Das Landesgericht Feldkirch als Berufungsgericht hat durch Richter Hofrat Dr. Höfle als Vorsitzenden sowie die Richterinnen Hofrätin Dr. Ciresa und Dr. Mayrhofer als weitere Senatsmitglieder in der Rechtssache der klagenden Partei A* , vertreten durch Dr. Michael Battlogg, Rechtsanwalt in Schruns, gegen die beklagten Parteien 1. B* , und 2. E* , die zweitbeklagte Partei vertreten durch Dr. Emelle Eglenceoglu, Rechtsanwältin in Feldkirch, wegen Räumung und Mietzinszahlung (EUR 9.602,80 sA), über die Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Bezirksgerichtes Dornbirn vom 29. Jänner 2018, **-27, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:
Der Berufung wird mit der Maßgabe nicht Folge gegeben, dass das Mehrbegehren, die Beklagten seien zur ungeteilten Hand schuldig, dem Kläger zu Handen des Klagsvertreters (insgesamt berichtigt) EUR 9.602,60 samt 4 % Zinsen seit 6.10.2017 zu bezahlen, abgewiesen wird.
Die klagende Partei ist schuldig, der zweitbeklagten Partei zu Handen derer Vertreterin binnen 14 Tagen die mit EUR 1.215,48 (darin EUR 202,58 an USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens zu ersetzen.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
ENTSCHEIDUNGSGRÜNDE:
Das Objekt F* in D* steht im Eigentum des Klägers.
Der Kläger und der Erstbeklagte schlossen am 4.2.2007 einen Mietvertrag (Beilage ./G), der auszugsweise wie folgt lautet:
1. Bestandsgegenstand
1.1.
Der Bestandgeber ist Eigentümer der Liegenschaften in EZ G* GB H* bestehend aus der Gst.Nr. 6060/2 und Gst.Nr. .242 samt dem auf Gst.Nr. .242 errichten Wohn- und Geschäftshaus mit der Adresse „F*, C* D*“. Gegenstand des Bestandsvertrages ist das Wohn- und Geschäftshaus samt 5 PKW-Abstellplätzen, welche vom Bestandgeber frei zugeteilt werden können, […]
[..]
1.3.
Festgehalten wird, dass es sich beim Bestandobjekt um ein Objekt gemäß 1. Abs 2 Ziff 5 MRG (Vollausnahme) handelt, sodass die Bestimmungen des MRG keine Anwendung finden.
[…]
4. Bestandszins
4.1.
Der monatliche Hauptbestandzins für den Bestandsgegenstand beträgt für die Wohnräumlichkeiten € 727,27 zuzüglich der jeweiligen gesetzlichen USt (derzeit 10% = EURO 72,73), somit € 800,00 brutto und die Betriebsräumlichkeiten sowie Parkplätze € 416,67 zuzüglich der jeweiligen gesetzlichen USt (derzeit 20% = € 83,33), somit € 500,00 brutto, gesamt sohin € 1.300,00 brutto.
[…]
4.3
Der Bestandzins ist jeweils bis zum 5. eines jeden Monats im vorhinein spesen- und abzugsfrei zur Zahlung fällig.
5. Wertsicherung
5.1.
Der jeweilige Hauptbestandszins sowie die Betriebskostenakontozahlungen sind nach dem Willen der Vertragsteile wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex 2005, welcher von der Statistik Austria verlautbart wird, zu bezahlen. Basiszahl ist der Monat 02/2007.
[…]
5.4
Die Nichtgeltendmachung der Wertsicherung über einen längeren Zeitraum hindurch gilt nicht als Verzicht auf die Wertsicherung.
[…]
11. Form, Aufrechnungsverbot, sonstiges
11.1
Zusätze und Änderungen des Bestandsvertrages sind nur gültig, wenn der Abschluss einer derartigen Vereinbarung schriftlich erfolgt. Auch das Abgehen von diesem Formerfordernis muss bei sonstiger Ungültigkeit schriftlich festgehalten werden.
11.2.
Der Bestandnehmer verzichtet darauf, allfällige Gegenforderungen, die sich gegen den Bestandgeber aus diesem Vertrag oder aus anderen Rechtstiteln ergeben könnten, gegen Forderungen des Bestandsgebers aus diesem Vertrag aufzurechnen.
[…]
Im Jahr 2012 wurde ein Nachtrag zum Bestandvertrag vom 4.2.2007 zwischen dem Kläger und beiden Beklagten geschlossen. Dieser lautet auszugsweise:
[...] zwischen A* und B* wird ausdrücklich vereinbart, dass das Bestandobjekt des B* gemäß Bestandvertrag vom 4.2.2007 um die ehemals an Herrn J* verpachtete Fläche erweitert wird. Aufgrund der Ausweitung des Bestandverhältnisses erhöht sich der Hauptbestandzins von derzeit € 1.300,00 brutto um € 120,00 brutto, sodass der Gesamthauptbestandzins ab 1.8.2007 insgesamt € 1.420,00 brutto beträgt. Weiters erhöht sich die vereinbarte monatliche Betriebskostenakontozahlung um € 30,00.
Ansonsten bleiben die Bestimmungen des bisherigen Bestandsvertrages vom 04.02.2007 unverändert bestehen. Der erhöhte Bestandzins ist ebenfalls wertgesichert zu bezahlen. […]
Festgehalten wird, dass sich B* verpflichtet, den erhöhten Bestandzins ab August 2007 jeweils zum 5. eines jeden Monats im vorhinein spesen- und abzugsfrei an A* zu bezahlen.
Weiters verpflichtet sich Herr Herr E* gegenüber A* für sämtliche Ansprüche aus dem Bestandvertrag vom 04.02.2007 (auch für die erweiterten Flächen des Bestandobjektes) zu haften, sodass zukünftig sowohl B* als auch E* für die Bezahlung der Ansprüche resultierend aus dem Bestandvertrag vom 04.02.2007 zur ungeteilten Hand haften.
Herr E* bestätigt, den Inhalt des Bestandvertrages vom 04.02.2007 vollinhaltlich zu kennen und bestätigt weiters, darüber aufgeklärt worden zu sein, dass dieser für sämtliche bestehenden und zukünftigen Ansprüche aus dem Bestandvertrag haftet.
Neben dem Gebäude sind – abweichend vom Vertragstext – auch acht Parkplätze an die Beklagten vermietet.
Mit der am 1.6.2017 der beim Erstgericht eingebrachten Klage begehrte der Kläger, die Beklagten zu verpflichten, binnen 14 Tagen die Liegenschaften GST-NR 6060/2 und GST NR .242, vorgetragen in EZ G*, GB H* D*, zu räumen und dem Kläger im geräumten Zustand zu übergeben. Mit Schriftsatz vom 12.10.2017 erhob der Kläger ferner ein Leistungsbegehren, die Beklagten zur ungeteilten Hand zur Zahlung von EUR 8.164,80 samt 4 % Zinsen seit 5.10.2017 zu verpflichten. Dieses Leistungsbegehren dehnte er in der Tagsatzung vom 25.10.2017 auf EUR 9.603,80 samt 4 % Zinsen seit 6.10.21017 aus.
Der Kläger brachte zusammengefasst vor, die Liegenschaft EZ G* GB H* D*, bestehend aus GST-NR 606/2 und GST-NR .242, an die Beklagten vermietet zu haben. An Bestandobjekten befänden sich auf diesen Liegenschaften ein Wohn- und Geschäftshaus mit der Adresse F*, C* D*. Es seien nur zwei selbständig vermietbare Bestandobjekte vorhanden. Ohne Zustimmung des Klägers seien 11 Personen in diesem Bestandobjekt untergebracht worden, obwohl nur eine Person offiziell gemeldet worden sei. Der Kläger habe die Untervermietung nie durch seine Unterschrift autorisiert. Bereits mit Kündigung vom 22.12.2014 sei der Bestandvertrag aufgekündigt worden, womit der Zweitbeklagte einverstanden gewesen sei. Die Beklagten machten einen erheblich nachteiligen Gebrauch vom Bestandobjekt. Dieses sei zwischenzeitlich vermüllt, sodass bereits eine Rattenplage eingesetzt habe. Im Objekt seien auch Autowracks, Müll und Baustoffe gelagert. Die Beklagten hätten auch nicht vermietete Teile des Bestandobjektes bzw der Liegenschaft in Beschlag genommen. Aus anwaltlicher Vorsicht werde nochmals gestützt auf Punkt 3.2 des Mietvertrags die Kündigung ausgesprochen. Der Beklagte (gemeint: Zweitbeklagte) habe den Kläger auch bedroht bzw ihn ihn durch wahrheitswidrige Drohungen zu nötigen versucht, die Räumungsklage zurückzuziehen. Er habe auch gedroht, ihn beim L* anzuzeigen, weil er irrigerweise davon ausgegangen sei, der Kläger hätte Teile der Mieteinnahmen steuerschonend vereinnahmt. Laut Darstellung des Klägers habe die vereinbarte Miete EUR 1.800,00 betragen. Für die bezahlte Miete lägen im Jahr 2017 bis einschließlich Mai 2017 Zahlungsnachweise von EUR 1.200,00 vor. Danach sei der Baranteil nicht mehr bezahlt worden. Lege man das Vorbringen des Klägers zugrunde, bestehe von Jänner bis September 2017 ein monatlicher Mietzinsrückstand von zumindest EUR 600,00. Es greife Punkt 3.3.1 des Mietvertrages, wonach der Mietvertrag aufgelöst werde, wenn der Bestandnehmer mit den Zahlungen acht Tage in Verzug sei. Trotz Aufforderung vom 25.9.2017 habe der Beklagte die indexangepasste Miete nicht bezahlt. Der Rückstand belaufe sich auf zumindest EUR 8.164,80. Der Beklagte sei seit 5.10.2017 in Rückstand. Soweit der Beklagte (gemeint: Zweitbeklagte) mit EUR 600,00 hinsichtlich der von ihm behaupteten Mietzinsforderung von EUR 1.800,00 gegenrechne, übersehe er, dass im Vertragspunkt 11.2 des Mietvertrages ein Aufrechnungsverbot vereinbart worden sei. Die Miete für Oktober 2017 sei nicht bezahlt. Unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Wertsicherung belaufe sich diese auf EUR 1.438,80. Der Beklagte (gemeint: Zweitbeklagte) habe selbst angegeben, seit April 2017 nur noch EUR 800,00 zu überweisen. Nach seinem eigenen Prozessvorbringen wären von April 2017 bis Oktober 2017 EUR 7.000,00 offen. Die Rückstände seien wiederholt eingemahnt worden. Dies sei gemäß § 1118 ABGB ein Grund zur sofortigen Auflösung des Bestandverhältnisses, da auch noch Mietzinsrückstände bestünden. Wenn man EUR 2.200,00 und EUR 1.000,00 in Abzug bringe, verbleibe zugunsten des Klägers immer noch ein Guthaben von EUR 3.800,00. Das Klagebegehren werde zumindest um die Miete für Oktober 2017 im Betrag von EUR 1.438,00 ausgedehnt. Einschließlich der Indexanpassung bestehe daher ein Rückstand von zumindest EUR 9.602,80. Der Beklagte sei seit zumindest 6.10.2017 in Verzug.
Während sich der Erstbeklagte nicht in das Verfahren einließ, bestritt der Zweitbeklagte und brachte zusammengefasst vor, es komme das MRG zur Anwendung, weil sich auf der Liegenschaft nicht nur zwei selbständig vermietbare Bestandobjekte befänden, sondern noch ein Geschäftslokal. Der Zweitbeklagte mache keinen erheblich nachteiligen Gebrauch von der Liegenschaft. Die Aufnahme von Personen sei stets mit Zustimmung des Klägers erfolgt, der all die Jahre nie irgendwelche Einwände gegen die Untervermietung vorgebracht habe. Eine Kündigung sei dem Zweitbeklagten nie zugegangen. Nach Ablauf der ersten Befristung des Mietvertrages sei eine neue Befristung nicht durchgeführt worden, sodass der Vertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden sei. Auch durch die Entgegennahme der laufenden Mietzinse durch den Kläger ergebe sich schlüssig, dass er mit dieser Verlängerung einverstanden gewesen sei. Bei Übernahme des Mietobjektes habe der Zweitbeklagte an den Kläger EUR 1.600,00 bezahlt. Nachdem die Mutter des Klägers für sich im Mietobjekt befindliche Kellerabteile keine Verwendung mehr gehabt habe, habe der Kläger dem Zweitbeklagten mitgeteilt, dass er die Flächen übernehmen könne, weshalb die Miete auf EUR 1.800,00 erhöht worden sei. Seither habe der Zweitbeklagte eine monatliche Miete von EUR 1.800,00 an den Kläger bezahlt. Die Bezahlung der Miete erfolge immer in der Weise, dass der Zweitbeklagte jeden Monat EUR 800,00 überweise und den Rest von EUR 1.000,00 in bar an den Kläger übergebe. Neben dem Mietobjekt des Zweitbeklagten befinde sich eine Autowerkstatt, die ebenfalls vom Kläger vermietet werde. Diese Autowerkstatt habe vor ihrem Gebäude keine Parkplätze und Lagerplätze gehabt und auch über kein WC verfügt, sodass von ihr stets die Infrastruktur des vom Zweitbeklagten geführten Vereinslokals benutzt worden sei. Über Aufforderung des Klägers habe der Zweitbeklagte mit den drei Mietern der drei benachbarten Autowerkstätten eine Lösung gefunden, wonach diese ihm EUR 600,00 bezahlten. Der Zweitbeklagte habe für die Monate Februar und März 2017 die vereinbarten Beträge erhalten, ehe der Kläger im April 2017 den drei Werkstattbetreibern verboten habe, Zahlungen an ihn zu leisten. Diese bezahlten nun an den Kläger. Dadurch reduziere sich die vom Zweitbeklagten an den Kläger zu bezahlende Miete von EUR 1.800,00 um den Betrag von EUR 600,00 auf EUR 1.200,00. Der Zweitbeklagte habe an den Kläger EUR 800,00 überwiesen. Der verbleibende Mietzins von EUR 400,00 sei monatlich von dem dem Kläger im April 2017 übergebenen Barbetrag von EUR 2.200,00 in Abzug zu bringen, sodass im August 2017 noch ein Guthaben von EUR 200,00 bestehe und im September 2017 der Mietzins von EUR 1.200,00 wieder überwiesen werde, also wieder vermindert um die EUR 600,00, da dieser Mietzins von den Betreibern für den Zweitbeklagten direkt an den Kläger übergeben werde. In der Tagsatzung vom 25.10.2017 erhob der Zweitbeklagte den Einwand der Mietzinsminderung, weil er am 23.10.2017 nach der Rückkehr von einem Auslandsaufenthalt festgestellt habe, dass Teile der Decke sich gelöst hätten und herunter gekommen seien. Daher sei das Bad unbenützbar geworden, sodass eine Mietzinsminderung für die Monate September und Oktober von je EUR 600,00 eingewendet werde.
Mit dem angefochtenen Urteil gab das Erstgericht dem Räumungsbegehren hinsichtlich beider Beklagter statt und verpflichtete diese zur ungeteilten Hand zum Prozesskostenersatz von EUR 6.121,10 (darin enthalten EUR 781,00 an Barauslagen und EUR 890,02 an USt) an den Kläger. Das Leistungsbegehren, die Beklagten seien schuldig, dem Kläger EUR 8.164,80 sA zu bezahlen, wies es ab.
Das Erstgericht traf über den eingangs angeführten Sachverhalt hinaus die auf den Seiten 5 bis 13 der angefochtenen Entscheidung enthaltenen Feststellungen, auf die gemäß § 500a ZPO verwiesen wird. In rechtlicher Hinsicht gelangte es zur Auffassung, zwischen den Parteien habe Einvernehmen geherrscht, dass das Gebäude aus einem Wohntrakt und einem Geschäftslokal bestehe. Wie den Feststellungen zu entnehmen sei, bestehe der Wohntrakt aus zwei selbständigen Wohnungen. Nicht festgestellt werden habe können, ob es im Nachhinein zu baulichen Veränderungen an der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung gekommen sei. Allfällige Unklarheiten gingen zu Lasten der Partei, die sich auf die Nichtanwendbarkeit des MRG berufe, hier sei dies der Kläger. Die Frage der Anwendbarkeit des MRG unterliege nicht der Disposition der Parteien, sodass sich der Kläger nicht auf die – die Anwendbarkeit des MRG ausschließende Bestimmung im Bestandsvertrag – stützen könne. Der erheblich nachteilige Gebrauch ergebe sich einerseits aus der Verwahrlosung/Vermüllung des Bestandobjektes (hinsichtlich dessen der Zweitbeklagte vom Kläger in der Vergangenheit bereits abgemahnt worden sei). Auch wenn es sich beim Bestandobjekt per se um ein altes Gebäude handle, entbinde dies die Bestandnehmer nicht von der Verpflichtung, das Bestandobjekt pfleglich zu behandeln und insbesondere Teile des Hauses nicht zu einer Müllhalde verkommen zu lassen. Andererseits habe der Zweitbeklagte Lagerflächen des Klägers (um seinen Sperrmüll udgl zu deponieren) in Anspruch genommen, die er gar nicht angemietet habe. Allein diese Tatbestände stellten einen erheblich nachteiligen Gebrauch dar, sodass auf die Frage, ob der Zweitbeklagte nun gegen das vertraglich vereinbarte Untermietverbot verstoßen habe, gar nicht mehr eingegangen werden müsse. Daher sei die Auflösung des Bestandverhältnisses iSd § 1118 ABGB berechtigt. Bis Oktober 2017 habe kein Mietzinsrückstand bestanden, die am 5.10.2017 fällige Miete für den Monat Oktober 2017 sei bis zum Schluss der Verhandlung am 25.10.2017 nicht bezahlt worden. Allerdings habe der Kläger im Mai 2017 von M* EUR 2.200,00 kassiert und diesen Betrag für allfällige Schäden und auch offene Mietzinse verwenden wollen. Somit sei kein Mietzinsrückstand unter Berücksichtigung dieser Zahlung gegeben, wobei dies keine (vertraglich ausgeschlossene) Aufrechnung sei.
Die Kostenentscheidung stützte das Erstgericht auf § 43 Abs 1 ZPO. Infolge der Ausdehnung des Klagebegehrens um das Leistungsbegehren seien zwei Prozessphasen zu bilden. In der ersten Phase, die sich von der Klage bis zum Schriftsatz des Klägers vom 21.10.2017 (ON 21) erstrecke, sei der Kläger vollständig durchgedrungen, in der zweiten Phase lediglich mit rund 68%. Der Zweitbeklagte habe Einwendungen gegen das Kostenverzeichnis des Klägers erhoben, denen Berechtigung zukomme. Die Vertagungsbitte des Klägers vom 27.6.2017 betreffe ausschließlich dessen eigene Sphäre und sei nicht zu honorieren. Gleiches gelte auch für den Rekurs vom 23.8.2017, hinsichtlich dessen das Rekursgericht ausgesprochen habe, dass der Kläger die Kosten seines Rekurses selbst zu tragen habe. Die weiteren im Kostenverzeichnis angeführten vorbereitenden Schriftsätze hätten nicht der zweckentsprechenden Rechtsverfolgung gedient, sondern hätte das darin enthaltene Vorbringen und die Beweisanbote – bei ordnungsgemäßer Prozessvorbereitung – in der vorbereitenden Tagsatzung erstattet werden können.
Gegen den klagsabweisenden Teil des Urteils und gegen die Kostenentscheidung richtet sich die rechtzeitige Berufung des Klägers. Unter Geltendmachung der Berufungsgründe der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung, der unrichtigen rechtlichen Beurteilung sowie der Mangelhaftigkeit des Verfahrens beantragt er in der Hauptsache die Abänderung dahin, die Beklagten zur ungeteilten Hand zur Zahlung von EUR 9.602,80 samt 4 % Zinsen seit 6.10.2017 zu verpflichten. In seiner Berufung im Kostenpunkt beantragt er, die Beklagten zur ungeteilten Hand zum Prozesskostenersatz von EUR 11.653,70 zu verpflichten.
Während sich der Erstbeklagte am Rechtsmittelverfahren nicht beteiligt hat, hat der Zweitbeklagte eine Berufungsbeantwortung mit dem Antrag erstattet, der Berufung in der Hauptsache und im Kostenpunkt keine Folge zu geben.
Der Berufung kommt weder in der Hauptsache noch im Kostenpunkt Berechtigung zu.
Zur Berufung in der Hauptsache:
Unter dem Berufungsgrund der unrichtigen Tatsachenfeststellung aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung wendet sich der Kläger gegen die erstgerichtliche (Negativ-)Feststellung, ob die Küche im ersten Obergeschoss erst nach Abschluss des Bestandvertrages errichtet wurde, ist nicht feststellbar.
Stattdessen wird die Feststellung gewünscht, die Küche im ersten Obergeschoss ist erst nach Abschluss des Bestandvertrages errichtet worden.
Unter dem Berufungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrens macht der Kläger geltend, dass seine Aussage, wonach zum Zeitpunkt, als der Zweitbeklagte eingezogen sei, die Küche in der oberen Wohnung nicht vorhanden gewesen und diese erst nachträglich eingebaut worden sei, vom Erstgericht in seiner Beweiswürdigung mit keinem Wort erwähnt worden sei. Es erschließe sich der Urteilsbegründung nicht, warum das Erstgericht dieser Aussage des Klägers gestützt auf den schriftlichen Mietvertrag (Beilage./G) keinen Glauben geschenkt habe. Dies begründe einen Verfahrensmangel, da sich das Erstgericht mit sämtlichen rechtserheblichen Beweisergebnissen auseinandersetzenden hätte müssen.
Zur Beweisrüge und zur Mängelrüge ist zunächst gesamthaft festzuhalten, dass das Gericht gemäß § 272 Abs 1 ZPO unter sorgfältiger Berücksichtigung der Ergebnisse der gesamten Verhandlung und Beweisführung nach freier Überzeugung zu beurteilen hat, ob eine tatsächliche Angabe für wahr zu halten ist oder nicht. Bei der Bildung der Überzeugung ist der Richter frei, das heißt, an keine gesetzlichen Beweisregeln gebunden. Er hat nach bestem Wissen und Gewissen aufgrund seiner Lebenserfahrung und Menschenkenntnis zu prüfen, ob jener Wahrscheinlichkeitsgrad erreicht ist, der es rechtfertigt, dass er als Richter die fragliche Tatsache für wahr hält ( Rechberger in Rechberger 4§ 272 ZPO Rz 1). Gemäß § 272 Abs 3 ZPO sind die Umstände und Erwägungen, welche für die Überzeugung des Gerichts maßgebend waren, in der Begründung der Entscheidung anzugeben. Das Urteil muss daher klar und zweifelsfrei die Begründung dafür enthalten, warum es die festgestellten Tatsachen als erwiesen und andere behauptete Tatsachen als nicht erwiesen angenommen hat.
Ein Begründungsmangel stellt nur dann einen Verfahrensmangel dar, wenn die Urteilsbegründung nicht den von der ZPO vorgeschriebenen Inhalt aufweist. Um relevant zu sein, muss der Begründungsmangel eine zuverlässige Überprüfung der Entscheidung hindern können. Einer Beweiswürdigung eines Ersturteils haftet nur dann ein Begründungsmangel an, wenn diese offensichtlich leichtfertig, oberflächlich oder willkürlich erfolgt ist bzw wenn sich das Erstgericht mit wesentlichen Verfahrensergebnissen überhaupt nicht auseinandergesetzt hat ( Delle-Karth, ÖJZ 1993,19).
Ein solcher Begründungsmangel ist vorliegend nicht gegeben. Das Erstgericht hat in seiner Beweiswürdigung dargelegt, dass das Beweisverfahren über weite Strecken divergierende Ergebnisse zu Tage befördert habe und dabei auffallend gewesen sei, dass die Angaben der Parteien auch nicht mit den vorgelegten Urkunden, vor allem dem Mietvertrag (Beilage./G) und dem Nachtrag (Beilage./F) übereingestimmt hätten. Ob bereits bei Übergabe des Bestandobjektes an die Beklagten in der Wohnung im ersten Obergeschoss eine Küche eingebaut gewesen sei oder lediglich Anschlüsse hierfür vorhanden gewesen seien, habe aufgrund der widersprüchlichen Aussagen nicht geklärt werden können. Objektivierbare Beweisergebnisse, wie etwa Lichtbilder, hätten nicht vorgelegen.
Diese Beweiswürdigung macht die wesentlichen Gedankengänge und Überlegungen des Erstgerichts für das Berufungsgericht ohne Weiteres nachvollziehbar, dass es sich nämlich aufgrund divergierender Angaben der Parteien und der Zeugen zueinander und zum Inhalt des Mietvertrags außer Stande sah zur Frage, seit wann im ersten Obergeschoss eine Küche eingebaut ist, eine positive Feststellung zu treffen. Der behauptete Verfahrensmangel liegt daher nicht vor.
Aber auch die Beweisrüge geht ins Leere. Denn allein der Umstand, dass aus den vorliegenden Beweisergebnissen ohne Verstoß gegen die Denkgesetze und Erfahrungssätze auch andere Feststellungen getroffen werden könnten, ohne dass solche Feststellungen eine bedeutend höhere innere Wahrscheinlichkeit für sich hätten als die vom Erstgericht getroffenen, bildet keinen Grund, die Beweiswürdigung des Erstgerichtes anzuzweifeln (EFSlg 124.958).
Der Kläger argumentiert, der Mietvertrag vom 4.2.2007 nehme ausdrücklich auf die Bestimmung des § 1 Abs 2 Z 5 MRG Bezug und stelle ein Tatsachengeständnis dar, dass eine Vollausnahme vom MRG vorliege. Da im Nachtrag zum Bestandvertrag im Jahr 2012 festgehalten sei, dass ansonsten die Bestimmungen des bisherigen Bestandvertrages unverändert aufrecht blieben, sei auch festgehalten, dass das Bestandobjekt tatbestandsmäßig im Sinne des § 1 Abs 2 Z 5 MRG sei. Daher gebe es sehr wohl ein objektives Beweismittel, dass eine Vollausnahme vom MRG vorliege.
Wie schon das Erstgericht zutreffend dargelegt hat, unterliegt die Anwendbarkeit des MRG auf ein Vertragsverhältnis, das die entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Wohnung, einzelner Wohnungsteile oder Geschäftsräumlichkeiten aller Art zum Gegenstand hat, nicht der Parteiendisposition (5 Ob 137/99d; 10 Ob 26/13s). Der Kläger kann sich daher betreffend die Anwendbarkeit des MRG nicht auf den Mietvertrag vom 4.2.2007 stützen. Überdies betrifft die bekämpfte Feststellung nicht die Frage, was die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben, sondern nur, ob die Küche im ersten Obergeschoss erst nach Abschluss des Bestandvertrages errichtet wurde. Dazu lässt sich aus dem Mietvertrag vom 4.2.2007 nichts entnehmen.
In seinen weiteren Ausführungen zur Beweisrüge bezeichnet der Kläger offenbar irrtümlich durchgehend den Zweitbeklagten E* als Erstbeklagten und den Erstbeklagten B* als Zweitbeklagten. Es ist daher hier darauf hinzuweisen, dass das Berufungsgericht bei diesen Berufungsausführungen von der jeweils richtigen Parteienbezeichnung ausgeht.
Wie sich aus dem Tagsatzungsprotokoll vom 12.9.2017 ergibt, war beim Augenschein eine Küche in der oberen Wohnung vorhanden.
Der Kläger hat angegeben, dass zum Zeitpunkt, als der Zweitbeklagte eingezogen sei, die Küche in der oberen Wohnung noch nicht gewesen und diese erst nachträglich eingebaut worden sei. Damals sei dort ein Bügelraum gewesen. Er glaube, dass an der Stelle, wo jetzt die Küche sei, früher die Waschmaschine gestanden sei. Allerdings gab der Kläger auch an, nicht mehr im Haus gewesen zu sein, seit der Vormieter J* ausgezogen sei. Dieser Vormieter J* konnte als Zeuge selbst nicht mehr sagen, ob die Küche im ersten Stock schon da war oder nicht, als er dort gewohnt hat. Er hat zwar im Zuge seiner Einvernahme zunächst erklärt, dass es in der oberen Wohnung damals glaublich keine Küche gegeben habe. Bei Durchführung des Augenscheins erklärte er dann jedoch, es wirklich nicht zu wissen.
Der Zweitbeklagte machte im Rahmen seiner Parteienvernehmung keine Angaben, ob bei Abschluss des Mietvertrages oder bei seinem Einzug - wie der Kläger es angegeben hat - die Küche in der oberen Wohnung noch nicht gewesen ist. Dies kann aber nicht, wie der Kläger in seiner Beweisrüge will, zum Nachteil des Zweitbeklagten ausgelegt werden, da er dazu nach dem Tagsatzungsprotokoll auch nicht befragt wurde. Der Zweitbeklagte schilderte, EUR 150.000,00 in das Vereinslokal investiert zu haben und eine Küche, ein neues Bad, eine neue Decke und neue Türen gemacht zu haben. Da er diese Investitionen auf das Vereinslokal bezog, kann daraus nicht geschlossen werden, dass er selbst die Küche in der oberen Wohnung eingebaut hat.
Es ist unbedenklich, wenn das Erstgericht, das sich von den vernommenen Personen einen unmittelbaren persönlichen Eindruck verschaffen konnte, bei den vorliegenden Angaben der Parteien und des Zeugen J* und mangels weiterer objektiver Anhaltspunkte, zur Frage, wann die beim Augenschein in der oberen Wohnung vorhandene Küche eingebaut wurde, lediglich eine Negativfeststellung getroffen hat. Nach der Aktenlage wurden insoweit die vorliegenden Beweisergebnisse vom Erstgericht schlüssig gewürdigt ( Kodek in Rechberger 4 § 482 Rz 3).
Darüber hinaus ist die bekämpfte Feststellung zur Frage der Anwendbarkeit des MRG auf gegenständliches Bestandverhältnis nicht von rechtlicher Relevanz, wie im Rahmen der Behandlung der Rechtsrüge auszuführen sein wird.
Unter dem Berufungsgrund der unrichtigen rechtlichen Beurteilungführt der Kläger ins Treffen, schon aufgrund der erstgerichtlichen Feststellung zum Inhalt des Bestandvertrags vom 4.2.2007, wonach festgehalten werde, dass es sich beim Bestandobjekt um ein Objekt gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG (Vollausnahme) handle, sei belegt, dass für die Berechnung der Indexanpassung nicht die Bestimmungen des MRG zur Anwendung kämen. Das Erstgericht habe es unterlassen, entsprechend dem klägerischen Vorbringen Feststellungen zur Indexanpassung zu treffen, was als sekundärer Feststellungsmangel gerügt werde.
Wie bereits im Rahmen der Behandlung der Beweisrüge ausgeführt wurde, unterliegt die Anwendbarkeit des MRG auf ein Bestandverhältnis nicht der Parteiendisposition (5 Ob 137/99d; 10 Ob 26/13s). Es ist daher nicht maßgeblich, ob die Parteien bei Abschluss des Mietvertrags festgehalten haben, ob es sich um ein Objekt gemäß § 1 Abs 2 Z 5 MRG (Vollausnahme) handelt. Vielmehr ist für die Beurteilung, ob der Ausnahmetatbestand des § 1 Abs 2 Z 5 MRG erfüllt ist, auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags abzustellen (RIS-Justiz RS0079363 [T1, T3]).
Schon das Erstgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Vermutung für die (Voll)Anwendung des MRG besteht, die nur durch den Nachweis eines konkreten Ausnahmetatbestandes widerlegt werden kann (RIS-Justiz RS0069235; Würth/Zingher/Kovanyi , Miet- und Wohnrecht 23, MRG § 1 Rz 1 mwN).
Für die Beurteilung iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG, ob zwei oder mehr selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten im Objekt vorhanden sind, ist auf die Verkehrsauffassung abzustellen (RIS-Justiz RS0079853 [T4]). Dass „nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten“ vorhanden sein dürfen, bedeutet nicht etwa (nur), dass drei Wohnungen (oder Geschäftsräumlichkeiten) schädlich sind. Vielmehr dürfen neben den zwei selbständigen Wohnungen (oder Geschäftsräumlichkeiten) keinerlei einer Vermietung zugängliche Räume im Haus vorhanden sein (RIS-Justiz RS0069389; 1 Ob 189/17a mwN). In Bezug auf sämtliche in Betracht kommenden Mietobjekte (Wohnungen und Geschäftsräume) kommt es auf die Zahl getrennt zugänglicher (abgeschlossener) Raumeinheiten an, die selbständig vermietbar sind, wobei typische Nebenräume eines Hauses oder eines Bestandobjekts (zB Abstellräume, Kellerräume oder Garagen) nicht zu berücksichtigen sind, außer der Charakter als Nebenraum wurde durch tatsächliche Vermietung aufgehoben. Maßgebend ist der objektive bauliche Zustand im Zeitpunkt der Vermietung nach Maßgabe der Verkehrsauffassung (8 Ob 116/17t).
Nach den unbekämpft gebliebenen Feststellungen besteht das Objekt F* aus einem Geschäftslokal und einem Wohntrakt, der wiederum aus zwei Wohnungen besteht, wobei sich eine Wohnung im Erdgeschoss und die andere im ersten Obergeschoss befindet. Beide Wohnungen verfügen über mehrere Zimmer, Bad und WC. Unstrittig ist auch, dass die Wohnung im Erdgeschoss zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags über eine Küche verfügte.
Da die bekämpfte Negativfeststellung, ob die Küche im ersten Obergeschoss erst nach Abschluss des Bestandvertrages errichtet wurde, zulasten des dafür beweispflichtigen Klägers geht, ist beim Objekt F* nicht vom Vorliegen eines Ein- und Zwei-Objekthauses iSd § 1 Abs 2 Z 5 MRG auszugehen und daher das MRG auf gegenständliches Bestandverhältnis anzuwenden. Selbst wenn aber die Küche im ersten Obergeschoss erst nach Abschluss des Bestandvertrages errichtet worden wäre, lägen neben dem Geschäftslokal und der Wohnung im Erdgeschoss mit der Wohnung im ersten Obergeschoss auf dem Wohnungsmarkt, aber auch geschäftlich - etwa zu Lagerzwecken - weitere einer selbstständigen Vermietung zugängliche Räume im Haus vor (7 Ob 244/03p), was ebenfalls zur rechtlichen Beurteilung führt, dass die Ausnahmebestimmung des § 1 Abs 2 Z 5 MRG nicht erfüllt ist und auf gegenständliches Bestandverhältnis das MRG Anwendung findet. Dass § 16 Abs 9 MRG einem rückwirkenden Begehren auf Zahlung eines infolge einer Wertsicherungsvereinbarung erhöhten Hauptmietzinses entgegensteht und der Vermieter die Wertsicherungsbeträge daher nicht rückwirkend geltend machen kann ( Prader, MRG 5.05§ 16 E 230, 322 mwN; RIS-Justiz RS0070291) zieht der Kläger in seiner Rechtsrüge nicht in Zweifel. Da aber auf gegenständliches Bestandverhältnis § 16 Abs 9 MRG Anwendung findet, ist die erst mit vorbereitendem Schriftsatz des Klägers vom 5.10.2017 geltend gemachte Indexanpassung von EUR 8.164,80 für die in der Vergangenheit liegenden Mietzinse unberechtigt und schon dem Grunde nach abzuweisen. Daher begründet es auch keinen sekundären Feststellungsmangel, dass das Erstgericht keine Feststellungen zur Höhe der Indexanpassungen getroffen hat.
Der Kläger macht in seiner Rechtsrüge weiters geltend, das Erstgericht habe festgestellt, dass der Beklagte für Oktober 2017 keine Miete mehr bezahlt habe. Der Kläger habe vorgebracht, dass sich die nicht bezahlte Miete für Oktober 2017 unter Berücksichtigung der vertraglichen Wertsicherung auf EUR 1.438,00 belaufe. Das Erstgericht hätte dem Kläger die Oktobermiete zusprechen müssen.
Zunächst ist neuerlich auf die Bestimmung des § 16 Abs 9 MRG zu verweisen. Da die Miete für Oktober 2017 bereits am 5.10.2017 fällig wurde, ist die erst mit Schriftsatz vom 5.10.2017 erfolgte Geltendmachung der Wertsicherung für die Miete Oktober 2017 verspätet und steht schon deshalb nicht zu (MietSlg 66.352). Auch lässt der Kläger außer Acht, dass er nach den unangefochten gebliebenen Feststellungen im Mai 2017 von M* EUR 2.200,00 als dessen Schuldentilgung dem Zweitbeklagten gegenüber kassiert hat und er diesen Betrag für allfällige Schäden und offene Mietzinse der Beklagten verwenden wollte. Da bis Oktober 2017 kein Mietzinsrückstand bestand und ungewidmete Zahlungen nach der Tilgungsregel des § 1416 ABGB – mangels offener Schuldposten aus Zinsen - jenen Kapitalfordernungen zuzuordnen sind, die der Gläubiger bereits eingefordert, somit gerichtlich oder außergerichtlich geltend gemacht hat ( Stabentheiner in Kletečka/Schauer , ABGB-ON 1.03 § 1416 Rz 9), hat das Erstgericht zu Recht die Zahlung des M* für den Beklagten von EUR 2.200,00 auf die eingeklagte offene Oktobermiete von EUR 1.200,00 angerechnet, sodass auch für Oktober 2017 kein Mietzinsrückstand besteht.
Somit ist auch die Rechtsrüge unbegründet.
Unter dem Berufungsgrund der Mangelhaftigkeit des Verfahrensrügt der Kläger noch einen Verstoß gegen § 496 Abs 1 Z 1 ZPO, weil das Erstgericht die Klagsausdehnung in der mündlichen Streitverhandlung vom 25.10.2017 auf EUR 9.602,80 samt 4 % Zinsen seit 6.10.2017 übersehen und das Klagebegehren zumindest hinsichtlich eines Betrages von EUR 1.438,80 nicht erledigt habe.
Richtig ist, dass das Erstgericht im Urteilsspruch nur das Klagebegehren von EUR 8.164,80 sA abgewiesen und insoweit die Klagsausdehnung in der mündlichen Streitverhandlung vom 25.10.2017 auf EUR 9.602,80 sA übersehen hat. Im Rahmen seiner rechtlichen Beurteilung hat es sich jedoch auch mit dieser Klagsausdehnung inhaltlich auseinandergesetzt und dargelegt, aus welchen rechtlichen Gründen dem Kläger auch das in der Tagsatzung vom 25.10.2017 geltend gemachte Leistungsbegehren an Mietzinsrückstand für Oktober 2017 von EUR 1.438,80 nicht zusteht. Insoweit ist auch auf die Ausführungen des Berufungsgerichts dazu in der Behandlung der Rechtsrüge zu verweisen.
Da der Entscheidungswille des Erstgerichts in seiner rechtlichen Beurteilung hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt, auch das in der Tagsatzung vom 25.10.2017 um EUR 1.438,80 ausgedehnte Leistungsbegehren abzuweisen, kann der verfehlte Urteilsspruch des Erstgerichts mittels einer Maßgabebestätigung dahin korrigiert werden (RISJustiz RS0041825), dass das Mehrbegehren, die Beklagten seien weiters zur ungeteilten Hand schuldig, dem Kläger zu Handen des Klagsvertreters (insgesamt) EUR 9.602,60 samt 4 % Zinsen seit 6.10.2017 zu bezahlen, abgewiesen wird.
In der Berufung im Kostenpunktmacht der Kläger geltend, sowohl der Schriftsatz vom 28.8.2017 und als auch jener vom 12.10.2017 seien zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig gewesen. Während der Schriftsatz vom 28.8.2017 eine Replik auf einen vorangegangenen Schriftsatz des Zweitbeklagten gewesen sei, habe der Kläger erst am Schluss der mündlichen Streitverhandlung den genauen Mietzinsrückstand bzw den genauen Rückstand aufgrund nicht durchgeführter bzw nicht bezahlter Indexanpassungen beziffern können. Der Rekurs vom 23.8.2017 sei zu bezahlen, weil die Entscheidung des Rekursgerichts unrichtig gewesen sei. Denn bei Klagen eines Vermieters gegen zwei oder mehrere Mieter liege keine einheitliche Streitpartei vor und komme § 14 ZPO nicht zur Anwendung.
Das Landesgericht Feldkirch vertritt in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, dass Erfordernis für die Honorierung eines auch im bezirksgerichtlichen Verfahren nach § 257 ZPO (iVm § 431 ZPO) zulässigen vorbereitenden Schriftsatzes ist, dass er durch die Prozessführung verursacht und zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig und zweckmäßig war. Kostenersatz für vorbereitende Schriftsätze gebührt somit grundsätzlich nur, sofern deren Inhalt ohne zusätzliche Kostenbelastung nicht bereits früher vorgebracht hätte werden können oder ohne Nachteil später noch nachgetragen werden kann (LG Feldkirch 2 R 266/15f, 2 R 152/15s ua).
Im vorliegenden Fall war weder der vorbereitende Schriftsatz vom 28.8.2017 noch jener vom 12.10.2017 zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung notwendig. Sowohl das Vorbringen im Schriftsatz vom 28.8.2017 als auch jenes im Schriftsatz vom 12.10.2017 hätte ohne zusätzliche Kostenbelastung und ohne Rechtsnachteil bereits in der vorbereitenden Tagsatzung am 16.8.2017 vorgenommen werden können. Mit der Klagsausdehnung im vorbereitenden Schriftsatz vom 12.10.2017 ist der Kläger überdies unterlegen.
Was den Rekurs vom 23.8.2017 betrifft, ist auf den Beschluss des Landesgerichtes Feldkirch als Rekursgericht vom 21.9.2017, 2 R 219/17x, zu verweisen, in dem ausgesprochen wurde, dass der Kläger die Kosten seines erfolglosen Rekurses selbst zu tragen hat. Dem Kläger steht nicht offen, diese rechtskräftige Entscheidung im Wege einer Kostenrüge gegen den die darauf aufbauende Kostenentscheidung im Urteil zu bekämpfen.
Damit muss auch die Berufung im Kostenpunkt erfolglos bleiben.
Gemäß §§ 41, 50 ZPO hat der Kläger dem Zweitbeklagten die im Wesentlichen tarifgemäß verzeichneten Kosten der Berufungsbeantwortung zu ersetzen. Lediglich der Streitgenossenzuschlag steht nicht zu, weil die Berufungsbeantwortung nicht von beiden Beklagten gemeinsam erstattet wurde und dem Zweitbeklagten im Berufungsverfahren nur der Kläger gegenübergestanden ist.
Mangels Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung im Sinne des § 502 ZPO ist die ordentliche Revision nicht zulässig.
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