen gewerblichen Betrieben und anderen Betrieben differenzierenden Sinn unterstellt.
dd) Die Beschwerdevorwürfe sind im Ergebnis nicht begründet:
Die Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung zu einem Rechtsgeschäft von der Art des hier in Rede stehenden ist nach §9 Abs1 SGVG 1986 an zwei Voraussetzungen gebunden: Es darf kein Versagungsgrund gemäß §10 SGVG 1986 vorliegen (§9 Abs1 Einleitungssatz SGVG 1986) und es ist ferner notwendig, daß der Gegenstand des Rechtsgeschäftes dazu dienen soll, einen Betrieb auf Dauer anzusiedeln oder zu erweitern (§9 Abs1 Z2 SGVG 1986). Bei dieser Rechtslage ist, wenn das Fehlen einer der beiden Voraussetzungen feststeht, die Prüfung des Vorliegens der anderen Voraussetzung entbehrlich. Dient also der Gegenstand des Rechtsgeschäftes nicht dazu, einen Betrieb auf Dauer anzusiedeln oder zu erweitern, so kann die Frage des Vorliegens eines Versagungsgrundes gemäß §10 SGVG 1986 auf sich beruhen.
Die belangte Behörde konnte schon aufgrund des Vorbringens der beschwerdeführenden Gesellschaft im Antrag auf Erteilung der grundverkehrsbehördlichen Zustimmung davon ausgehen, daß die beschwerdeführende Gesellschaft im Bestandobjekt keine den Betriebsgegenstand ihres Unternehmens bildende - gewerbliche - Tätigkeit ausüben werde. Dies ergab sich für die belangte Behörde aus der in §20 des ihr vorgelegten Untermietvertrages enthaltenen "Feststellung" über den "Betriebsgegenstand des Unternehmens" der beschwerdeführenden Gesellschaft, auf die sich diese ausdrücklich berufen hatte. Der von der belangten Behörde ermittelte Umstand, daß die beschwerdeführende Gesellschaft über keine Gewerbeberechtigung verfügt, steht damit durchaus im Einklang.
§20 dieses Untermietvertrages enthält folgende weitere "Feststellung":
"Die eigentliche Tätigkeit des Unternehmens besteht darin, Verwaltungsführerin zu sein, die ausschließlich über Auftrag der Firma MCS Marketing Consulting Services Ges.m.b.H., Düsseldorf, tätig wird, um für diese Gesellschaft sämtliche Arbeiten, die dem Bereich des Innendienstes, also dem Verwaltungs- und administrativen Bereich zuzurechnen sind, ausübt. So werden für sämtliche Mitarbeiter der Bundesrepublik in Salzburg die Personalakten geführt und auch die kundenspezifischen Daten verwaltet. Das Entgelt für diese Tätigkeit erhält die Untermieterin ausschließlich von der Firma MCS Marketing Consulting Services Ges.m.b.H., Düsseldorf."
Wenn die belangte Behörde aus der ausdrücklichen Erklärung der beschwerdeführenden Gesellschaft, in Österreich keine jener gewerblichen Tätigkeiten ausüben zu wollen, die zu dem aus dem Firmenbuch ersichtlichen "Gegenstand des Unternehmens" gehören, in Verbindung mit der eben wiedergegebenen lediglich in einer dem - bis 30. September 1995 befristeten - Untermietvertrag angefügten Bestimmung enthaltenen Umschreibung der von der beschwerdeführenden Gesellschaft in Österreich tatsächlich zu entfaltenden Geschäftstätigkeit den Schluß zog, daß der Bestandgegenstand nicht im Sinne des §9 Abs1 Z2 SGVG 1986 dazu dienen solle, einen Betrieb auf Dauer anzusiedeln (oder zu erweitern), so kann nicht mit Recht der Vorwurf willkürlichen Vorgehens erhoben werden. Es war unter diesen Umständen bei der geschilderten Rechtslage für die belangte Behörde auch nicht erforderlich, sich mit der Frage auseinanderzusetzen, ob die grundverkehrsbehördliche Zustimmung (nicht auch) aus einem der in §10 Abs1 SGVG 1986 angeführten Gründe zu versagen war.
Die beschwerdeführende Gesellschaft ist somit durch den angefochtenen Bescheid nicht im verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz verletzt worden.
3. Auch die von der beschwerdeführenden Gesellschaft behauptete Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Freiheit der Erwerbsbetätigung (Art6 StGG) liegt nicht vor. Dieses Grundrecht kann nur verletzt werden, wenn durch die Behörde der Antritt oder die Ausübung einer bestimmten Erwerbstätigkeit gesetzlos (in denkunmöglicher Anwendung eines Gesetzes) oder aufgrund eines verfassungswidrigen Gesetzes untersagt wird. Art6 StGG gewährt jedoch keinen Schutz gegen Amtshandlungen, die die Erwerbsbetätigung nicht unmittelbar betreffen, deren Objekt - dem äußeren Ablauf des Verwaltungsgeschehens und der Absicht der Behörde entsprechend - ein davon verschiedenes ist, mögen auch die Nebenwirkungen mittelbar die Erwerbsbetätigung verhindern; die Freiheit der Erwerbsbetätigung ist somit nicht verletzt, wenn - wie hier - die Ausübung einer bestimmten Erwerbstätigkeit lediglich faktisch verhindert wird (s. etwa VfSlg. 6367/1971, 6898/1972, 10140/1984, 11516/1987, 11705/1988).
4. Die beschwerdeführende Gesellschaft erachtet sich in dem durch Art6 EMRK gewährleisteten Recht auf ein faires Verfahren mit der Begründung verletzt, "daß die belangte Behörde die Beschwerdeführerin mit ihrer Rechtsansicht überrascht ... und ihr keine Gelegenheit zur Stellungnahme vor Bescheiderlassung gegeben hat".
Dem ist zunächst zu erwidern, daß aus dem Grundsatz des rechtlichen Gehörs nicht die Pflicht der Behörde folgt, ihre rechtliche Beurteilung des festgestellten Sachverhaltes der Partei schon vor Erlassung des Bescheides mitzuteilen (VwGH 12.1.1982, 81/07/0102). Beim Recht auf Parteiengehör handelt es sich nur um ein in einem einfachen Gesetz (§37, §45 Abs3 AVG) begründetes, nicht aber um ein verfassungsgesetzlich gewährleistetes Recht (zB VfSlg. 4003/1961, 4394/1963, 6732/1972, 8766/1980, 8828/1980). Die Verletzung des Rechtes auf Parteiengehör bedeutet daher an sich noch keine Verletzung eines verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes (vgl. etwa VfSlg. 2536/1953, 9313/1982, 9411/1982, 9451/1982, 10194/1984, 10241/1984, 11102/1986). Nur unter erschwerenden Voraussetzungen, etwa dann, wenn die Behörde die Durchführung eines Ermittlungsverfahrens überhaupt unterlassen hat (s. zB VfSlg. 8868/1980), liegt in der Verletzung des Parteiengehörs ein besonders gravierender, in die Verfassungssphäre reichender Verfahrensmangel (s. etwa VfSlg. 10549/1985 mwH; s. auch etwa VfSlg. 10163/1984). Solche Umstände liegen hier nicht vor.
5. Die behaupteten Verletzungen verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte haben somit nicht stattgefunden.
6. Das Verfahren hat nicht ergeben, daß die beschwerdeführende Gesellschaft in einem von ihr nicht geltend gemachten verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht verletzt worden ist.
7. Mit Rücksicht auf die verfassungsrechtliche Unbedenklichkeit der angewendeten Rechtsvorschriften (s. dazu oben unter II. 2. b)
aa) ist es auch ausgeschlossen, daß die beschwerdeführende Gesellschaft wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in ihren Rechten verletzt wurde.
Ob das Gesetz richtig angewendet wurde, hat der Verfassungsgerichtshof nicht zu prüfen, und zwar auch dann nicht, wenn sich die Beschwerde, wie hier (§17 Abs3 und 18 Abs1 SGVG 1986; Art20 Abs2 B-VG), gegen die Entscheidung einer Kollegialbehörde nach Art133 Z4 B-VG richtet, die beim Verwaltungsgerichtshof nicht bekämpft werden kann (s. zB VfSlg. 10565/1985, 10659/1985, 11754/1988).
Die Beschwerde war daher abzuweisen.
8. Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VerfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.
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