5Ob7/20w – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann, die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Dr. D*, vertreten durch die Winkler Reich-Rohrwig Illedits Wieger Rechtsanwältepartnerschaft (OG), Wien, gegen die beklagte Partei T* m.b.H., *, vertreten durch Dr. Michael Auer ua, Rechtsanwälte in Wien, und den Nebenintervenienten auf Seiten der beklagten Partei Dr. K*, vertreten durch Dr. Herbert Salficky, Rechtsanwalt in Wien, wegen Vertragszuhaltung und Feststellung, über die außerordentlichen Revisionen der beklagten Partei und des Nebenintervenienten gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Wien als Berufungsgericht vom 22. November 2019, GZ 2 R 72/19a 32, den

Beschluss

gefasst:

Die außerordentlichen Revisionen werden gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.

Begründung:

Die Klägerin ist aufgrund des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags vom 21. 5. 2001 Mit- und Wohnungseigentümerin einer Liegenschaft. Wohnungseigentumsorganisatorin und Verkäuferin der Miteigentumsanteile war die Beklagte. Mit den Miteigentumsanteilen der Klägerin ist Wohnungseigentum an den Wohnungen W5 und W6 sowie den PKW-Garagenstellplätzen 1 und 15 verbunden. Den Wohnungen sind jeweils Gartenflächen vorgelagert.

Gestützt auf den Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag begehrte die Klägerin, soweit für das Revisionsverfahren noch von Relevanz, die Beklagte schuldig zu erkennen, ihr in vertraglich geeigneter Weise das Zubehör-Wohnungseigentum an den beiden Gartenflächen zu den in ihrem Eigentum stehenden Wohnungseigentumsobjekten zu verschaffen, und die Einverleibung dieses Zubehör-Wohnungseigentums im Grundbuch zu erwirken, sowie die Feststellung der Haftung der Beklagten für alle noch nicht bekannten und künftigen Schäden, die ihr aus der Verletzung der Verpflichtung der Beklagten zur Begründung von Zubehör-Wohnungseigentum entstünden.

Eine von der Klägerin beantragte Berichtigung gemäß § 136 Abs 1 GBG durch Einverleibung des Zubehör-Wohnungseigentums an den Gartenanteilen wurde rechtskräftig abgewiesen.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren zur Gänze statt. Es stellte unter anderem fest, dass die Gärten vor den Wohnungseigentumsobjekten der Klägerin jeweils mit einem 60 cm hohen Maschendrahtzaun eingezäunt seien und ausschließlich von deren Wohnungen aus betreten werden könnten. Im Grundbuch erliege kein Lageplan, aus dem die Position der Gärten ersichtlich und eine eindeutige Zuordnung zu den Wohnungen möglich wäre. Mit Schreiben vom 5. 11. 2014 habe die Beklagte die Gewährleistungsansprüche der Klägerin anerkannt und ausgeführt, dass sich in Anbetracht der WEG Novelle 2015 eine kostenintensive Sanierung bzw Klageführung erübrige.

Das Berufungsgericht bestätigte diese Entscheidung. Die Vertragsgrundlagen erlaubten nur den rechtlichen Schluss auf eine Eigentumszusage im Sinn der Einräumung von Zubehör-Wohnungseigentum an den Gartenflächen. Dem sei eine Umsetzung durch Einräumung eines ausschließlichen Nutzungsrechts aufgrund einer Benützungsvereinbarung nicht gleichwertig, sodass ein Rechtsmangel vorliege. Zwar könne Zubehör-Wohnungseigentum nur dann begründet werden, wenn Wohnungseigentumsobjekt und Zubehörobjekt baulich nicht verbunden seien, ein Hausgarten, der im Grundbuch nicht als Zubehör zu einem Wohnungseigentumsobjekt eingetragen sei, sei aber mangels eindeutiger baulicher Verbindung selbst dann kein unselbständiger Bestandteil eines Wohnungseigentumsobjekts, wenn er daran unmittelbar angrenze und eingezäunt sei. Soweit die Beklagte Rechtsmissbrauch geltend mache, fehle es an einem ausreichenden Vorbringen. Die gegen die Stattgebung des Feststellungsbegehrens ins Treffen geführten Argumente seien nicht stichhältig, weil ein Rechtsmangel vorliege und das Verschulden der Beklagten zu bejahen sei.

I. Zu den außerordentlichen Revisionen der Beklagten und des Nebenintervenienten:

1.1 Eine Leistung ist mangelhaft im Sinn des § 922 ABGB, wenn sie qualitativ oder quantitativ hinter dem vertraglich Geschuldeten zurückbleibt (RIS Justiz RS0018547). Die Mangelhaftigkeit eines Leistungsgegenstands ist nicht abstrakt, sondern immer anhand des konkreten Vertrags zu beurteilen (RS0107680; RS0126729). Im Allgemeinen begründet die Beurteilung des Schuldinhalts eines konkreten Vertrags keine erhebliche Rechtsfrage. Ein unvertretbares Auslegungsergebnis (dazu RS0042936; vgl auch RS0042776 ua) des Kauf- und Wohnungseigentumsvertrags vom 21. 5. 2001 durch das Berufungsgericht kann die Beklagte nicht aufzeigen:

1.2 Die Beklagte zieht nicht in Zweifel, dass auch unter dem WEG 1975 Hausgärten als Zubehör eines selbständigen Objekts den Gegenstand von Wohnungseigentum bilden konnten (RS0082963 [T1]). In dem vom Nebenintervenienten errichteten Kauf- und Wohnungseigentumsvertrag vom 21. 5. 2001 wird dazu deutlich zwischen den selbständigen Einheiten im Sinn des Wohnungseigentumsgesetzes, an welchen Wohnungseigentum begründet werden sollte, also Wohnungen und Lager, und dem Zubehör unterschieden, wobei festgehalten wird, dass – mit Ausnahme der Garagenstellplätze – das (übrige) Zubehör, insbesondere Terrassen, Gartenteile, Kellerabteile und Balkone, aus dem „Wohnnutzwertfestsetzungsgutachten“ ersichtlich sind. Für die im Erdgeschoß des Hauses gelegenen Eigentumsobjekte der Klägerin ist danach jeweils ein Gartenanteil mit der darauf entfallenden Fläche ausgewiesen und bei der Nutzwertberechnung mit dem im Vertrag dafür festgehaltenen Zuschlag von 10 % berücksichtigt.

1.3 Nach den Feststellungen hat die Beklagte in Reaktion auf den geltend gemachten Rechtsmangel der Klägerin, weil ihr in Bezug auf die Gartenflächen die vertraglich zugesagte Rechtsposition, nämlich Zubehör-Eigentum, nicht verschafft worden sei, Gewährleistungsansprüche der Klägerin anerkannt. Schon deshalb kann nicht nachvollzogen werden, warum sie nunmehr meint, eine „Eigentumszusage im Sinn der Einräumung von Zubehör-Wohnungseigentum“ sei nicht erfolgt. Darüber hinaus ist für die Auslegung eines Wohnungseigentumsvertrags der objektive Wortlaut ausschlaggebend (RS0117166). Danach ist es aber unbedenklich, wenn das Berufungsgericht zum Ergebnis gelangte, dass Schuldinhalt der Vereinbarung die Verbindung der Gartenanteile mit den selbständigen Wohnungen der Klägerin im Sinn des § 1 Abs 2 WEG 1975 und nicht bloß die Zusicherung von deren Sondernutzung war, wie die Beklagte meint, und dabei offensichtlich auf ein ausschließliches Nutzungsrecht aufgrund einer Benützungsvereinbarung abzielt.

1.4 Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn der Veräußerer dem Erwerber nicht die Rechtsposition verschafft, die er ihm nach dem Vertrag verschaffen hätte müssen (5 Ob 26/17k mwN;