Das Oberlandesgericht Wien erkennt als Berufungs- gericht durch den Senatspräsidenten MMMag. Frank als Vorsitzenden, den Richter Dr. Schober und den Kommerzialrat Ing. Karall in der Rechtssache der klagenden Partei Prof. A*, geboren am **, **, vertreten durch die DORDA Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei B* GmbH, FN **, **, vertreten durch Dr. Harald Christandl, Rechtsanwalt in Graz, wegen Feststellung (Streitwert EUR 120.105) über die Berufung der beklagten Partei gegen das Urteil des Handelsgerichts Wien vom 28.5.2025, **–22, in nicht öffentlicher Sitzung zu Recht:
Der Berufung wird nicht Folge gegeben.
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei deren mit EUR 3.976,62 (darin EUR 662,77 USt) bestimmte Kosten der Berufungsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteigt EUR 30.000.
Die ordentliche Revision ist nicht zulässig.
Entscheidungsgründe:
Strittig in diesem Verfahren ist, ob der Anspruch der Beklagten auf eine Maklerprovision samt Zinsen und Kosten der Rechtsvertretung aus der Vermittlung der Liegenschaft EZ **, KG **, Bezirksgericht Mödling bestehend aus dem Grundstück Nr. ** an den Kläger zu Recht besteht.
Der Kläger war auf der Suche nach einem Grundstück mit Wohnhaus und stieß dabei auf die von der Beklagten inserierte Liegenschaft. Bereits im Zuge des Inserats wurde er auf die Provision der Beklagten in Höhe von 3 % des Verkaufspreises zuzüglich USt. hingewiesen. Nach Übermittlung des Exposés und zumindest einer Besichtigung, an der auch der Verkäufer C* teilnahm, einigten sich der Kläger und C* mit Handschlag auf einen Kaufpreis von EUR 3 Mio, wobei zu diesem Termin nähere Absprachen zu Details des späteren Kaufvertrags noch nicht erfolgten.
Die Geschäftsführerin der Beklagten, D*, kannte den Verkäufer C* schon zuvor von einer Veranstaltung, wo er ihr als sehr seriöser Banker einer Privatbank vorgestellt wurde, wobei sie selbst an diesem Umfeld keinen Zweifel hegte. In diesem Sinn verwies auch E*, der für die Vermittlung der Liegenschaft zuständige Mitarbeiter der Beklagten, gegenüber dem Kläger auf die Seriosität des Verkäufers. Dieser Umstand trug für den Kläger, einem Geschäftsführer mehrerer im alpinen Skibereich tätigen Unternehmen, jedenfalls zur Kaufentscheidung bei.
In der Folge kam es bei den weiteren Absprachen zur Ausgestaltung des Kaufvertrags zu Verzögerungen, weil C* dem Kläger erklärte, aus steuerlichen Gründen das Inventar vom übrigen Kaufpreis trennen zu wollen, wobei der Kläger diesem Ansinnen jedoch nicht entsprechen wollte, um keine Probleme mit der steuerlichen Behandlung zu riskieren.
Den schriftlichen Kaufvertrag über die Liegenschaft, in dem diese und andere noch strittige Punkte geklärt wurden, unterschrieb C* am 1.6.2023, der Kläger erst am 5.7.2023.
In der Folge wurde zu TZ ** die ausgestellte Rangordnung für die Veräußerung bis 10.7.2024 im Grundbuch angemerkt.
Tatsächlich war C* schon am 8.5.2023 von seiner Arbeitgeberin aus seiner Position als Senior Private Banker mit Prokura entlassen worden, nachdem er „Unregelmäßigkeiten“ bei der Betreuung eines Kunden zugestanden hatte. In einem Gespräch mit der von der Arbeitgeberin mit der Aufklärung beauftragten F* GmbH (kurz: F*) am 31.5.2023 gestand C* zu, über viele Jahre Barbehebungen im Namen von Kunden vorgenommen und sich so bereichert zu haben, indem er für diese unterschrieben und die Belege „gefaked“ habe. Auch habe er im Namen von Kunden Goldankäufe vorgenommen, sich aber das erworbene Gold zum Teil selbst angeeignet. Unter anderem habe er mit den solcherart widerrechtlich erlangten Kundengeldern seinen privaten Hausbau auf der Liegenschaft im Ausmaß von grob EUR 2 Mio finanziert. Die Arbeitgeberin brachte in der Folge am 19.6.2023 eine Sachverhaltsdarstellung bei den Ermittlungsbehörden ein und schloss sich dem daraufhin von der WKStA eingeleiteten Strafverfahren als Privatbeteiligte an, wobei sie anführte, von einem deutlich höheren Schaden durch C* auszugehen, und zwar im zweistelligen Millionenbereich.
Von all diesen Umständen setzte C* den Kläger nicht in Kenntnis, der davon auch vor der Unterfertigung des schriftlichen Kaufvertrags nichts erfahren hatte. Hätte der Kläger von den Angaben des C* vor der F* oder einem späteren Strafverfahren Kenntnis gehabt oder berechtigte Zweifel an der Seriosität gehegt, hätte er den schriftlichen Kaufvertrag niemals unterfertigt.
Mit Beschlagnahmebeschluss vom 6.7.2023 bewilligte die Haft- und Rechtschutzrichterin über Antrag der WKStA vom 5.7.2023 die gerichtliche Beschlagnahme (ua) der Liegenschaft durch Verbot der Belastung, Veräußerung und Verpfändung (eingetragenes Belastungs- und Veräußerungsverbot zu TZ **) und erließ ein an jedermann gerichtetes Verbot, diese Liegenschaft zu veräußern, zu belasten oder zu verpfänden.
Darüber hinaus erließ die WKStA am 13.7.2023 die ua an den Kläger und den Vertragserrichter Notar Dr. G* gerichtete Sicherstellungsanordnung, die die Kaufpreisforderung aus dem Verkauf der Liegenschaft, den Treuhanderlag und die entsprechende Anordnung für die Veräußerung bis 10.7.2024 für Treuhhänder Dr. G* umfasste. Infolge eines gegen diese Sicherstellungsanordnung gerichteten Einspruchs wegen Rechtsverletzung wurde die Sicherstellungsanordnung mit Beschluss des Landesgerichts für Strafsachen Wien vom 5.10.2023 teilweise aufgehoben.
Von den dargestellten Vorwürfen strafrechtlich relevanter Handlungen und dem Umstand, dass C* nicht nur von seinem Arbeitgeber entlassen wurde, sondern bei seiner Befragung vor der F* auch widerrechtliche Entnahmen von Kundengeldern zugestanden hatte und nunmehr beträchtlichen Forderungen ausgesetzt war, erfuhr der Kläger erstmals am 17.7.2023, als er von im Auftrag der WKStA tätigen Beamten persönlich aufgesucht wurde, die ihm die Sicherstellungsanordnung zur Gegenzeichnung aushändigten. Entsetzt von den darin geschilderten Handlungen des Verkäufers und um nicht in Zusammenhang mit einer solchen aus Sicht des Klägers nicht verlässlichen Person und einer mit widerrechtlich erlangten Vermögenswerten erlangten Liegenschaft gebracht zu werden, hatte der Kläger jegliches Vertrauen in diesen verloren und erklärte daher schon am darauffolgenden Tag mit anwaltlichem Schreiben vom 18.7.2023 gegenüber C* ausdrücklich den Rücktritt vom Kaufvertrag.
Der Kläger setzte, wie in seinem Rücktrittsschreiben angekündigt, seither keine weiteren Schritte zur Umsetzung des Kaufvertrags und erlegte auch den vereinbarten Kaufpreis nicht.
C* berief sich gegenüber dem Kläger zunächst mit Schreiben vom 24.7.2023 auf die rechtliche Unzulässigkeit des ihm gegenüber erklärten Rücktritts, zumal eine grundbücherliche Umsetzung schon aufgrund der Nachrangigkeit des Belastungs- und Veräußerungsverbots möglich sei. Einen „Befreiungsbetrag“ im Sinne des Spruchpunktes IV. des Beschlagnahmebeschlusses erlegte er jedoch nie und bot dies auch nicht an.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 11.8.2023 führte der Kläger bzw. seine anwaltliche Vertretung neuerlich jene Punkte an, die aus seiner Sicht den Rücktritt rechtfertigen. Zusammengefasst verwies er auf
Zudem erklärte der Kläger mit diesem Schreiben noch einmal ausdrücklich den Rücktritt vom Kaufvertrag unter Verweis auf die eingetretenen, jedenfalls nicht innerhalb angemessener Frist zu beseitigenden Hindernisse bei der Durchführung des Kaufvertrags und die schwere Erschütterung des Vertrauens. Nachdem der Kläger C* ua die Einbringung einer Feststellungsklage androhte, stimmte dieser schließlich im September 2023 „zähneknirschend“ dem Rücktritt vom Kaufvertrag zu.
Spätestens ab Ende September 2023 suchte C* daher (letztlich erfolglos) einen neuen Käufer für die Liegenschaft. Von diesen Umständen war auch die Beklagte in Kenntnis, an die sich C* zunächst gewandt hatte, um einen neuen Käufer für die Liegenschaft zu finden, wobei die Beklagte selbst eine weitere Vermittlung der Liegenschaft für C* ablehnte.
Die Beklagte legte bereits am 1.8.2023 eine Rechnung über eine Provision für die Vermittlung der Liegenschaft in Höhe von EUR 102.000 und forderte den Kläger in der Folge mehrfach erfolglos zur Zahlung auf. Mit Schreiben des Rechtsanwalts Dr. H* vom 24.7.2024 wurde dieser Betrag samt Verzugszinsen von EUR 13.305 sowie dem Ersatz der Kosten für die Rechtsvertretung in Höhe von EUR 4.800 zur Zahlung eingefordert.
Der Kläger begehrt mit zwei Feststellungsbegehren, dass die Beklagte keinen Anspruch auf Zahlung einer Vermittlungsprovision sowie auf Zahlung von Verzugszinsen und Anwaltskosten daraus habe. Er sei vom Kaufvertrag über die Liegenschaft berechtigterweise zurückgetreten, wodurch ein Anspruch auf eine Maklerprovision entfalle. Der Verkäufer habe dem Rücktritt letztlich auch zugestimmt. Es habe sich kurz nach Vertragsabschluss herausgestellt, dass der Verkäufer C*, der ihm als seriöser Bankangestellter vorgestellt worden sei, schon am 8.5.2023 mit sofortiger Wirkung von seiner Arbeitgeberin aufgrund aufgetretener Unregelmäßigkeiten im Zusammenhang mit Kundengeldern entlassen worden sei. C* habe dann auch zugestanden, langjährig sich Kundengelder in beträchtlicher Höhe zugeeignet und damit seinen privaten Hausbau auf der Liegenschaft finanziert zu haben. Es sei dann auch von der WKStA ein Ermittlungsverfahren eingeleitet worden, welches nach wie vor geführt werde. Über Antrag der WKStA habe das Landesgericht für Strafsachen Wien am 6.7.2023 mit dem Beschlagnahmebeschluss das Verbot der Belastung, Veräußerung oder Verpfändung der Liegenschaft bewilligt. Darüber hinaus sei mit der Sicherstellungsanordnung die Kaufpreisforderung aus dem Verkauf der Liegenschaft, der Treuhanderlag und die Rangordnung der Veräußerung sichergestellt worden. Er sei darüber erstmals durch Zustellung der Sicherstellungsanordnung am 17.7.2023 informiert worden; eine Aufklärung durch die Beklagte oder den Verkäufer sei nicht erfolgt. Eine Umsetzung des Kaufvertrags wäre schon aufgrund des Verbots der Verfügung über die Kaufpreisforderung, Treuhanderlag und die Rangordnung für die Veräußerung nicht möglich gewesen. Daran hätte sich jedenfalls für geraume Zeit, zumindest aber bis zu der späteren (allerdings auch damals nicht rechtskräftiger) Aufhebung Mitte Oktober 2023 und sohin lange nach der vereinbarten oder einer allenfalls angemessenen Nachfrist oder dem vereinbarten Übergabetermin nichts geändert. Eine aufgrund der weiteren Entwicklung des Strafverfahrens denkbare spätere Umsetzung des Vertrags sei seinerzeit völlig ungewiss gewesen. Überdies sei die Liegenschaft auch vom Verfall bedroht gewesen. Mitunter hätte sich der Kläger im Wissen um die Herkunft der Gelder zur Finanzierung der Liegenschaft auch selbst strafrechtlich verantwortlich gemacht. Der Kläger habe stets eine rechtlich zulässige und werthaltige Investition tätigen wollen. Das Vertrauen in den Verkäufer sei durch die Vorkommnisse derart zerrüttet worden, dass ihm ein Festhalten am Kaufvertrag unzumutbar geworden sei. Er habe daher ein rechtliches Interesse an der begehrten Feststellung.
Die Beklagte wendete ein, dass kein negatives Feststellungsinteresse bestehe, weil das von ihr beim Bezirksgericht Innsbruck zum AZ ** eingeleitete Verfahren alles umfasse, um die wechselseitigen Standpunkte abschließend zu klären. Ihr Provisionsanspruch bestehe zu Recht, weil der Kläger ohne adäquate Veranlassung, eigenwillig und eigenverantwortlich aus den von ihm alleine zu vertretenden Gründen vom Kaufvertrag zurückgetreten sei. Seine persönlichen Befindlichkeiten könnten nicht berücksichtigt werden. Mit dem vereinbarten Kaufpreis hätte zunächst der mit EUR 500.000 hypothekarisch sichergestellte Kredit getilgt und nach Begleichung von Steuern der restliche Verkaufserlös auf ein vom Verkäufer noch namhaft zu machendes Konto überwiesen werden können. Es sei auch auf eine Anfechtung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage, Irrtums oder aus anderen Gründen verzichtet worden. Der Beschlagnahmebeschluss sei erst am 6.7.2023 und sohin nach dem bereits Ende Mai 2023 durch Willensübereinkunft zustande gekommene Vertragsabschluss ausgefertigt worden, welcher die Verbücherung nicht verhindert hätte. Zudem sei darin die Möglichkeit vorgesehen gewesen, die Beschlagnahme bei gerichtlichem Erlag eines Geldbetrags von EUR 1 Mio aufzuheben. Ein Verfall komme nicht in Betracht. Eine Vertragsabwicklung und vertragskonforme Erfüllung durch den Verkäufer wäre daher – allenfalls durch eine dem Kläger zumutbare Einbindung von Gericht und WKStA – jederzeit bzw. jedenfalls bis zum 25.9.2023 möglich gewesen.
Mit dem nun angefochtenen Urteil wies das Erstgericht den (im Berufungsverfahren nicht mehr relavanten) Einwand der Streitanhängigkeit zurück und gab beiden Feststellungsbegehren statt, wobei es von den eingangs wiedergegebenen und den auf den Seiten 6 bis 14 der Urteilsausfertigung ersichtlichen Feststellungen ausging, auf die verwiesen wird.
Rechtlich folgerte es (soweit für das Berufungsverfahren maßgeblich), dass von einer weiteren Ausführung des Kaufvertrags nicht die Rede sein könne, habe doch der Verkäufer bereits im September 2023 zumindest schlüssig einer Vertragsauflösung zugestimmt. Es lägen die Voraussetzungen des § 7 Abs 2 MaklerG vor, weil für die nachträgliche Vertragsaufhebung wichtige Gründe maßgebend gewesen seien, an denen den Kläger kein Verschulden treffe. Die vereinbarte Ausführung des vermittelten Geschäfts sei schon aufgrund der aufrechten Sicherstellungsanordnung der WKStA vom 13.7.2023 zum damaligen Zeitpunkt und bis zum vereinbarten Übergabetermin laut Kaufvertrag gar nicht ohne Zustimmung der Behörden zulässig gewesen. Das im Beschlagnahmebeschluss angeführte Verbot, die gegenständliche Liegenschaft zu veräußern, zu belasten oder zu verpfänden, richte sich an jedermann, sohin auch an den Kläger. Damit sei aber dem Verkäufer selbst damals und auch zum Zeitpunkt der vereinbarten Übergabe die ordnungsgemäße Erfüllung des Kaufvertrags nicht möglich gewesen, weil die Verschaffung einer mit einem Veräußerungs- und Belastungsverbot behafteten Liegenschaft nicht den vereinbarten Eigenschaften entsprochen habe. Darüber hinaus wäre für nicht absehbare Zeit die Disposition des Klägers als Eigentümer der Liegenschaft beschränkt gewesen.
Die Liegenschaft sei auch Gegenstand anhängiger Rechtsstreitigkeiten gewesen, was Punkt VI. B. (10) des Kaufvertrags widerspreche. Entgegen der Rechtsansicht der Beklagten sei es dem Kläger nicht zumutbar gewesen, den ungewissen Ausgang eines Strafverfahrens abzuwarten und darauf zu hoffen, dass die Sicherungsmaßnahmen aufgehoben werden, also noch unbestimmte Zeit zuzuwarten, ob der Verkäufer die dadurch begründeten Mängel an der Liegenschaft irgendwann beseitigen hätte können. Indizien dafür, dass der Verkäufer, abgesehen von der nur teilweise erfolgreichen Ergreifung von Rechtsmitteln gegen die behördlichen Entscheidungen, weitere Initiativen gesetzt habe, um die vertragskonforme Umsetzung des Vertrags zu ermöglichen, hätten sich weder aus dem Vorbringen der Beklagten noch aus den getroffenen Feststellungen ergeben. Nach § 7 Abs 2 letzter Satz MaklerG werde dem Käufer lediglich aufgetragen, zumutbare Schritte zu unternehmen, um einen in Leistungsverzug befindlichen Dritten zur Leistung zu veranlassen. Dies umfasse aber nicht die Verpflichtung des Käufers, selbst Möglichkeiten zu finden, aus der Sphäre des Verkäufers stammende Hindernisse der Vertragsumsetzung zu beseitigen oder gar für den Verkäufer die geschuldeten Mängelfreiheit des Kaufgegenstands herzustellen. Der Käufer einer Liegenschaft müsse auch nicht – sofern nicht abweichend vereinbart – mit dem Kaufpreis ganz oder teilweise in Vorlage treten, um dem Verkäufer die Herstellung des vertraglich geschuldeten Zustands des Kaufobjekts zu ermöglichen.
Der Verkäufer habe dem Käufer den Verlust der eigenen prestigeträchtigen Anstellung, die Konfrontation mit Forderungen im mehrstelligen Millionenbereich durch den ehemaligen Arbeitgeber sowie die teilweise auf eigenem Geständnis beruhende Einleitung der strafrechtlichen Verfolgung ua wegen gravierender jahrelanger Betrugshandlungen und der Finanzierung des Hausbaus aus widerrechtlich angeeignetem Vermögen auf eben jener Liegenschaft, die Gegenstand des Verkaufes sein sollte, verschwiegen. Zudem habe sich der Kläger überraschend mit den Auswirkungen des Beschlagnahmebeschlusses sowie der Sicherstellungsanordnung konfrontiert gesehen, in denen jeweils ein hinreichender Tatverdacht auf Begehung schwerwiegender krimineller Handlungen angenommen habe werden können. Der dadurch beim Kläger, der den Verkäufer zuvor für einen seriösen Bänker gehalten habe, eingetretene, objektiv nachvollziehbare Vertrauensverlust stelle einen objektiv (und subjektiv) wichtigen Grund dar, der ihn zur (sofortigen) nachträglichen Auflösung des Kaufvertrags berechtigt habe, was auch zum Entfall der Provisionspflicht führe.
Gegen die Stattgebung der Feststellungsbegehren wendet sich die vorliegende Berufung der Beklagten aus den Gründen der Mangelhaftigkeit des Verfahrens, der unrichtigen und mangelhaften Tatsachenfeststellungen aufgrund unrichtiger Beweiswürdigung sowie der unrichtigen rechtlichen Beurteilung mit dem Antrag, das Urteil im klageabweisenden Sinn abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Der Kläger stellt in seiner Berufungsbeantwortung den Antrag, diesem Rechtsmittel nicht Folge zu geben.
Die Berufung ist nicht berechtigt .
1. Zur Verfahrensrüge:
1.1. Die Beklagte erachtet das Verfahren als mangelhaft, weil der Zeuge OStA Dr. I* zu Unrecht nicht einvernommen worden sei. Sie habe vorgebracht, dass die Übergabe der Liegenschaft erst am 25.9.2023 hätte erfolgen sollen. Bis dahin hätten sämtliche Sicherstellungsmaßnahmen in Abstimmung mit der Staatsanwaltschaft geklärt werden können.
Bei Aufnahme des beantragten Zeugenbeweises wäre zu Tage getreten, dass sämtliche Sicherstellungsanordnungen bei Kaufpreisleistung aufgehoben worden wären, sodass dem Kläger ohne Weiteres eine lastenfreie Liegenschaft zur Verfügung gestanden wäre. Demnach hätte der Rücktritt von vornherein jeglicher Grundlage entbehrt.
1.2. Die gesetzmäßige Ausführung des Berufungsgrundes der Mangelhaftigkeit des Verfahrens erfordert, dass der Berufungswerber die für die Entscheidung wesentlichen Feststellungen nennt, die zu treffen gewesen wären. Er wird davon auch dadurch nicht befreit, dass er im Verfahren erster Instanz Beweisthemen angibt, zu denen er das betreffende Beweismittel beantragt hat (RS0043039).
Dass der Zeuge nicht einvernommen worden ist, begründet für sich alleine keinen Verfahrensmangel; erst die Tatsachenfeststellung im Urteil, die anders lautet, als der Zeuge hätte dartun können, würde eine vorgreifende Beweiswürdigung zeigen.
In diesem Zusammenhang weist der Kläger zutreffend daraufhin, dass die Frage der Aufhebung von Sicherstellungsmaßnahmen eine Rechtsfrage ist, über die die anordnende Behörde entscheidet; der Zeuge könnte nur Auskünfte zu allfälligen eigenen Wahrnehmungen geben, nicht aber, wie diese Entscheidung ausgefallen wäre, weil sie von der Behörde unstrittig nicht getroffen wurde. Eine Aussage über einen hypothetischen möglichen Verlauf oder eine hypothetische Entscheidung der Behörde hätte keine andere Entscheidung des gegebenen Sachverhalts bewirkt.
Zutreffend ist auch, dass die Beklagte im erstinstanzlichen Verfahren lediglich vorgebracht hat, dass die gerichtlichen Sicherungsmaßnahmen die Erfüllung des Kaufgeschäfts nicht unmöglich gemacht hätten. Es wären trotz der angesprochenen Sicherstellungsanordnung Dispositionen mit der staatsanwaltschaftlichen Bewilligung oder gerichtlichen Entscheidung möglich gewesen. Wenn aber nunmehr die Beklagte vorträgt, dass durch den Erlag von EUR 3 Mio die Staatsanwaltschaft zugestimmt hätte, sämtliche Sicherstellungsmaßnahmen aufzuheben, liegt darin eine unzulässige Neuerung im Berufungsverfahren.
Da es aber ohnedies auf eine allfällige Aufhebung der Sicherstellungsanordnung nicht ankommt, was die Behandlung der Rechtsrüge noch näher aufzeigen wird, begründet die Nichtaufnahme des Zeugenbeweises auch mangels Relevanz keinen Verfahrensmangel.
2. Zur Beweisrüge:
Die Beklagte beanstandet die auf Seite 20 der Urteilsausfertigung in Rahmen der rechtlichen Beurteilung getroffenen dislozierten Feststellungen und begehert stattdessen die folgenden Konstatierungen:
„Der vertraglich vorleistungspflichtige Kläger hat bis zum 25.9.2023 und auch danach seine vertraglichen Pflichten, nämlich den Erlag des Kaufpreises, der Grunderwerbsteuer und der Grundbuchseintragungsgebühr nicht erfüllt . kann nicht festgestellt werden, dass der Verkäufer Es seine Leistungen laut Kaufvertrag Beilage ./1 nicht hätte erfüllen können.“
Allerdings hat das Erstgericht ohnehin festgestellt, dass der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und C* konsensual aufgelöst wurde (Erklärung des Rücktritts vom Vertrag, den der Verkäufer „zähneknirschend“ akzeptiert). Dabei ist zu beachten, dass einem Vermittler (rechtlich) ein Provisionsanspruch auch dann nicht zusteht, wenn die Auflösung des Vertrags wegen eines „Wurzelmangels“ einvernehmlich erfolgt ( Gartner/Karandi , MaklerG³ § 7 Rz 22 mwN).Darauf wird im Rahmen der Behandlung der Rechtsrüge noch näher eingegangen.
Die Beweisrüge ist daher nicht zielführend.
3. Zur Rechtsrüge:
3.1. Soweit die Beklagte in der Rechtsrüge behauptet, dass der Rücktritt bloß aus persönlichen, subjektiven Gründen vom Kläger gesetzt worden wäre, entfernt sie sich teilweise vom festgestellten Sachverhalt. Zutreffend ist, dass der Vertrauensverlust gegenüber dem Verkäufer ein tragendes Element gewesen ist. Jedoch sind dabei auch die zeitliche Abfolge und der Umstand, dass der Liegenschaftsverkauf mangels Intabulation noch nicht rechtswirksam abgeschlossen war, miteinzubeziehen. Ebenso ist zu beachten, dass der Kläger den Rücktritt erklärt und der Verkäufer – wenn auch „zähneknirschend“ - letztlich diesen Rücktritt angenommen hat, was rechtlich – ungeachtet allfälliger Vertragsbestimmungen - jedenfalls als einvernehmliche (konsensuale) Auflösung des Vertrags zu deuten ist.
3.2. Nach § 7 Abs 2 MaklerG entfällt der Anspruch auf Provision, wenn und soweit feststeht, dass der Vertrag zwischen dem Dritten und dem Auftraggeber aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden Gründen nicht ausgeführt wird. Um sich von seiner Provisionspflicht zu befreien, muss der Auftraggeber daher nachweisen, dass die Ausführung des vermittelten Geschäfts ohne sein Verschulden unmöglich oder unzumutbar wurde (RS0062829 [T4]; Gartner/Karandi, aaO § 7 Rz 15 mwN). Sind die Gründe für die Nichtausführung vom Verkäufer als Drittem zu vertreten und ihm zuzuordnen, trägt der Makler das Risiko der Nichtausführung des Geschäfts (RS0062829 [T7]; vgl auch RS0062994; Kothbauer in Painsi/Schinnagl/Spruzina/Stabentheiner/Terlitza , GeKo Wohnrecht II² § 7 MaklerG Rz 5). Der Provisionsanspruch entfällt auch bei einvernehmlicher Auflösung des vermittelten Geschäfts, sofern sie aus nicht vom Auftraggeber zu vertretenden objektiv wichtigen Gründen erfolgte (RS0062829 [T8]).
Voraussetzung für die Anwendung der Bestimmung des § 7 Abs 2 MaklerG ist aber der rechtswirksame Abschluss des Geschäfts (RS0128478). Mangelt es schon am rechtswirksamen Abschluss des vermittelten Vertrags, so kommt der Provisionsanspruch bereits nach § 6 und § 7 Abs 1 MaklerG grundsätzlich nicht in Betracht (vgl RS0029675; näher dazu Kothbauer in Painsi/Schinnagl/Spruzina/Stabentheiner/Terlitza , aaO § 7 MaklerG Rz 6 mwN).
Dem Vermittler steht auch dann kein Provisionsanspruch zu, wenn die einvernehmliche Auflösung wegen eines dem Rechtsgeschäft anhaftenden Wurzelmangels erfolgte; der Entfall der Provisionspflicht kann daher nicht nur durch eine gerichtliche Anfechtung des vermittelten Geschäfts, sondern auch durch eine einvernehmliche Auflösung wegen eines solchen Grundes herbeigeführt werden (RS0029675 [T4]). In einem solchen Fall entfällt der Provisionsanspruch allerdings nicht gemäß § 7 Abs 2 MaklerG, sondern deshalb, weil der Immobilienmakler keinen (beständig) rechtswirksamen Vertrag (nämlich einen mit einem Wurzelmangel behafteten) erwirkte (vgl dazu ausführlich Kothbauer aaO § 7 MaklerG Rz 9 mwN; ähnlich auch Knittl/Holzapfel , Maklerrecht³ Rz 367; 5 Ob 87/24s mwN; zum Erfolgsprinzip nach dem MaklerG: 6 Ob 194/22f [Rz 16 bis 18] mwN).
In der Entscheidung 6 Ob 194/22f hat der OGH klargestellt, dass der Auftraggeber dem Provisionsanspruch des Maklers nach einem wirksamen Rücktritt vom Kaufvertrag entgegenhalten kann, dass er seinerseits diesen Kaufvertrag wegen eines Wurzelmangels erfolgreich hätte anfechten können.
3.3. In casu hat der Kläger in erster Instanz explizit vorgebracht (ON 8, S 4), dass der Kaufvertrag wegen eines Wurzelmangels ex tunc aufgehoben worden sei. Es stehe auch bei einvernehmlicher Auflösung des Vertrags wegen eines dem Rechtsgeschäft anhaftenden Wurzelmangels dem Vermittler kein Provisionsanspruch zu.
Daher ist zu prüfen, ob tatsächlich ein derartiger Mangel vorlag, der zur Auflösung berechtigt hätte.
3.4. In diesem Zusammenhang spielen aus Sicht des Berufungsgerichts weder der Beschlagnahmebeschluss noch die Sicherstellungsanordnung eine entscheidende Rolle. Allein der Umstand, dass der Kläger während der Abwicklung des Rechtsgeschäfts davon Kenntnis erlangte, dass die Finanzierung des Hauses auf der Liegenschaft, die er kaufen wollte, eine deliktische Herkunft hatte bzw. mit überwiegender Wahrscheinlichkeit haben könnte, konnte ihn einem Verfallsausspruch nach § 20 StGB aussetzen. Der Verfall wäre generell nur ausgeschlossen, wenn der Kläger als Dritter beim Erwerb keine Kenntnis von der mit Strafe bedrohten Handlung hatte (§ 20a StGB). Die Unkenntnis ist solange gegeben, als der Dritte kein Wissen von der Tat hat. Unter „erwerben“ versteht man im Strafrecht die Gewahrsamserlangung durch ein Rechtsgeschäft (vgl Stricker in Leukauf/Steininger , StGB 4 § 20a Rz 3).
Dem Eigentumserwerb liegt die gemeinrechtliche Lehre von Titel und Modus, also ein zweiaktiger Erwerbsvorgang zugrunde ( Riss in KBB 7 § 380 ABGB Rz 1). Bei einem Liegenschaftskauf besteht die Erwerbsart (Modus) in der Eintragung im Grundbuch (Intabulation), welche für den Rechtserwerb daher konstitutiv ist (RS0011767).
Ausgehend von diesem zweiaktigen Erwerbsvorgang war der Kläger zwar zum Zeitpunkt der Titelschaffung (= der Einigung über den Kaufgegenstand und den Kaufpreis) in Unkenntnis der widerrechtlichen Entnahmen von Kundengeldern durch den Verkäufer C* zur Finanzierung des privaten Hausbaus. Das galt aber nicht mehr ab dem 17.7.2023 und daher jedenfalls vor dem konstitutiven Rechtserwerb, der bis dahin noch nicht erfolgt war; zu diesem Zeitpunkt hatte der Kläger die Liegenschaft auch noch nicht im strafrechtlichen Sinn „erworben“, weil er noch keinen Gewahrsam erlangt hatte.
Davon ausgehend bestand aus Sicht des Berufungsgerichts jedenfalls ein Rücktrittsrecht aus wichtigem Grund, weil dem Kläger das Festhalten am Vertrag ausschließlich wegen der Umstände auf Seiten des Verkäufers unzumutbar geworden ist. Der Grundsatz der Vertragstreue wird in Extremfällen von der Rechtsprechung durchbrochen, in denen die „Vertragsuntreue“ eine verständliche Reaktion auf dem Partner zurechnende unzumutbare Umstände ist (vgl P. Bydlinski KBB 7 § 918 ABGB Rz 9 mwN).
Solche Voraussetzungen sind nach dem festgestellten Sachverhalt gegeben. Unabhängig davon, ob man einen Wurzelmangel (insb einen gemäß § 871 Abs 1 ABGB zur Anfechtung wegen eines Geschäftsirrtums berechtigenden Umstand) annimmt oder eine in die Sphäre des Verkäufers fallende Leistungsstörung durch den vom Verfall bedrohten Kaufgegenstand (vgl auch Punkt VI. (10) des Kaufvertrags), war die (einvernehmliche) Auflösung des Vertrags legitim. Denn dem Kläger ist der Nachweis gelungen, dass ohne sein Verschulden der Vertrag aus nicht von ihm zu vertretenden Gründen nicht durchgeführt wurde bzw. eine Durchführung ihm nicht zumutbar gewesen wäre.
Unter diesen Gegebenheiten schadet auch der Passus im Kaufvertrag nicht, dass die Parteien auf eine Anfechtung des Vertrags wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage, Irrtums oder aus einem anderen Grund verzichtet haben (siehe Punkt VII. des Kaufvertrags). Dies kommt insbesondere deshalb nicht zum Tragen, weil der Vertrag einvernehmlich aufgelöst wurde. Die Verzichtswirkung kann sich nur auf ein einseitiges Vorgehen einer Vertragspartei beziehen, aber jedenfalls nicht die Vertragsparteien daran hindern, den Vertrag vor der Umsetzung aufzuheben, wie es eben erfolgt ist.
Dass dieser Verzicht auch auf den Provisionsanspruch der Beklagten durchschlagen soll, wurde von ihr nicht vorgetragen. Daher bleibt es dabei, dass kein Provisionsanspruch zusteht, wenn die einvernehmliche Auflösung wegen eines dem Rechtsgeschäft anhaftenden schweren Mangels erfolgte.
3.5. Unabhängig von den soeben angestellten Erwägungen würde der Provisionsanspruch der Beklagten auch nach § 7 Abs 2 MaklerG entfallen. Denn dem Kläger ist der Nachweis gelungen, dass für die Vertragsauflösung wichtige Gründe maßgeblich waren, an denen ihn kein Verschulden traf. Die Ausführung des Rechtsgeschäfts ist infolge einer nachträglichen Änderung der Verhältnisse unzumutbar geworden, wobei zur Vermeidung von Wiederholungen auf die diesbezüglichen Ausführungen des Erstgerichts verwiesen werden kann (§ 500a ZPO).
4. Der Berufung ist daher ein Erfolg zu versagen.
5. Die Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens beruht auf §§ 41, 50 ZPO.
6. Die Bewertung des Entscheidungsgegenstands stützt sich auf § 500 Abs 2 Z 1 lit b ZPO und folgt der unbedenklichen Bezifferung durch den Kläger.
7. Die ordentliche Revision ist mangels erheblicher Rechtsfragen iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig.
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