Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi, die Hofrätin Dr. Weixelbraun Mohr und den Hofrat Dr. Steger als weitere Richter in den verbundenen Rechtssachen der klagenden Parteien 1. Ing. N* und 2. H*, beide vertreten durch Mag. Bernd Trappmaier, Rechtsanwalt in Korneuburg, gegen die beklagten Parteien 1. M*, 2. Dr. G*, 3. H* und 4. C*, 5. P*, 6. P*, 7. H* und 8. T*, 9. Dr. B*, 10. L* und 11. Mag. U*, die erst , dritt bis neunt sowie elftbeklagten Parteien vertreten durch Ing. Mag. Dr. Roland Hansély, Rechtsanwalt in Wien, die zweit und zehntbeklagten Parteien vertreten durch Mag. Patrycja Pogorzelski, Rechtsanwältin in Wien, wegen Übergabe, über die Revisionen der erst , dritt bis acht und der zehntbeklagten Parteien sowie der zweit- und elftbeklagten Parteien gegen das Urteil des Landesgerichts Wiener Neustadt als Berufungsgericht vom 28. Mai 2021, GZ 19 R 3/21h 44, mit dem das Urteil des Bezirksgerichts Mödling vom 29. Oktober 2020, GZ 18 C 74/17i 34, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
I. Die Anträge auf Unterbrechung des Verfahrens bis zur rechtskräftigen Entscheidung im Verfahren AZ 18 C 178/20p des Bezirksgerichts Mödling werden abgewiesen.
II. Die Revisionen werden zurückgewiesen.
Die erst , zweit , fünft und sechstbeklagte sowie die zehnt- und elftbeklagten Parteien sind schuldig, den klagenden Parteien die mit je 187,95 EUR (darin enthalten je 31,33 EUR USt) sowie die dritt-, viert-, siebent- und achtbeklagten Parteien die mit je 93,98 EUR (darin enthalten je 15,66 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
[1] Die Kläger sind Eigentümer von Liegenschaften, auf denen sich ein Baggersee befindet. Diese sind in Parzellen unterteilt, die an die Beklagten bzw deren Rechtsvorgänger vermietet wurden. Die Beklagten bzw ihre Rechtsvorgänger errichteten auf den Parzellen Bauten, die Superädifikate sind. Die Mietverträge, die ab dem Jahr 1986 abgeschlossen wurden, enthalten unter anderem folgende einheitliche Bestimmungen:
„ II.
Das Bestandverhältnis hat am [...] begonnen und wird für die Zeit bis 31. 12. 2015 [...] abgeschlossen.
[...]
XIII.
1. Wenn die Vermieter nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer das Mietobjekt zu neuen Bedingungen weitervermieten wollen, steht dem/den Mieter(n) das Vormietrecht zu, wobei bei der Bemessung des neuen Mietzinses davon auszugehen ist, dass der neue Mieter die Baulichkeiten auf den Mietobjekten dem alten Mieter um den Schätzwert (Abs 3) käuflich abzulösen hat. Der Inhalt des vorgesehenen neuen Mietvertrages ist dem/den bisherigen Mieter(n) von den Vermietern schriftlich bekanntzugeben, wobei der Mieter die Ausübung seines Vormietrechtes binnen 30 Tagen durch Abfertigung eines an die Vermieter gerichteten Einschreibebriefes ausüben kann.
Tritt kein neuer Mietinteressent auf, ist der bisherige Mieter berechtigt, die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen jeweils um ein weiteres Jahr zu begehren. Tut er dies nicht, wird also das Mietverhältnis weder von ihm noch einem neuen Mieter im Sinne des Absatzes eins fortgesetzt, fallen die auf dem vertragsgegenständlichen Grundstücksteil stehenden Baulichkeiten entschädigungslos an die Vermieter.
2. Sollten die Vermieter das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer nicht mehr zu analogen Bedingungen mit dem/den Mieter(n) fortsetzen wollen, sind sie verpflichtet, die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten dem/den Mieter(n) um den vollen Schätzwert (Abs 3) käuflich abzulösen. Das Vormietrecht ist in diesem Fall erloschen, ebenso das nur für die Vertragsdauer geltende Vorkaufsrecht.
3. Der Schätzwert ist zum Stichtag der Schätzung von dem Sachverständigen festzustellen, der an erster Stelle in der betreffenden Branchenliste des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien aufscheint. Die Kosten werden je zur Hälfte getragen. “
[2] In den zu AZ 18 C 62/16y (führendes Verfahren) verbundenen Verfahren des Erstgerichts (Vorverfahren) wurden Klagen (auch) der hier Beklagten (dort Kläger) gerichtet auf Feststellung, dass zwischen ihnen und den hier Klägern (dort Beklagten) ein unbefristetes Mietverhältnis besteht, das den Kündigungsbestimmungen des MRG unterliegt, erhoben. Diese Klagen wurden letztlich vom Obersten Gerichtshof zu 10 Ob 88/18s abgewiesen.
[3] Die Kläger begehren die Erlassung von Übergabsaufträgen über die an die Beklagten vermieteten Badeparzellen „geräumt von eigenen Fahrnissen“.
[4] Die Beklagten erhoben gegen d ie Übergabsauftr äge Einwendungen und begehrten de ren Aufhebung.
[5] Das Erstgericht verwarf die Einrede der Unzulässigkeit des Rechtswegs wegen Nichtanrufung eines vereinsinternen Schiedsgerichts, erklärte die Übergabsaufträge für rechtswirksam und verpflichtete die Beklagten, das jeweilige Bestandobjekt geräumt von eigenen Fahrnissen zu übergeben.
[6] Das Berufungsgericht verwarf die Nichtigkeitsberufung der Beklagten und bejahte ebenfalls die Zulässigkeit des Rechtswegs. Im Übrigen gab es der Berufung der Beklagten nicht Folge. Im Vorverfahren sei bindend geklärt worden, dass die vereinbarten Befristungen zulässig seien . Nach der vertraglichen Vereinbarung bestehe keine Verpflichtung der Vermieter, den Bestandgegenstand neu zu vermieten. Es gebe auch keine Verpflichtung der Vermieter mit der Ablehnung der Vertragsverlängerung die Ablöse des Superädifikats anzubieten. Die Bestandverhältnisse hätten daher mit Fristablauf zum 31. 12. 2015 geendet. Die Revision sei zur Frage zulässig, ob ein vom Mieter errichtetes Superädifikat als nützlicher Aufwand im Sinn des § 1097 ABGB anzusehen sei, sodass bei einer vertraglichen Regelung nur über die Höhe des Aufwandersatzes für die Entstehung und die Fälligkeit des Aufwandersatzes § 1097 ABGB anwendbar sei.
[7] Dagegen richten sich die Revisionen der erst , dritt bis acht und der zehnt beklagten Parteien sowie der zweit und elftbeklagten Parteien mit dem Antrag, die Urteile der Vorinstanzen dahin abzuändern, dass das Klagebegehren abgewiesen wird. In eventu stellen sie einen Aufhebungsantrag. Im Verhältnis zur neuntbeklagten Partei ruht das Verfahren.
Zu I.:
[8] Zugleich mit ihrer Revision beantragten die Beklagten die Unterbrechung des Verfahrens nach § 190 ZPO bis zur Beendigung des beim Bezirksgericht Mödling zu AZ 18 C 178/20p anhängigen Verfahrens auf Feststellung des Bestehens eines aufrechten, unbefristeten Mietverhältnisses.
[9] Ein Unterbrechungsantrag ist zwar grundsätzlich auch im Revisionsverfahren zulässig (RIS Justiz RS0036801), er ist aber im konkreten Fall nicht berechtigt:
[10] Nach § 190 Abs 1 ZPO hat das Gericht unter sorgfältiger Berücksichtigung aller Umstände nach freiem Ermessen vor allem unter dem Gesichtspunkt der Zweckmäßigkeit zu beurteilen, ob die Unterbrechung des Rechtsstreits bis zur rechtskräftigen Erledigung des anderen Verfahrens nach Lage des Falls gerechtfertigt ist (RS0036765). Abzustellen ist auf den Zeitpunkt des Schlusses der Verhandlung erster Instanz. Daher muss bereits zu diesem Zeitpunkt dasjenige Verfahren, dessen rechtskräftige Erledigung abgewartet werden soll, anhängig gewesen sein (vgl RS0036801 [T2]). Beruhen jedoch die den Unterbrechungsantrag tragenden Ausführungen der Revision lediglich auf im Rechtsmittelverfahren unbeachtlichen Neuerungen, mangelt es an einem tauglichen Unterbrechungsgrund (RS0036801 [T5]).
[11] Da im vorliegenden Fall die Klage im Verfahren AZ 18 C 178/20p des Bezirksgerichts Mödling erst nach Schluss der Verhandlung erster Instanz im vorliegenden Verfahren eingebracht wurde, war der Unterbrechungsantrag abzuweisen.
Zu II.:
[12] Die Revision en der Beklagten sind entgegen dem den Obersten Gerichtshof nicht bindenden Ausspruch des Berufungsgerichts (§ 508a Abs 1 ZPO) mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig. Das ist kurz zu begründen:
[13] 1. Bejahen die Vorinstanzen die Zulässigkeit des ordentlichen Rechtswegs ausdrücklich und übereinstimmend, liegt eine den Obersten Gerichtshof bindende Entscheidung nach § 42 Abs 3 JN über diese Prozessvoraussetzung vor (RS0046249 [T1]). Die Unzulässigkeit des Rechtswegs kann in einem solchen Fall in dritter Instanz nicht mehr geltend gemacht werden (vgl RS0044536 [T5, T10, T12, T18]). Dies gilt auch, wenn – wie die Beklagten behaupten – die Vorinstanzen die Zulässigkeit des Rechtswegs für einen Anspruch aus einer Streitigkeit aus einem Vereinsverhältnis übereinstimmend bejaht haben sollten (vgl RS0046249 [T6]).
[14] 2.1 Soweit die Beklagten monieren , dass das Berufungsgericht zu Unrecht einen Verstoß des Erstgerichts gegen Art 6 EMRK verneint habe, wiederholen sie inhaltlich ihre Ausführungen zur
[15] 2.2 Auch eine Mangelhaftigkeit des erstinstanzlichen Verfahrens, d ie in der Berufung zwar geltend gemacht, vom Berufungsgericht aber verneint wurde, kann in der Revision nicht mehr erfolgreich gerügt werden (RS0042963). Nur wenn das Berufungsgericht infolge unrichtiger Anwendung verfahrensrechtlicher Vorschriften eine Erledigung der Mängelrüge unterlassen hat, liegt ein Mangel des Berufungsverfahrens selbst vor. Das wird aber von den Beklagten nicht behauptet.
[16] 2.3 A ngebliche Verfahrensmängel, eine unrichtige Beweiswürdigung oder eine unrichtige rechtliche Beurteilung im Vorverfahren waren in dessen Rechtsmittelverfahren geltend zu machen . Dass im Vorverfahren dem Standpunkt der Beklagten nicht gefolgt wurde, kann für sich allein jedenfalls keine Verletzung des Rechts auf ein faires Verfahren begründen.
[17] 3.1 Eine rechtskräftige Entscheidung ist bindend, wenn der als Hauptfrage rechtskräftig entschiedene Anspruch eine Vorfrage für den Anspruch im zweiten Prozess bildet (RS0127052 [T1]; vgl auch RS0041251 ua). Das Ausmaß der Bindungswirkung wird zwar nur durch den Urteilsspruch bestimmt, doch sind die Entscheidungsgründe zur Auslegung und Individualisierung des rechtskräftig entschiedenen Anspruchs heranzuziehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Rechtskraftwirkung eines abweisenden Urteils festgestellt werden soll (RS0041331).
[18] 3.2 Als Ergebnis des Vorverfahrens steht rechtskräftig fest, dass die Bestandverhältnisse der Beklagten unabhängig davon, ob sie dem MRG unterliegen oder nicht, nicht unzulässig befristet sind, mit anderen Worten von den Parteien des Vertrags eine durchsetzbare Befristung vereinbart wurde. Soweit daher die Vorinstanzen davon ausgegangen sind, dass das Vorbringen der Beklagten zum Fehlen von Voraussetzungen einer zulässigen Befristung (etwa Schriftlichkeit ) aufgrund der Bindungswirkung der Vorentscheidung nicht beachtlich ist , ist dies nicht zu beanstanden .
[19] 4.1 Zur Auslegung von Punkt XIII. der Verträge stellt sich nicht die Frage der unrichtigen Annahme einer Bindungswirkung, sondern der Vertretbarkeit einer Vertragsauslegung der Vorinstanzen – wenn auch in inhaltlicher Übereinstimmung mit den Ausführungen des Obersten Gerichtshofs im Vorverfahren.
[20] 4.2 Nach § 914 ABGB ist bei der Auslegung von Verträgen zunächst vom Wortlaut des schriftlichen Vertragstextes oder vom Wortsinn der mündlichen Vertragserklärungen auszugehen, aber nicht am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften, sondern der Wille der Parteien zu erforschen. Wird kein – vom Vertragstext oder Wortsinn abweichender oder diesen präzisierender oder ergänzender – übereinstimmender Parteiwille behauptet oder festgestellt, so ist für die Auslegung der objektive Erklärungswert des Vertragstextes bzw der Erklärungen mit Rücksicht auf den Geschäftszweck maßgebend. Der Vertrag ist so zu verstehen, wie es der Übung des redlichen Verkehrs entspricht (vgl RS0017915 [T8]; RS0017797 ua).
[21] 4.3 Ob ein Vertrag im Einzelfall richtig ausgelegt und den verwendeten Begriffen der richtige Inhalt beigemessen wurde, ist nur dann eine erhebliche Rechtsfrage, wenn wegen wesentlicher Verkennung der Rechtslage ein unvertretbares Aus leg ungsergebnis erzielt wurde (für viele RS0042936 [T5]). Das ist hier nicht der Fall.
[22] 4.4 Die Vorinstanzen verstanden Punkt XIII. des Bestandvertrags dahin, dass dem Vermieter freistehe, nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer eine Verlängerung des Mietvertrags abzulehnen. Tue er dies, habe er die auf dem Mietobjekt befindlichen Baulichkeiten um den vollen Schätzwert käuflich abzulösen. Da bei gingen sie – wie der Oberste Gerichtshof in der Vorentscheidung – davon aus, dass „zu analogen Bedingungen“ als „zu den bisherigen Bedingungen“ zu verstehen ist. Diese Auslegung, gegen die die Beklagten keine überzeugenden Argumente vorbringen, ist nicht korrekturbedürftig. Soweit im Verhältnis der Kläger zur Elftbeklagten eine abweichende Vertragslage reklamiert wird, gehen der Erst , Dritt bis Acht und die Zehntbeklagten sowie die Zweit und Elftbeklagte in ihrer Revision nicht vom festgestellten Sachverhalt aus. Die in diesem Zusammenhang angeführten weiteren Bestandnehmer sind nicht Parteien dieses Verfahrens.
[23] 4.5 Die Auffassung der Beklagten, dass ein „Widerspruchsrecht“ des Vermieters nur zulässig sei, wenn er überhaupt keine weitere Vermietung beabsichtigt, lässt sich mit der Bezugnahme auf „analoge Bedingungen“ schon deshalb nicht vereinbaren , weil dann Voraussetzung für die Ablehnung einer Verlängerung wäre, dass der Vermieter überhaupt nicht, zu welchen Bedingungen auch immer, vermieten möchte.
[24] 4.6 Richtig ist zwar, dass das ebenfalls vereinbarte Vormietrecht durch die Auslegung der Vorinstanzen eine gewisse Entwertung erfährt. Allerdings übergehen die Beklagten, dass im Vertrag das Erlöschen des Vormietrechts für den Fall, dass der Vermieter den Vertrag nicht fortsetzt, sogar ausdrücklich vorgesehen ist. Zugleich wird aber der Vermieter verpflichtet, die Baulichkeit um den vollen Schätzwert käuflich abzulösen. Die Parteien haben daher für diesen Fall eine ihnen adäquat erscheinende Abgeltung vorgesehen.
[25] 4.7 Entgegen den Revisionen ist auch aus der Vorentscheidung keine andere Auslegung abzuleiten, wurde in dieser doch ausdrücklich davon ausgegangen , dass weder eine Verpflichtung des Vermieters besteht, den Bestandgegenstand neu zu vermieten, noch den Mietern eine Vertragsverlängerung zu bisherigen Konditionen anzubieten.
[26] 5.1 Unstrittig haben die Mieter eine Verlängerung um ein Jahr zu den bisherigen Bedingungen begehrt. Aus ihrem eigenen Vorbringen ergibt sich aber weiters, dass jedenfalls im Herbst und im Winter 2015 Verhandlungen über neue Mietverträge geführt wurden, wobei die Kläger nicht zu den gleichen Bedingungen weiter vermieten wollten.
[27] 5.2 Da mit können sich die Beklagten aber nicht auf ein Vertrauen darauf berufen, dass die Kläger eine Verlängerung um ein Jahr zu denselben Bedingungen akzeptieren würden. Es kann damit dahingestellt bleiben, ob die Kläger d em Verlängerungsb egehren ausdrücklich zustimmen hätten müssen oder ob eine, wie die Beklagten meinen, „zeitnahe Ablehnung“ hätte erfolgen müssen.
[28] 6. Ob Rechtsmissbrauch vorliegt, ist ebenfalls eine nach den Umständen des Einzelfalls zu klärende Rechtsfrage (RS0110900).
[29] Die Beurteilung der Vorinstanzen, das Verhalten der Vermieter, mangels Einigung über den Inhalt eines neuen Mietvertrags den wirksam vereinbarten Endtermin durchsetzen zu wollen, sei nicht als schikanös an zusehen, ist nicht korrekturbedürftig.
[30] 7.1 Es entspricht der Rechtsprechung zu § 1097 ABGB, dass der Ersatz von nützlichen Aufwendungen in der Regel erst begehrt werden kann, wenn das Bestandverhältnis bereits beendet ist, weil erst dann feststeht, ob die Aufwendungen des Mieters überhaupt noch wirksam sind und daher dem Bestandgeber zum klaren und überwiegenden Vorteil gereichen (RS0019892). Auch zu § 16 KlGG wird judiziert, dass erst im Zeitpunkt der Rückstellung des Kleingartens beurteilt werden könne, welche Aufwendungen für die kleingärtnerische Nutzung notwendig und nützlich seien, weshalb der Aufwandersatzanspruch vorher nicht fällig sei (1 Ob 536/91 ua).
[31] 7.2 Es kann dahingestellt bleiben , ob § 1097 ABGB im vorliegenden Fall anwendbar ist. Die Auslegung des Berufungsgerichts, dass die zur Fälligkeit des Ersatzes für nützliche Aufwendungen zu § 1097 ABGB vertretene Wertung auch im vorliegenden Fall zum Tragen kommt, hält sich jedenfalls im Rahmen des gesetzlich eingeräumten Ermessensspielraums. Wie schon das Berufungsgericht dargelegt hat, folgt aus der vereinbarten verpflichtenden Schätzung für den Fall, dass keine anderweitige Einigung erzielt wird, dass eine Fälligkeit erst nach Rückstellung eintreten kann, weil erst dann beurteilt werden kann , welche Werte auf den Vermieter übertragen werden. Käme es zu Verzögerungen der Rückstellung, wäre der Vermieter sonst an ein lange zurückliegendes Ablöseanbot gebunden, auch wenn der Wert des Superädifikats allenfalls der Schätzung nicht mehr entspricht.
[32] 7.3 Davon ausgehend waren die Kläger aber weder verpflichtet, gleichzeitig mit der Forderung auf Rückstellung der Liegenschaften einen konkreten Ablösebetrag anzubieten , noch ist die Räumungsverpflichtung nur Zug um Zug gegen Zahlung oder Sicherstellung des Schätzwerts auszusprechen.
[33] 8 .1 Wenn auch ein Überbau teilweise rechtlich wie eine bewegliche Sache zu behandeln ist, ist er keine „wegschaffbare“ bewegliche Sache im Sinn des § 379 Abs 1 EO (3 Ob 176/08s ua). Die Entfernung eines Überbaues kann nur nach Erwirkung eines entsprechenden Exekutionstitels mit einer Exekution nach § 353 EO durchgesetzt werden. Ihr kann eine Räumung nach § 349 EO vorausgehen (RS0004398). Der Auftrag zur Räumung der Liegenschaft umfasst daher schon aus rechtlichen Gründen nicht das Superädifikat, das nach der vertraglichen Vereinbarung auf der Liegenschaft verbleiben kann . Insoweit ist der Exekutionstitel entgegen den Revisionen nicht zu weit gefasst.
[34] 8.2 Es trifft zu, dass mit der Räumung das Eigentumsrecht am Superädifikat noch nicht auf die Kläger übergeht. Aus der Vereinbarung eines sogenannten „Heimfallrechts“ folgt die Verpflichtung des Eigentümers des Superädifikats zu dessen Übergabe an den Grundeigentümer. Dieser hat Anspruch auf Räumung des Superädifikats sowie auf Übergabe des geräumten Objekts. Darüber hinaus trifft den Eigentümer des Superädifikats die Pflicht zur Mitwirkung an der den Eigentumserwerb dokumentierenden Urkundenhinterlegung (vgl 1 Ob 14/06z mwN).
[35] 8.3 Dass die Eigentumsübertragung am Superädifikat nicht mit der Räumung zusammenfällt, hindert die Erlassung des Übergabsauftrags nicht. Das Eigentum an einem Superädifikat allein verschafft kein dingliches oder obligatorisches Recht zur Benützung einer Liegenschaft. Dass den auf der Liegenschaft befindlichen Bauten Superädifikatscharakter zukommt, kann dem auf Beendigung des Grundbenutzungsverhältnisses gegründeten Anspruch auf Räumung der Liegenschaft daher nicht erfolgreich entgegengehalten werden (vgl 7 Ob 224/13m). Ebenso wenig können die Beklagten geltend machen, dass durch eine Räumung der Liegenschaft ihr Nutzungsrecht am Superädifikat beeinträchtigt wird. Die in den Revisionen zitierte Entscheidung 9 Ob 508/95 ist nicht einschlägig, weil dort nicht geklärt war, welche Vereinbarungen die Parteien zur Errichtung und Benutzung oder Belassung des Superädifikats getroffen hatten.
[36] 9 . D en Beklagten gelingt es daher nicht, Bedenken gegen die Entscheidungen der Vorinstanzen aufzuzeigen. Die Revisionen sind daher mangels Vorliegens einer Rechtsfrage von erheblicher Bedeutung im Sinn des § 502 Abs 1 ZPO zurückzuweisen.
[37] 10. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 50 ZPO. Die Kläger haben darauf hingewiesen, dass die Rechtsmittel der Beklagten nicht zulässig sind. Da der Streitwert in den verbundenen Verfahren jeweils 2.000 EUR beträgt, beläuft sich die Bemessungsgrundlage im Revisionsverfahren unter Berücksichtigung des ruhenden Verfahrens auf insgesamt 20.000 EUR. Die Kläger erstatteten eine Revisionsbeantwortung, sodass in den Verfahren mit nur einem Beklagten jeder Beklagte 1/10 der von den Klägern dafür verzeichneten Kosten zu ersetzen hat. Der Dritt- und die Viertbeklagte sowie der Siebent- und die Achtbeklagte haben je 1/20 dieser Kosten zu tragen.
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