Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Jensik als Vorsitzenden sowie die Hofrätin Dr. Grohmann, die Hofräte Mag. Wurzer, Mag. Painsi und Dr. Steger als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache der Antragsteller 1. G*, 2. D*, vertreten durch Dr. Raimund Danner, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen die Antragsgegnerin Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft EZ * KG *, vertreten durch Korn Gärtner Rechtsanwälte OG in Salzburg, wegen § 8 Abs 3 iVm § 37 Abs 1 Z 5 MRG, über den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Salzburg als Rekursgericht vom 27. Juni 2018, GZ 22 R 163/18a 31, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Hallein vom 19. April 2018, GZ 24 Msch 4/16v 27, bestätigt wurde, den
Sachbeschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Die Antragsteller sind schuldig, der Antragsgegnerin die mit 688,92 EUR (darin enthalten 114,82 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
Die Antragsteller waren aufgrund eines mit dessen Eigentümern abgeschlossenen Vertrags Mieter des als Geschäftslokal gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts top 7a, in dem sie ein Fitnessstudio betrieben. Bei Erhaltungsarbeiten im Bereich der unmittelbar darüber gelegenen Terrasse, die von der Eigentümergemeinschaft in Auftrag gegeben worden waren, kam es zu einer Beschädigung der PVC-Dichtungsbahnen der Dachterrasse und in weiterer Folge zu Wassereintritten in das darunterliegende Bestandobjekt der Antragsteller.
Sie begehren von der Eigentümergemeinschaft gestützt auf § 8 Abs 3 MRG den Betrag von 126.624,99 EUR, der sich im Wesentlichen aus Verdienstentgang, Ersatz der eigenen Arbeitsleistung, der Arbeitsleistung eines Mitarbeiters und Rechtsanwaltskosten zusammensetzt. Der Verwalter der Liegenschaft habe in Vertretung der Eigentümergemeinschaft Erhaltungsarbeiten an der unmittelbar über dem von ihnen angemieteten Objekt gelegenen Dachterrasse durchführen lassen, im Zuge der es zu einer Beschädigung der Terrassenabdichtung gekommen sei. Dies habe zu massiven Wassereintritten in das Bestandobjekt und zur mehrmonatigen Schließung des von ihnen darin betriebenen Unternehmens geführt. Die Haftpflicht versicherung des die Arbeiten ausführenden Unternehmens habe den Verdienstausfall für sechs Wochen ersetzt, weil in diesem Zeitraum eine vollständige Schadensbehebung möglich gewesen wäre. Tatsächlich sei die Reparatur wegen einer verzögerten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer aber mehrere Monate hinausgezögert worden, weswegen die Antragsgegnerin den nicht von der Versicherung gedeckten Schaden nach § 8 Abs 3 MRG zu ersetzen habe.
Zu 5 Ob 240/17f bestätigte der Oberste Gerichtshof die Entscheidungen der Vorinstanzen, die die von der Antragsgegnerin erhobene Einrede der Unzulässigkeit des außerstreitigen Rechtswegs verworfen hatten.
Das Erstgericht wies den Antrag im fortgesetzten Verfahren ab. § 8 Abs 3 MRG statuiere eine Ersatzpflicht für wesentliche Beeinträchtigungen, die durch einen vom Mieter nach Abs 2 leg cit zu duldenden Eingriff in sein Mietrecht verursacht worden seien, wozu auch Schäden als Folge einer unsachgemäßen Ausführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zählten. Ersatzpflichtig sei grundsätzlich der Vermieter, sofern aber die Arbeiten ein Mieter durchführe (§ 8 Abs 2 Z 2 MRG) dieser Mieter (§ 8 Abs 3 MRG). Der Auftrag zur Durchführung der Erhaltungs-/Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen der Liegenschaft sei zwar von der Eigentümergemeinschaft erteilt worden. Berücksichtige man aber, dass zur Geltendmachung eines allfälligen Duldungsanspruchs gegenüber den Antragstellern iSd § 8 Abs 2 Z 1 MRG allein deren Vermieter legitimiert gewesen wäre, müsse die Passivlegitimation der Eigentümergemeinschaft für Entschädigungsansprüche nach § 8 Abs 3 MRG verneint werden.
Dem dagegen erhobenen Rekurs der Antragsteller gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge. Während die Bestimmung des § 8 Abs 3 MRG den Ausgleich für Beeinträchtigungen des Mieters für erlittene Nachteile im Auge habe, seien die mit den Maßnahmen der ordentlichen oder außerordentlichen Verwaltung eines Wohnungs eigentumsobjekts einhergehenden Beeinträchtigungen ausschließlich nach dem dafür geltenden Wohnungseigentumsgesetz zu beurteilen, dem ein rechtswidrigkeits- und verschuldensunabhängiger Entschädigungsanspruch, wie er einem Mieter gegenüber dem Vermieter oder einem anderen Mieter nach § 8 Abs 3 MRG zustehe, fremd sei. Der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer sein Objekt vermiete, führe außerhalb des § 4 Abs 3 WEG zu keiner Haftung der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Mieter eines Wohnungseigentumsobjekts. In einem solchen Fall könne sich der Mieter lediglich an denjenigen halten, der nach dem MRG zur Geltendmachung des Duldungsanspruchs legitimiert wäre.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil zur Frage, ob der Entschädigungsanspruch nach § 8 Abs 3 MRG auch gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend gemacht werden könne, keine höchstgerichtliche Judikatur bestehe.
Der von der Antragsgegnerin beantwortete Revisionsrekurs der Antragsteller ist aus dem vom Rekursgericht genannten Grund zulässig; er ist aber nicht berechtigt.
1.1 Nach § 8 Abs 2 MRG hat der Hauptmieter die vorübergehende Benützung und die Veränderung seines Mietgegenstands zuzulassen, wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen oder zur Behebung ernster Schäden des Hauses in seinem oder in einem anderen Mietgegenstand notwendig oder zweckmäßig ist (Z 1), bzw wenn und soweit ein solcher Eingriff in das Mietrecht zur Beseitigung einer von seinem oder einem anderen Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder zur Durchführung von Veränderungen (Verbesserungen) in einem anderen Mietgegenstand notwendig, zweckmäßig und bei billiger Abwägung aller Interessen auch zumutbar ist […] (Z 2).
1.2 Unter den Voraussetzungen des § 8 Abs 2 MRG hat der Mieter Eingriffe in das Mietrecht, die über ein bloßes Betreten des Mietgegenstands hinausgehen, zu dulden. Er darf selbst keine Abwehrmaßnahmen setzen, sondern muss die Eingriffe in sein Recht hinnehmen, ohne deren Unterlassung begehren zu können (vgl Krejci , HbzMRG 231). Weigert sich der Mieter, von ihm nach § 8 Abs 2 Z 1 oder Z 2 MRG zu duldende Eingriffe in sein Mietrecht zuzulassen, hat der Vermieter diesen Anspruch in einem Verfahren nach § 37 Abs 1 Z 5 MRG durchzusetzen. Ist Wohnungseigentum begründet, ist dafür allein der vermietende Wohnungseigentümer aktiv legitimiert ( Vonkilch in Vonkilch / Hausmann , Österreichisches Wohnrecht³ § 8 MRG Rz 40). Das folgt für „Altmietverträge“, also solche, die noch vor Begründung von Wohnungseigentum abgeschlossen worden sind, aus § 4 Abs 1 WEG 2002 und ergibt sich allgemein aus § 2 Abs 1 Satz 2 MRG, wonach Hauptmiete durch den Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer begründet wird, wenn der Mietgegenstand im Wohnungseigentum steht.
1.3 Im vorliegenden Fall liegt kein „Altmietverhältnis“ vor. Die Antragsteller schlossen den Mietvertrag mit den Wohnungseigentümern. Dieser ist zwischenzeitig aufgelöst.
2.1 Als Ausgleich steht dem Mieter, der nach § 8 Abs 2 MRG einen Eingriff in sein Mietrecht zu dulden hat, nach § 8 Abs 3 MRG eine Entschädigung zu. Danach hat ein Mieter, der Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten gemäß § 8 Abs 2 MRG zulassen muss, gegenüber dem Vermieter – oder im Fall der Durchführung der Arbeiten durch einen anderen Mieter gegen diesen – einen Anspruch auf angemessene Entschädigung für die ihm widerfahrenen wesentlichen Beeinträchtigungen. Dabei handelt es sich um eine von Rechtswidrigkeit und Verschulden losgelöste Eingriffshaftung (RIS-Justiz RS0069533; RS0069520 [T3]; siehe dazu auch Würth in Rummel , ABGB³ § 8 MRG Rz 7;
2.2 Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses (§ 8 Abs 2 Z 1) können zu einer Eingriffshaftung nach § 8 Abs 3 MRG führen, wenn es dabei zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Bestandrechts eines Mieters kommt (RIS-Justiz RS0069540). Die Antragsteller machen unsachgemäße Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses für den Wassereintritt in ihr Bestandobjekt verantwortlich. Dass es sich dabei ihrer Art nach um Folgen von Arbeiten gemäß § 8 Abs 2 Z 1 MRG handelt, die sie nicht – etwa mit Unterlassungsklage – verhindern konnten (vgl dazu Würth / Zingher / Kovanyi aaO § 8 MRG Rz 12 mwN), ist nicht strittig. § 8 Abs 3 MRG findet grundsätzlich auch Anwendung, wenn der konkrete Nachteil auf eine mangelhafte Ausführung solcher Arbeiten zurückzuführen ist (siehe dazu 5 Ob 54/01d).
3.1 Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs ist derjenige nach § 8 Abs 3 MRG ersatzpflichtig, dem die Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- und Errichtungsarbeiten zuzurechnen sind (5 Ob 297/99h; 5 Ob 251/02a; 5 Ob 84/13h ua). Die Antragsteller berufen sich auf diese Rechtsprechung und leiten daraus die Haftung der Eigentümergemeinschaft für die auf § 8 Abs 3 MRG gestützten Ansprüche ab, weil – so die Antragsteller sinngemäß – die Haftung nach dieser Gesetzesstelle dem „Verursacherprinzip“ folge.
3.2 Das Abgrenzungskriterium der Zurechenbarkeit geht auf Krejci (HbzMRG, 244) zurück und dient in erster Linie der Unterscheidung, ob der Vermieter oder ein anderer Mieter für eine Entschädigung nach dieser Gesetzesstelle passiv legitimiert ist. War ein Eingriff im Sinn des § 8 Abs 2 Z 1 MRG ursächlich, ist primär der Vermieter ersatzpflichtig (vgl Vonkilch aaO § 8 MRG Rz 44). Nicht entscheidend ist hingegen, wem aus den Arbeiten Vorteile erwachsen, denn es geht beim Anspruch auf Entschädigung nach § 8 Abs 3 MRG nicht darum, dem in der Mietrechtsausübung beeinträchtigten Mieter irgendwelche Vorteile herauszugeben, die jemand infolge Eingriffs in das Mietrecht erzielt hat, sondern nur darum, dass der betroffene Mieter die ihm entstandenen Nachteile ausgeglichen erhält ( Krejci aaO 244).
3.3 Die Zurechnung der Arbeiten entweder dem Vermieter oder einem bzw mehreren Mietern als Kriterium für die Bestimmung des Ersatzpflichtigen, korrespondiert mit dem Recht zu einem Eingriff bzw der Art der den Eingriff rechtfertigende Arbeiten und damit mit der Duldungspflicht des Mieters gemäß § 8 Abs 2 MRG (dazu Vonkilch aaO § 8 MRG Rz 44). Sie stellt vor allem darauf ab, ob der Eingriff, den der Mieter hinzunehmen hat, Folge von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses ist, oder unter § 8 Abs 2 Z 2 MRG subsumiert werden kann. Für letzteren Fall hat der Oberste Gerichtshof in der Entscheidung zu 5 Ob 169/09b, auf die sich die Antragsteller stützen, ausgesprochen, dass die Ersatzpflicht unzweifelhaft nicht jedenfalls (auch) den Vermieter treffe. Unter Bezugnahme auf Vorjudikatur wurde in dieser Entscheidung in ausdrücklicher Abgrenzung zu Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses festgehalten, dass unter einem „anderen Mietgegenstand“ im Sinn des § 8 Abs 2 Z 2 MRG auch ein Dachausbau (5 Ob 22/87: durch einen anderen Mieter) zu verstehen ist und dass der „andere Mietgegenstand“ auch ein Wohnungseigentumsobjekt sein kann (5 Ob 86/89). Im letzteren Fall ist dem Mieter, der „die Arbeiten durchführt“ und zur Entschädigung verpflichtet ist (§ 8 Abs 3 MRG), der Wohnungseigentümer gleichzuhalten.
In der weiteren, von den Antragstellern zur Begründung ihres Standpunkts herangezogenen Entscheidung zu 5 Ob 251/02a hat der Oberste Gerichtshof die Abweisung eines auf § 8 Abs 3 MRG gestützten Begehrens bestätigt, weil nicht die in Anspruch genommene Vermieterin, sondern eine andere Mieterin Auftraggeberin der für den Schaden ursächlichen Arbeiten war. Erfasst waren zwar auch Arbeiten an Allgemeinflächen, die aber von der Mieterin im Zuge von Umbauarbeiten an ihrem Geschäftslokal vorgenommen und damit ausschließlich ihr zuzuordnen waren. Zu 5 Ob 297/99h hingegen waren Arbeiten gemäß § 8 Abs 2 Z 1 MRG zu beurteilen, weswegen die Passivlegitimation der (Mit )Vermieterin – einer Wohnungseigentümerin – gegeben war. Diesen Fällen ist gemeinsam, dass das Kriterium der Zurechenbarkeit von Erhaltungs-, Verbesserungs-, Änderungs- oder Errichtungsarbeiten primär der Klärung diente, welchen der Fallkonstellationen des § 8 Abs 2 MRG die Schaden stiftende Eingriffshandlung zuzuordnen ist. Daran geknüpft ist die Frage, ob der Vermieter oder ein Mieter (bzw Wohnungseigentümer, wenn „anderer Mietgegenstand“ gemäß § 8 Abs 2 Z 2 MRG ein Wohnungseigentumsobjekt war: 5 Ob 169/09b) nach § 8 Abs 3 MRG in Anspruch genommen werden kann. Daraus folgt aber entgegen der Ansicht der Antragsteller nicht, dass die Eigentümergemeinschaft in Ansehung von Ansprüchen nach § 8 Abs 3 MRG an die Stelle des Vermieters eines Wohnungseigentumsobjekts tritt, wenn Arbeiten im Sinne der Z 1 des § 8 Abs 2 MRG ursächlich für den behaupteten Schaden waren.
4.1 Das Rechtsverhältnis zwischen dem Mieter und dem Wohnungseigentumsvermieter ist nach dem MRG zu beurteilen. Zu den anderen Mit- und Wohnungseigentümern der Liegenschaft steht der Mieter eines Wohnungseigentümers in keiner Rechtsbeziehung (2 Ob 249/00g = RIS-Justiz RS0070357 [T1]; Fenyves in Hausmann / Vonkilch aaO § 2 MRG Rz 15 mwN). Auch gegenüber der Eigentümergemeinschaft (§ 18 WEG) stehen ihm keinerlei Rechte zu ( Würth in Rummel aaO § 2 MRG Rz 5). Der Mieter eines Wohnungseigentümers hat im Vollanwendungsbereich des MRG daher insofern eine Sonderstellung, als er zwar formal alle Rechte des Hauptmieters hat, sie aber nur soweit ausüben kann, als sie sich unmittelbar gegen den Wohnungseigentümer als seinen Vertragspartner richten ( Würth / Zingher / Kovanyi aaO § 2 MRG Rz 8).
4.2 Richtig ist, dass die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen und der Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt dienen, zur ordentlichen Verwaltung zählt (§ 28 Abs 1 Z 1 WEG) und der Eigentümergemeinschaft in diesen Angelegenheiten Rechtspersönlichkeit zukommt, sodass sie insoweit Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden kann (§ 18 Abs 1 WEG). Daraus folgt aber nur, dass der Wohnungseigentumsvermieter alle mietrechtlichen Ansprüche, die sich auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen, nicht aus Eigenem erfüllen kann (5 Ob 243/05d). Die mangelnde Verfügungs- und Entscheidungsbefugnis des Vermieters betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft führt aber nicht dazu, dass automatisch die Eigentümergemeinschaft für diese Ansprüche passiv legitimiert wäre, sondern bewirkt im Fall eines nach § 2 Abs 1 MRG mit dem Wohnungseigentümer begründeten Mietverhältnisses, dass der Mieter mangels Zustimmung der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer seinen Erhaltungsanspruch gegen seinen Vermieter im streitigen Rechtsweg durchsetzen muss, wobei dieser auf die Wahrnehmung seiner Minderheitsrechte zu klagen ist ( Würth / Zingher / Kovanyi aaO § 4 WEG Rz 16 und § 2 MRG Rz 8; vgl auch 5 Ob 243/05d; vgl auch 5 Ob 72/97t). Bleibt im Verhältnis zu seinem Mieter der Wohnungseigentumsvermieter für die Erfüllung der aus § 3 MRG (§ 8 Abs 2 Z 1 MRG) resultierenden Verpflichtung zur Erhaltung verantwortlich, ist es nur konsequent, die damit im Zusammenhang stehenden Arbeiten ihm und nicht der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen. Werden solche Arbeiten im Auftrag der Eigentümergemeinschaft vorgenommen, sind sie im Verhältnis eines Wohnungseigentümers zu seinem Mieter jenem zuzuordnen, dienen sie doch auch der Erfüllung seiner vertraglichen Pflichten aus dem Bestandverhältnis. Begehren auf Ersatz von Ansprüchen nach § 8 Abs 3 MRG sind daher an den Vermieter und nicht an die Eigentümergemeinschaft zu richten (so wohl auch Würth / Zingher / Kovanyi aaO § 2 MRG Rz 8).
4.3 Dieses Ergebnis steht auch im Einklang mit § 4 WEG. In Absatz 1 dieser Bestimmung ordnete der Gesetzgeber des WEG 2002 – ausdrücklich eingeschränkt auf Altmietverhältnisse, also für Mietverhältnisse, die noch vor Begründung von Wohnungseigentum eingegangen worden sind – eine gesetzliche Vertragsübernahme des Wohnungseigentümers auf Vermieterseite an. Mit Verbücherung des Wohnungseigentums tritt der Wohnungseigentümer als Alleinvermieter in das Hauptmietrecht mit der Folge ein, dass hinsichtlich sämtlicher Ansprüche aus dem Mietverhältnis auf Vermieterseite grundsätzlich der Wohnungseigentümer (und nicht mehr die Gesamtheit der Miteigentümer) aktiv und passiv legitimiert ist ( Würth / Zingher / Kovanyi aaO § 4 WEG Rz 5 mwN). Das gilt auch für die Ersatzpflicht nach § 8 Abs 3 MRG ( Vonkilch in Hausmann / Vonkilch aaO § 8 MRG Rz 44). Als Ausgleich für diese Schlechterstellung des „Altmieters“ bestimmt § 4 Abs 3 WEG, dass der Mieter Ansprüche, die sich auf allgemeine Teile der Liegenschaft oder auf die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen, ungeachtet der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Vermieter auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen kann. Nur in diesem Fall kann sich der Mieter wahlweise an den Wohnungseigentümer als seinen Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft (alleine oder gemeinsam mit dem Vermieter) wenden (5 Ob 6/08f). Anders als nach der Regelung des § 4 Abs 2 WEG haftet die Eigentümergemeinschaft dann nicht subsidiär, sondern solidarisch mit dem Wohnungseigentümer (vgl 5 Ob 29/12v). Außerhalb des Anwendungsbereichs dieser Bestimmung ist eine Inanspruchnahme der Eigentümergemeinschaft für mietrechtliche Erhaltungs- und Verbesserungsansprüche betreffend allgemeine Teile der Liegenschaft ausgeschlossen; seinem Mieter gegenüber ist allein der Wohnungseigentümer zur Erhaltung (auch) der allgemeinen Teile verpflichtet. Die vom Gesetzgeber zum Schutz von Altmietern konzipierte Ausnahmeregelung des § 4 WEG macht daher ebenfalls deutlich, dass Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen im Verhältnis des „Neumieters“ zu seinem Wohnungseigentums vermieter im Sinne des § 8 Abs 3 MRG diesem und nicht der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen sind. Eine analoge Anwendung der Bestimmung des § 4 WEG auf ein nach § 2 Abs 1 MRG mit dem Wohnungseigentümer begründetes „Neumietverhältnis“ kommt nicht in Betracht (5 Ob 243/05d; zustimmend: Würth / Zingher / Kovanyi aaO § 4 WEG Rz 16).
5. Dem Revisionsrekurs der Antragsteller ist damit ein Erfolg zu versagen.
6. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG.
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