5Ob11/25s – OGH Entscheidung

[15] 2.2 Der Notwendigkeit, die Liquidität der Eigentümergemeinschaft zur laufenden Bewirtschaftung zu sichern, trägt die ständige Rechtsprechung dadurch Rechnung, dass sie die Aufrechnung gegen die Vorschreibungen der Bewirtschaftungskosten in der Regel nicht zulässt. Aus dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags wird nämlich ein schlüssiger Verzicht der Wohnungseigentümer auf eine Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen Akontovorschreibungen abgeleitet ( RS0109647 [T12]). Diese Auffassung wird auch von der Literatur geteilt ( Kothbauer in GeKo Wohnrecht II 2 § 32 Rz 70 mwN; Würth / Zingher / Kovanyi / Etzersdorfer , Miet und Wohnrecht II 24 § 20 WEG Rz 35 mwN; E. M. Hausmann in Hausmann / Vonkilch 4 § 32 WEG Rz 62).

[16] 3.1 Die Literatur beschränkt sich in diesem Zusammenhang im Wesentlichen auf eine Wiedergabe der Rechtsprechung ( Kothbauer in GeKo Wohnrecht II 2 § 32 Rz 70 mwN; Würth / Zingher / Kovanyi / Etzersdorfer , Miet und Wohnrecht II 24 § 20 Rz 35 mwN; Reßler in Illedits , Wohnrecht Taschenkommentar 4 § 32 Rz 38).

[17] E. M. Hausmann (in Hausmann / Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 5 § 32 WEG Rz 62) argumentiert aber für eine Einschränkung: Zwar sei eine Aufrechnungsmöglichkeit abzulehnen, soweit es darum gehe, dass ein Wohnungseigentümer mit eigenen Forderungen aufrechnen wolle, die sich unmittelbar aus einer nicht ordnungsgemäßen Abrechnung ergäben (denn dies könne in letzter Konsequenz zu gravierenden Liquiditätsproblemen der Eigentümergemeinschaft führen, weil insoweit alle Wohnungseigentümer mit früher erfolgten Überzahlungen aufrechnen könnten). Anders sei dies hingegen bei einer Aufrechnung eines Wohnungseigentümers mit einer Forderung gegen die Eigentümergemeinschaft, die „keinen Zusammenhang mit der Abrechnung“ habe, etwa, wenn Liegenschaftsaufwendungen bevorschusst worden seien „oder gar eine gerichtlich festgestellte Forderung gegen die Eigentümergemeinschaft“ vorliege. In solchen Fällen werde die Liquidität nicht mehr beeinträchtigt als „durch jedes andere Verlangen auf Zahlung“. Einer möglichen Prozessverschleppung in solchen Konstellationen könne durch Fällung eines Teilurteils begegnet werden.

3.2 Dieser Auffassung vermag sich der Fachsenat aus folgenden Gründen nicht anzuschließen:

[18] 3.2.1 Mit der Formulierung, dass Liegenschaftsaufwendungen „bevorschusst“ worden seien, ist offensichtlich gemeint, dass der jeweilige einzelne Wohnungseigentümer „Aufwendungen für die Liegenschaft“ im Sinn des § 32 Abs 1 WEG getragen haben soll. Solche Aufwendungen sind die von der Eigentümergemeinschaft zu tragenden Kosten für den Betrieb, die Erhaltung und Verbesserung der Liegenschaft, wobei auch die Rücklage dazu zählt ( Kothbauer in GeKo Wohnrecht II 2 § 32 Rz 5 mwN).

[19] 3.2.2 Die Zulässigkeit einer Aufrechnung des Wohnungseigentümers gegen die Akontovorschreibungen mit einer Forderung aus einer bevorschussten Aufwendung für die Liegenschaft, die daher – tatsächlich oder nur nach Ansicht des Wohnungseigentümers – letztlich die Eigentümergemeinschaft zu tragen (gehabt) hätte, würde dazu führen, dass die Frage der Berechtigung dieser Gegenforderung im Prozess über die – gemäß § 20 Abs 5 WEG 2002 vom Verwalter zu betreibende – Einforderung rückständiger Zahlungen geprüft werden müsste. Wäre aber damit eine inhaltliche Prüfung der Berechtigung einer solchen Gegenforderung für (angeblich) bevorschusste Liegenschaftsaufwendungen in diesem Verfahren erforderlich, so hätte dies unweigerlich einen deutlich größeren Verfahrensaufwand zur Folge als die bloße Prüfung der Frage, ob die klageweise geltend gemachten, vom Verwalter im Namen der Eigentümergemeinschaft vorgeschriebenen Vorschüsse für die laufende Abrechnungsperiode vom beklagten Wohnungseigentümer bereits bezahlt wurden oder nicht. Damit wäre eine Verzögerung der Einbringlichmachung der Betriebskostenvorschüsse zwangsläufig verbunden, was zu Liquiditätsengpässen führen könnte. Der Hinweis auf die grundsätzliche Möglichkeit eines Teilurteils entschärft dieses Problem nicht: Ein Teilurteil über die eingeklagten Betriebskosten setzt nämlich gemäß § 391 Abs 3 ZPO voraus, dass die Gegenforderung mit der Klageforderung „nicht im rechtlichen Zusammenhang“ steht (was bei einer Behauptung, es handle sich um eine „Aufwendung für die Liegenschaft“ im Sinn des § 32 WEG, zumindest zweifelhaft sein kann). Darüber hinaus besteht kein Anspruch auf Fällung eines Teilurteils, denn es liegt im freien Ermessen des jeweiligen Prozessgerichts, ob es ein solches erlassen will oder nicht ( RS0036951 [T1]).

[20] 3.2.3 Wie bereits erwähnt, wird der schlüssige Verzicht des Wohnungseigentümers auf eine Aufrechnung mit eigenen Ansprüchen gegen die Eigentümergemeinschaft bei der Geltendmachung offener Akontovorschreibungen aus dem Zweck des Wohnungseigentumsvertrags hergeleitet (vgl RS0109647 [T1]). Innerhalb des Gemeinschaftsverhältnisses der Wohnungseigentümer bestehen Treuepflichten, die auch die Rücksichtnahme auf die Interessen der übrigen Teilhaber erfordern ( 5 Ob 244/21z mwN; vgl RS0013395 [T5]). Von den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft wird allgemein verlangt, dass sie Gemeinschaftsinteressen wahrnehmen und aktiv um die Abwehr von Schäden für die Gemeinschaft bemüht sind ( RS0013395 [T5; T7]; 5 Ob 142/24d mwN). Die aus dem Wohnungseigentumsvertrag abgeleiteten wechselseitigen Pflichten zur Wahrung von Gemeinschaftsinteressen gehen über jene zwischen (sonstigen) Vertragspartnern hinaus (vgl RS0013395 [T9]), sodass die von einem Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft erhobene (Gegen-)Forderung, auch wenn sie keinen Zusammenhang mit der Abrechnung aufweist, nicht ohne Weiteres mit einem jeden anderen „Verlangen auf Zahlung“ (so E. M. Hausmann in Hausmann / Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 5 § 32 WEG Rz 62) gleichgesetzt werden kann. Der Vorrang der Gemeinschaftsinteressen spricht vielmehr dagegen, es einem einzelnen Miteigentümer zu ermöglichen, zunächst eigenmächtig bestimmte Investitionen zu tätigen und die dafür aufgewendeten Kosten als Gegenforderung dem Klagebegehren auf Zahlung der von ihm zu tragenden Betriebskostenakonti entgegenzuhalten. Regelmäßig wird es sich dabei um Forderungen aus länger zurückliegenden Aufwendungen handeln, deren Aufrechnung mit Vorschreibungen von laufenden Akontozahlungen die Liquidität der Eigentümergemeinschaft ebenfalls beeinträchtigt. Die Situation ist insoweit nicht anders als bei einer Aufrechnung eines Wohnungseigentümers mit einer Forderung gegen die Eigentümergemeinschaft, die sich aus einer (nicht ordnungsgemäßen) Abrechnung ergibt. Ob dem einzelnen Wohnungseigentümer gegen die Eigentümergemeinschaft ein Ersatzanspruch nach § 1014 ABGB oder den §§ 1036, 1037 ABGB (siehe dazu 5 Ob 19/07s ) zusteht, ist für die Frage der Aufrechenbarkeit daher ohne Bedeutung.

[21] Die von E. M. Hausmann aaO angedachte Einschränkung des Aufrechnungsverzichts für vom einzelnen Wohnungseigentümer (angeblich) bevorschusste Liegenschaftsaufwendungen hätte – abgesehen vom Risiko eines möglichen Liquiditätsengpasses für die Eigentümergemeinschaft – auch eine (innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer nicht gerechtfertigte) Verschiebung der Parteirollen zur Folge: Der Wohnungseigentümer, der – wie hier – behauptet, für „Aufwendungen für die Liegenschaft“ (im Sinn des § 32 Abs 1 WEG) in Vorlage getreten zu sein, muss nämlich ohne die Möglichkeit einer Aufrechnung gegen die laufenden Betriebskostenvorschreibungen seinerseits aktiv den Ersatz dafür von der Eigentümergemeinschaft einfordern.

[22] Hinzu kommt im vorliegenden Fall, dass die dem Beklagten abgetretene (Gegen )Forderung – wenngleich die Kosten nach seinen Behauptungen für die Versorgung der Liegenschaft mit Heizöl aufgewendet worden sein sollen – aus einem von einer dritten, nicht der Eigentümergemeinschaft zugehörigen Person getätigten Aufwand (Ankauf) stammt. Damit liegt der Forderung aber letztlich kein von einem Wohnungseigentümer bevorschusster Liegenschaftsaufwand zugrunde. Dass sich ein Wohnungseigentümer Forderungen eines Dritten abtreten lässt, um sie in einem Verfahren den von der Eigentümergemeinschaft geltend gemachten Betriebskostenakonti aufrechnungsweise entgegenzuhalten, lässt sich mit dem sich aus dem Wohnungseigentumsvertrag ergebenden Vorrang der Gemeinschaftsinteressen nicht in Einklang bringen, was die Annahme eines Aufrechnungsverzichts jedenfalls rechtfertigt.

[23] 3.2.4 Auch aus der von E. M. Hausmann (in Hausmann / Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 5 § 32 WEG Rz 62) erwähnten Entscheidung 5 Ob 135/04w ( RS0119211 ) ergibt sich kein überzeugendes Argument für eine generelle Einschränkung des Aufrechnungsverzichts für Gegenforderungen aus (angeblich) bevorschussten Liegenschaftsaufwendungen: Diese Entscheidung betraf von der dort (auf Zahlung aushaftender Beiträge zur Rücklage der Eigentümergemeinschaft in Anspruch genommenen) Beklagten eingewendete, ihrer Ansicht nach überproportionale Beitragsleistungen für die Rücklagenbildung, die sie den Vorschreibungen entgegenhielt. Dazu wurde in der Entscheidungsbegründung klargestellt, dass bei der finanziellen Vorsorge zur Deckung des Instandhaltungsaufwands die Herstellung der vom Gesetz geforderten gleichen (anteiligen) Belastung der Wohnungseigentümer im Vordergrund steht. Die zitierte Entscheidung betraf demnach nicht – wie hier – die Vorschreibung laufender Bewirtschaftungskosten, sondern die Frage, ob die konkrete Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer mit den jeweils errechneten Beiträgen zur gemeinschaftlichen Instandhaltungs Rücklage für bestimmte Jahre dem Verhältnis der Anteile entsprach.

[24] Im Übrigen referiert E. M. Hausmann die Entscheidungen zu 5 Ob 19/07s, in der der Senat festhielt, dass eine Aufrechnung gegen vorgeschriebene Betriebskostenakonti mit einer Forderung aus erst in (naher) Zukunft aufzuwendenden Sanierungskosten nicht in Betracht komme, und zu 5 Ob 25/22w, in der auf die bereits vorhandene Rechtsprechung verwiesen wurde, nach der ein Rückstand aus einer Bewirtschaftungskostenabrechnung eines Jahres nicht mehr der Sicherung der laufenden Bewirtschaftung einer Wohnungseigentumsanlage dient. Daraus ist für den Standpunkt des Beklagten, der sich erkennbar auf die Ansicht dieser Autorin bezieht, nichts gewonnen.

[25] 3.2.5 Auf die ebenfalls von E. M. Hausmann (in Hausmann / Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht 5 § 32 WEG Rz 62) angedachte Zulässigkeit einer Aufrechnung mit einer „gerichtlich festgestellten Forderung“ gegen offene Betriebskostenvorschreibungen ist im vorliegenden Fall nicht einzugehen, weil eine solche nicht Gegenstand des Verfahrens ist (vgl RS0111271). Zu 5 Ob 144/15k (= RS0122020 [T2]) hat der Fachsenat – bei drohender Illiquidität der Eigentümergemeinschaft infolge bereits rechtskräftiger Exekutionstitel gegen diese (und damit begründete Sondervorschreibungen des Verwalters während der laufenden Abrechnungsperiode) – im Übrigen bereits ausgeführt, dass auch in einem solchen Fall der Vorrang der Gemeinschaftsinteressen und damit der schlüssige Aufrechnungsverzicht des einzelnen Wohnungseigentümers zum Tragen kommt.

[26] 4. Zusammengefasst kommt der Senat daher zu dem Ergebnis, dass der einzelne Wohnungseigentümer einem Begehren der vom Verwalter vertretenen Eigentümergemeinschaft auf Zahlung ausständiger Betriebskostenakonti für die laufende Abrechnungsperiode keine Gegenforderung(en) aus (angeblich) bevorschussten Aufwendungen für die Liegenschaft aufrechnungsweise entgegenhalten kann.

[27] 5. Das Berufungsgericht hat die vom Beklagten gegen das von der Klägerin erhobene Begehren eingewendete Gegenforderung für (angeblich) zugunsten der Eigentümergemeinschaft getragene Kosten für Heizöl daher im Ergebnis zutreffend als im Verfahren über die rückständigen laufenden Bewirtschaftungskosten unzulässig beurteilt. Ergänzender Feststellungen zur tatsächlichen Verwendung des angekauften Heizöls bedarf es daher ebenso wenig wie solcher zur – von der Klägerin im Verfahren allerdings nicht angezweifelten – Frage der Wirksamkeit der Zession des Anspruchs. Die dem Berufungsgericht vom Beklagten angelastete Aktenwidrigkeit ist somit ohne Relevanz.

[28] 6. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 41, 50 ZPO.