Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Dr. Hradil als Vorsitzenden, den Hofrat Dr. Höllwerth, die Hofrätin Dr. Grohmann sowie die Hofräte Mag. Wurzer und Mag. Painsi als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1. DI Michael P*****, geboren am *****, 2. T***** GmbH CoKG, *****, beide vertreten durch Mag. Stephan Moser, öffentlicher Notar in Neumarkt am Wallersee, wegen Einverleibung von Eigentum und Pfandrecht, über den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Beschluss des Landesgerichts Salzburg als Rekursgericht vom 13. Jänner 2016, AZ 53 R 266/15x, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Salzburg vom 22. September 2015, TZ 5415/2015, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Entscheidungen der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass der Beschluss einschließlich seines rechtskräftigen Teils lautet:
„ Urkunden
1 Kaufvertrag vom 16. 1. 2015
2 Vollmacht vom 30. 12. 2014
3 Nachtrag zum Kaufvertrag vom 7. 5. 2015
4 Bescheinigung (gemäß § 13d Abs 4 Z 1 GVG 2001) vom 30. 4. 2015
5 Nachtrag zur Pfandurkunde vom 15. 5. 2015
6 Löschungserklärung vom 4. 3. 2015
7 Baulandbestätigung vom 18. 2. 2015
8 Pfandurkunde vom 30. 12. 2014
9 Spezialvollmacht vom 29. 4. 2013
Bewilligt wird
1 in EZ ***** KG *****
die Einverleibung der Löschung des Pfandrechts C LNR 5
5 auf Anteil B LNR 8 bis 43
a 172/2012 Pfandurkunde 2011 12 21
PFANDRECHT Höchstbetrag 1.700.000 EUR
für V***** eG (FN *****)
c 1892/2012 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE
EZ ***** GB *****
d 2378/2012 HAUPTEINLAGE, Simultanhaftung mit NE
EZ ***** GB *****)
hinsichtlich Anteil B LNR 9 26 39
2 in EZ ***** KG *****
auf Anteil B LNR 9
9 Anteil: 128/2438
T***** GmbH CoKG (FN *****)
ADR: *****
d 3864/2015 Wohnungseigentum an Top 2 (Wohnung)
im Rang TZ 763/2015 zu 1/1 (bezogen auf den Anteil)
auf Anteil B LNR 26
26 Anteil: 14/2438
T***** GmbH CoKG (FN *****)
ADR: *****
d 3864/2015 Wohnungseigentum an Top PKW 07 (Tiefgaragenplatz)
im Rang TZ 763/2015 zu 1/1 (bezogen auf den Anteil)
auf Anteil B LNR 39
39 Anteil: 8/2438
T***** GmbH CoKG (FN *****)
ADR: *****
d 3864/2015 Wohnungseigentum an Top PKW 22 (Stellplatz im Freien)
im Rang TZ 763/2015 zu 1/1 (bezogen auf den Anteil)
Einverleibung des Eigentumsrechts
für DI Michael P***** , geb. *****
3 in EZ ***** KG *****
auf Anteil gemäß Pkt. 2
Einverleibung des Pfandrechts Höchstbetrag 200.000 EUR
für S***** Aktiengesellschaft FN *****
4 in EZ ***** KG *****
beim Pfandrecht gemäß Pkt 3
die Anmerkung des Kautionsbandes
Verständigt werden :
1. Mag. Stephan Moser, GZ 676/2/1/Mag. M/Ki., Hauptstraße 21, 5202 Neumarkt am Wallersee
2. T***** GmbH Co KG, FN *****
3. V***** eG FN *****
4. S***** Aktiengesellschaft, FN *****
5. Gemeindeamt E*****
6. Finanzamt S*****
7. DI Michael P*****, geboren am *****
8. Franz P*****, geboren am *****.“
Der Vollzug und die Verständigung der Beteiligten obliegen dem Erstgericht.
Begründung:
Mit Kaufvertrag vom 16. 1. 2015 verkaufte die Zweitantragstellerin dem Erstantragsteller Miteigentums anteile an einer Liegenschaft in Salzburg samt noch zu begründendem Wohnungseigentum an Wohnung 2, PKW 07 (Tiefgaragenplatz) und PKW 22 (Stellplatz im Freien). Punkt 12 des Kaufvertrags enthält die Erklärung des Käufers nach dem Salzburger Grundverkehrsgesetz, dass er österreichischer Staatsbürger ist.
Der Käufer wurde bei Unterzeichnung des Kaufvertrags von seinem Vater vertreten. Dieser war aufgrund der Vollmachtsurkunde vom 30. 12. 2014 zum Ankauf einer Wohnung samt PKW Stellplätzen auf der Vertragsliegenschaft sowie in weiterer Folge zur Vermietung obiger Wohnungseigentumsobjekte sowie zu allen in diesem Zusammenhang stehenden Angelegenheiten bevollmächtigt. Er war unter anderem auch zur Doppelvertretung und zur Bestellung eines Vertreters mit gleicher oder minderausgedehnter Vollmacht berechtigt. Die Unterschrift des Vollmachtgebers auf der Vollmachtsurkunde wurde notariell beglaubigt. Der Beglaubigungsvermerk enthält das Geburtsdatum.
Zugunsten des Käufers wurde zu TZ 763/2015 die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum an der Wohnung 2 sowie den beiden Kfz Abstellplätzen angemerkt.
Im Nachtrag zum Kaufvertrag vom 7. 5. 2015 präzisierten die Vertragsparteien, die von einer in Punkt 21. des Kaufvertrags Bevollmächtigten vertreten wurden, nach Erstellung des Nutzwertgutachtens den Kaufgegenstand hinsichtlich des jeweiligen Mindestanteils. Der Vertrag enthält eine entsprechende Aufsandungserklärung und wiederholt die Erklärung zur österreichischen Staatsbürgerschaft des Käufers.
Mit Pfandurkunde vom 30. 12. 2014 verpfändete der Erstantragsteller seine (künftigen) Mindestanteile samt (künftigem) Wohnungseigentum an Wohnung 2 und den beiden PKW Abstellplätzen zur Sicherstellung aller Forderungen der Kreditgeberin und der Gesamtrechtsnachfolger bis zum Höchstbetrag von 200.000 EUR. Der Nachtrag zur Pfandurkunde vom 7./15. 5. 2015 präzisierte den Pfandgegenstand und enthält die entsprechende Aufsandungserklärung.
Käufer (Erstantragsteller) und Verkäuferin (Zweitantragstellerin) begehrten mit ihrem am 26. 5. 2015 beim Erstgericht eingebrachten Grundbuchsgesuch die Einverleibung der Löschung eines Pfandrechts, des Eigentumsrechts an dem jeweiligen Mindestanteil, verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung 2 und zwei PKW Abstellplätzen, zugunsten des Käufers sowie des Pfandrechts zugunsten der Kreditgeberin und die Anmerkung des Kautionsbandes bei diesem Pfandrecht. Sie legten folgende Urkunden vor: Kaufvertrag vom 16. 1. 2015 samt Nachtrag, Vollmacht vom 30. 12. 2014, Spezialvollmacht vom 29. 4. 2013, Bescheinigung gemäß § 13d Abs 4 Z 1 Salzburger (Sbg) Grundverkehrsgesetz (GVG) 2001 vom 30. 4. 2015, Pfandurkunde vom 30. 12. 2014 samt Nachtrag vom 15. 5. 2015, Löschungserklärung vom 4. 3. 2015, Baulandbestätigung vom 18. 2. 2015.
1 . Die hier relevanten Bestimmungen des Sbg GVG 2001, LGBl 2002/9 idF LGBl 2012/70, lauten:
§ 9
(1) als Ausländer im Sinn dieses Gesetzes gelten:
a) natürliche Personen, die die österreichische Staatsbürgerschaft nicht besitzen.
(2) Der Rechtserwerber hat, wenn er nicht eine Erklärung gemäß § 10 Abs 3 abgibt, gegebenenfalls zu erklären, dass er nicht Ausländer im Sinn des Abs 1 ist. Die Erklärung hat die dafür maßgeblichen Umstände zu enthalten. Soweit die Landesregierung Muster für Formulare festgelegt hat, sind diese zu verwenden.
§ 13d
(1) Anlässlich der Anzeige des Rechtsgeschäfts hat der Rechtserwerber persönlich zu erklären, dass er den Gegenstand des Rechtsgeschäfts, soweit mit diesem Rechte an Baugrundstücken oder Gebäuden oder Teilen davon auf Baugrundstücken eingeräumt, begründet oder übertragen werden, außer in den Fällen einer ausnahmsweisen Gestattung gemäß § 31 Abs 3 ROG 2009 weder selbst noch durch Dritte entgegen den jeweils geltenden raumordnungsrechtlichen Bestimmungen als Zweitwohnung nutzen bzw nutzen lassen wird. ... Kann der Rechtserwerber auf Grund der Beschränkung der Geschäftsfähigkeit die Erklärung nicht persönlich abgeben oder handelt es sich beim Rechtserwerber um eine juristische Person, ist die Erklärung von dessen gesetzlichem oder organschaftlichem Vertreter persönlich abzugeben.
... (4) Der Bürgermeister hat auf Antrag eine Bescheinigung auszustellen:
1. über die Abgabe der Erklärung gemäß Abs 1 erster Satz; ...
§ 30
(1) Rechte an Grundstücken dürfen im Grundbuch nur eintragen werden, wenn dem Grundbuchsgesuch beigeschlossen sind: ...
3. Eine vor nicht mehr als 12 Monaten abgegebene Erklärung ...
b) in Bezug auf die Beschränkungen des Grundverkehrs mit Ausländern:
aa) Die Erklärung des Rechtserwerbers gemäß § 9 Abs 2;
(1a) Bedarf der Rechtserwerb keiner Zustimmung durch die Grundverkehrsbehörde, dürfen Rechte an Grundstücken unbeschadet des Abs 1 Z 2 und 3 nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchsgesuch eine Bescheinigung gemäß § 13b Abs 2 oder § 13d Abs 4 beigeschlossen ist ...
2 . Während § 13d Abs 1 Sbg GVG 2001 im Zusammenhang mit Zweitwohnsitzen eine persönlich abzugebende, auf Antrag vom Bürgermeister zu bescheinigende (§ 13d Abs 4) Erklärung des Rechtserwerbers bzw dessen gesetzlichen oder organschaftlichen Vertreters fordert, verpflichtet § 9 Abs 2 dieses Grundverkehrsgesetzes lediglich zu einer Erklärung, dass der Rechtserwerber nicht Ausländer ist. Die Vorlage der Bescheinigung nach § 13d Abs 4 Sbg GVG 2001 ist nach § 30 Abs 1a leg cit
Das Erstgericht bewilligte unangefochten die Einverleibung der Löschung des Pfandrechts und wies das übrige Gesuch ab. Rechte an Grundstücken dürften nach § 30 Sbg GVG 2001 im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchsgesuch unter anderem eine vor nicht mehr als 12 Monaten abgegebene Erklärung des Rechtserwerbers zur österreichischen Staatsbürgerschaft gemäß § 30 Abs 1 Z 3 lit b angeschlossen sei. Diese Erklärung finde sich im vorgelegten Kaufvertrag sowie im Nachtrag. Die Vollmacht vom 30. 12. 2014 berechtige den Bevollmächtigten ausschließlich zum Ankauf einer Wohnung samt PKW Abstellplätzen, zur Vermietung der Wohnungseigentumsobjekte sowie zu allen in diesem Zusammenhang stehenden Angelegenheiten. Der Nachtrag zum Kaufvertrag sei nur von der in Punkt 21 des Kaufvertrags vom 16. 1. 2015 Bevollmächtigten unterfertigt worden. Eine Erklärung des Rechtserwerbers sei nicht vorgelegt worden.
Das Rekursgericht gab dem Rekurs beider Antragsteller nicht Folge und ließ den ordentlichen Revisionsrekurs zu. Rechtlich folgert es, dass die hier notwendige Erklärung des Rechtserwerbers nach § 30 Abs 1 Z 3 lit b lit aa Sbg GVG 2001 eine Wissenserklärung und materiell rechtliche Voraussetzung für die Einverleibung des Eigentumsrechts sei. Die dem Vater des Erstantragstellers erteilte Vollmacht bevollmächtige nicht zur Abgabe einer solchen Erklärung. Bedenken gegen die Vertretungsmacht verhinderten iSd § 94 Abs 1 Z 2 GBG die begehrte Eintragung. Die Inländererklärung dürfe zwar von einem Vertreter abgegeben werden, hier fehle es aber an der erforderlichen Vollmacht.
Der ordentliche Revisionsrekurs sei zuzulassen, weil keine Rechtsprechung zur notwendigen Form der Abgabe der Inländererklärung durch einen Bevollmächtigten im Rahmen grundverkehrsrechtlicher Vorschriften vorhanden sei.
Der Revisionsrekurs der Antragsteller ist zulässig und berechtigt.
3 . Das Sbg GVG 2001 schließt somit die Abgabe der Erklärung gemäß § 9 Abs 2 durch einen rechtsgeschäftlich bevollmächtigten Vertreter des Rechtserwerbers nicht aus. Die landesgesetzlichen Regelungen schreiben keine besondere Form für die Abgabe dieser Erklärung vor. Nach § 1 der VO der Salzburger Landesregierung vom 16. 7. 2003, mit der Musterformulare für bestimmte, nach dem Grundverkehrsgesetz 2001 vorgesehene Erklärungen festgelegt werden (LGBl 2003/77), müssen ausschließlich für die in § 11 Abs 3 und § 12 Abs 2 GVG 2001 geregelten Erklärungen die von der Landesregierung vorgesehenen Musterformulare verwendet werden. Die in einem, vom Bevollmächtigten des Käufers unterzeichneten Kaufvertrag aufgenommene Erklärung, dass der Käufer österreichischer Staatsbürger ist, entspricht § 9 Abs 2 Sbg GVG 2001.
4 . § 94 Abs 1 Z 2 GBG erfasst Bedenken sowohl gegen die Einschreiterbefugnis als auch gegen die Vertretungsmacht desjenigen, der eine Vertragsurkunde im Vollmachtsnamen eines Vertragspartners unterfertigte (RIS Justiz RS0060604; Kodek in Kodek Grundbuchsrecht, § 94 GBG Rz 79). Die vom Rekursgericht geäußerten Bedenken gegen die Vertretungsmacht des Bevollmächtigten, der im Namen des Käufers die Inländererklärung im Kaufvertrag abgab, begründen kein Eintragungshindernis im Sinn der zitierten Bestimmung.
5 . Die Vollmacht berechtigte den Vater des Erstantragstellers zum Ankauf der Wohnung samt PKW Abstellplätzen, zur Vermietung der genannten Wohnungseigentumsobjekte sowie zu allen in diesem Zusammenhang stehenden Angelegenheiten. Die im Kaufvertrag enthaltene Bestätigung, dass der Käufer österreichischer Staatsbürger ist, ist eine Wissenserklärung. Auf eine solche Erklärung sind die Regeln über die Stellvertretung analog anzuwenden ( Bollenberger in KBB 4 § 859 ABGB Rz 10; vgl 4 Ob 6/02i). War der Vertreter zum Abschluss des Kaufvertrags (der Abgabe einer Willenserklärung) wirksam bevollmächtigt, erstreckt sich seine Vertretungsmacht ohne Zweifel auch auf die Abgabe der Inländererklärung, die so wie das Vorliegen eines gültigen Kaufvertrags Eintragungsvoraussetzung ist. Die Vertretung in diesem Punkt gehört zu allen im Zusammenhang (unter anderem) mit dem Kauf der Wohnungseigentumsobjekte stehenden Angelegenheiten.
6 . Die höchstgerichtliche Judikatur, auf die sich das Rekursgericht berufen hat, ist nicht einschlägig. Nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs berechtigt die Bevollmächtigung zur Einbringung eines Grundbuchsgesuchs (Einschreitervollmacht) den Vertreter nicht zur Abgabe einer materiell rechtlichen Erklärung nach § 9 Abs 5 Oberösterreichische BauO (RIS Justiz RS0106125). Hier geht es jedoch nicht um die Beschränkung einer Einschreitervollmacht auf rein prozessuale Vertretungshandlungen. Zu 5 Ob 24/13k sprach der Oberste Gerichtshof aus, dass die Verfügungsbefugnis des für eine Landesregierung im Rahmen der Privatwirtschaftsverwaltung einschreitenden Beamten dem Grundbuchsgericht nachzuweisen ist. Die Vertretungsmacht des Bevollmächtigten wurde im vorliegenden Fall durch die Vorlage der Vollmachtsurkunde nachgewiesen. Die zu RIS Justiz RS0106107 dokumentierte Judikatur des Obersten Gerichtshofs bezieht sich auf die Bevollmächtigung desjenigen, der als Vertreter des bücherlich Berechtigten Erklärungen abgibt. Hier ist hingegen die wirksame Bevollmächtigung durch den Käufer relevant. Die Vollmacht erfüllt die Anforderungen des § 31 Abs 1 GBG.
7 . Sonstige Eintragungshindernisse liegen nicht vor, weshalb das Grundbuchsgesuch antragsgemäß zu bewilligen ist.
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