Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi, die Hofrätin Dr. Weixelbraun Mohr und den Hofrat Dr. Steger als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin N*, vertreten durch Dr. Walter H. Anderl, LL.M., Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin B*, vertreten durch Mag. Robert Peisser, Rechtsanwalt in Innsbruck, wegen § 20 Abs 3 iVm § 52 Abs 1 Z 6 WEG, über den Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Innsbruck als Rekursgericht vom 8. Juli 2022, GZ 3 R 69/22a 14 mit dem der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Innsbruck vom 16. Dezember 2021, GZ 11 MSch 43/20x 9, bestätigt wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Antragstellerin ist schuldig, der Antragsgegnerin die mit 501,91 EUR (darin enthalten 83,65 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
[1] Die Gebäude auf der Liegenschaft, deren Miteigentümerin die Antragstellerin seit 28. 2. 2019 ist, wurden von einer gemeinnützigen Bauvereinigung (idF: GBV) errichtet. Mit Kauf und Wohnungseigentumsvertrag vom 16. 12. 2003 wurde daran Wohnungseigentum (nachträglich) begründet, wobei die GBV das letzte bei ihr verbliebene Wohnungseigentumsobjekt im Jahr 2017 veräußerte. Mit de n Mindestanteilen der Antragstellerin ist das ausschließliche Nutzungsrecht am Wohnungseigentumsobjekt Top 1/B und am Abstellplatz P 24 verbunden.
[2] Bis zum Jahr 2017 verwaltete die GBV die Liegenschaft. Danach übernahm die Antragsgegnerin deren Verwaltung, wobei sie sich nach der mit der Eigentümergemeinschaft getroffenen Vereinbarung zur Abrechnung nach den Vorschriften des WEG verpflichtete.
[3] Für das Jahr 2019 hat die Antragsgegnerin eine ordnungsgemäße, den Bestimmungen der § 20 Abs 3 und § 34 WEG entsprechende Abrechnung gelegt. Das Ansinnen der Antragstellerin, eine Abrechnung entsprechend der Bestimmung des § 19a WGG zu erstatten, hat sie abgelehnt.
[4] Die Antragstellerin begehrt, der Antragsgegnerin aufzutragen , eine vollständige Betriebskostenabrechnung nach § 19a WGG iVm § 34 WEG vorzulegen. Das Gebäude sei von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet worden, weswegen nach dem Grundsatz „einmal WGG, immer WGG“ die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes weiterhin anzuwenden seien. Die Antragsgegnerin habe für das Jahr 2019 zwar eine Abrechnung nach § 34 WEG gelegt, die aber nicht der Bestimmung des § 19a WGG entspreche, die festlege, wie die Abrechnung zu gliedern sei und auch eine Information über den Stand des Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrags (EVB) fordere.
[5] Die Antragsgegnerin wendete ein, sie sei nicht zu einer Abrechnung nach WGG verpflichtet; weder sei die Bestimmung des § 19a WGG anwendbar, noch enthalte der mit der Eigentümergemeinschaft abgeschlossene Verwaltervertrag einen entsprechenden Auftrag.
[6] Das Erstgericht wies den Antrag ab. Unstrittig sei, dass die Antragsgegnerin eine ordnungsgemäße Abrechnung nach § 34 WEG gelegt hab e. Nach § 19a WGG sei bei vermietetem Wohnungseigentum vom Verwalter eine nach speziellen Kriterien zu erstellende Abrechnung zu legen. Dies betreffe aber nur die Abrechnung gegenüber den eigenen Mietern und Nutzungsberechtigten der gemeinnützigen Bauvereinigung. Zwar sei kein Grund ersichtlich, warum man diese Bestimmung nicht auch gegenüber den Wohnungseigentümern anwenden könnte. Die Antragsgegnerin habe sich gegenüber der E igentümergemeinschaft jedoch nur verpflichtet, eine Abrechnung nach de n Bestimmungen des WEG zu erstellen, sodass eine klare und eindeutige vertragliche Regelung vorliege. Zu mehr könne die Antragsgegnerin auch nicht verpflichtet werden.
[7] Dem dagegen erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge. Zutreffend habe das Erstgericht darauf hingewiesen, dass die Antragsgegnerin sich lediglich verpflichtet habe , eine Abrechnung nach WEG zu legen, sodass sie der Antragstellerin gegenüber nicht verpflichtet sei, eine Abrechnung nach § 19a WGG, die diese offenbar für ihren Mieter benötige, zu erstellen. Auch treff e die Antragsgegnerin gegenüber der Antragstellerin keine Abrechnungsverpflichtung nach WGG . Zutreffend sei z war, dass nach § 20 Abs 1 Z 3 WGG die Bestimmungen der §§ 13 bis 22 WGG auch dann, wenn nach Errichtung der Baulichkeit das Eigentum an einen Erwerber übergeht, der keine gemeinnützige Bauvereinigung ist oder die Bauvereinigung die Gemeinnützigkeit verliert, weiterhin sinngemäß anzuwenden seien . Daraus folge aber lediglich, dass im Anwendungsbereich des WGG, so lange noch zumindest ein Wohnungseigentumsobjekt von der Bauvereinigung vermietet werde, die Abrechnung gemäß § 34 WEG zwingend im Sinn der Bestimmung des § 19a Abs 2 WGG zu gliedern sei. Die Verpflichtung zur Abrechnung nach den Regeln des WGG treffe den gemeinnützigen Bautr äger auch nur gegenüber den Mietern und Nutzungsberechtigten, nicht aber auch gegenüber Wohnungseigentümern, wofür ausschließlich das WEG g elte. Den Revisionsrekurs erklärte es für zulässig, weil – soweit überschaubar – höchstgerichtliche Judikatur zur Frage fehle, wie bei einem Wohnobjekt abzurechnen s ei , das von einer gemeinnützigen Baugesellschaft errichtet und in der Folge alle Wohnungseigentumsobjekte veräußert worden seien .
[8] Der von der Antragsgegnerin beantwortete Revisionsrekurs ist zur Klarstellung zulässig; er ist aber nicht berechtigt.
[9] 1. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern nach den Regelungen des § 34 WEG eine ordentliche und richtige Abrechnung zu legen (§ 20 Abs 3 WEG). Im Verfahren ist nicht strittig, dass die Antragsgegnerin den Wohnungseigentümern für das Jahr 2019 eine ordnungsgemäße, den Vorgaben des WEG entsprechende Abrechnung erstellt hat. Die Antragstellerin bemängelt lediglich, dass diese nicht (auch) den Vorgaben der Bestimmung des § 19a WGG entspricht.
[10] 2. Der mit der Wohnrechtsnovelle 2006 (WRN 2006), BGBl I 2006/124, eingefügte § 19 a WGG trägt die Überschrift „Jährliche Abrechnungen bei vermietetem Wohnungseigentum“. Der erste Absatz dieser Bestimmung lautet:
„Die jährlichen Abrechnungen bei vermietetem Wohnungseigentum haben auf Grundlage des § 34 WEG 2002 nach Maßgabe des § 14e für das einzelne Wohnungseigentumsobjekt zu erfolgen.“
[11] § 19a Abs 2 WGG nennt die Anforderungen an die von der GBV oder einem ihr nachfolgenden Verwalter als Grundlage für eine ordentliche Einzelabrechnung nach Abs 1 leg cit gemäß § 34 WEG zu erstellende Abrechnung. Nach lit e dieser Bestimmung hat eine solche Abrechnung auch die Kosten der Erhaltung und Verbesserung zu enthalten.
[12] Die Bestimmung des § 14e WGG, auf die in § 19a WGG verwiesen wird, geht ebenfalls auf die WRN 2006 zurück und hat folgenden Wortlaut:
„Das Entgelt für die Überlassung eines Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstandes gemäß § 20 Abs. 1 Z 2b, der im Wohnungseigentum einer Bauvereinigung steht, richtet sich bezüglich seiner Zulässigkeit weiterhin nach den §§ 13 bis 14d, bezüglich seiner Abrechnung jedoch vorrangig nach den nach wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätzen auf dieses Wohnungseigentumsobjekt entfallenden Beträgen entsprechend § 19a Abs. 2 lit. a bis d (gemäß § 19d Abs. 1 Z 1) sowie hinsichtlich der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nach § 19d Abs. 1 Z 2 und Abs. 2.“
[13] 3. Nach den ErläutRV zur WRN 2006 (1183 BlgNR 22. GP 46) folgt die Klarstellung des § 14e Abs 1 WGG der Überlegung, dass bei nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung und (allenfalls sukzessivem) Abverkauf an die Mieter in einem „Vielparteienhaus“ letztlich auch nur eine einzige im Wohnungseigentum der Bauvereinigung stehende Mietwohnung verbleiben kann, die aber jedenfalls nach WGG Grundsätzen zu bewirtschaften und abzurechnen ist (§ 19a WGG). Dadurch soll (systemkonform) eine klare Trennung in der Rechtsstellung der Bauvereinigung einerseits als Verwalter des wohnungseigentumsrechtlichen Gesamtobjekts (mit spezifischen Pflichten gegenüber den anderen Wohnungseigentümern) und andererseits als Wohnungseigentums-Vermieterin (und damit Verwalter einzelner, eigener Wohnungen) unterstrichen werden, um nicht zuletzt Interessenkollisionen
4. Stellungnahme:
[14] 4.1 Die grundlegende Bestimmung der Verpflichtung zur Abrechnung einer die Baulichkeit verwaltenden GBV findet sich in § 19 WGG. Davon erfasst ist ausschließlich die Abrechnung gegenüber Mietern und sonstigen Nutzungsberechtigten, nicht aber gegenüber den Wohnungseigentümern, wofür die Regelungen des WEG gelten ( Würth / Zingher / Kovanyi , Miet- und Wohnrecht 23 WGG § 19 Rz 1; Prader / Pittl , WGG² § 19 Rz 1). Demgegenüber hat die verwaltende GBV im Anwendungsbereich des § 19a WGG unter Bedachtnahme auf § 14e WGG eine Abrechnung nach § 34 WEG, gegliedert nach den Anforderungen des § 19a Abs 2 WGG, für die einzelnen Wohnungseigentumsobjekte zu legen. Diese Verpflichtung trifft die GBV auch gegenüber den anderen Wohnungseigentümern ( Würth / Zingher / Kovanyi aaO § 19a WGG Rz 1). Die derart erstellte Abrechnung ist gemäß § 19d WGG – für eine ordnungsgemäße Rechnungslegung – auch Bestandteil der von der GBV den Mietern oder Nutzungsberechtigten der von ihr vermieteten Wohnungseigentumsobjekten zu legenden jährlichen Abrechnungen.
[15] Die Bestimmung des § 19a WGG ermöglicht der GBV als Vermieterin von Wohnungseigentumsobjekten daher eine im Wesentlichen parallele Abrechnung für das Wohnungseigentumsobjekt einerseits und dessen Mieter andererseits und ist so zu gestalten, dass die Vermieterin bestimmte Positionen – ohne Abrechnungs- oder Aufteilungsdifferenz – an den Mieter des entsprechenden Eigentumsobjekts weiterverrechnen kann ( Rudnigger in Illedits , Wohnrecht Taschenkommentar 4 § 19a WGG Rz 2 und 3).
[16] 4.2 Die Abrechnungsbestimmung des § 19a WGG gilt Kraft gesetzlicher Anordnung in § 19a Abs 2 WGG auch für einen Wohnungseigentumsverwalter, der keine GBV ist, sondern dieser in der Verwaltung nachfolgt, und ist dann zwingend nach den darin genannten Grundsätzen zu gliedern ( E . M . Hausmann in Hausmann / Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 4 § 34 WEG Rz 1a). Dieser hat daher grundsätzlich auch den Wohnungseigentümern, insbesondere der GBV für die in ihrem Wohnungseigentum stehenden Objekte, eine Abrechnung nach den Vorgaben des § 19a WGG zu legen ( Rosifka , Der wohnungsgemeinnützigkeitsrechtliche Teil der Wohnrechtsnovelle 2006, wobl 2006, 314 [323]) . Dadurch soll sichergestellt werden, dass die GBV, wenn sie die Mehrheit der Anteile verliert und als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage abberufen wird (oder aus einem anderen Grund die Verwaltung nicht mehr selbst ausübt), weiterhin aufgrund der ihr (als Wohnungseigentümerin) vom neuen Verwalter gelegten Abrechnungen in der Lage bleibt, ihren Abrechnungsverpflichtungen gegenüber ihren Mietern nachzukommen ( Rudnigger aaO Rz 4).
[17] 4.3 Der Zweck dieser Bestimmung liegt darin, dem Mieter einer nach dem WGG vermieteten Eigentumswohnung (eines Geschäftsraums) im Fall des § 20 Abs 1 Z 2b WGG einen erhöhten Informations- und Schutzstandard zu bieten, gleichgültig ob es sich um eine Vermietung vor oder nach nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung handelt ( Prader / Pittl , WGG² § 19a Rz 3 unter Berufung auf 1183 BlgNR 22. GP 46).
[18] 5. Die von der Antragstellerin behauptete Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Legung einer Abrechnung nach der Bestimmung des § 19a WGG erfordert zunächst, dass die sogenannten wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG auch in einem Fall wie dem vorliegenden Geltung haben.
[19] 5.1 D ie Anwendung des WGG setzt grundsätzlich ein Rechtsverhältnis zwischen einer gemeinnützigen Bauvereinigung und den Mietern/Nutzungsberechtigten voraus ( Prader / Pittl , WGG 2 § 20 Rz 1). Ein solches liegt hier unzweifelhaft nicht (mehr) vor, weil die GBV nach den Feststellungen seit dem Jahr 2017 nicht mehr Wohnungseigentümerin und damit auch nicht Vermieterin ist.
[20] 5.2 Unstrittig ist, dass die Antragstellerin Vermieterin des in Rede stehenden Wohnungseigentumsobjekts ist. Allein der Umstand, dass ein Mietverhältnis mit einem Vermieter vorliegt, der keine gemeinnützige Bauvereinigung ist, gibt aber noch nicht abschließend Auskunft darüber, ob eine Anwendung von Bestimmungen des WGG ausgeschlossen ist ( Rosifka aaO 317). B ei welchem Mietverhältnis die wohnzivilrechtlichen Vorschriften des WGG anzuwenden sind, regelt dessen § 20.
[21] 5.3 Für den Fall, dass an einem Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand der Baulichkeit sonst nachträglich Wohnungseigentum begründet worden ist, ordnet § 20 Abs 1 Z 2b WGG die Geltung der in § 20 Abs 1 Z 3 WGG genannten Bestimmungen des WGG an. Das gilt auch, wenn das Wohnungseigentumsobjekt an eine Person veräußert wird, die nicht Mieter oder Nutzungsberechtigter dieses Objekts war, unabhängig davon, ob das Wohnungseigentum bereits durch die GBV oder schon durch einen nicht gemeinnützigen Rechtsnachfolger begründet wurde ( Würth / Zingher / Kovanyi aaO § 20 WGG Rz 9).
[22] Nach § 20 Abs 1 Z 3 WGG sind die § 8 Abs 3 letzter Satz, §§ 13 bis 15f, §§ 15h bis 20 Abs 1 Z 1 lit b, §§ 20 Abs 1 Z 2 bis 22 und § 39 Abs 8 bis 13, 18, 19, 21 und 24 bis 27 WGG sinngemäß weiterhin anzuwenden, w enn nach der Errichtung der Baulichkeit entweder das Eigentum (Baurecht) an einen Erwerber übergeht, der keine gemeinnützige Bauvereinigung ist (Z 3a) oder die Bauvereinigung die Gemeinnützigkeit verliert (Z 3b).
[23] Aus dem Zusammenspiel der Regelungen des § 20 Abs 1 Z 2 bis Z 3 WGG folgt, dass n ur für den Fall, dass an einem Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand der Baulichkeit zugunsten des bisherigen Mieters gemäß den §§ 15b bis 15e WGG Wohnungseigentum begründet (oder bereits begründetes Wohnungseigentum veräußert) worden ist, die Bestimmungen des WGG nicht weitergelten, sondern jene des MRG nach Maßgabe dessen § 1 Abs 1, 2 und 4 (§ 20 Abs 1 Z 2a WGG). Hat also die gemeinnützige Bauvereinigung ein Bestandobjekt in Anwendung der Bestimmungen der §§ 15b ff WGG an den bisherigen Mieter ins Wohnungseigentum übertragen , sind bei nachfolgender Vermietung die Bestimmungen des WGG nicht mehr anzuwenden (5 Ob 80/21g; Rudnigger aaO § 20 WGG Rz 5; Würth / Zingher / Kovanyi aaO § 20 WGG Rz 11; Prader / Pittl , WGG 1.03 § 20 Rz 7). Andernfalls, also im Anwendungsbereich von § 20 Abs 1 Z 2b WGG, haben die wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG auch bei anschließender Weitervermietung Geltung ( Rosifka aaO 319; so auch Prader , Zu den Folgen des Erwerbs von gemeinnützigen Bauten durch einen „Dritten“, immolex 2013, 230 [231]).
[24] 6. Die Antragstellerin hat ihr Wohnungseigentumsobjekt nicht von der GBV erworben. Ob die GBV dieses zuvor an den ursprünglichen Mieter oder sonst Nutzungsberechtigten veräußert hat und damit ein Anwendungsfall des § 20 Abs 1 lit a WGG vorliegt, der die Geltung der wohnzivilrechtlichen Bestimmungen des WGG und damit auch des § 19a von vornherein ausschließt, kann nach den Feststellungen nicht beantwortet werden. Das schadet hier aber nicht, weil sie sich selbst bei einer Weitergeltung von Bestimmungen des WGG nicht auf eine Verpflichtung der Antragsgegnerin zur Abrechnung unter Berücksichtigung der Vorgaben des § 19a WGG ihr gegenüber berufen könnte.
6.1 Aus § 20 Abs 1 Z 2b iVm Z 3 WGG ergibt sich, welche Bestimmungen des WGG auf bestimmte Mietverhältnisse weiterhin anzuwenden sind. Demgegenüber regelt § 19a WGG die Abrechnung der GBV (allenfalls eines nachfolgenden Verwalters) gegenüber den Wohnungseigentümern. Das betrifft in erster Linie, aber nicht nur, die GBV selbst. Nach den Materialien (1183 BlgNR 22. GP 46) erfordert die nachträgliche Begründung von Wohnungseigentum und der damit verbundene (sukzessive) Abverkauf von Wohnungseigentumsobjekten eine klare Trennung der Rechtsstellung der GBV als Verwalterin des wohnungseigentumsrechtlichen Gesamtobjekts einerseits und als Wohnungseigentums-Vermieterin (und damit Verwalterin einzelner, eigener Wohnungen) andererseits. Die Bestimmung des § 19a WGG richtet sich daher zunächst an die GBV als Verwalterin des Gesamtobjekts und ergänzt insoweit § 19d WGG, der ihre Verpflichtung zur Abrechnung der in ihrem Eigentum verbliebenen, von ihr vermieteten einzelnen Wohnungseigentumsobjekte normiert. Dazu korrespondiert § 14e WGG, der den Fall der Überlassung eines Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstands, der im Wohnungseigentum der GBV steht, betrifft. Der Verweis auf § 14e WGG in § 19a WGG („nach Maßgabe“) macht damit deutlich, dass die davon erfasste besondere Abrechnungen nur so lange zum Tragen kommen sollen, als die GBV als Wohnungseigentümerin zumindest ein Objekt vermietet, für das sich die Entgeltbestimmungen nach § 14e WGG richten ( Rosifka aaO 323; E . M . Hausmann aaO § 34 WEG Rz 1a). Nimmt die GBV die Verwaltung des Gesamtobjekts nicht selbst wahr, kann für einen ihr nachfolgenden Verwalter nichts anderes gelten. Dieser tritt als Verwalter bloß an die Stelle der bis dahin verwaltenden GBV, sodass ihn keine weitergehenden Pflichten nach dem WGG treffen. Auch er hat eine Abrechnung nach § 19a WGG nur solange zu erstellen, als zumindest ein Wohnungseigentumsobjekt von der GBV vermietet wird. Das ergibt sich nicht zuletzt aus dem Zweck dieser Regelung, die sicherstellen soll, dass die GBV auch bei der Verwaltung durch einen Dritten, in der Lage bleibt, ihrer Abrechnungsverpflichtung gegenüber den Mietern oder sonst Nutzungsberechtigten der in ihrem Eigentum verbliebenen Objekte nachzukommen.
[25] 6.2 Daraus folgt: Dass § 20 Abs 1 Z 2b iVm Z 3 WGG (auch) für den Fall, dass an einem Miet- oder sonstigen Nutzungsgegenstand der Baulichkeit sonst nachträglich Wohnungseigentum begründet worden ist, die Weitergeltung von wohnzivilrechtlichen Normen des WGG anordnet, bedeutet nicht, dass der Verwalter eines Wohnungseigentumsobjekts verpflichtet wäre, den Wohnungseigentümern auch dann eine Abrechnung nach der Bestimmung des § 19a WGG zu legen, wenn die GBV nicht mehr Wohnungseigentümerin und damit auch nicht mehr Vermieterin eines Wohnungseigentumsobjekts ist. Soweit der Verweis in § 20 Abs 1 Z 2b iVm Z 3 WGG auch die Bestimmung des § 19a erfasst, ist er teleologisch zu reduzieren.
[26] 7. Dem Rekurs ist damit ein Erfolg zu versagen.
[27] 8. Die Kostenentscheidung stützt sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 22 Abs 4 WGG.
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