9Ob72/21k – OGH Entscheidung

[3] Die Kläger begehren die Erlassung von Übergabsaufträgen über die an die Beklagten vermieteten Badeparzellen „geräumt von eigenen Fahrnissen“.

[4] Die Beklagten erhoben gegen d ie Übergabsauftr äge Einwendungen und begehrten de ren Aufhebung.

[5] Das Erstgericht verwarf die Einrede der Unzulässigkeit des Rechtswegs wegen Nichtanrufung eines vereinsinternen Schiedsgerichts. H insichtlich der 24.- und 26. Beklagten hob es die Übergabsaufträge (mittlerweile rechtskräftig) auf und wies das Räumungsbegehren ab. Im Übrigen erklärte es die Übergabsaufträge für rechtswirksam und verpflichtete die Beklagten, das jeweilige Bestandobjekt geräumt von eigenen Fahrnissen zu übergeben.

[6] Das Berufungsgericht verwarf die Nichtigkeitsberufung der Beklagten und bejahte die Zulässigkeit des Rechtswegs. Im Übrigen gab es der Berufung der Beklagten nicht Folge. Im Vorverfahren sei bindend geklärt worden, dass die vereinbarten Befristungen zulässig seien . Nach der vertraglichen Vereinbarung bestehe keine Verpflichtung des Vermieters, den Bestandgegenstand neu zu vermieten. Es gebe auch keine Verpflichtung der Vermieter gleichzeitig mit der Ablehnung der Vertragsverlängerung die Ablöse des Superädifikats anzubieten. Die Bestandverhältnisse hätten daher mit Fristablauf zum 31. 12. 2015 geendet.

[7] Die Revision wurde vom Berufungsgericht zur Frage zugelassen , ob ein vom Mieter errichtetes Superädifikat als nützlicher Aufwand im Sinn des § 1097 ABGB anzusehen sei, sodass bei einer vertraglichen Regelung, die nur die Höhe des Aufwandersatzes beinhalte , hinsichtlich der Entstehung und der Fälligkeit des Aufwandersatzes § 1097 ABGB anwendbar sei.

[8] Gegen diese Entscheidung richten sich die im wesentlichen gleichlautenden Revisionen der 1. bis 4. Beklagten sowie 7. bis 23. Beklagten, 25. Beklagten und 27. bis 32. Beklagten mit dem Antrag, die Urteile der Vorinstanzen dahingehend abzuändern, dass das Klagebegehren abgewiesen wird. In eventu wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

[9] Die Kläger beantragen, die Revisionen als unzulässig zurückzuweisen bzw ihnen nicht Folge zu geben.

2. Soweit die Beklagten monieren , dass das Berufungsgericht zu Unrecht einen Verstoß des Erstgerichts gegen Art 6 EMRK verneint habe, machen sie inhaltlich eine Nichtigkeit bzw Mangelhaftigkeit des erstgerichtlichen Verfahrens geltend. Die Verwerfung einer Nichtigkeitsberufung kann aber nicht mit Revision bekämpft werden. Dies gilt auch dann, wenn sie nur in den Entscheidungsgründen erfolgt (RS0042917 ua).

[18] Eine angebliche Nichtigkeit des Ersturteils, die in der Berufung nicht gerügt wurde, kann mit Revision nicht mehr geltend gemacht werden (RS0042925 [T3] ua).

[19] Auch eine Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens, d ie in der Berufung zwar geltend gemacht, vom Berufungsgericht aber verneint wurde, kann in der Revision nicht mehr erfolgreich gerügt werden (RS0042963). Nur wenn das Berufungsgericht infolge unrichtiger Anwendung verfahrensrechtlicher Vorschriften eine Erledigung der Mängelrüge unterlassen hat, liegt ein Mangel des Berufungsverfahrens selbst vor. Das wird aber von den Beklagten nicht behauptet.

[20] A ngebliche Verfahrensmängel, eine unrichtige Beweiswürdigung oder eine unrichtige rechtliche Beurteilung im Vorverfahren waren im Rahmen des dortigen Rechtsmittelverfahrens geltend zu machen . Dass im Vorverfahren dem Standpunkt der Beklagten nicht gefolgt wurde, stellt für sich allein jedenfalls keine Verletzung des Rechts auf ein faires Verfahren dar.

[21] 3. Die Bindungswirkung einer rechtskräftigen Entscheidung ist dann gegeben, wenn der als Hauptfrage rechtskräftig entschiedene Anspruch eine Vorfrage für den Anspruch im zweiten Prozess bildet (RS0127052 [T1]; vgl auch RS0041251 ua). Das Ausmaß der Bindungswirkung wird zwar nur durch den Urteilsspruch bestimmt, doch sind die Entscheidungsgründe zur Auslegung und Individualisierung des rechtskräftig entschiedenen Anspruchs heranzuziehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Rechtskraftwirkung eines abweisenden Urteils festgestellt werden soll (RS0041331).

[22] Als Ergebnis des Vorverfahrens steht rechtskräftig fest, dass die Bestandverhältnisse der Beklagten unabhängig davon, ob sie dem MRG unterliegen oder nicht, nicht unzulässig befristet sind, mit anderen Worten von den Parteien des Vertrags eine durchsetzbare Befristung vereinbart wurde. Soweit daher die Vorinstanzen davon ausgegangen sind, dass das Vorbringen einzelner Beklagter zum Fehlen von Voraussetzungen einer zulässigen Befristung (etwa Schriftlichkeit ) aufgrund der Bindungswirkung der Vorentscheidung nicht beachtlich ist , ist dies nicht zu beanstanden .

[23] 4. Zur Auslegung von Punkt XIII. der Verträge stellt sich nicht die Frage der unrichtigen Annahme einer Bindungswirkung, sondern der Vertretbarkeit einer von den Vorinstanzen – wenn auch in inhaltlicher Übereinstimmung mit den Ausführungen des Obersten Gerichtshofs im Vorverfahren – vorgenommenen Vertragsauslegung.

[24] Nach § 914 ABGB ist bei der Auslegung von Verträgen zunächst vom Wortlaut des schriftlichen Vertragstextes oder vom Wortsinn der mündlichen Vertragserklärungen auszugehen, aber nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der Wille der Parteien zu erforschen. Wird kein – vom Vertragstext oder Wortsinn abweichender oder diesen präzisierender oder ergänzender – übereinstimmender Parteiwille behauptet oder festgestellt, so ist für die Auslegung der objektive Erklärungswert des Vertragstextes bzw der Erklärungen mit Rücksicht auf den Geschäftszweck maßgebend. Der Vertrag ist so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht (vgl RS0017915 [T8]; RS0017797 ua).

[25] Ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt und den verwendeten Begriffen der richtige Inhalt beigemessen wurde, stellt nur dann eine erhebliche Rechtsfrage dar, wenn wegen wesentlicher Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Aus leg ungsergebnis erzielt wurde (RS0042936 [T5]; vgl auch RS0042776; RS0044358). Das ist hier nicht der Fall.

[26] Die Vorinstanzen verstanden Punkt XIII. des Bestandvertrags dahin gehend , dass dem Vermieter freistehe, nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer eine Verlängerung des Mietvertrags abzulehnen. Tue er dies, habe er die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten um den vollen Schätzwert käuflich abzulösen. Da bei gingen sie – wie der Oberste Gerichtshof in der Vorentscheidung – davon aus, dass „zu analogen Bedingungen“ als „zu den bisherigen Bedingungen“ zu verstehen ist. Diese Auslegung, gegen die die Beklagten keine überzeugenden Argumente vorbringen, ist nicht korrekturbedürftig.

[27] Die Auffassung der Beklagten, dass ein „Widerspruchsrecht“ des Vermieters nur zulässig sei, wenn er überhaupt keine weitere Vermietung beabsichtigt, lässt sich mit der Bezugnahme auf „analoge Bedingungen“ schon deshalb nicht vereinbaren , weil dann Voraussetzung für die Ablehnung einer Verlängerung wäre, dass der Vermieter überhaupt nicht, zu welchen Bedingungen auch immer, vermieten möchte.

[28] Richtig ist zwar, dass das ebenfalls vereinbarte Vormietrecht durch die Auslegung der Vorinstanzen eine gewisse Entwertung erfährt. Allerdings übergehen die Beklagten, dass im Vertrag das Erlöschen des Vormietrechts für den Fall, dass der Vermieter den Vertrag nicht fortsetzt, sogar ausdrücklich vorgesehen ist. Zugleich wird aber der Vermieter verpflichtet, die Baulichkeit um den vollen Schätzwert käuflich abzulösen. Die Parteien haben daher für diesen Fall eine ihnen adäquat erscheinende Abgeltung vorgesehen.

[29] Entgegen den Revisionen ist auch aus der Vorentscheidung keine andere Auslegung abzuleiten, wurde in dieser doch ausdrücklich davon ausgegangen , dass weder eine Verpflichtung des Vermieters besteht, den Bestandgegenstand neu zu vermieten, noch den Mietern eine Vertragsverlängerung zu bisherigen Konditionen anzubieten.

[30] 5. Unstrittig haben die Mieter eine Verlängerung um ein Jahr zu den bisherigen Bedingungen begehrt. Aus ihrem eigenen Vorbringen ergibt sich aber weiters, dass jedenfalls im Herbst und im Winter 2015 Verhandlungen über neue Mietverträge geführt wurden, wobei die Kläger nicht zu den gleichen Bedingungen weiter vermieten wollen.

[31] Da mit können sich die Beklagten aber nicht auf ein Vertrauen darauf berufen, dass die Kläger eine Verlängerung um ein Jahr zu denselben Bedingungen akzeptieren würden. Es kann damit dahingestellt bleiben, ob die Kläger d em Verlängerungsb egehren ausdrücklich zustimmen hätten müssen oder ob eine, wie die Beklagten meinen, „zeitnahe Ablehnung“ hätte erfolgen müssen.

[32] 6. Ob Rechtsmissbrauch vorliegt, ist ebenfalls eine nach den Umständen des Einzelfalls zu klärende Rechtsfrage (RS0110900).

[33] Die Beurteilung der Vorinstanzen, das Verhalten der Vermieter, mangels Einigung über den Inhalt eines neuen Mietvertrags den wirksam vereinbarten Endtermin durchsetzen zu wollen, sei nicht als schikanös an zusehen, ist nicht korrekturbedürftig.

[34] 7. Es entspricht der Rechtsprechung zu § 1097 ABGB, dass der Ersatz von getätigten nützlichen Aufwendungen in der Regel erst begehrt werden kann, wenn das Bestandverhältnis bereits beendet ist, da erst dann feststeht, ob die vom Mieter getätigten Aufwendungen überhaupt noch wirksam und daher dem Bestandgeber zum klaren und überwiegenden Vorteil gereichen (RS0019892). Auch zu § 16 KlGG wird judiziert, dass erst im Zeitpunkt der Rückstellung des Kleingartens beurteilt werden könne, welche Aufwendungen für die kleingärtnerische Nutzung notwendig und nützlich seien, weshalb der Aufwandersatzanspruch vorher nicht fällig sei (1 Ob 536/91 ua).

[35] Es kann dahingestellt bleiben , ob § 1097 ABGB im vorliegenden Fall anwendbar ist. Die Auslegung des Berufungsgerichts, dass die zur Fälligkeit des Ersatzes für nützliche Aufwendungen zu § 1097 ABGB vertretene Wertung auch im vorliegenden Fall zum Tragen kommt, hält sich jedenfalls im Rahmen des gesetzlich eingeräumten Ermessensspielraums. Wie schon das Berufungsgericht dargelegt hat, folgt aus der vereinbarten verpflichtenden Schätzung für den Fall, dass keine anderweitige Einigung erzielt wird, dass eine Fälligkeit erst nach Rückstellung eintreten kann, da erst dann beurteilt werden kann , welche Werte auf den Vermieter übertragen werden. Käme es zu Verzögerungen der Rückstellung wäre der Vermieter sonst an ein lange zurückliegendes Ablöseanbot gebunden, obwohl der Wert des Superädifikats der Schätzung nicht mehr entspricht.

[36] Davon ausgehend waren die Kläger aber weder verpflichtet, gleichzeitig mit der Forderung auf Rückstellung der Liegenschaften einen konkreten Ablösebetrag anzubieten , noch ist die Räumungsverpflichtung nur Zug um Zug gegen Zahlung oder Sicherstellung des Schätzwerts auszusprechen.

[37] 8 . Wenn auch ein Überbau teilweise rechtlich wie eine bewegliche Sache zu behandeln ist, ist er keine „wegschaffbare“ bewegliche Sache im Sinn des § 349 Abs 1 EO (3 Ob 176/08s ua). Die Entfernung eines Überbaues kann nur nach Erwirkung eines entsprechenden Exekutionstitels mit einer Exekution nach § 353 EO durchgesetzt werden (RS0004398; 4 Ob 51/15a). Der Auftrag zur Räumung der Liegenschaft umfasst daher schon aus rechtlichen Gründen nicht das Superädifikat, das nach der vertraglichen Vereinbarung auf der Liegenschaft verbleiben kann . Insoweit ist der Exekutionstitel entgegen der Revision nicht zu weit gefasst.

[38] Richtig ist, dass mit der Räumung das Eigentumsrecht am Superädifikat noch nicht auf die Kläger übergeht. Aus der Vereinbarung eines sogenannten „Heimfallrechts“ folgt die Verpflichtung des Eigentümers des Superädifikats zur Übergabe des Superädifikats an den Grundeigentümer, dieser hat Anspruch auf Räumung des Superädifikats sowie auf Übergabe des geräumten Objekts. Darüber hinaus trifft den Eigentümer des Superädifikats die Pflicht zur Mitwirkung an der den Eigentumserwerb dokumentierenden Urkundenhinterlegung (vgl 1 Ob 14/06z mwN).

[39] Dass die Eigentumsübertragung am Superädifikat nicht mit der Räumung zusammenfällt, hindert die Erlassung des Übergabsauftrags nicht. Das Eigentum an einem Superädifikat allein verschafft kein dingliches oder obligatorisches Recht zur Benützung einer Liegenschaft. Dass den auf der Liegenschaft befindlichen Bauten Superädifikatscharakter zukommt, kann nicht erfolgreich dem auf Beendigung des Grundbenutzungsverhältnisses gegründeten Anspruch auf Räumung der Liegenschaft entgegengehalten werden (vgl 7 Ob 224/13m).

[40] Die in der Revision zitierte Entscheidung 9 Ob 508/95 ist nicht einschlägig, weil dort nicht geklärt war, welche Vereinbarungen die Parteien zur Errichtung und Benutzung bzw Belassung des Superädifikats getroffen hatten.

[41] Die Beklagten können daher nicht mit Erfolg geltend machen, dass durch eine Räumung der Liegenschaft ihr Nutzungsrecht am Superädifikat beeinträchtigt wird.

[42] 9 . Soweit in den Revisionen Besonderheiten hinsichtlich der Vertragsverhältnisse einzelner Beklagter behauptet werden, die nicht berücksichtigt worden seien , ist darauf zu verweisen, dass diese Beklagten nicht (mehr) Parteien des Revisionsverfahrens sind, weshalb auf diese Ausführungen nicht weiter einzugehen ist.

[43] 10. Insgesamt gelingt den Beklagten daher nicht Bedenken gegen die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuzeigen. Die Revisionen sind daher mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zurückzuweisen.

[44] Zu IV.: Die Kostenentscheidung gründet auf §§ 41, 50 ZPO. In 23 verbundenen Verfahren mit einem Streitwert von je 2.000 EUR wurde Revision erhoben. Die Bemessungsgrundlage beträgt daher 46.000 EUR. In den Verfahren mit nur einem Beklagten hat daher jeder Beklagte 1/23, in den Verfahren mit zwei Beklagten hat jeder Beklagte 1/46 der Kosten der Kläger zu tragen. Die Kostenentscheidung umfasst allerdings nur die 19 Verfahren, in denen eine Entscheidung ergangen ist, die übrigen ruhen.