Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Musger als Vorsitzenden sowie die Hofräte und die Hofrätin Mag. Wurzer, Mag. Dr. Wurdinger, Mag. Wessely Kristöfel und Dr. Parzmayr als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr. M* A*, vertreten durch die Lattenmayer, Luks Enzinger Rechtsanwälte GmbH in Wien, gegen die beklagte Partei I* GmbH, *, vertreten durch die ENGINDENIZ Rechtsanwälte für Immobilienrecht GmbH in Wien, und der Nebenintervenientin Dr. G*gesellschaft m.b.H., *, vertreten durch die Pfaller Rechtsanwaltskanzlei GmbH in Mödling, wegen Beseitigung und Unterlassung, über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Berufungsgericht vom 8. August 2023, GZ 34 R 38/23z 141, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Innere Stadt Wien vom 29. Dezember 2022, GZ 37 C 726/17s 130, bestätigt wurde, zu Recht erkannt:
Der Revision wird teilweise Folge gegeben.
Die Urteile der Vorinstanzen, die im Übrigen in Rechtskraft erwuchsen, werden in den Punkten (8), (9) und (12) des erstinstanzlichen Urteils wie folgt bestätigt und abgeändert:
„(8) Das Klagebegehren, die beklagte Partei sei schuldig, binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution den leitungsmäßig erfolgten Anschluss des auf ihrem Grundstück * (inneliegend in EZ 3*, KG *) befindlichen Gebäudes an das Kanalleitungsnetz der Grundstücke * bzw * der Liegenschaft der klagenden Partei EZ 1*, KG *, bzw des auf dieser gelegenen Hauses *, fachgerecht abzubauen und zu entfernen, wird abgewiesen.
(9) Die beklagte Partei ist schuldig, es ab sofort zu unterlassen, die Kanalleitung der Grundstücke * bzw * der Liegenschaft der klagenden Partei EZ 1*, KG *, bzw des auf dieser gelegenen Hauses *, für das auf ihrem Grundstück * (inneliegend in EZ 3*, KG *) befindliche Gebäude zu verwenden.
(12) Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 15.564,47 EUR bestimmten Kosten des Verfahrens erster Instanz binnen 14 Tagen zu ersetzen.“
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 1.397,42 EUR (darin enthalten 232,90 EUR USt) bestimmten Kosten des Berufungsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Die klagende Partei ist schuldig, der beklagten Partei an Kosten des Revisionsverfahrens einen Barauslagenersatz von 209,55 EUR binnen 14 Tagen zu leisten.
Entscheidungsgründe:
[1] Der Kläger ist – nach rechtskräftiger Einantwortung in den Nachlass seiner Lebensgefährtin, der früheren Zweitklägerin (in Hinkunft Lebensgefährtin) – Eigentümer eines Anteils der Liegenschaft EZ 1* KG *, mit dem Wohnungseigentum an einer Wohnung im auf der Liegenschaft errichteten Haus verbunden ist. Die Beklagte ist Eigentümerin der daran anschließenden, hofseitig gelegenen Liegenschaft (EZ 3* KG *), die nicht an einer Straße liegt, sondern nur über die Liegenschaft EZ 1* erreichbar ist.
[2] Im Mai 2015 verkaufte die Beklagte ihre Anteile an der Liegenschaft EZ 1* an den Kläger und dessen Lebensgefährtin . Darin erklärten die Vertragsparteien, zur Versorgung des auf der Liegenschaft EZ 3* befindlichen Gartenhauses der Einräumung einer Geh , Fahr und Leitungsdienstbarkeit über Grundstücke der EZ 1* (dienendes Gut) zugunsten der Grundstücke der EZ 3* (herrschendes Gut) zuzustimmen (Punkt VIII.5). Das Gartenhaus bestand zu diesem Zeitpunkt aus einer Rückwand und zwei Betonpfeilern auf der Vorderseite, sodass es an drei Seiten offen war. Auf den Säulen ruhten Holzplatten, darüber befand sich ein Raum, der von einem Dach abgedeckt war. Das Gebäude wurde als Unterstand für einen Pkw verwendet. Es gab damals dafür weder einen Strom noch einen Wasseranschluss und auch keine Sanitäranlagen sowie Stromzähler. Auch gab es keinen Anschluss dieses Gebäudes an den vorhandenen Kanal. Die Regenrinne dieses Gebäudes endete oberhalb des Erdbodens mit einem Krummrohr nach außen. Vo r dem Gebäude gab es eine mit Holzbrettern abgedeckte Grube, in der sich ein altes Rohr befand, das in dieser Grube offen endete und nicht an den bestehenden Kanal angeschlossen war. Über diese Grube und das darin befindliche offene Rohr konnte Regenwasser abfließen. Ein Kanal verlief bereits über die EZ 3* auf die EZ 1*. Das heißt, bereits zum damaligen Zeitpunkt bestand ein Kanal auf der EZ 1* und auf der EZ 3*.
[3] In einem Gespräch zwischen der Maklerin, der das Kaufanbot für die Beklagte unterzeichnenden Vertreterin, dem Kläger und seiner Lebensgefährtin wurde über einen Nachtrag zum Kaufanbot, nicht aber über eine Dienstbarkeit oder darüber gesprochen, dass der Schuppen im Hof („Gartenhaus“) in ein voll ausgestattetes Wohngebäude mit allen sanitären Anlagen umgebaut werden sollte, das in der Folge an Touristen vermittelt würde . Darüber wurden der Kläger und seine Lebensgefährtin auch vor Kaufvertragsunterzeichnung nicht informiert. Für diese war aber auch klar, dass eine „Servitutsregelung“ erforderlich war, weil das hintere Grundstück nur durch das vordere Grundstück erreichbar war.
[4] Punkt VIII.5 des Kaufvertrags lautet:
[13] Die Revision ist zulässig , weil die Stattgebung des Beseitigungsbegehrens mangels Anspruchsgrundlage einer Korrektur bedarf; sie ist auch insofern berechtigt .
1. Unterlassungsbegehren:
[14] 1.1. Der Kläger stützt sein Begehren auf § 523 ABGB. Diese Bestimmung gibt das Klagerecht nicht nur gegen die Anmaßung einer Servitut, sondern auch gegen jeden unberechtigten Eingriff in das Eigentumsrecht (RS0012040). Die Klage dient dem Schutz des Eigentümers vor der Anmaßung oder unberechtigten Erweiterung einer Servitut (RS0012040 [T11]). Das Klagebegehren kann auf die Feststellung des Nichtbestehens der Servitut, die Wiederherstellung des früheren Zustands, die Unterlassung künftiger Störungen und auf Schadenersatz gerichtet sein (RS0012040 [T12]).
[15] 1.2. Das Klagerecht gegen die Anmaßung einer Servitut und gegen störende Eigentumseingriffe steht – anders als das Begehren auf Feststellung des Nichtbestehens einer Grunddienstbarkeit (RS0012040 [T9, T14]; RS0101793) – jedem Miteigentümer zu (RS0012040 [T13]; vgl RS0012114; RS0013417).
[16] 1.3. Der Kaufvertrag zwischen den Streitteilen enthält in Punkt VIII.5 die Vereinbarung einer Leitungsdienstbarkeit zugunsten der beklagten Liegenschaftseigentümerin. Diese Dienstbarkeit ist nicht verbüchert (vgl § 481 Abs 1 ABGB). Auch eine vertragliche, nicht verbücherte Servitut – wie hier das Wasserleitungsrecht – ist wirksam, sie wirkt jedoch nur zwischen den Vertragsparteien (RS0011659 [T1]).
[17] 1.4. Das Ausmaß der Dienstbarkeit, der Umfang der dem Inhaber zustehenden Befugnisse, richtet sich nach dem Inhalt des Titels, bei dessen Auslegung insbesondere der Zweck der Dienstbarkeit zu beachten ist (RS0011720). Die Ausübung der Servitut bleibt an sich auf die Natur und den Zweck der Bestellung zur Zeit der Einräumung der Servitut beschränkt (RS0016366).
[18] 1.5. Ob im konkreten Fall eine gemessene (so das Berufungsgericht) oder eine unangemessene Dienstbarkeit (so das Erstgericht) vorliegt , kann dahingestellt bleiben, weil sich am Ergebnis nichts ändert:
[19] Zwar enthält der Kaufvertrag zwischen den Streitteilen eine Vereinbarung über die Einräumung einer Leitungsdienstbarkeit für die Liegenschaft der Beklagten zur Versorgung des darauf befindlichen „Gartenhauses“ zu Lasten der Liegenschaft der Kläger. Die Vorinstanzen legten Punkt VIII.5 des Kaufvertrags aufgrund der eindeutigen Formulierung dahin aus, dass die Leitungsdienstbarkeit mit dem Ausmaß und der Versorgung des Gartenhauses begrenzt ist. Gegen diese Auslegung wendet sich die Beklagte auch gar nicht.
„Die Vertragsparteien erklären einseitig unwiderruflich – zur Versorgung des auf der Liegenschaft EZ 3* (Grundstücke Nr * und *) befindlichen Gartenhauses – der Einräumung einer Geh , Fahr und Leitungsdienstbarkeit über die Grundstücke Nr * und * (dienendes Gut) zugunsten der Grundstücke Nr * und * (herrschendes Gut) zuzustimmen.
Die Vertragsparteien verpflichten sich, eine vom Schriftenverfasser – ohne Kostenbelastung für die Käuferseite – noch zu unterfertigende, bezughabende Servitutsvereinbarung beglaubigt zu unterfertigen.
Festgehalten wird, dass mit der Ausübung dieses Servituts keine Kostenbelastung für die Käuferseite verbunden ist.“
[5] Eine in der Folge erstellte Servitutsvereinbarung wurde vom Kläger und seiner Lebensgefährtin nicht unterzeichnet.
[6] Die Beklage ließ das Gartenhaus ab 2016 in ein bewohnbares Gebäude mit sanitären Anlagen umbauen. Zuvor – jedoch nach Kaufvertragsunterzeichnung – wurde auch ein neuer Kanal auf der Liegenschaft der Beklagten verlegt und mit einem „Abzweiger“ fachgerecht an den bestehenden Kanal angeschlossen. Seit 2017 wird das Gebäude bewohnt.
[7] Der Kläger begehrt – soweit für das Revisionsverfahren noch von Relevanz – die Beklagte zu verpflichten, den Anschluss des auf der Liegenschaft EZ 3* befindlichen Gebäudes an das Kanalleitungsnetz der Liegenschaft EZ 1* zu entfernen und es zu unterlassen, die Kanalleitung der EZ 1* für das auf dem Grundstück EZ 3* befindlichen Gebäude zu verwenden. Sowohl der erfolgte Anschluss an sowie die Ableitung des Abwassers über den Kanal der Liegenschaft des Klägers sei ein unzulässiger Eingriff in sein Eigentumsrecht. Die im Kaufvertrag angesprochenen Rechte würden sich lediglich auf den damals bestehenden Geräteschuppen („Gartenhaus“), der keinen Kanal erfordert habe, nicht aber auf das von der Beklagten nachträglich errichtete und an das Kanalnetz angeschlossene Wohngebäude beziehen.
[8] Die Beklagte beantragte Klageabweisung und berief sich auf ersessene, bei Übertragung der Liegenschaft an sie als offenkundig erworbene bzw eingeräumte Servitutsrechte.
[9] Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Bei der Auslegung der Servitutsvereinbarung nach den Regeln der §§ 914, 915 ABGB seien insbesondere Natur und Zweck der Servitut zur Zeit ihrer Einräumung zu berücksichtigen. Es liege eine ungemessene Servitut vor, weil Ausmaß und Umfang der Berechtigungen des herrschenden Grundstücks nicht näher festgelegt worden sei. Deren Umfang richte sich nach dem aktuellen Bedürfnis des herrschenden Grundstücks, das durch den ursprünglichen Bestand und die ursprüngliche oder vorhersehbare Bewirtschaftungsart beschränkt sei. Werde d as dienende Gut dadurch erheblich schwerer belastet, l ä ge eine unzulässige Erweiterung der Servitut vor. Erhebliche Mehrbelastungen müsse der Servitutsbelastete nicht hinnehmen. Zum Zeitpunkt der Servitutseinräumung habe es sich bei dem Gartenhaus um einen baufälligen Schuppen ohne sanitäre Anlagen und ohne Anschluss an das Kanalsystem gehandelt. Die nunmehrige Benützung als Wohngebäude gehe weit darüber hinaus. Da der Kläger und seine damalige Lebensgefährtin anlässlich der Servitutseinräumung über die geplanten Umbauarbeiten nicht in Kenntnis gesetzt worden seien, hätten sie mit den durch die Errichtung eines Wohngebäudes verbundenen Mehrbelastungen nicht rechnen müssen. Gegen diese Eingriffe könnten sie sich mit Eigentumsfreiheitsklage wehren.
[10] Das Berufungsgericht gab der dagegen erhobenen Berufung der Beklagten keine Folge. Das Maß und der Umfang der Servitut seien zumindest dadurch bestimmbar, als sie an die Bauweise des Bauwerks auf dem herrschenden Grundstück geknüpft worden seien. In der Servitutsvereinbarung sei ausdrücklich festgehalten, dass die Servitut „zur Versorgung des ... Gartenhauses“, das damals unbewohnbar gewesen sei, eingeräumt würden. Insoweit eine Erweiterung der Servitut auf die Änderung der Widmung des Gebäudes in ein Wohnhaus zurückgehe, sei „diese an die derart 'gemessene' Servitut demnach unzulässig“. Die im Kaufvertrag mit dem Kläger und seiner Lebensgefährtin eingeräumte Dienstbarkeit würde die Beklagte allenfalls zur Nutzung der klägerischen Liegenschaft für eine Kanalleitung berechtigen, nicht aber zum Anschluss an deren Kanalleitungsnetz. Der Kläger und seine Lebensgefährtin hätten auch nicht davon ausgehen müssen, dass es sich um die Ableitung von Abwasser eines Wohngebäudes handeln würde, zumal sich die Leitungsdienstbarkeit nur auf ein Gartenhaus ohne sanitäre Einrichtungen bezogen habe.
[11] Gegen dieses Urteil wendet sich die außerordentliche Revision der Beklagten mit dem Antrag, das Urteil im bekämpften Umfang im Sinn einer Klageabweisung abzuändern; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
[12] Der Kläger begehrt in der ihm freigestellten Revisionsbeantwortung die Zurückweisung der Revision, in eventu dieser keine Folge zu geben.
[20] 1.6. Zu m Zeitpunkt der Bestellung dieser Dienstbarkeit verfügte das sich vormals auf der Liegenschaft der Beklagten befindliche Gartenhaus über keine Sanitäranlagen, k einen Wasseranschluss und auch keinen Kanal anschluss . Eine Bezugnahme auf eine bestimmte (künftig beabsichtigte) andere Bauweise des Bauwerks auf der herrschenden Liegenschaft erfolgte gegenüber dem Kläger und seiner Lebensgefährtin nicht. Weder der ursprüngliche Bestand noch die ursprüngliche oder vorhersehbare Art der Ausübung deuteten auf eine künftige Verwendung als Wohngebäude hin. Die von der Beklagten behauptete bereits best andene „ Hofe ntwässerung“ bezieht sich nach den erstgerichtlichen Feststellungen darauf, dass durch die damals bestehende Regenrinne und Grube Regenwasser versickern konnte. Mit dem sich nunmehr auf der Liegenschaft befindlichen Wohngebäude kommt es aufgrund der damit einhergehenden Neuinstallation von Sanitäranlagen und der damit verbundenen Abwasserableitung zu einer schon wesensmäßig unterschiedlichen Inanspruchnahme des Kanals, die aufgrund der insofern schon kategorisch unterschiedlich belastenden Nutzungsart unabhängig vo m konkreten Umfang der nun „erstmals“ abgeleiteten Abwässer als eine erhebliche Mehrbelastung anzusehen ist. Dass die Vorinstanzen hier von einer Erweiterung der Servitut ausgingen, ist nicht zu beanstanden.
[21] 1.7. Die unzulässige Erweiterung der (vereinbarten) Servitut liegt – wie ausgeführt – in der nunmehrigen Ableitung des Abwassers aus dem (Wohn )Gebäude gegenüber der „Hofentwässerung“ durch das Abfließen von Regenwasser durch das offene Rohr in die damalige Grube. Auf die hypothetische Frage der Revisionswerberin, ob die Einleitung des Abwassers des (Wohn-)Gebäudes in den Kanal des Klägers die schonendere Ausübung der Servitut gegenüber der Verlegung eines zweiten (neuen) Kanals darstellt, kommt es nicht an.
[22] 1.8. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist das Unterlassungsbegehren auch nicht zu weit gefasst, bezieht es sich doch ausdrücklich auf die Unterlassung der Verwendung der Kanalleitung de s Klägers für das nunmehr bestehende (Wohn )Gebäude, welche Nutzung zu der behaupteten „Hofentwässerung“ durch Abfließen des Regenwassers in die Grube als zusätzliche Belastung hinzugetreten ist.
[23] 1.9. Im Umfang des Unterlassungsbegehrens ist daher der Revision der Erfolg zu versagen.
2. Beseitigungsbegehren:
[24] 2.1. Das auf § 523 ABGB gestützte Klagebegehren kann auch auf die Wiederherstellung des früheren Zustands, also (auch) auf Beseitigung gerichtet sein (RS0012040 [T12]; RS0112687). Der eigentumsrechtliche Beseitigungsanspruch (§§ 354, 366, 523 ABGB) gebührt bei einer rechtswidrigen Inanspruchnahme einer fremden Rechtssphäre und ist auf die Entfernung der Störungsstelle gerichtet (8 Ob 111/16f).
[25] 2.2. Der zu beurteilende Sachverhalt ist dadurch gekennzeichnet, dass die Kanalleitung schon ursprünglich über die EZ 1* (Miteigentum des Klägers) auf die EZ 3* der Beklagten ging. Der Anschluss des (Wohn )Gebäudes an diese Kanalleitung und die Zuleitung dessen Abwassers erfolgt ausschließlich auf und über die Liegenschaft der Beklagten.
[26] 2.3. Vor dem Hintergrund, dass die Erweiterung der Servitut durch Verwendung der Kanalleitung des Klägers für das Ableiten der Abwässer aus dem (Wohn )Gebäude besteht, liegt auch nur darin eine Beeinträchtigung des Eigentums des Klägers. Durch die Herstellung eines Anschlusses auf der Liegenschaft der Beklagten allein wird noch nicht in die Rechtssphäre des Klägers eingegriffen. Befindet sich vor diesem Hintergrund der Anschluss nicht auf dem im Miteigentum des Klägers stehenden Grundstück, so kann er aus seinem Miteigentum auch kein Recht zum Abbau/zur Entfernung dieses Anschlusses ableiten.
[27] 2.4. Zudem wären der vom Kläger geforderte Abbau und die Entfernung des „leitungsmäßig erfolgten Anschlusses“, die nur auf der Liegenschaft der Beklagten in die bereits früher vorhandene Kanalleitung erfolgt, nicht die einzige Maßnahme, um den verpönten Erfolg – die Ableitung des Abwassers aus dem (Wohn )Gebäude – hintanzuhalten, besteht doch für die Beklagte auch die Möglichkeit der Absperrung. Konkrete Beseitigungsmaßnahmen könnten nur dann verlangt werden, wenn sie das einzige Mittel zur Verhinderung des Erfolgs sind (vgl 5 Ob 2/11x mwN; Bittner in Fenyves/Kerschner/Vonkilch , Klang 3 § 523 ABGB Rz 11; Merth/Spath in Schwimann/Kodek , ABGB 5 § 523 Rz 20). Da offenkundig auch andere Mittel geeignet sind, den Eingriff abzustellen, ist auch aus diesem Grund das Beseitigungsbegehren nicht berechtigt.
[28] 2.5. Hinsichtlich des Beseitigungsbegehrens ist der Revision daher Folge zu geben und dieses Begehren abzuweisen.
[29] 3. Die Kostenentscheidung beruht für das erstinstanzliche Verfahren auf § 43 Abs 2 erster Fall ZPO, für das Berufungsverfahren iVm § 50 Abs 1 ZPO. Der Kläger ist im erstinstanzlichen Verfahren mit zehn seiner insgesamt elf Unterlassungs und Beseitigungsbegehren und im Berufungsverfahren mit sechs von sieben Begehren durchgedrungen und damit weitestgehend erfolgreich, sodass ihm voller Ersatz seiner Verfahrenskosten gebührt. Die im Verfahren erster Instanz von der Beklagten erhobenen Einwendungen gegen seine Kostennote sind – entsprechend den zutreffenden Ausführungen des Erstgerichts, die der Oberste Gerichtshof teilt – teilweise berechtigt. Für die Klage steht zudem gemäß § 23 Abs 1 RATG – ein Fall des Abs 6 leg cit lag nicht vor – nur der einfache Einheitssatz zu.
[30] Im Revisionsverfahren wehrte die Beklagte das Beseitigungsbegehren ab, hinsichtlich des Unterlassungsbegehrens unterlag sie . Deshalb sind nach § 43 Abs 1 iVm § 50 Abs 1 ZPO die Vertretungskosten aufzuheben und der Kläger ist zum Ersatz der halben Revisionsgebühr zu verpflichten.
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