Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Hofrätin Dr. Kalivoda als Vorsitzende und durch die Hofräte Dr. Höllwerth, Mag. Dr. Wurdinger, Mag. Malesich und Dr. Singer als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei V***** Gesellschaft m.b.H., *****, vertreten durch Dr. Farhad Paya, Rechtsanwalt in Klagenfurt, gegen die beklagte Partei B***** H*****, vertreten durch Rechtsanwälte Lang und Schulze Bauer OG in Fürstenfeld, wegen 79.368,26 EUR sA und Räumung, über die Revision der beklagten Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Graz vom 1. September 2014, GZ 3 R 124/14a 16, womit das Teilurteil des Landesgerichts Klagenfurt vom 7. Mai 2014, GZ 49 Cg 52/13g 10, bestätigt wurde, zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die Urteile der Vorinstanzen werden mit der Maßgabe bestätigt, dass sie als Teilurteil lauten:
„Die beklagte Partei ist schuldig, das auf den Liegenschaften EZ 532 und 1136, je GB *****, errichtete 'Haus *****' samt zugehöriger Gartenfläche (ca 400 m²) und Carport (zwei Stellplätze) von ihren Fahrnissen zu räumen und der klagenden Partei geräumt von ihren Fahrnissen zu übergeben, dies alles binnen 14 Tagen bei sonstiger Exekution.
Die Kostenentscheidung bleibt dem Endurteil vorbehalten.“
Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit 978,84 EUR (darin enthalten 163,14 EUR USt) bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Sou***** F***** war Alleineigentümer der Liegenschaft EZ 532, GB *****, bestehend aus den Grundstücken 698/3 und . 25/2, auf der er durch Sanierungs und Umbaumaßnahmen an den darauf befindlichen Gebäuden die Wohnungseigentumsanlage „*****“ entstehen ließ; von 2003 bis 2006 veräußerte er die neu geschaffenen Wohnungseigentumseinheiten.
Im Norden und Osten schließt an die genannte Liegenschaft EZ 532 die Liegenschaft EZ 1136, GB *****, an, bestehend aus den Grundstücken 768/1 und 827/24, die ebenfalls im Alleineigentum des Sou***** F***** stand. Durch Teilung, Zu und Abschreibung wurden mit Vermessungsurkunde vom 2. 11. 2006 die Grundstücke beider Liegenschaften neu konfiguriert. Im Bereich des so neu zu schaffenden Grundstücks 698/3 beabsichtigte die F***** ***** GmbH, deren Alleingesellschafter und Geschäftsführer Mag. Si***** F***** war, fünf Reihen und Doppelhäuser mit der Anschrift „*****“ zu errichten, darunter das Wohnhaus Nr ***** samt Carport und einem Gartenanteil von rund 400 m², das als Hälfte eines Doppelhauses ausgeführt wurde.
Mit am 13. 2. 2008 errichteten Bauträgervertrag vereinbarten die Beklagte und die F***** GmbH auszugsweise wie folgt:
„II. Eigentumsübertragung
Die Firma F***** GmbH, verkauft und übergibt sohin einen noch zu parifizierenden Anteil am Grundstück 698/3, derzeit einliegend der Liegenschaft EZ 532, GB ***** ..., mit welchem untrennbar das Wohnungseigentum am vorgenannten Wohnhaus Nr ***** verbunden sein wird, und ... [die Beklagte] ... kauft und übernimmt sohin diese vorgenannten Liegenschaftsanteile in ihr unwiderrufliches Eigentum. ...“
Die Beklagte bezahlte den vereinbarten Kaufpreis von 250.000 EUR.
Mangels grundbücherlicher Umsetzung der Vermessungsurkunde vom 2. 11. 2006 befindet sich die Wohnungsanlage mit der Anschrift „*****“, insbesondere aber auch das klagsgegenständliche Haus Nr *****, zum Teil auf der Liegenschaft EZ 532 und zum anderen Teil auf der Liegenschaft EZ 1136 je GB *****. Mit Beschluss des Landesgerichts Klagenfurt vom 9. 8. 2010, *****, wurde über das Vermögen von Sou***** F***** das Insolvenzverfahren eröffnet. Hingegen wies das Gericht mit Beschluss vom 9. 12. 2010 einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die F***** GmbH mangels Kostendeckung ab.
Da ihr das grundbücherliche Eigentum in der Folge nicht verschafft wurde, trat die Beklagte am 15. 10. 2010 gegenüber der Bauträgerin vom Kaufvertrag zurück, wobei sie einen Teil des Kaufpreises zurückerstattet erhielt. Der Rücktritt der Beklagten wurde der Klägerin am gleichen Tag bekannt gemacht.
Mit dem gerichtlich genehmigten und bereits grundbücherlich durchgeführten Kaufvertrag vom 1. 3./6. 3. 2012 erwarb die Klägerin im Insolvenzverfahren über das Vermögen von Sou***** F***** dessen 34430/100000stel Anteile (B-Nr 7, 8, 9, 11 und 13) an der Liegenschaft EZ 532, GB *****, mit welchen untrennbar Wohnungseigentum an den Objekten Büro top 01, Büro top 02, Büro top 03, Wohnung top 1.3. und Wohnung top 2.1. verbunden ist sowie das Alleineigentum an der Liegenschaft EZ 1136, GB *****.
Die Beklagte bewohnt das Haus seit Februar 2008. Im Zuge der Eigentümerversammlung der Mit- und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ 532, GB ***** am 10. 4. 2013 traten die Eigentümergemeinschaft und sämtliche Mit und Wohnungseigentümer alle ihnen allenfalls zustehenden Rechte und Ansprüche, welcher Art auch immer, insbesondere Räumungs und Unterlassungsansprüche gegen die Beklagte, an die Klägerin ab.
Die Klägerin begehrt die Zahlung von 79.368,45 EUR sA, die Räumung und die geräumte Übergabe des auf der Liegenschaft EZ 532, GB ***** errichteten Hauses Nr ***** mit der Anschrift „*****“ samt zugehöriger Gartenfläche und Carport. Die Beklagte nutze dieses Objekt seit ihrem Rücktritt vom Kaufvertrag titellos.
Die Beklagte bestreitet das Klagebegehren. Nur die Bauträgerin, nicht aber Miteigentümer der Liegenschaft könnten ihr gegenüber (theoretisch) Ansprüche geltend machen. Die Miteigentümer hätten der Bauführung auf der Allgemeinfläche zugestimmt. Die Beklagte sei nur bereit, gegen Leistung von Schadenersatz die Liegenschaft zu räumen; ihr stehe ein Zurückbehaltungsrecht solange zu, bis zumindest der verbliebene Wert ihrer getätigten Aufwendungen aufgebraucht sei.
Mit Teilurteil gab das Erstgericht dem Räumungs und Übergabebegehren statt. Die Aktivlegitimation der Klägerin als grundbücherliche Eigentümerin sei zu bejahen. Auch der Umstand, dass ihr im Hinblick auf die Liegenschaft EZ 532, GB ***** nur die Rechtsstellung einer Mit und Wohnungseigentümerin zukomme, schade ihrer Klagslegitimation nicht, weil selbst ein Minderheitseigentümer berechtigt sei, ungerechtfertigte Eingriffe in das Eigentum gegen jeden geltend zu machen; so kann er auch gegen einen titellosen Benützer mit Räumungsklage vorgehen. Insoweit die Klägerin auch die mit dem Begehren auf Räumung untrennbar verbundene Übergabe der Liegenschaft an sich selbst begehre, sei dem nicht entgegenzutreten, weil die Eigentümergemeinschaft ihre gegen die Beklagte zustehenden Ansprüche an die Klägerin abgetreten habe. Die Klagsführung sei auch nicht schikanös.
Das Berufungsgericht bestätigte dieses Urteil. Auf Grund des Grundbuchstands sei auch die Anmerkung der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums an dem teilweise auf Allgemeinflächen der EZ 532, GB ***** geplanten und errichteten Objekts iSd § 40 Abs 2 WEG zugunsten der Beklagten nicht möglich gewesen. § 3 Abs 3 WEG definiere die allgemeinen Teile der Liegenschaft. Die Argumentation der Beklagten, die Bauträgerin habe gemäß § 418 letzter Satz ABGB wegen der von den Eigentümern auf fremdem Grund geduldeten Bauführung originär Eigentum am notwendigen Grund erworben, sei nicht zielführend. Die wissentliche Bauführung auf einer allgemeinen Fläche einer Wohnungseigentumsanlage auf der Grundlage von im Gründungsstadium dieses Wohnungseigentums von den künftigen Wohnungseigentümern abverlangten und damit gemäß § 38 Abs 1 Z 1 WEG rechtsunwirksamen Zustimmungserklärungen stelle kein redliches Vorgehen des Bauführers dar.
Die Abtretungserklärung an die Klägerin sei so umfassend erfolgt, dass sie auch das Übergabebegehren trage.
Die Rechtsprechung spreche dem Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit Aufwendungen auf sein Wohnungseigentumsobjekt ein Retentionsrecht nach § 471 Abs 1 ABGB ohne weiteres zu und stelle somit den faktischen Besitzer einer tatsächlich bestehenden Eigentumswohnung dem Verfügungsberechtigten über eine körperliche Rechtssache gleich. Die Beklagte verfüge aber gerade über kein solches mit dem Miteigentum an der Liegenschaft verbundenes ausschließliches Gebrauchsrecht. Es bestehe kein Wohnungseigentumsobjekt, sie habe vielmehr nur über ein ihr von der Bauträgerin eingeräumtes vorläufiges obligatorisches Nutzungsrecht an einem Überbau auf fremden Grund verfügt, für das durch ihren Vertragsrücktritt der Rechtsgrund weggefallen sei. Als nunmehr bloß frühere Gebrauchsrechtsinhaberin stehe ihr aber kein Retentionsrecht gemäß § 471 Abs 1 ABGB zu.
Die ordentliche Revision sei zuzulassen, weil mit der Frage, inwieweit einem Wohnungseigentumsbewerber, dem ein nach dem Grundbuchsstand nicht existentes Objekt übergeben worden sei, im Fall seines Rücktritts vom Bauträgervertrag ein Retentionsrecht iSd § 471 ABGB gegen den Grundeigentümer, der nicht Bauträger gewesen sei, zustehe, das Höchstgericht noch nicht befasst gewesen sei.
Gegen diese Entscheidung wendet sich die Revision der Beklagten mit einem Abänderungsantrag. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Beklagte begehrt, die Revision zurückzuweisen; hilfsweise ihr keine Folge zu geben.
Die Revision ist zulässig, sie ist aber nicht berechtigt.
1. Die Beklagte führt aus, dass die Mit- und Wohnungseigentümer der EZ 532, GB ***** in ihren mit Sou***** F***** abgeschlossenen Kaufverträgen der Abteilung von Grundflächen zugestimmt hätten. Die Bauführung sei jedoch durch die F***** GmbH erfolgt. Es bestehe daher kein kausaler Zusammenhang zwischen den Zustimmungserklärungen und einer redlichen oder unredlichen Bauführung. Die Wohnungseigentümer der EZ 532, GB *****, hätten im Baubewilligungsverfahren der Bauführung durch die F***** GmbH zugestimmt, und seien dagegen bis heute nicht eingeschritten.
Sollten sich diese Ausführungen gegen die Rechtsansicht des Berufungsgerichts richten, dass die F***** GmbH nicht Eigentum nach § 418 Satz 3 ABGB erworben habe, so ist dem entgegenzuhalten:
Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs schließt das Vorliegen einer Vereinbarung über die Bauführung die Anwendung der subsidiären Vorschrift des § 418 Satz 3 ABGB aus (RIS Justiz RS0011052). Wenn allerdings in einem solchen Übereinkommen vorgesehen wäre, dass der Grund dem Bauführer zufallen sollte, der Grundeigentümer sich aber in der Folge nicht mehr an die Vereinbarung über die Überlassung des Grundes an den Bauführer hält, ist der Bauführer nach der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs so zu behandeln, als ob kein Übereinkommen vorliege (RIS Justiz RS0009923). Im vorliegenden Fall bestehen weder Tatsachenbehauptungen noch Anhaltspunkte dafür, dass sich die Grundeigentümer an eine Vereinbarung über die Überlassung des Grundes an die Bauträgerin nicht hielten.
2. Die Doppelhaushälfte, Haus Nr. ***** (mit Carport und einem Gartenanteil von ca 400 m²) der Wohnhausanlage „*****“, liegt teilweise auf allgemeinen Teilen der EZ 532 und teilweise auf der EZ 1136, je GB *****.
Für die Beurteilung der Aktivlegitimation der Klägerin für das vorliegende Räumungsverfahren kann dahingestellt bleiben, ob durch diese „Überbauung“ Alleineigentum des Eigentümers der EZ 1136, Miteigentum nur der Mit und Wohnungseigentümer der EZ 532 oder zwischen den Eigentümern der EZ 1136 und der EZ 532, je GB *****, entstand, da die Klägerin sowohl grundbücherliche Alleineigentümerin der Liegenschaft EZ 1136 als auch Mit- und Wohnungseigentümerin der Liegenschaft EZ 532, je GB ***** ist.
Stünde das Objekt sohin im Alleineigentum der Klägerin, wäre sie jedenfalls legitimiert, die Räumung und die geräumte Übergabe an sich zu begehren. Wäre Miteigentum in einer der beiden Formen entstanden, wäre die Klägerin jedenfalls Teilhaberin.
2.1. Die Rechtsbeziehungen einer Miteigentümergemeinschaft sind in §§ 825 ff ABGB geregelt. Nach ständiger Rechtsprechung steht jedem Teilhaber einer Gemeinschaft das Recht zu, die zur Wahrung des Gesamtrechts erforderlichen Rechtsbehelfe zu ergreifen, der es zur Wahrung seines Anteilsrechts bedarf. Der Beklagte kann sich einer derartigen Klage gegenüber nicht darauf berufen, dass der Kläger allein zur Geltendmachung dieser Ansprüche nicht befugt sei (RIS
Im vorliegenden Fall ist aber von einem solchen Rechtstitel auszugehen. Die Mit und Wohnungseigentümer der EZ 532, GB ***** traten der Klägerin alle ihre allenfalls zustehenden Rechte und Ansprüche welcher Art immer, insbesondere Räumungs und Unterlassungsansprüche gegen die Beklagte ab. Aus dem unstrittigen Inhalt der Beil ./ F ergibt sich dabei insbesondere die Vereinbarung, dass der Klägerin auch sämtliche aus der Geltendmachung der Ansprüche gegenüber der Beklagten resultierenden Erlöse zukommen sollten. Damit umfasst diese Übereinkunft aber die Berechtigung der Klägerin als Teilhaberin, die geräumte Übergabe auch an sich allein begehren zu können.
2.2 Die eben angeführte Vereinbarung erfolgte auch namens der Eigentümergemeinschaft, was aber nicht erforderlich wäre. Der (Wohnungs )Eigentümergemeinschaft sind nämlich nicht Eigentümerrechte, sondern bloß Verwaltungsrechte zugeordnet (RIS Justiz RS0110931 [T1]). Dagegen ist die (Wohnungs )Eigentümergemeinschaft nicht berechtigt, auf das Eigentumsrecht ihrer Mitglieder gestützte Räumungsbegehren zu erheben, weil die Durchsetzung petitorischer Rechtsschutzansprüche keine Angelegenheit der Verwaltung ist (5 Ob 206/07s).
3. Da die Beklagte bereits 2010 vom Bauträgervertrag zurücktrat, vermag sie dem Räumungsbegehren keinen sie zur Nutzung berechtigenden Rechtstitel entgegenzusetzen. Inwieweit ein allfälliger Verstoß der Mit und Wohnungseigentümer der EZ 532, GB ***** gegen das nach § 3 Abs 2 WEG bestehende Verbot einer Mischhausbegründung daran etwas ändern sollte, ist nicht nachvollziehbar.
4. Kommt der Revisionswerber in seiner Revision auf bestimmte Rechtsgründe oder selbstständige Einwendungen wie hier auf das Zurückbehaltungsrecht nicht mehr konkret zurück, so sind diese damit aus der ansonsten umfassenden Beurteilungspflicht des Obersten Gerichtshofs ausgeschieden (RIS Justiz RS0043338 [T15]).
5. Richtig ist, dass die Klägerin in ihrem Räumungsbegehren unpräzise die geräumte Übergabe des auf der EZ 532, GB ***** errichteten Objekts begehrt.
Das Klagebegehren ist aber so zu verstehen, wie es im Zusammenhalt mit der Klagserzählung vom Kläger gemeint ist. Das Gericht hat ein nur versehentlich unrichtig formuliertes Klagebegehren richtig zu fassen. Eine in diesem Rahmen geänderte Formulierung ist keine Überschreitung des Begehrens iSd § 405 ZPO (RIS Justiz RS0037440, RS0041254). Unstrittig ist, dass die gegenständliche Doppelhaushälfte, Haus Nr. ***** (mit Carport und einem Gartenanteil von ca 400 m²) der Wohnhausanlage „*****“ teilweise auf der EZ 532 und teilweise auf der EZ 1136, je GB ***** liegt. Da aber keine Zweifel an der Identität des zu räumenden Objekts bestehen, war der Spruch deutlicher zu fassen.
6. Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.
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