6R304/25g – OLG Wien Entscheidung

Verstößt das Insolvenzgericht gegen die Anhörungspflicht gemäß § 118 Abs 2 IO, so ist ein Genehmigungsbeschluss nach § 117 IO dennoch nicht nichtig. Dank der Neuerungserlaubnis des § 260 Abs 2 IO kann der Schuldner seine Äußerung im Rekurs nachholen ( Jelinek, aaO § 117 IO Rz 50 und § 118 IO Rz 13).

2.3 Soweit die Schuldnerin in ihrem Rekurs geltend macht, ihr sei keine Möglichkeit zur Äußerung gemäß § 118 Abs 2 IO gegeben worden, obwohl eine solche rechtzeitig möglich gewesen wäre, ist ihr das Schreiben der Masseverwalterin vom 11.4.2025 entgegenzuhalten, mit dem diese den gegenständlichen Verkauf zum Preis von EUR 65.000,- angezeigt hat (./4 zu ON 248 = AS 53 in Band 10). Die Schuldnerin hat sich dazu am 18.4.2025 ablehnend geäußert (./5 zu ON 248 = AS 55 in Band 10). Da es ausreicht, dem Schuldner den wesentlichen Inhalt des Geschäfts darzulegen ( Mohr , IO 11 § 118 E 2), wie es im Schreiben der Masseverwalterin vom 11.4.2025 erfolgte, war das Erstgericht zu einer (zusätzlichen) Anhörung nicht verpflichtet.

Der Rechtsstandpunkt der Schuldnerin, ihr wäre keine Äußerungsmöglichkeit eingeräumt worden, trifft damit nicht zu. Infolge der Aufforderung zur Äußerung durch die Masseverwalterin hat das Erstgericht zu Recht von einer weiteren Anhörung der Schuldnerin abgesehen. Aufgrund der Neuerungserlaubnis stünde eine unterbliebene Anhörung dem Rekursvorbringen aber ohnehin nicht entgegen.

3. Die Schuldnerin wendet in ihrem Rekurs im Wesentlichen im Hinblick auf den vereinbarten Kaufpreis von EUR 65.000,- die „nicht bestmögliche Verwertung“ ein. Das Objekt besitze erhebliches Potential. Im urbanen Bereich bestehe eine hohe Nachfrage bei (auch ausländischen) Investoren, Bauträgern und Immobilienfonds bei entsprechender Vermarktung. Für einen umfassenden und marktgerechten Verkaufsprozess sei die Vermarktung über eine einzige Immobilienmaklerfirma nicht zielführend gewesen. Die Masseverwalterin hätte einen spezialisierten Immobilienmakler oder Immobilienberater für eine strategische Vermarktung beizuziehen gehabt. Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin seien unvollständig geblieben. Die kurze Vermarktungsdauer sei unzureichend und nicht angemessen und erhöhe das Risiko, dass kein Höchstpreis erzielt werde. Eigentumswohnungen würden einen längerer Vermarktungszeitraum benötigen. Insbesondere in einem Insolvenzverfahren sei den Käufern bekannt, dass die Insolvenzverwaltung unter Druck stehe, schnell zu verkaufen.

Dem Rekurs waren keine Bescheinigungsmittel angeschlossen.

4.1 Mit diesem Vorbringen wendet sich die Schuldnerin gegen die Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Veräußerung.

4.2 Die Verwertung der Insolvenzmasse ist eine der grundsätzlichen Aufgaben des Insolvenzverwalters (§§ 114 Abs 1, 180 Abs 2 IO). Diese hat unter abgestufter Mitwirkung der dazu sonst noch berufenen Organe des Insolvenzverfahrens außerhalb des kridamäßigen Versteigerungsverfahrens nach rein marktorientierten geschäftlichen Grundsätzen möglichst rasch und frei von bürokratischen Hemmnissen zu erfolgen. Dieses Postulat verträgt sich mit der Einräumung einer umfassenden gerichtlichen Kontrolle wirtschaftlicher Entscheidungen im Instanzenzug grundsätzlich nicht. Die Insolvenzordnung bestimmt auch den Zeitpunkt der Verwertung der Masse nicht. Es obliegt allein dem Insolvenzverwalter, diesen unter Beachtung seiner in § 81 IO umschriebenen Pflichten unter Anwendung der durch den Gegenstand seiner Geschäftsführung gebotenen Sorgfalt (§ 1299 ABGB) festzusetzen. Er hat dabei die vom Gesetz vorgesehenen Förmlichkeiten zu beachten, wobei jedoch die Insolvenzordnung immer wieder Ausnahmen zulässt, um eine möglichst flexible, den wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasste Vorgangsweise zu ermöglichen (8 Ob 2294/96b).

Zweck der besonderen Genehmigungserfordernisse und der Veröffentlichungspflicht ist ein Schutz vor einer Verschleuderung von zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögenswerten ( Kodek, aaO § 117 KO Rz 1 ff).

4.3 Fraglich ist (zumal die IO abgesehen von den verpflichtenden Verfahrensschritten des § 117 Abs 2 und 3 IO keine einschlägigen Handlungsgebote vorsieht), wann konkret eine Unzweckmäßigkeit anzunehmen ist bzw welche Maßnahmen von den Insolvenzorganen zur Erzielung einer Zweckmäßigkeit zu treffen sind ( Nunner-Krautgasser , Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]).

Zweckmäßigkeit liegt grundsätzlich vor, wenn das Angebot deutlich über dem Schätzwert oder zumindest nicht unter dem Schätzwert liegt und eine andere Verwertungsart nicht vorteilhafter gewesen wäre. Unzweckmäßig kann das Vorhaben sein, wenn der Preis nicht angemessen ist oder die Angemessenheit nicht beurteilt werden kann. Weitere Anhaltspunkte sind aus der Rsp zu Rekursen zu gewinnen, mit denen versucht wird, einem nachträglichen Überbot zum Durchbruch zu verhelfen ( Jelinek, aaO § 117 IO Rz 58; Kodek, aaO § 117 Rz 54). Dies kann jedoch stets nur im Einzelfall beurteilt werden.

Ein Preis kann auch dann angemessen sein, wenn der gerichtliche Schätzwert deutlich höher liegt. Dieser kann nämlich für die Beurteilung der Angemessenheit des Kaufpreises nicht allein maßgebend sein ( Mohr , IO 11 § 117 E 51). Wesentlich ist, dass die Beurteilung der Zweckmäßigkeit nicht zu einer bürokratischen Behinderung der Verwaltung führen darf ( Nunner-Krautgasser , Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b).

4.4 Dem Konzept des Insolvenzverwalters muss von einem die Zweckmäßigkeit bestreitenden Rekurswerber ein überprüfbar besseres Konzept gegenübergestellt werden, wenn sich nicht schon aus dem Akteninhalt ergibt, dass die beabsichtigte Maßnahme nachteilig für die Masse ist. Es muss eine konkrete, die Erzielung eines höheren Erlöses versprechende Verkaufsgelegenheit angeführt werden ( Kodek, aaO § 117 KO Rz 65; Mohr , IO 11 § 117 E 46; vgl auch Nunner-Krautgasser , Zum nachträglichen Überbot im insolvenzrechtlichen Verwertungsverfahren, ZIK 2017/164 [128]; 8 Ob 2294/96b). Bspw reicht die bloße Behauptung, es hätten sich bei Ankündigung des beabsichtigten Verkaufs in den Medien und Durchführung neuerlicher Schätzungen bessere Anbote ergeben, daher bei weitem nicht aus, Zweifel an der Zweckmäßigkeit einer vom Gläubigerausschuss mehrheitlich beschlossenen Maßnahme zu erwecken (vgl 8 Ob 2294/96b). Auch der Hinweis auf weitere Kaufinteressenten steht der Genehmigung nicht entgegen, wenn kein Finanzierungsnachweis dieser Bieter vorliegt ( Mohr , IO 11 § 117 E 55).

5. Für den hier vorliegenden Sachverhalt ergibt sich daraus folgendes:

5.1 Zu ihrem gesamten Vorbringen hat die Schuldnerin keinerlei Bescheinigungsmittel angeboten.

5.2 Der wirtschaftliche Einbruch am Immobilienmarkt ist ebenso allgemein bekannt wie die daraus resultierenden Schwierigkeiten im Geschäftszweig der Schuldnerin. Gänzlich unbelegt ist die Behauptung, dass ein höherer Preis für die unbefristet vermietete Erdgeschosswohnung hätte erzielt werden können.

5.3 Welche „lukrativeren Käuferschichten“ nach Ansicht der Schuldnerin zu kontaktieren gewesen wären, bleibt ebenso unsubstanziiert wie auch die Behauptung, eine internationale Vermarktung hätte einen höheren Erlös erbracht.

5.4 Die Masseverwalterin hat ihre Verkaufsbemühungen transparent und nachvollziehbar dargelegt. Diese können keineswegs als unvollständig beurteilt werden.

Die Verkaufsbemühungen der Masseverwalterin haben entgegen der Argumentation der Schuldnerin gezeigt, dass trotz aktiver Vermarktung durch eine Immobilienmaklerin, einer sehr hohen Zahl an Anfragen (125) lediglich ein verbindliches Angebot gelegt wurde, das um EUR 1.000,-- über dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert liegt.

5.5 Auch in ihrer Argumentation hinsichtlich der Verkaufsdauer behauptet die Schuldnerin lediglich, dass eine bessere Verwertung möglich gewesen wäre und dass Eigentumswohnungen einer „längeren“ Vermarktung bedürfen. Eine Bescheinigung dazu bleibt sie aber ebenso schuldig wie auch substanziierte Anhaltspunkte für die „bessere“ Verwertung. Der beabsichtigte Verkauf der gegenständlichen Liegenschaft war zwischen 25.10.2024 und 3.6.2025 – sohin über einen Zeitraum von rund 7 Monaten – veröffentlicht, sodass keine zu kurze Vermarktungsdauer vorliegt.

6. Zusammengefasst stellte die Schuldnerin dem Konzept der Masseverwalterin kein überprüfbar besseres Konzept gegenüber, sondern stellt lediglich Behauptungen auf. Auf die allgemein bekannte problematische Situation am Immobilienmarkt kann verwiesen werden. Das Rekursgericht hegt keine Bedenken an der Zweckmäßigkeit der gegenständlichen Verwertung und des vorliegenden Kaufvertrags. Dem Rekurs bleibt ein Erfolg somit versagt.

7. Der Ausspruch über die Unzulässigkeit des Revisionsrekurses beruht auf § 528 Abs 2 Z 2 ZPO iVm § 252 IO.