5Ob169/16p – OGH Entscheidung

Das Rekursgericht gab dem gegen den abweisenden Teil des Beschlusses erhobenen Rekurs der Antragstellerinnen nicht Folge. Die vereinbarten Vorkaufsfälle kinderloses Ableben eines der Miteigentümer und Einbringung einer Teilungsklage seien keine „anderen Veräußerungsarten“ iSd § 1078 ABGB. Das Erstgericht habe damit völlig zu Recht das gesamte als Einheit aufzufassende Gesuch mangels urkundlicher Deckung der Einverleibung eines Vorkaufsrechts abgewiesen. Auch wenn nur einzelne Vorkaufsfälle nicht verbücherungsfähig seien, sei die Abweisung des gesamten Grundbuchsgesuchs gerechtfertigt, weil ein einheitlicher Schenkungsvertrag verbüchert werden solle. Deutlich werde das gerade auch aus dem Rekurs, wonach es den Antragstellerinnen mit der Vereinbarung der besonderen „Vorkaufsfälle“ vor allem um den Erhalt des Familienvermögens und Streitvermeidung gehe. Bei dem einheitlich als Ganzes zu beurteilenden Vertragswerk wäre eine Teilbewilligung daher ein Aliud.

Das Rekursgericht erklärte den ordentlichen Revisionsrekurs für zulässig, weil die Frage, ob das kinderlose Ableben und die Einbringung einer Teilungsklage als Vorkaufsfälle vereinbart werden können, in der Rechtsprechung noch nicht behandelt worden sei und ihr über den Anlassfall hinaus erhebliche Bedeutung zukomme.

Im Fall des kinderlosen Versterbens fällt die Liegenschaft zunächst in die Verlassenschaft und in der Folge mangels Vorliegens einer letztwilligen Verfügung – falls vorhanden – an gesetzliche Erben, zu denen nicht nur Kinder zählen. Nur in Verbindung mit dem Eigentumsübergang an mit letztwilliger Verfügung berufene Rechtsnachfolger könnte das kinderlose Versterben einen Vorkaufsfall darstellen. Eine solche Beschränkung sieht der Vertrag jedoch nicht vor.

Ebensowenig erfüllt die Einräumung einer Teilungsklage die Kriterien einer Übertragung des Eigentums an der Liegenschaft durch Rechtsgeschäft oder letztwillige Verfügung. Die Klage auf Aufhebung der Miteigentumsgemeinschaft nach § 830 ABGB bewirkt keinen Eigentumsübergang. Erst der Vollzug der Teilung durch Zwangsvollstreckung nach § 351 EO führt zum Erlöschen des Miteigentums (RIS Justiz RS0113831), sofern es nicht durch Begründung von Wohnungseigentum in anderer Form fortbesteht (RIS Justiz RS0121971 [T1]).

1.5 Bei dem im Schenkungsvertrag vereinbarten „erweiterten Vorkaufsrecht“ handelt sich somit nicht um ein nach § 9 GBG eintragbares Vorkaufsrecht iSd §§ 1072 ff ABGB.

1.6 Das Grundbuchsgericht darf zufolge § 96 Abs 1 GBG nicht mehr oder etwas anderes bewilligen, als die Partei beantragt hat. Die Bewilligung eines Minus ist zwar zulässig (RIS Justiz RS0060665). Eine Bewilligung der Eintragung eines reinen Vorkaufsrechts (ohne die vereinbarten weiteren „Veräußerungsarten“) als zulässiges Minus steht hier aber schon das im Revisionsrekurs aufrecht erhaltene Begehren auf Einverleibung des Vorkaufsrechts gemäß dem gesamten Vertragspunkt Viertens, demnach einschließlich des nicht eintragungsfähigen „erweiterten Vorkaufsrechts“, entgegen (vgl RIS Justiz RS0083797 [T3]).

2.1 Die Eintragung eines Rechts darf gemäß § 97 Abs 1 GBG nicht bewilligt werden, wenn nicht zugleich die damit nach der Vereinbarung im Zusammenhang stehenden Beschränkungen in der Verfügung über das erworbene Recht oder Gegenverpflichtungen eingetragen werden. Dabei muss es sich um rechtsgeschäftliche Beschränkungen oder vereinbarte Gegenverpflichtungen handeln, gleichwohl ob die Eintragung gegenseitiger Rechte auf einem zweiseitigen Rechtsgeschäft unter Lebenden oder einer Verfügung von Todes wegen beruht (RIS Justiz RS0060676).

2.2 Das – nicht eintragungsfähige – Vorkaufsrecht wurde hier zwar im Schenkungsvertrag, aber nicht zwischen dem Geschenkgeber und den Geschenknehmern vereinbart. Vielmehr räumten sich ausschließlich die Geschenknehmer untereinander ein wechselseitiges Vorkaufsrecht an den ihnen jeweils geschenkten Miteigentumsanteilen an der Liegenschaft ein. Es handelt sich daher nicht um eine Gegenverpflichtung iSd § 97 GBG, welche die Geschenknehmer gegenüber dem Geschenkgeber übernommen haben.

2.3 Die Frage, ob dieses nur zwischen den Geschenknehmern vereinbarte Vorkaufsrecht iSd § 97 Abs 1 GBG eine im Vertrag enthaltene Beschränkung in der Verfügung über das erworbene Recht darzustellen vermag und als solche einer Teilbewilligung entgegenstehen könnte, muss hier nicht beantwortet werden: Die Voraussetzungen des § 97 GBG liegen nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs nur vor, wenn die gleichzeitige Einverleibung der Gegenverpflichtungen ausdrücklich oder doch ganz unzweideutig vereinbart wurde (RIS Justiz RS0060670). Dieser Grundsatz gilt ebenso für den Tatbestand einer Verfügungsbeschränkung (5 Ob 91/95 = RIS Justiz RS0060281). Die Frage der ausdrücklich oder unzweifelhaft erfolgten Vereinbarung einer Gleichzeitigkeit ist grundsätzlich durch Vertragsauslegung zu ermitteln (5 Ob 24/16i, 5 Ob 124/01y). Die Vereinbarung einer Gleichzeitigkeit kann etwa vorliegen, wenn die Schenkung ausdrücklich unter „Vorbehalt/auflösenden Bedingung“ der Einräumung eines Vorkaufsrechts [zugunsten der Schenkerin] und dessen Verdinglichung vereinbart wurde (vgl 5 Ob 24/16i). Vergleichbare Regelungen als Indiz für einen untrennbaren Zusammenhang zwischen Schenkung und – nur zwischen den Geschenknehmern vereinbartem – Vorkaufsrecht enthält der hier vorgelegte Schenkungsvertrag nicht. Die Aufnahme sämtlicher Aufsandungserklärungen in einem einzigen Vertragspunkt entspricht diesen Voraussetzungen jedenfalls nicht. Auch aus der bloßen Einheit des Vertrags kann eine solche Bedungenheit gleichzeitiger Einverleibung nicht abgeleitet werden (RIS Justiz RS0060670 [T1]).

2.4 § 97 Abs 1 GBG steht somit einer Teilbewilligung des Gesuchs nicht entgegen. Nur das Begehren auf Eintragung des Vorkaufsrechts ist jedenfalls nicht berechtigt.

3.1 Dem Begehren auf Einverleibung des Eigentumsrecht (nur) der Zweitantragstellerin steht allerdings ein anderer Hinderungsgrund entgegen.

3.2 Nach § 11 Grunderwerbsteuergesetz 1987 (GrEStG) sind Rechtsanwälte und Notare (Parteienvertreter) nach Maßgabe der §§ 12, 13 und 15 GrEStG befugt, die Steuer für Erwerbsvorgänge, die diesem Gesetz unterliegen, als Bevollmächtigte eines Steuerschuldners selbst zu berechnen, wenn die Selbstberechnung innerhalb der Frist für die Vorlage der Abgabenerklärung (§ 10 GrEStG) erfolgt. § 12 GrEStG berechtigt den Parteienvertreter, gegenüber dem Grundbuchsgericht je Erwerbsvorgang elektronisch zu erklären, dass eine solche Selbstberechnung gemäß § 11 GrEStG vorgenommen worden ist und die Grunderwerbsteuer sowie die Eintragungsgebühr nach dem Gerichtsgebührengesetz-GGG, BGBl Nr 501/1984 in der jeweils geltenden Fassung, soweit das GGG die gemeinsame Entrichtung mit der Grunderwerbsteuer vorsieht, gemäß § 13 GrEStG abgeführt werden. Eine solche Selbstberechnungserklärung des Notars oder Rechtsanwalts ersetzt die nach § 160 Abs 1 Bundesabgabenordnung (BAO) für Eintragungen in das Grundbuch erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung (5 Ob 223/15b).

3.3 Die Selbstberechnungserklärung iSd §§ 11 ff GrEStG hat betreffend die Form, den Inhalt und den elektronischen Übermittlungsweg den Vorgaben der Grunderwerbsteuer-Selbstberechnungsverordnung (GrESt-SBV BGBl II 2015/156) zu entsprechen. Danach erfolgt die Selbstberechnungserklärung im Elektronischen Rechtsverkehr durch Bekanntgabe einer Vorgangsnummer durch den Parteienvertreter (§ 6 GrESt-SBV). Diese Vorgangsnummer ist nach § 1 Abs 2 GrESt-SBV bei jedem im Zug einer Selbstberechnung über FinanzOnline erfassten Erwerbsvorgang pro Erwerber als Schlüssel für die nach § 1 Abs 1 GrESt-SBV der Justiz zu übermittelten Daten zu generieren und dem Parteienvertreter ersichtlich zu machen.

3.4 Sollte die in der Selbstberechnungserklärung nach § 12 GrEStG durch den Parteienvertreter gemäß § 6 GrESt SBV bekanntgegebene Vorgangsnummer keinen Zugriff auf die Daten ermöglichen, so ist die Selbstberechnungserklärung (Berufung auf die Vorgangsnummer) unwirksam. Der Mangel ist nach § 82a GBG sowie im Vorschreibungsverfahren einer Verbesserung zugänglich (§ 10a Abs 2 Grundbuchsgebührenverordnung [GGV BGBl 2015/157]).

3.5 Bereits das Erstgericht hat darauf hingewiesen, dass die Selbstberechnungserklärung des Notars betreffend den Eigentumserwerb der Zweitantragstellerin eine „falsche Vorgangsnummer“ aufweise. Tatsächlich ist die vom Antragstellervertreter in diesem Zusammenhang genannte Vorgangsnummer mit jener betreffend den Eigentumserwerb der Erstantragstellerin ident, insbesondere sind auch die darin enthaltenen Nummern der am Rechtsgeschäft beteiligten Person und der Version gleich. Demnach bezieht sich (auch) diese Selbstberechnungserklärung auf den Eigentumserwerb der Erstantragstellerin. Für den Erwerbsvorgang der Zweitantragstellerin liegt hingegen genau genommen keine, jedenfalls aber keine ordnungsgemäße Selbstberechnungserklärung vor.

3.6 Ob dieser Mangel iSd § 10a Abs 2 Satz 3 GGV einer Verbesserung nach § 82a GBG zugänglich wäre, bedarf keiner Beantwortung, weil die Antragstellerinnen eine solche Verbesserung entgegen § 82a Abs 5 GBG weder im Rekurs noch im Revisionsrekurs vorgenommen haben (vgl 5 Ob 22/16w, 5 Ob 198/13y, 5 Ob 162/13d).

3.7 Das Fehlen einer steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung oder ordnungsgemäßen Selbstberechnungserklärung steht der Einverleibung des Eigentumsrechts der Zweitantragstellerin entgegen. Das Begehren um Einverleibung begreift jedoch jenes um Vormerkung stillschweigend in sich, wenn der Antragsteller die Vormerkung nicht ausdrücklich ausgeschlossen hat (§ 85 Abs 3 GBG). D ie Vormerkung ist auch b ei Fehlen der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung oder Selbstberechnungserklärung zulässig ( Verweijen in Kodek , Grundbuchsrecht² § 35 GBG Rz 16; Bittner/Lehner , Grundbuchsrecht, Reg 4, Kap 2.1 S 2, Kap 2.3 S 1). Da auch keine anderen Abweisungsgründe ersichtlich sind, kann aufgrund des Schenkungsvertrags die Vormerkung des Eigentumsrechts der Zweitantragstellerin bewilligt werden; nur das Mehrbegehren auf dessen Einverleibung ist abzuweisen (§ 95 Abs 2 GBG).

4.1 Die Antragstellerinnen beantragten die Anmerkung der im Schenkungsvertrag (ungeachtet der Bezugnahme auf die „Vertragsparteien“) unzweifelhaft nur zwischen den Geschenknehmerinnen vereinbarten Benützungsregelung. Die Bestimmung des § 828 Abs 2 ABGB sieht die Anmerkung einer solchen vertraglich vereinbarten Benützungsregelung zwischen den Teilhabern einer unbeweglichen Sache auch vor.

4.2 Eine Benützungsvereinbarung iSd § 828 Abs 2 ABGB kann nur von Miteigentümern – und von diesen nur einstimmig (RIS Justiz RS0104508 [T1]) – getroffen werden. Voraussetzung für die Eintragungstauglichkeit einer Benützungsvereinbarung ist demnach die sachenrechtliche (Mit )Eigentümerstellung der Parteien.

4.3 Die Vormerkung des Eigentumsrechts bewirkt ein durch die Rechtfertigung bedingtes Eigentumsrecht, wobei die Rechtfertigung der Vormerkung ex tunc wirkt (vgl RIS Justiz RS0039319, RS0025107, RS0115745). § 49 Abs 1 GBG ermöglicht auch alle Arten von Eintragungen gegen den vorgemerkten Eigentümer (RIS Justiz RS0115745, RS0060756 [T3], RS0060837 [T1]). Der Gesetzgeber hat das Entstehen von zwei Eintragungsketten vorgesehen, wobei mit der Rechtfertigung oder Löschung der Vormerkung von Amts wegen alle Eintragungen zu löschen sind, die der neuen bücherlichen Rechtslage widerstreiten (§ 49 Abs 2 und 3 GBG; 5 Ob 188/01k, 5 Ob 183/01z).

4.4 Die Anmerkung einer Benützungsregelung nach § 828 Abs 2 ABGB ist in diesem Zusammenhang aber nicht als Eintragung gegen den vorgemerkten Eigentümer zu qualifizieren, weil sie sich nicht nur auf dessen bestimmten Miteigentumsanteil bezieht, sondern zwingend auf die ganze Liegenschaft. Die Anmerkung nach § 828 Abs 2 ABGB betrifft – anders als etwa die Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung (vgl RIS Justiz RS0115745) – ihrer Art nach gerade nicht nur den vorgemerkten Eigentümer. Zwischen der sachenrechtlichen Miteigentümerstellung aller Parteien einer Benützungsregelung und deren Eintragungsfähigkeit iSd § 828 Abs 2 ABGB besteht vielmehr ein untrennbarer Zusammenhang, der einer Eintragung auf Basis des Bestehens eines vorerst lediglich vorgemerkten Miteigentums entgegen steht. Die Teilabweisung der Einverleibung des Miteigentumsrechts der Zweitantragstellerin bedingt hier daher – iSd § 95 Abs 2 GBG und der dazu ergangenen Judikatur (RIS Justiz RS0114310) – die Abweisung auch des Anmerkungsgesuchs.

5. Dem Revisionsrekurs kommt demnach insofern Berechtigung zu, als in Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen das Hälfteeigentum der Erstantragstellerin einzuverleiben und jenes der Zweitantragstellerin vorzumerken war. Im Übrigen hat es im Ergebnis bei der Abweisung zu bleiben.