Das Oberlandesgericht Linz als Berufungsgericht hat durch die Senatspräsidentin Mag. Edeltraud Kraupa als Vorsitzende sowie Mag. Hermann Holzweber und Dr. Manfred Mann-Kommende, MSc, in der Rechtssache der Klägerin A* GmbH , FN **, **straße **, **, vertreten durch Mag. Gunter Galle, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Beklagten 1. B* C* , geb. **, Angestellter, und 2. D* C* , geb. **, Angestellte, beide **, **, beide vertreten durch die Haas Anwaltsgesellschaft mbH in Leonding, wegen (eingeschränkt) EUR 21.120,00 s.A ., über die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landesgerichtes Linz vom 24.09.2025, Cg*-23, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die Klägerin ist schuldig, den Beklagten binnen 14 Tagen die mit EUR 2.586,36 (darin enthalten EUR 431,06 an USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Die Beklagten beauftragten die Klägerin mit Maklervertrag vom 30.08.2023 mit der Vermittlung des Verkaufs der Liegenschaft EZ **, KG ** E*. Es wurde eine Provision von 2 % des Kaufpreises zuzüglich USt vereinbart. Die Liegenschaft wurde schließlich vom Erstbeklagten mit Kaufvertrag vom 29.11.2024 um EUR 880.000,00 an F* und G* H* verkauft.
Die Klägerin begehrte zuletzt eine Maklerprovision in Höhe von (eingeschränkt) EUR 21.120,00 und brachte dazu vor, dass sich G* H* am 09.05.2024 auf das Inserat der Klägerin gemeldet und um Detailinformation zur Liegenschaft und um Zusendung des Exposés gebeten habe. Diesem Ersuchen sei die Klägerin nachgekommen. Die Klägerin habe anschließend den Beklagten die Daten von Familie H* einschließlich Adresse bekanntgegeben. Ein paar Monate später hätten die Beklagten mitgeteilt, dass Bekannte am Erwerb der Liegenschaft interessiert seien und die Klägerin keine weiteren Tätigkeiten durchführen solle. Es habe sich dabei um die Ehegatten H* gehandelt. Tatsächlich habe die Klägerin die Ehegatten H* mit der Liegenschaft vertraut gemacht und den Kontakt zu den Beklagten vermittelt. Die Klägerin habe daher über die Provision ordnungsgemäß Rechnung gelegt, diese sei jedoch nicht bezahlt worden. Die Beklagten hätten dem Geschäftsführer der Klägerin nur einen Betrag in Höhe von EUR 2.000,- in bar übergeben, wobei dieser Betrag als Pauschale für den getätigten zusätzlichen Aufwand bei der Vermakelung des Grundstücks verbucht worden sei. Der Geschäftsführer der Klägerin sehe die Zahlung als persönliches Geschenk für das Engagement bei der Vermakelung des Grundstückes, das nicht mit der Provision zu verrechnen sei.
Die Beklagten beantragten Klagsabweisung und wendeten zunächst die fehlende Passivlegitimation der Zweitbeklagten ein, weil diese nicht (mehr) Miteigentümerin der Liegenschaft gewesen sei und die Klägerin daher der Zweitbeklagten kein Rechtsgeschäft vermittelt habe. Des Weiteren stehe der Klägerin mangels verdienstlicher, für den Erwerb der Liegenschaft adäquat kausaler Tätigkeit auch kein Provisionsanspruch gegenüber dem Erstbeklagten zu. G* H* habe zwar die Klägerin am 09.05.2024 über die Plattform „I*“ um Zusendung eines Exposés zur gegenständlichen Liegenschaft ersucht, sie habe jedoch an diesem Tag Exposés von mehreren Inseraten im Internet heruntergeladen. Die Ehegatten H* hätten sich anschließend für andere Liegenschaften interessiert und diese besichtigt. Das Exposé der gegenständlichen Liegenschaft sei in der Zwischenzeit in Vergessenheit geraten. F* H* sei erst durch einen Arbeitskollegen des Erstbeklagten auf die Liegenschaft aufmerksam geworden. F* H* sei mit dem Arbeitskollegen befreundet gewesen und habe von diesem am 20.07.2024 per Textnachricht erfahren, dass der Erstbeklagte eine Liegenschaft veräußern möchte. Nachdem die Ehegatten H* noch weitere Besichtigungen anderer Objekte durchgeführt hätten, habe F* H* den Erstbeklagten am 03.10.2024 angerufen. Am 11.10.2024 habe ein Besichtigungstermin stattgefunden und habe der Erstbeklagte in weiterer Folge diverse Unterlagen an F* H* versendet. Ende Oktober sei ein Notariat mit der Kaufvertragserrichtung beauftragt worden. Sämtliche Gespräche zwischen den Käufern und den Beklagten, der Austausch der Unterlagen, das Besichtigen der Liegenschaft und die Vertragsunterzeichnung hätten ohne Beteiligung oder Unterstützung der Klägerin stattgefunden. Die Kontaktaufnahme von F* H* am 03.10.2024 sei ausschließlich auf die Korrespondenz mit dem Arbeitskollegen des Erstbeklagten zurückzuführen. Insgesamt habe die Klägerin keinerlei Leistungen erbracht, die eine Verdienstlichkeit begründen und damit einen Provisionsanspruch rechtfertigen. Jedenfalls bestehe kein adäquater Kausalzusammenhang. Die Beklagten hätten dem Geschäftsführer der Klägerin allerdings im Dezember 2024 als Zeichen der Wertschätzung und ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht EUR 2.000,00 in bar gegeben. Dabei habe es sich um einen Pauschalbetrag gehandelt, mit dem sämtliche Aufwendungen der Klägerin abgegolten worden seien. Jedenfalls wäre dieser Betrag auf einen allfälligen Provisionsanspruch der Klägerin anzurechnen.
Mit dem angefochtenen Urteilwies das Erstgericht das Klagebegehren ab. Neben dem eingangs wiedergegebenen Sachverhalt legte es noch folgende, auszugsweise (§ 500a ZPO) wiedergegebene Feststellungen zugrunde (die bekämpfte Feststellung ist kursiv gesetzt):
Die Klägerin bewarb die Liegenschaft nach Abschluss des Maklervertrags auf mehreren Immobilienplattformen.
F* und G* H* begannen zumindest ab Mai 2024, sich allgemein für verfügbare Liegenschaften im Bereich ** oder E* zu interessieren. G* H* lud über die Plattform „I*“ mehrere Exposés herunter und fragte am 09.05.2024 auch ein Exposé zur gegenständlichen Liegenschaft an. Das Exposé enthielt unter anderem die genaue Adresse der Liegenschaft. Die Namen der Beklagten oder nähere Kontaktdaten von diesen enthielt das Exposé nicht.
In weiterer Folge erhielt G* H* mehrere E-Mails der Klägerin betreffend die gegenständliche Liegenschaft, dies zuletzt am 30.08.2024. Diese E-Mails sah G* H* als „Newsletter“ an und löschte sie. Das Exposé und die erhaltenen E-Mails führten nicht zu einem konkreten Kaufinteresse von F* und G* H* für die gegenständliche Liegenschaft. G* H* nahm über die Anfrage des Exposés hinaus keinen Kontakt mit der Klägerin auf.
Die Klägerin stellte den Beklagten in regelmäßigen Abständen von zwei Wochen eine Aktivitätenliste zur Verfügung, aus der die Vor- und Nachnamen sämtlicher Interessenten, auch von G* H*, hervorgingen. Nähere Kontaktdaten der Interessenten (über Vor- und Nachname hinaus) waren in dieser Liste nicht enthalten.
J*, ein langjähriger Bekannter von F* H* und zugleich ehemaliger Arbeitskollege des Erstbeklagten, erfuhr, dass F* H* eine Liegenschaft im Bereich E* im Bereich um EUR 1 Mio suchte. Zugleich wusste er, dass der Erstbeklagte seine Liegenschaft verkaufen wollte und sich diese in diesem Bereich bewegte. J* kontaktierte daher F* H* am 20.07.2024 per WhatsApp und leitete nach Rücksprache mit dem Erstbeklagten dessen Telefonnummer an F* H* weiter.
F* H* kontaktierte den Erstbeklagten am 03.10.2024 erstmals telefonisch. Am 11.10.2024 kam es zu einem persönlichen Treffen und zur Erstbesichtigung der Liegenschaft durch F* und G* H*. G* H* erkannte das Haus aus dem Exposé wieder. In den Folgewochen kam es zu näherer Kommunikation zwischen F* H* und dem Erstbeklagten, der F* H* auch diverse Unterlagen zur Liegenschaft übermittelte. Die Klägerin war in die Kontaktaufnahme von F* H* zum Erstbeklagten am 03.10.2024, die Vereinbarung und Durchführung der Erstbesichtigung und den weiteren Austausch zwischen dem Erstbeklagten und F* H* bis zum Kaufvertragsabschluss nicht involviert.
In der von der Klägerin regelmäßig übermittelten Aktivitätenliste mit den Namen der Interessenten war weder dem Erstbeklagten, noch der Zweitbeklagten der Name H* aufgefallen.
Auf den schließlich am 29.11.2024 erfolgten Kaufvertragsabschluss zwischen dem Erstbeklagten und F* und G* H* hatten weder die Übermittlung des Exposés am 09.05.2024 an G* H*, noch die weiteren E-Mails der Klägerin an G* H*, noch sonstige Tätigkeiten der Klägerin im Zusammenhang mit der Vermittlung dieser Liegenschaft Einfluss. Vielmehr ist dieser Vertragsschluss auf die Kontaktvermittlung durch J* und die in weiterer Folge erfolgten direkten Kontakte zwischen F* H* und dem Erstbeklagten zurückzuführen. Der Vertragsschluss wäre auch ohne die Tätigkeit der Klägerin zustande gekommen.
Die Beklagten übergaben dem Geschäftsführer der Klägerin im Dezember 2024 aus Wertschätzung und als Entschädigung für den von ihm getätigten Aufwand EUR 2.000,00 in bar . Die Klägerin verbuchte diesen Betrag als „Kostenaufwandspauschale“.
Die Klägerin erhielt aufgrund der Änderung der Grundbuchsdaten (automatisch) eine Informationsmail. Erst dadurch erfuhr der Geschäftsführer der Klägerin von der Übereinstimmung von G* H* mit einer bei der Klägerin gespeicherten Interessentin. Daraufhin forderte er im Frühjahr 2025 sowohl die Beklagten, als auch F* und G* H* zur Zahlung der Provision auf.
In rechtlicher Hinsicht vertrat das Erstgericht die Auffassung, dass ein Provisionsanspruch der Klägerin gemäß § 6 MaklerG an der Voraussetzung des adäquaten Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit der Klägerin und dem konkreten Geschäftsabschluss scheitere.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin aus den Berufungsgründen der unrichtigen Sachverhaltsfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung, der Mangelhaftigkeit des Verfahrens sowie unrichtiger rechtlicher Beurteilung aufgrund sekundärer Feststellungsmängel mit dem auf Klagsstattgabe gerichteten Abänderungsantrag; hilfsweise wird ein Aufhebungs- und Zurückverweisungsantrag gestellt.
Die Beklagten beantragen in ihrer Berufungsbeantwortung, der Berufung nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt .
Zur Tatsachenrüge:
Die Klägerin bekämpft die Feststellung „ Die Beklagten übergaben dem Geschäftsführer der Klägerin im Dezember 2024 aus Wertschätzung und als Entschädigung für den von ihm getätigten Aufwand EUR 2.000,-- in bar. “ und begehrt an deren Stelle die Feststellung „ Die Beklagten übergaben dem Geschäftsführer der Klägerin im Dezember 2024 EUR 2.000,-- in bar. Dies war von den Beklagten anstelle der der Klägerin in voller Höhe zustehenden Provision gedacht. “ Begründend führt die Klägerin aus, dass das Erstgericht die Widmung des Geldbetrages verkannt habe. So ergebe sich aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 25.06.2025 als auch aus der Aussage des Erstbeklagten, dass die Übergabe der EUR 2.000,-- als Pauschalabgeltung der von der Klägerin erbrachten Leistungen im Zusammenhang mit der Vermittlung der Liegenschaft an die Ehegatten H* und nicht als Zusatz zu dem der Klägerin zustehenden Honorar gedacht gewesen sei.
Die bekämpfte Feststellung erweist sich allerdings als unbedenklich. Das Erstgericht stützt seine Feststellung auf die übereinstimmenden Aussagen der Beklagten und des Geschäftsführers der Klägerin. Entgegen der Ansicht der Klägerin, ergibt sich aus der Aussage des Erstbeklagten nicht, dass mit dem übergebenen Geldbetrag die Leistungen der Klägerin im Zusammenhang mit der Vermittlung der Liegenschaft an die Ehegatten H* mit einem Pauschalbetrag abgegolten werden sollten, sondern, dass damit, wie auch das Erstgericht zutreffend erkannte, der im Vorhinein entstandene Aufwand (zB Erstellung Exposé, Telefonate usw) honoriert werden sollte (Seite 5 in ON 22.3). Dies deckt sich auch mit den Angaben der Zweitbeklagten, die ausführte, dass Grund für die Zahlung die Wertschätzung der Tätigkeit des Geschäftsführer der Klägerin gewesen sei (Seite 6 in ON 22.3). Auch die Angaben des Geschäftsführers der Klägerin, wonach die Zahlung als „Dankeschön“ erfolgt sei (Seite 3 in ON 22.3), bekräftigt die Annahme, dass die Zahlung aus Wertschätzung erfolgt ist und nicht, um den von der Klägerin behaupteten Provisionsanspruch pauschal abzugelten. Darüber hinaus hat die Klägerin im erstinstanzlichen Verfahren zu keinem Zeitpunkt behauptet, dass die Zahlung anstelle der Provision als Pauschalabgeltung und wie erstmals im Berufungsverfahren ausgeführt, in Anerkennung des Provisionsanspruches erfolgt sei. Im Gegenteil, die Klägerin brachte selbst vor, dass es sich bei der Zahlung um ein Geschenk an den Geschäftsführer der Klägerin für dessen Engagement gehandelt habe (Seite 3 in ON 16).
Da es der Klägerin insgesamt nicht gelingt, Zweifel an der bekämpften Feststellung zu wecken, muss die Tatsachenrüge erfolglos bleiben.
Zur Mängelrüge:
Die Klägerin moniert, das Erstgericht habe sie mangels Erörterung nach § 182a ZPO mit der Ansicht überrascht, dass der geltend gemachte Provisionsanspruch an der Voraussetzung des adäquaten Kausalzusammenhangs zwischen der Tätigkeit der Klägerin und des Geschäftsabschlusses scheitere. So sei vom Erstgericht die Frage der Kausalität und Adäquanz der Tätigkeit der Klägerin für den Geschäftsabschluss als Voraussetzung für den Provisionsanspruch im Verfahren nicht erörtert worden. Bei Erörterung hätte die Klägerin auf das Vorbringen der Beklagten in deren Schriftsatz vom 25.06.2025 verwiesen, wonach die Beklagten von einem bestehenden Honoraranspruch der Klägerin ausgegangen seien, jedoch glaubten diesen bereits erfüllt zu haben.
Bei ihren Ausführungen übersieht die Klägerin, dass eine überraschende Rechtsansicht ausgeschlossen ist, wenn sich das Gericht dem vom Prozessgegner vorgebrachten Standpunkt anschließt (RS0133948).
Die Beklagten haben sich sowohl im Einspruch (Seite 3 in ON 7) als auch im vorbereitenden Schriftsatz (Seiten 4 bis 6 in ON 15) ausdrücklich auf den fehlenden Kausalzusammenhang zwischen der von der Klägerin erbrachten Tätigkeit und dem konkreten Geschäftsabschluss berufen, weshalb die Klägerin bereits aus diesem Grund keine Verletzung des Überraschungsverbots gemäß § 182a ZPO aufzuzeigen vermag. Im Übrigen ist ein adäquater Kausalzusammenhang zwischen der erbrachten Tätigkeit und dem konkreten Geschäftsabschluss notwendige Voraussetzung für den von der Klägerin geltend gemachten Provisionsanspruch und trifft die Klägerin als Maklerin hinsichtlich aller provisionsbegründenden Umstände die volle Behauptungs- und Beweislast (vgl Kothbauer in GeKo Wohnrecht II 2§ 6 MaklerG Rz 6), weshalb eine Erörterungspflicht des Erstgerichtes nach § 182a ZPO umso mehr zu verneinen ist.
Zur Rechtsrüge:
Einen sekundären Feststellungsmangel ortet die Klägerin in der fehlenden Feststellung, dass die Beklagten die Forderung der Klägerin zumindest dem Grunde nach anerkannt hätten.
Ein sekundärer Feststellungsmangel ist nur dann denkbar, wenn die verfahrensrelevante Feststellung von einem ausreichend konkreten Tatsachenvorbringen der Partei erfasst ist (vgl RS0053317 [T4]). Da die Klägerin in erster Instanz kein Vorbringen zu einem allfälligen Anerkenntnis des Provisionsanspruches durch die Beklagten erstattet hat, ist nicht nur der von ihr in diesem Zusammenhang monierte sekundäre Feststellungsmangel zu verneinen, sondern verstößt sie mit ihrem dazu erstmals im Berufungsverfahren erstatteten Vorbringen gegen das Neuerungsverbot (vgl 4 Ob 69/24m Rz 29).
Der Berufung war daher im Ergebnis ein Erfolg zu versagen.
Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf den §§ 50, 41 ZPO.
Die Voraussetzungen für die Zulässigkeit der ordentlichen Revision liegen nicht vor, weil die Entscheidung des Berufungsgerichts von den Umständen des Einzelfalls und nicht von der Lösung einer erheblichen Rechtsfrage im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO abhing.
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