Das Oberlandesgericht Wien hat als Rekursgericht durch die Senatspräsidentin Dr. Fabian als Vorsitzende sowie den Richter Dr. Pscheidl und die Richterin Mag. Müller im Konkurs über das Vermögen der A* B* GmbH, FN **, **, vertreten durch muhri werschitz Partnerschaft von Rechtsanwälten GmbH in Graz, Masseverwalterin Dr. C*, Rechtsanwältin in Wien, über den Rekurs der Schuldnerin gegen den Beschluss des Handelsgerichts Wien vom 20.8.2025, **–266, in nicht öffentlicher Sitzung den
Beschluss
gefasst:
Dem Rekurs wird nicht Folge gegeben.
Der Revisionsrekurs ist jedenfalls unzulässig.
Begründung
Das Handelsgericht Wien eröffnete am 27.5.2024 den Konkurs über das Vermögen der Schuldnerin und bestellte Dr. C* zur Masseverwalterin. Dem von der Schuldnerin dagegen erhobenen Rekurs gab das Rekursgericht mit Beschluss vom 5.7.2024 zu 6 R 185/24f (Spruchpunkt I.) nicht Folge. Weitere Rekurse richteten sich bisher gegen die Bestellung bestimmter Mitglieder des Gläubigerausschusses (6 R 188/24x und 6 R 206/24v), die Unternehmensschließung (6 R 327/24p) sowie die Genehmigung von Liegenschaftsverkäufen durch die Masseverwalterin (6 R 338/24f, 6 R 118/25d, 6 R 167/25k, 6 R 296/25f, 6 R 297/25b ua). Auch ein Fristsetzungsantrag wurde gestellt (**).
Der Masseverwalterin wurde ein aus sechs Mitgliedern bestehender Gläubigerausschuss beigeordnet (ON 10, 32).
Die Schuldnerin ist Eigentümerin einer Vielzahl an – erheblich belasteten – Liegenschaftsobjekten. Ihr Geschäftszweig lautet auf „ Erwerb, Besitz, Vermietung, Verpachtung, Verwaltung, Entwicklung und Veräußerung von Liegenschaften “. Daraus resultiert eine erhebliche Anzahl an Bestandverhältnissen. Zusammengefasst ist die Schuldnerin im An- und Verkauf sowie in der Bestandgabe von Immobilien tätig.
Unter anderem war die Schuldnerin bei Insolvenzeröffnung Eigentümerin von 44/2631 Anteilen verbunden mit Wohnungseigentum an der Wohnung 21, Kellerabteil 21 an der Liegenschaft EZ **, KG **, Bezirksgericht Innere Stadt Wien, bestehend aus den Grundstücken 994/22 und 1047/41, mit der Anschrift D* ( Wohnung D* ). Diese Anteile sind mit einem Höchstbetragspfandrecht zu Gunsten der E* eGen ( E* ) von EUR 1,800.000,-- belastet.
Aus dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigen Mag. F* ergab sich zum Bewertungsstichtag 27.9.2024 ein geldlastenfreier Verkehrswert der Wohnung D* von EUR 104.000,-- (./2, S.49 zu ON 238 = AS 233 in Band 9).
Die Bekanntmachung der beabsichtigten Veräußerung der Wohnung D*gasse in der Ediktsdatei erfolgte durch die Masseverwalterin im Zeitraum zwischen dem 25.10.2024 und dem 3.6.2025 (./1 zu ON 238 = AS 183 in Band 9).
Der nunmehrige Käufer legte bereits Ende November 2024 ein Angebot, das zunächst nicht von der Masseverwalterin angenommen wurde (./4 zu ON 238 = AS 237 in Band 9).
Die G* GmbH bewarb das Objekt ab Dezember 2024 aktiv durch die Aussendung an Evidenzkunden und die Schaltung von Inseraten auf gängigen Internetplattformen. Die Maklerin erhielt 81 Anfragen, doch legte niemand ein Angebot. Die Pfandgläubigerin hatte kein Kaufinteresse.
Am 20.3.2025 legte der nunmehrige Käufer ein verbindliches Anbot über EUR 111.000,-- (./3 zu ON 238 = AS 235 in Band 9).
Die Schuldnerin stimmte dem beabsichtigen Verkauf nicht zu (Schreiben vom 8.4.2025, ./6 zu ON 238 = S 241 in Band 9). Der beabsichtigte Verkauf zu diesem Preis sei weder wirtschaftlich vertretbar noch im Interesse der Gläubiger. Eine Veräußerung an eine Privatperson ohne eingehende Analyse alternativer Verwertungsmöglichkeiten insbesondere im Hinblick auf potentielle Großinvestoren und Bauträger stelle eine Pflichtverletzung dar. Im Umfeld des betreffenden Objekts seien Immobilien zu einem Quadratmeterpreis von durchschnittlich EUR 7.066, verkauft worden. Der für das vorliegende Objekt angesetzte Quadratmeterpreis von EUR 1.856, liege deutlich unter dem tatsächlichen Wert, selbst unter Berücksichtigung des bestehenden Mietverhältnisses. Eine breit angelegte Vermarktung hätte die Chancen erhöht, einen marktgerechten Preis zu erzielen. Die Insolvenzverwalterin hätte einen spezialisierten Immobilienmakler oder Immobilienberater beizuziehen gehabt. Das Kaufanbot beruhe auf unvollständigen Verkaufsbemühungen. Dies spiegle sich an der kurzen Vermarktungszeit von nur 37 Tagen wieder.
Die E* verzichtete auf ihr Widerspruchsrecht (./7 in ON 238 = AS 245 in Band 9).
Der Gläubigerausschuss stimmte dem beabsichtigten Verkauf zu.
Der den Kaufvertrag abwickelnde Treuhänder, Rechtsanwalt Mag. H*, bestätigte den Erlag des Kaufpreises und der grundbücherlichen Nebenkosten (./8 zu ON 238).
Am 14.7.2025 langte der Antrag auf konkursgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags über die Wohnung D*, der am 30.4./11.7.2025 zwischen der Masseverwalterin als Verkäuferin und I* als Käufer zum Kaufpreis von EUR 111.000,- abgeschlossen worden war, beim Erstgericht ein. Der Verkauf erfolge über dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert. Trotz Beiziehung einer Immobilienmaklerin habe nur der nunmehrige Käufer ein Angebot gelegt. Der Verkauf sei in Anbetracht des Verwertungsbeginns im Oktober 2024 nicht übereilt. Beim Objekt handle es sich um eine unbefristet vermietete Wohnung mit „Altmietvertrag“. Dieses könne nicht mit einem Leerstandsobjekt verglichen werden.
Mit dem angefochtenen Beschluss genehmigte das Erstgericht den Kaufvertrag zu einem Kaufpreis von EUR 111.000,- gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO. Der erzielte Kaufpreis entspreche der derzeitigen Marktlage für eine unbefristet vermietete Erdgeschosswohnung. Die beabsichtigte Veräußerung sei zwischen 25.10.2024 und 3.6.2025 in der Ediktsdatei veröffentlicht gewesen. Trotz aktiver Bewerbung durch eine Maklerin und zahlreicher Interessenten habe lediglich der Käufer ein verbindliches Angebot zu einem Kaufpreis gelegt, der über dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert liege. Die einzige Hypothekargläubigerin habe dem Verkauf ebenso zugestimmt wie der Gläubigerausschuss. Die Insolvenzverwalterin habe der Schuldnerin Gelegenheit zur Äußerung gegeben (§ 118 Abs 1 IO). Die Schuldnerin habe dem Verkauf nicht zugestimmt. Ihr sei entgegenzuhalten, dass sie keinen besseren Käufer namhaft gemacht habe, der konkret ein Angebot gelegt hätte. Das Objekt sei ausreichend lang und intensiv beworben worden. Der Verkaufspreis liege über dem Schätzwert und sei treuhändig hinterlegt. Die Schuldnerin negiere den allgemein bekannten Einbruch am Immobilienmarkt insbesondere den Wertverfall von unbefristet vermieteten Wohnungen.
Dagegen richtet sich der Rekurs der Schuldnerin mit dem Abänderungsantrag, die konkursgerichtliche Genehmigung des Kaufvertrags zu versagen.
Der Rekurs ist nicht berechtigt.
1.1 Grundsätzlich fällt die Verwertung der Insolvenzmasse in die Kompetenz des Insolvenzverwalters (§ 114 Abs 1 S 1 IO). Unabhängig vom Wert unterliegt jede freiwillige Veräußerung (oder Verpachtung) einer unbeweglichen Sache, insbesondere einer Liegenschaft, jedenfalls der insolvenzgerichtlichen Genehmigung gemäß § 117 Abs 1 Z 3 IO ( Jelinek in KLS 2 § 117 IO Rz 35).
Die gerichtliche Genehmigung erfolgt auf Antrag des Insolvenzverwalters. Dem Antrag anzufügen ist der Beschluss des Gläubigerausschusses, die Stellungnahme des Schuldners oder ein Bericht über die Gründe ihres Unterbleibens (vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 55). Das Insolvenzgericht entscheidet auf Basis der Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung ( Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger , InsR 4 , § 117 KO Rz 55 mwN; Jelinek, aaO § 117 IO Rz 57ff, mwN).
1.2 Bei der Entscheidung über die Genehmigung der Veräußerungshandlungen des Insolvenzverwalters ist deren Gesetzmäßigkeit sowie deren Zweckmäßigkeit, namentlich, ob sie dem gemeinsamen Interesse der Insolvenzgläubiger, aber auch des Schuldners Rechnung tragen, zu prüfen ( Mohr , IO 11 § 117 E 43 f; vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 1).
2.1 § 118 Abs 1 IO sieht vor, dass der Insolvenzverwalter dem Schuldner Gelegenheit zu geben hat, sich zu den in den §§ 116 und 117 IO bezeichneten Angelegenheiten zu äußern, und dass er das Ergebnis oder die einer solchen Äußerung entgegenstehenden Hindernisse dem Gläubigerausschuss und dem Insolvenzgericht mitzuteilen hat. Dafür hat der Insolvenzverwalter den Schuldner unter Setzung einer Frist, deren Länge nach der Dringlichkeit des Vorhabens zu bestimmen ist, zur Äußerung über das konkrete Vorhaben aufzufordern ( Jelinek in KLS 2 § 118 Rz 6 f). In der Regel reichen dafür acht Tage ( Kodek in Bartsch/Pollak/Buchegger, InsR 4 § 118 KO Rz 9 und 11). Es genügt, dem Schuldner den wesentlichen Inhalt des Geschäfts darzulegen ( Mohr , IO 11 § 118 E 2).
2.2 Nach Abs 2 leg cit hat auch das Insolvenzgericht dem Schuldner, soweit dies rechtzeitig möglich und im Hinblick auf Abs 1 noch geboten ist, Gelegenheit zur Äußerung (§ 259 Abs 3 IO) zu geben. Das Gericht hat dem Schuldner daher gemäß § 118 Abs 2 IO nur dann nochmals Gehör zu gewähren, wenn dies durch den Insolvenzverwalter nicht oder nicht ausreichend erfolgte, weil ihn etwa der Insolvenzverwalter unzureichend informiert oder ihm eine zu kurze Äußerungsfrist gesetzt hat ( Kodek, aaO § 118 KO Rz 14, 15 und 18; vgl Jelinek, aaO § 117 IO Rz 56; vgl OLG Graz 3 R 222/22z, OLG Wien 6 R 118/25d und 6 R 197/25k). Die Anhörung des Schuldners dient einerseits einer Informationsgewinnung im Gläubigerinteresse, andererseits der Wahrung der Interessen des Schuldners (vgl
Verstößt das Insolvenzgericht gegen die Anhörungspflicht gemäß § 118 Abs 2 IO, so ist ein Genehmigungsbeschluss nach § 117 IO dennoch nicht nichtig. Dank der Neuerungserlaubnis des § 260 Abs 2 IO kann der Schuldner seine Äußerung im Rekurs nachholen ( Jelinek, aaO § 117 IO Rz 50 und § 118 IO Rz 13).
2.3 Soweit die Schuldnerin in ihrem Rekurs geltend macht, ihr sei keine Möglichkeit zur Äußerung gemäß § 118 Abs 2 IO gegeben worden, obwohl eine solche rechtzeitig möglich gewesen wäre, ist ihr das Schreiben der Masseverwalterin vom 25.3.2025 entgegenzuhalten, mit dem diese den gegenständlichen Verkauf zum Preis von EUR 111.000,- anzeigte (./5 zu ON 238 = AS 239f in Band 9). Die Schuldnerin äußerte sich dazu am 8.4.2025 ablehnend (./6 zu ON 238 = AS 241f in Band9). Da es ausreicht, dem Schuldner den wesentlichen Inhalt des Geschäfts darzulegen ( Mohr , IO 11 § 118 E 2), wie es im Schreiben der Masseverwalterin vom 25.3.2025 erfolgte, war das Erstgericht zu einer (zusätzlichen) Anhörung nicht verpflichtet.
Das Rekursgericht teilt daher den Rechtsstandpunkt der Schuldnerin, ihr wäre keine Äußerungsmöglichkeit eingeräumt worden, nicht. Infolge der Aufforderung zur Äußerung durch die Masseverwalterin sah das Erstgericht zu Recht von einer weiteren Anhörung der Schuldnerin ab. Aufgrund der Neuerungserlaubnis stünde eine unterbliebene Anhörung dem Rekursvorbringen aber ohnehin nicht entgegen.
3. Die Schuldnerin wendet in ihrem Rekurs im Wesentlichen im Hinblick auf den vereinbarten Kaufpreis von EUR 111.000,- die „nicht bestmögliche Verwertung“ ein. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis vergleichbarer Objekte im unmittelbaren Umfeld sei mehr als doppelt so hoch (EUR 7.066,-). Der gegenständliche Kaufvertrag widerspreche der Marktlage. Die Wohnung D*gasse besitze erhebliches Potential. Im urbanen Bereich bestehe eine hohe Nachfrage bei ausländischen Investoren, Bauträgern und Immobilienfonds bei entsprechender Vermarktung. Für einen umfassenden und marktgerechten Verkaufsprozess sei die Vermarktung über eine einzige Immobilienmaklerfirma nicht zielführend gewesen. Die Masseverwalterin hätte einen spezialisierten Immobilienmakler oder Immobilienberater für eine strategische Vermarktung beizuziehen gehabt. Der gegenständliche Kaufvertrag berücksichtige die aktuelle Marktlage sowie das wirtschaftliche Potenzial nicht angemessen. Der Verkauf erfolge zum Nachteil der Gläubiger. Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin seien unvollständig geblieben. Die kurze Vermarktungsdauer sei unzureichend und nicht angemessen und erhöhe das Risiko, dass kein Höchstpreis erzielt werde. Insbesondere in einem Insolvenzverfahren sei den Käufern bekannt, dass die Insolvenzverwaltung unter Druck stehe, schnell zu verkaufen.
Dem Rekurs waren keine Bescheinigungsmittel angeschlossen.
4.1 Mit diesem Vorbringen wendet sich die Schuldnerin gegen die Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Veräußerung.
4.2 Die Verwertung der Insolvenzmasse ist eine der grundsätzlichen Aufgaben des Insolvenzverwalters (§§ 114 Abs 1, 180 Abs 2 IO). Diese hat unter abgestufter Mitwirkung der dazu sonst noch berufenen Organe des Insolvenzverfahrens außerhalb des kridamäßigen Versteigerungsverfahrens nach rein marktorientierten geschäftlichen Grundsätzen möglichst rasch und frei von bürokratischen Hemmnissen zu erfolgen. Dieses Postulat verträgt sich mit der Einräumung einer umfassenden gerichtlichen Kontrolle wirtschaftlicher Entscheidungen im Instanzenzug grundsätzlich nicht. Die Insolvenzordnung bestimmt auch den Zeitpunkt der Verwertung der Masse nicht. Es obliegt allein dem Insolvenzverwalter, diesen unter Beachtung seiner in § 81 IO umschriebenen Pflichten unter Anwendung der durch den Gegenstand seiner Geschäftsführung gebotenen Sorgfalt (§ 1299 ABGB) festzusetzen. Er hat dabei die vom Gesetz vorgesehenen Förmlichkeiten zu beachten, wobei jedoch die Insolvenzordnung immer wieder Ausnahmen zulässt, um eine möglichst flexible, den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasste Vorgangsweise zu ermöglichen (8 Ob 2294/96b).
Zweck der besonderen Genehmigungserfordernisse und der Veröffentlichungspflicht ist ein Schutz vor einer Verschleuderung von zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögenswerten ( Kodek, aaO § 117 KO Rz 1 ff).
4.3 Fraglich ist (zumal die IO abgesehen von den verpflichtenden Verfahrensschritten des § 117 Abs 2 und 3 IO keine einschlägigen Handlungsgebote vorsieht), wann konkret eine Unzweckmäßigkeit anzunehmen ist bzw welche Maßnahmen von den Insolvenzorganen zur Erzielung einer Zweckmäßigkeit zu treffen sind ( Nunner-Krautgasser , Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]).
Zweckmäßigkeit liegt grundsätzlich vor, wenn das Angebot deutlich über dem Schätzwert oder zumindest nicht unter dem Schätzwert liegt und eine andere Verwertungsart nicht vorteilhafter gewesen wäre. Unzweckmäßig kann das Vorhaben sein, wenn der Preis nicht angemessen ist oder die Angemessenheit nicht beurteilt werden kann. Weitere Anhaltspunkte sind aus der Rsp zu Rekursen zu gewinnen, mit denen versucht wird, einem nachträglichen Überbot zum Durchbruch zu verhelfen ( Jelinek, aaO § 117 IO Rz 58; Kodek, aaO § 117 Rz 54). Dies kann jedoch stets nur im Einzelfall beurteilt werden.
Ein Preis kann auch dann angemessen sein, wenn der gerichtliche Schätzwert deutlich höher liegt. Dieser kann nämlich für die Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises nicht allein maßgebend sein ( Mohr , IO 11 § 117 E 51). Wesentlich ist, dass die Beurteilung der Zweckmäßigkeit nicht zu einer bürokratischen Behinderung der Verwaltung führen darf ( Nunner-Krautgasser , Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b).
4.4 Dem Konzept des Insolvenzverwalters muss von einem die Zweckmäßigkeit bestreitenden Rekurswerber ein überprüfbar besseres Konzept gegenübergestellt werden, wenn sich nicht schon aus dem Akteninhalt ergibt, dass die beabsichtigte Maßnahme nachteilig für die Masse ist. Es muss eine konkrete, die Erzielung eines höheren Erlöses versprechende Verkaufsgelegenheit angeführt werden ( Kodek, aaO § 117 KO Rz 65; Mohr , IO 11 § 117 E 46; vgl auch Nunner-Krautgasser , Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b). Bspw reicht die bloße Behauptung, es hätten sich bei Ankündigung des beabsichtigten Verkaufs in den Medien und Durchführung neuerlicher Schätzungen bessere Anbote ergeben, daher bei weitem nicht aus, Zweifel an der Zweckmäßigkeit einer vom Gläubigerausschuss mehrheitlich beschlossenen Maßnahme zu erwecken (vgl 8 Ob 2294/96b). Auch der Hinweis auf weitere Kaufinteressenten steht der Genehmigung nicht entgegen, wenn kein Finanzierungsnachweis dieser Bieter vorliegt ( Mohr , IO 11 § 117 E 55).
4.5 Für den hier vorliegenden Sachverhalt ergibt sich daraus folgendes:
4.5.1 Zu ihrem gesamten Vorbringen hat die Schuldnerin keinerlei Bescheinigungsmittel angeboten.
4.5.2 Der wirtschaftliche Einbruch am Immobilienmarkt ist ebenso allgemein bekannt wie die daraus resultierenden Schwierigkeiten im Geschäftszweig der Schuldnerin. Soweit die Schuldnerin deutlich höhere Quadratmeterpreise im Umfeld des Objekts behauptet, lässt sie offen, ob sich dieser Wert (auch) auf unbefristet vermietete Objekte wie das hier gegenständliche bezieht oder nur leerstehende Wohnungen berücksichtigt. Der unbelegten Behauptung kommt daher keine Aussagekraft darüber zu, ob der hier dem Kaufpreis zu Grunde gelegte Quadratmeterpreis angemessen ist und der Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht. Darüber hinaus ist der A* Holding Immobiliengruppe der Wertverfall bei unbefristet vermieteten Wohnungen von rund 50% seit 2018 bewusst, wie sich aus der E-Mail des Asset Managers J* vom 24.7.2024 ergibt, der (auszugsweise) schreibt: „Es wurde vor kurzem eine Altmieterwohnung in ** […] versteigert und draus lässt sich eventuell gut erkennen, wo aktuell die Marktpreise für „Altmieterwohnungen“ liegen: […] gekauft im Jahr 2018 um ca 250 TEUR, versteigert vor kurzem zu 150 TEUR bzw. um EUR 1.350,-- pro m² (also sprich fast 50% unter den Marktpreisen von 2018) […].“ (AS 869 in Band 8 = S. 3 in ./OOOO).
4.5.3 Welche „lukrativeren Käuferschichten“ nach Ansicht der Schuldnerin zu kontaktieren gewesen wären, bleibt ebenso unsubstantiiert wie auch die Behauptung, eine internationale Vermarktung hätte einen höheren Erlös erbracht.
4.5.4 Die Masseverwalterin hat ihre Verkaufsbemühungen transparent und nachvollziehbar dargelegt. Diese können keineswegs als unvollständig beurteilt werden.
Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin zeigten entgegen der Argumentation der Schuldnerin, dass trotz aktiver Vermarktung durch eine Immobilienmaklerin und einer hohen Zahl an Anfragen lediglich ein Angebot für das unbefristet vermietete Erdgeschossobjekt zu einem über dem Schätzwert liegenden Preis gelegt wurde.
4.5.5 Auch in ihrer Argumentation hinsichtlich der Verkaufsdauer behauptet die Schuldnerin lediglich, dass eine bessere Verwertung möglich gewesen wäre. Eine Bescheinigung dazu bleibt sie aber ebenso schuldig wie auch substanziierte Anhaltspunkte für die „bessere“ Verwertung. Der beabsichtigte Verkauf der gegenständlichen Liegenschaft war zwischen 25.10.2024 und 3.6.2025 veröffentlicht, sodass keine zu kurze Vermarktungsdauer gegeben war.
5. Zusammengefasst stellte die Schuldnerin dem Konzept der Masseverwalterin kein überprüfbar besseres Konzept gegenüber, sondern stellte lediglich unsubstantiierte Behauptungen auf. Auf die allgemein bekannte problematische Situation am Immobilienmarkt kann verwiesen werden. Das Rekursgericht hegt keine Bedenken an der Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Verwertung und des vorliegenden Kaufvertrags. Dem Rekurs bleibt ein Erfolg somit versagt.
6. Der Ausspruch über die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses beruht auf § 528 Abs 2 Z 2 ZPO iVm § 252 IO.
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