Der Beschwerdeführer ist durch den angefochtenen Bescheid weder in einem verfassungsgesetzlich gewährleisteten Recht noch wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in seinen Rechten verletzt worden.
Die Beschwerde wird abgewiesen.
Entscheidungsgründe:
I. 1. Mit Kaufvertrag vom 4./14. Juli 2006 erwarb der nunmehrige
Beschwerdeführer eine näher bezeichnete Liegenschaft in 81301 Flaurling im Ausmaß von 8.449 m² zum Pauschalkaufpreis von € 100.000,--.
2.1. Die Bezirks-Grundverkehrskommission als Grundverkehrsbehörde I. Instanz versagte diesem Rechtserwerb mit Bescheid vom 15. November 2007 gemäß §4 Abs1 iVm §6 Abs1 und §25 Abs1 Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996, LGBl. 61 idF LGBl. 85/2005 (im Folgenden: TGVG 1996), die grundverkehrsbehördliche Genehmigung mit der Begründung, dass die Entfernung des Kaufgrundstücks zur Hofstelle des Beschwerdeführers über das vertretbare Maß hinausgehe.
2.2. Die gegen diesen Bescheid erhobene Berufung wies die Landes-Grundverkehrskommission beim Amt der Tiroler Landesregierung (im Folgenden: LGVK) nach Durchführung eines ergänzenden Ermittlungsverfahrens sowie einer mündlichen Verhandlung als unbegründet ab und ergänzte den erstinstanzlichen Spruch dahingehend, dass die grundverkehrsbehördliche Genehmigung gemäß "§4 Abs1 iVm §6 Abs1, §7 Abs1 litg und §25 Abs1" TGVG 1996 versagt werde.
Begründend führte die LGVK im Wesentlichen aus, dass der Beschwerdeführer Eigentümer von 0,3463 ha LN-Flächen und 2,5341 ha Wald sei. Bei dem in seinem Eigentum befindlichen Stall handle es sich um einen einfachen Schafstall. Das Kaufgrundstück befinde sich laut Gutachten des Amtssachverständigen in einer Entfernung von 24 km. Im Bereich des Kaufgrundstückes verfüge der Beschwerdeführer weder über Eigenbesitzflächen noch über Pachtflächen.
Zu berücksichtigen sei auf Grund der großen Entfernung zwischen der Hofstelle des Erwerbers und dem Kaufgrundstück auch das Protokoll zur Durchführung der Alpenkonvention von 1991 (BGBl. 477/1995) im Bereich Verkehr - Protokoll "Verkehr", BGBl. III 234/2002 idF BGBl. III 108/2005 (im Folgenden: Verkehrsprotokoll), woraus sich für den Bereich des Grundverkehrsrechts ergebe, dass zu den traditionellen Zielsetzungen als weiteres öffentliches Interesse die Vermeidung einer zersplitterten Besitzstruktur, welche zu einem erhöhten Verkehrsaufkommen führe, hinzutrete.
Weiters sei zu beachten, dass Streubesitz sowohl im Tiroler Siedlungsgesetz als auch nach dem Tiroler Flurverfassungslandesgesetz als agrarstruktureller Mangel gelte.
In Anbetracht der Entfernung des Kaufgrundstückes von der Hofstelle des Beschwerdeführers widerspreche der Kaufvertrag damit sowohl unter dem Blickwinkel der Agrarstruktur, als auch unter jenem der Ziele des Verkehrsprotokolls den öffentlichen Interessen des §6 Abs1 lita TGVG 1996.
Hinzu komme, dass der laut Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis von gerundet € 11,84/m² den gutachterlich festgestellten Verkehrswert der Kaufliegenschaft von € 7,50/m² um mehr als 57% übersteige, womit auch der besondere Versagungsgrund des §7 Abs1 litg TGVG 1996, nämlich ein überhöhter Preis, vorliege.
3. Gegen diesen Bescheid richtet sich die vorliegende, auf Art144 Abs1 B-VG gestützte Beschwerde, in der die Verletzung der verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechte auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz, auf Unversehrtheit des Eigentums, auf Freiheit des Liegenschaftsverkehrs sowie auf Freiheit der Erwerbsbetätigung, weiters die Verletzung der Kapitalverkehrsfreiheit iSd Art56 EG behauptet und die kostenpflichtige Aufhebung des Bescheides beantragt wird.
4. Die belangte Behörde hat die Verwaltungsakten vorgelegt und eine Gegenschrift erstattet, in der sie dem Beschwerdevorbringen entgegentritt und die Abweisung der Beschwerde beantragt.
II. Die maßgeblichen Bestimmungen des Tiroler Grundverkehrsgesetzes 1996, LGBl. 61 idF LGBl. 85/2005, lauten wie folgt:
"1. Abschnitt
Allgemeine Bestimmungen
§1
Geltungsbereich
(1) Dieses Gesetz gilt für den Erwerb von Rechten
(2) ...
§2
Begriffsbestimmungen
(1) Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke sind Grundstücke, die ganz oder teilweise im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten weiters Grundstücke, die zwar nicht im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes, aber doch in einer für die Land- oder Forstwirtschaft typischen Weise genutzt werden. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten ferner Grundstücke, die zwar in anderer Weise als für land- oder forstwirtschaftliche Zwecke verwendet werden, die aber vor nicht mehr als zwanzig Jahren im Sinne des ersten Satzes genutzt wurden und noch so beschaffen sind, daß sie ohne besondere Aufwendungen wieder der Nutzung im Sinne des ersten Satzes zugeführt werden können. Durch die Aussetzung der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung eines bisher im Sinne des ersten Satzes genutzten Grundstückes verliert dieses nicht die Eigenschaft als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück. Als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke gelten auch Grundstücke mit land- oder forstwirtschaftlichen Wohn- oder Wirtschaftsgebäuden sowie solche Gebäude selbst, wenn nur diese Gegenstand eines Rechtserwerbes sind. Die Bezeichnung eines Grundstückes im Grundsteuer- oder Grenzkataster ist für dessen Beurteilung als land- oder forstwirtschaftliches Grundstück nicht maßgebend. Baugrundstücke (Abs3) gelten nicht als land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke.
(2) - (6) ..."
"2. Abschnitt
Rechtserwerbe an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken
§4
Genehmigungspflicht
(1) Der Genehmigung durch die Grundverkehrsbehörde bedürfen Rechtsgeschäfte, die den Erwerb eines der folgenden Rechte an land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücken zum Gegenstand haben:
(2) ..."
"§6
Genehmigungsvoraussetzungen
(1) Die Genehmigung nach §4 darf nur erteilt werden, wenn
a) der Rechtserwerb weder dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung oder Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes noch dem öffentlichen Interesse an der Schaffung oder Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden land- oder forstwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht,
b) gewährleistet ist, dass die erworbenen land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücke vom Erwerber selbst im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet werden; dieses Erfordernis gilt nicht, wenn
1. ein Miteigentümer weitere Miteigentumsanteile erwirbt und kein anderer Miteigentümer die im Miteigentum stehenden Grundstücke selbst im Rahmen eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet,
2. die Grundstücke vom Eigentümer in eine Gesellschaft als Sacheinlage eingebracht oder einer Privatstiftung als Vermögen gewidmet werden und, sofern diese Grundstücke nicht im Rahmen eines von der Gesellschaft oder der Privatstiftung geführten land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet werden, die ordnungsgemäße nachhaltige Bewirtschaftung durch Pächter oder Fruchtnießer gewährleistet ist oder
3. Anteile an Gesellschaften oder Genossenschaften im Sinn des §4 Abs1 lith erworben werden und, sofern diese Grundstücke nicht im Rahmen eines von der Gesellschaft oder der Genossenschaft geführten land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes bewirtschaftet werden, die ordnungsgemäße nachhaltige Bewirtschaftung durch Pächter oder Fruchtnießer gewährleistet ist;
c) - d) ...
(2) - (9) ..."
Mit Erkenntnis des Verfassungsgerichthofes vom 11. Dezember 2008, G85/08, wurde §6 Abs1 litb unter Setzung einer Frist bis 30. September 2009 aufgehoben.
"§7
Besondere Versagungsgründe
(1) Unter Berücksichtigung der Interessen nach §6 Abs1 lita ist die Genehmigung nach §4 insbesondere zu versagen, wenn zu besorgen ist, daß
a) - f) ...
g) der Preis für das zu erwerbende Recht den Verkehrswert um mehr als 30 v.H. übersteigt
h) ...
(2) ..."
III. Der Verfassungsgerichtshof hat über die - zulässige - Beschwerde erwogen:
1. Gegen die dem angefochtenen Bescheid zugrunde liegenden Rechtsvorschriften trägt die Beschwerde keine Bedenken vor; solche sind beim Verfassungsgerichtshof aus Anlass dieses Beschwerdeverfahrens auch nicht entstanden (zu §6 Abs1 lita TGVG 1996 vgl. zB VfSlg. 17.858/2006, 18.363/2008, 18.554/2008; zu §7 Abs1 litg TGVG 1996 vgl. VfSlg. 16.441/2002). Es ist daher ausgeschlossen, dass der Beschwerdeführer wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm in seinen Rechten verletzt wurde.
2. Der Beschwerdeführer erachtet sich in seinen verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz, auf Unversehrtheit des Eigentums, auf Freiheit des Liegenschaftsverkehrs sowie auf Freiheit der Erwerbsbetätigung verletzt und begründet diese Rechtsverletzungen (unter einem) im Wesentlichen wie folgt:
Die Hofstelle des Beschwerdeführers sei direkt an die Autobahn angebunden. Dies ermögliche dem Beschwerdeführer, binnen 15 bis 20 Minuten das Kaufgrundstück zu erreichen. Der Beschwerdeführer habe im Berufungsverfahren vorgebracht, inzwischen einen weiteren Traktor erworben zu haben, welcher am Kaufgrundstück verbleiben sollte, sodass er die Fahrtstrecke lediglich mit dem PKW zurücklegen werde. Als Variante habe der Beschwerdeführer vorgebracht, am Kaufgrundstück Heuballen vom Maschinenring wickeln zu lassen, wodurch der diesbezügliche Transportweg überhaupt entfalle. Aufgrund der raschen Erreichbarkeit und der vorhandenen Transportmöglichkeiten könne die Kaufliegenschaft keineswegs als Streubesitz bezeichnet werden, sodass der erwähnte agrarstrukturelle Mangel nicht vorliege.
Darüber hinaus sei der Beschwerdeführer bislang auf den Ankauf von Futtermittel angewiesen. Durch den Erwerb des Kaufgrundstückes wäre sein Futtermittelbedarf gedeckt. Die Berufungsbehörde verkenne weiters, dass der jetzige Eigentümer des Kaufgrundstückes im Gegensatz zum Beschwerdeführer kein Landwirt sei, weshalb das Rechtsgeschäft zu einer Stärkung des Bauernstandes beitragen würde.
Die belangte Behörde habe sich offensichtlich ausschließlich auf die Ausführungen des Sachverständigen gestützt und das Vorbringen des Beschwerdeführers vollkommen außer Acht gelassen, weshalb der belangten Behörde jedenfalls ein willkürliches Verhalten vorzuwerfen sei.
Die vom Sachverständigen in dessen Gutachten vorgenommene Ermittlung des Verkehrswertes von € 7,50/m² sei weder nachvollziehbar noch haltbar. Die belangte Behörde wäre zumindest verpflichtet gewesen, weitere Ermittlungen zum Verkehrswert des Grundstückes vorzunehmen. Auch hinsichtlich der Heranziehung des Versagungsgrundes des §7 Abs1 litg TGVG 1996 sei der belangten Behörde daher Willkür vorzuwerfen.
3. Eine Verletzung des verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechtes auf Gleichheit aller Staatsbürger vor dem Gesetz kann nach der ständigen Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofes (zB VfSlg. 10.413/1985, 14.842/1997, 15.326/1998 und 16.488/2002) - angesichts der verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der angewandten Rechtsvorschriften - nur vorliegen, wenn die Behörde der angewandten Rechtsvorschrift fälschlicherweise einen gleichheitswidrigen Inhalt unterstellt oder wenn sie bei Erlassung des Bescheides Willkür geübt hat.
Ein willkürliches Verhalten der Behörde, das in die Verfassungssphäre eingreift, liegt unter anderem in einer gehäuften Verkennung der Rechtslage, aber auch im Unterlassen jeglicher Ermittlungstätigkeit in einem entscheidenden Punkt oder dem Unterlassen eines ordnungsgemäßen Ermittlungsverfahrens überhaupt, insbesondere in Verbindung mit einem Ignorieren des Parteivorbringens und einem leichtfertigen Abgehen vom Inhalt der Akten oder dem Außer-Acht-Lassen des konkreten Sachverhaltes (zB VfSlg. 8808/1980 mwN, 14.848/1997, 15.241/1998 mwN, 16.287/2001, 16.640/2002).
4. Ein solch schwerer Fehler ist der belangten Behörde allerdings nicht vorzuwerfen:
4.1. Vorauszuschicken ist, dass der Verfassungsgerichtshof gegen die - in der Beschwerde nicht in Zweifel gezogene - Qualifikation der Erwerbsliegenschaft als landwirtschaftliche Liegenschaft iSd §2 Abs1 TGVG 1996 keine verfassungsrechtlichen Bedenken hegt.
4.2. Es ist weder denkunmöglich noch willkürlich, wenn die belangte Behörde die Ansicht vertritt, dass der Rechtserwerb von so genannten Überlandparzellen der Schaffung oder Erhaltung eines wirtschaftlich gesunden landwirtschaftlichen Grundbesitzes widerspricht (vgl. VfSlg. 12.699/1991). Es ist unbestritten, dass der Rechtserwerb ein landwirtschaftliches Grundstück betrifft, welches rund 24 km vom landwirtschaftlichen Besitz des Beschwerdeführers entfernt ist. Wenn auch das Grundstück für die vom Beschwerdeführer angestrebte Futterproduktion geeignet ist, liegt in der Annahme agrarstruktureller Nachteile keine Verfassungswidrigkeit. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass der Rechtserwerb im Vergleich zu den gegenwärtigen Besitzverhältnissen eine Verbesserung bewirken würde (vgl. VfSlg. 17.270/2004).
Damit kann aber der belangten Behörde nicht angelastet werden, in Anwendung des Gesetzes denkunmöglich vorgegangen zu sein, wenn sie - nach Durchführung eines ergänzenden Ermittlungsverfahrens u. a. durch Einholung eines Sachverständigengutachtens und Durchführung einer öffentlichen mündlichen Verhandlung - zum Ergebnis gelangt, dass der Rechtserwerb den durch §6 Abs1 lita TGVG 1996 geschützten öffentlichen Interessen zuwiderlaufen würde (vgl. VfSlg. 17.320/2004).
4.3. Dem Vorwurf der Gemeinschaftsrechtswidrigkeit ist - abgesehen davon, dass kein Gemeinschaftsbezug besteht und die Kapitalverkehrsfreiheit nach Art63 AEUV (ex-Art 56 EG) kein verfassungsgesetzlich gewährleistetes Recht iSd Art144 Abs1 B-VG ist - die Entscheidung EuGH 23.9.2003, Rs C-452/01, Ospelt, entgegenzuhalten, nach der die Genehmigungspflicht bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken unbedenklich ist. Die in der Beschwerde aufgeworfene Frage der Residenzpflicht ist hier für die allein an den Vorgaben des §6 Abs1 lita TGVG 1996 orientierte Entscheidung ohne Bedeutung.
4.4. Auch hinsichtlich der Heranziehung des §7 Abs1 litg TGVG 1996 als weiteren Versagungsgrund ist der belangten Behörde kein willkürliches Verhalten vorzuwerfen:
Dem von ihr eingeholten Gutachten des landwirtschaftlichen Amtssachverständigen folgend ging sie davon aus, dass der im Sinne dieser Bestimmung maßgebliche ortsübliche Verkehrswert des Kaufgrundstückes sich auf € 7,50/m² belaufe. Zu diesem Ergebnis war der Amtssachverständige - mangels Vergleichspreise für die Gemeinde Flaurling - durch einen Vergleich mit in zwei benachbarten Gemeinden erzielten Kaufpreisen von Grundstücken in vergleichbarer Lage und Bonität gelangt. Weiters geht aus dem Gutachten hervor, dass sowohl der Verkäufer als auch die derzeitige Pächterin des Kaufgrundstückes davon ausgehen, dass ortsansässige Landwirte lediglich einen Kaufpreis von € 7,--/m² für LN-Flächen zu zahlen bereit seien.
Der Beschwerdeführer hat demgegenüber zwar im Laufe des Verfahrens mehrfach behauptet, dass der Kaufpreis keinesfalls überhöht sei, dies jedoch nicht subsantiiert dargetan und trotz ausdrücklicher Aufforderung und Gelegenheit hiezu diesbezüglich keine Beweise angeboten.
Vor diesem Hintergrund konnte die belangte Behörde somit in denkmöglicher Weise davon ausgehen, dass der in §7 Abs1 litg TGVG 1996 umschriebene Grund für die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung vorliegt.
5. Da der angefochtene Bescheid im Lichte dieser Ausführungen weder gesetzlos noch aufgrund eines verfassungswidrigen Gesetzes, aber auch nicht in denkunmöglicher Auslegung eines Gesetzes ergangen ist, ist der Beschwerdeführer durch den angefochtenen Bescheid auch nicht in den weiteren geltend gemachten verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten verletzt worden.
6. Die behauptete Verletzung verfassungsgesetzlich gewährleisteter Rechte hat sohin nicht stattgefunden.
Das Verfahren hat auch nicht ergeben, dass der Beschwerdeführer in von ihm nicht geltend gemachten verfassungsgesetzlich gewährleisteten Rechten verletzt wurde. Angesichts der verfassungsrechtlichen Unbedenklichkeit der angewandten Rechtsgrundlagen ist es auch ausgeschlossen, dass er in seinen Rechten wegen Anwendung einer rechtswidrigen generellen Norm verletzt wurde.
Ob der angefochtene Bescheid in jeder Hinsicht dem Gesetz entspricht, ist vom Verfassungsgerichtshof nicht zu prüfen und zwar auch dann nicht, wenn sich die Beschwerde - wie im vorliegenden Fall - gegen die Entscheidung einer Kollegialbehörde nach Art133 Z4 B-VG richtet, die beim Verwaltungsgerichtshof nicht bekämpft werden kann (vgl. zB VfSlg. 10.659/1985, 16.570/2002, 17.878/2006).
Die Beschwerde war daher abzuweisen.
IV. Diese Entscheidung konnte gemäß §19 Abs4 erster Satz VfGG ohne mündliche Verhandlung in nichtöffentlicher Sitzung getroffen werden.
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