9Ob61/14g – OGH Entscheidung

In den Tagen nach der Unterzeichnung des Vorvertrags leiteten beide Seiten die nötigen Schritte für die Vertragserstellung ein. Sie übergaben Urkunden, besichtigten Räumlichkeiten, klärten Finanzierungen, prüften Schlösser und vereinbarten Besprechungstermine. So vereinbarten sie zur Unterzeichnung des Kaufvertrags einen Termin bei einem Notar, wofür die Beklagte selbst zwei Zeitpunkte vorschlug. Der Kaufvertrag sollte so schnell wie möglich, jedenfalls nach dem 12. 3. 2012, erstellt und unterzeichnet werden. Am 10. 3. 2012 wurde der erste Vertragsentwurf besprochen.

Ab 19. 3. 2012 unterließ die Beklagte die Mitwirkung an der Vertragserstellung und erklärte am 27. 3. 2012 ihren Rücktritt. Mit Schreiben vom 29. 3. 2012 forderten die Kläger von der Beklagten die Unterfertigung eines vom Rechtsanwalt der Kläger erstellten Kaufvertrags. Dies lehnte die Beklagte ab.

Die Kläger begehrten mit ihrem Hauptbegehren die Einverleibung des Eigentums an der Liegenschaft je zur Hälfte gegen Zahlung des Kaufpreises von 280.000 EUR an die Beklagte. Mit ihrem Eventualbegehren begehrten sie die Einwilligung der Beklagten in den vorgelegten Kaufvertrag (./D) über diese Liegenschaft. Die Beklagte habe die Liegenschaft am 3. 3. 2012 an die Kläger verkauft. Die Vereinbarung vom 3. 3. 2012 sei als Kaufvertrag zu werten, der Wert der Liegenschaft entspreche dem Kaufpreis. Die Beklagte weigere sich, eine für das Grundbuch taugliche Urkunde zur Einverleibung des Eigentumsrechts zu unterfertigen. Die Kläger hätten mit Schreiben vom 29. 3. 2012 einen Kaufvertrag, der auch die getroffene Einigung in Detailpunkten enthalte, der Beklagten übermittelt, die aber auch dessen Unterfertigung verweigere. Die Kläger seien nicht als Unternehmer aufgetreten, sondern wollten die Liegenschaft zu Wohnzwecken erwerben, sodass kein Rücktrittsrecht der Beklagten bestehe.

Die Beklagte wandte dagegen ein, dass sie zwar den Vorvertrag vom 3. 3. 2012 unterfertigt habe. Sie sei aber infolge der Trennung von ihrem Lebensgefährten unter Druck gewesen und habe nicht beabsichtigt, die Liegenschaft zu verkaufen. Sie habe erklärt, dass der Vorvertrag, der weder einen konkreten Übergabetermin noch andere relevante vertragliche Regelungen, zB betreffend die Gewährleistung, enthalten habe, für sie völlig unverbindlich sei. Bei Unterzeichnung des Vorvertrags sei klar gewesen, dass es zum Verkauf der Liegenschaft der Beklagten erst kommen solle, wenn diese eine adäquate Ersatzwohnung gefunden und erworben hätte. Die Beklagte habe sich in Bedrängnis und einer Notlage befunden, der Vorvertrag werde wegen Arglist, eines von den Klägern veranlassten Irrtums und Verkürzung über die Hälfte angefochten. Der von den Klägern vorgelegte Kaufvertrag enthalte Regelungen, die zwischen den Parteien nicht vereinbart seien. Insbesondere sei weder der in Pkt 5. des Kaufvertrags genannte Räumungstermin 30. 6. 2013, noch der in Pkt 10. des Kaufvertrags genannte Anfechtungsverzicht wegen Irrtums vereinbart worden. Die Kläger hätten beabsichtigt, die Liegenschaft zu bewirtschaften, die Zweitklägerin habe sich darüber hinaus ein Büro einrichten wollen. Die Kläger seien daher als Unternehmer, die Beklagte als Konsumentin anzusehen. Beim Abschluss des Vorvertrags habe es sich um ein Haustürgeschäft iSd § 3 KSchG gehandelt. Von diesem sei die Beklagte, die über ihr Rücktrittsrecht nicht belehrt worden sei, am 27. 3. 2012 fristgerecht zurückgetreten.

Die Kläger erklärten dazu, dass weder ein Einwand gegen die Verlängerung des Übergabetermins, noch gegen eine Entfernung des Anfechtungsverzichts aus dem vorgelegten Kaufvertrag bestehe. Es sei vereinbart worden, dass die Beklagte die Liegenschaft benutzen könne, bis sie einen Ersatz gefunden habe, nicht jedoch bis an ihr Lebensende (ON 21).

Das Erstgericht wies das Hauptbegehren ab. In diesem Umfang erwuchs sein Urteil mangels Anfechtung in Teilrechtskraft. Es gab dem Eventualbegehren mit der Einschränkung statt, dass es den in Pkt 5. des vorgelegten Kaufvertrags genannten Räumungstermin 30. 6. 2013 durch den Termin 30. 6. 2015 ersetzte. Rechtlich führte das Erstgericht aus, dass die Parteien zwar über Kaufpreis und Kaufgegenstand einig gewesen seien, sie hätten aber die Absicht gehabt, den Kauf erst mit einem rechtsgültigen Kaufvertrag zu erledigen. Im Zeitpunkt des Abschlusses des schriftlichen Vorvertrags sei noch keine Einigung über wichtige Vertragsbestandteile vorgelegen, insbesondere sei noch unklar gewesen, wie lange die Beklagte die Liegenschaft noch weiter nutzen sollte. Zwar sei kein genauer Zeitpunkt für den Abschluss des Kaufvertrags vereinbart worden, dieser sollte nach der Parteienabsicht jedenfalls nach einem Termin der Beklagten beim Jugendamt am 12. 3. 2012 erfolgen. Die Parteien hätten daher einen ausreichend konkretisierten Vorvertrag gemäß § 936 ABGB abgeschlossen. Ein Wertmissverhältnis liege nicht vor, sodass § 934 ABGB nicht zur Anwendung gelange. Das Geschäft betreffe ausschließlich die Privatsphäre der Kläger, sodass auch § 3 KSchG nicht zur Anwendung gelange.

Die Beklagte schulde aufgrund des Vorvertrags nicht schon die Erfüllung des Hauptvertrags, sodass das Klagehauptbegehren nicht berechtigt sei. Hingegen sei die Beklagte verpflichtet, in den Abschluss des Hauptvertrags einzuwilligen. Der dem Gericht vorgelegte Kaufvertrag enthalte jedoch Regelungen, die einer sofortigen Einwilligung der Beklagten entgegenstehen. Eine Abänderung durch das Gericht sei zulässig, wenn sich dadurch nicht wesentliche Abweichungen vom Vertragsinhalt ergeben und die Abänderung nicht zum Nachteil der Beklagten reiche. Zwar sei der Räumungstermin 30. 6. 2013 nicht ausdrücklich vereinbart gewesen. Diese Klausel sei aber einer Anpassung durch das Gericht zugänglich, soweit sie zum Vorteil der Beklagten sei. Die Festsetzung eines Räumungstermins mit 30. 6. 2015 sei sachlich, weil die Beklagte damit die Liegenschaft noch etwa drei Jahre weiter benützen könne und auch noch nach Rechtskraft des Urteils Zeit habe, sich eine Ersatzwohngelegenheit zu beschaffen. Hingegen seien die weiteren Einwendungen der Beklagten gegen bestimmte Vertragsklauseln nicht berechtigt, weil es sich dabei um gewöhnliche Klauseln handle, die zur Rechtssicherheit und Abwicklung des Vertrags dienten. Ein Anfechtungsverzicht wegen Irrtums sei bei einer gerichtlich aufgetragenen Einwilligung der Beklagten gegenstandslos.

Das Berufungsgericht gab der von der Beklagten gegen den klagestattgebenden Teil des Ersturteils erhobenen Berufung nicht Folge. Es schade nicht, dass zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrags noch keine Einigung über den Räumungstermin bestanden habe, weil es sich dabei nicht um einen wesentlichen Vertragsbestandteil eines Kaufvertrags handle. Nach den Feststellungen sei vereinbart gewesen, den Hauptvertrag so schnell wie möglich nach dem 12. 3. 2012 abzuschließen, sodass es auch nicht schade, dass der beabsichtigte Zeitpunkt der Abschließung des Hauptvertrags dem Vorvertrag nicht zu entnehmen sei. Zutreffend sei das Erstgericht auch davon ausgegangen, dass die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des Konsumentenschutzgesetzes auf den vorliegenden Vertrag nicht gegeben seien. Die Vereinbarung eines Räumungstermins, der nach Übergabe der Liegenschaft liege, gereiche der Beklagten ohne Zweifel zum Vorteil, sodass die diesbezügliche Abweichung des Erstgerichts vom vorgelegten Kaufvertrag ein zulässiges Minus darstelle. Auch das weitere Argument des Erstgerichts, dass ein Anfechtungsverzicht wegen Irrtums bei einer gerichtlich aufgetragenen Einwilligung auf Seiten der Beklagten ohnehin nicht zur Anwendung gelange, sei zutreffend.

Das Berufungsgericht sprach aus, dass die ordentliche Revision mangels Vorliegens einer erheblichen Rechtsfrage iSd § 502 Abs 1 ZPO nicht zulässig sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die außerordentliche Revision der Beklagten mit dem Antrag, die angefochtene Entscheidung im gänzlich klageabweisenden Sinn abzuändern.

In der ihnen vom Obersten Gerichtshof freigestellten Revisionsbeantwortung beantragten die Kläger, die Revision zurückzuweisen, hilfsweise, ihr nicht Folge zu geben.

2. Auch in der Revision hält die dafür behauptungs und beweispflichtige (RIS Justiz RS0065264) Beklagte an ihrem Standpunkt fest, dass das Konsumentenschutzgesetz auf den vorliegenden Sachverhalt anzuwenden sei. Die Revision ist in diesem Punkt allerdings nicht gesetzmäßig ausgeführt, weil sie nicht von den insofern unangefochtenen Sachverhaltsfeststellungen ausgeht, wonach die Kläger die Liegenschaft der Beklagten zur Befriedigung ihrer privaten Wohnzwecke erwerben wollten. Soweit die Revisionswerberin rügt, dass Beweisergebnisse unrichtig verwertet und Feststellungen falsch bzw aktenwidrig getroffen worden seien, wendet sie sich damit gegen die im Revisionsverfahren nicht anfechtbare Beweiswürdigung der Vorinstanzen, sodass darauf nicht weiter einzugehen ist. In der Übernahme von Feststellungen des Erstgerichts kann schon definitionsgemäß keine Aktenwidrigkeit liegen (RIS Justiz RS0043240), sodass auch dieser in diesem Zusammenhang geltend gemachte Revisionsgrund nicht vorliegt.

3.1 Die Verpflichtung zum Abschluss eines künftigen Hauptvertrags bedeutet, dass einer der Vertragspartner zur gehörigen Zeit ein entsprechendes Offert des anderen Teils annehmen muss (7 Ob 619/91; 6 Ob 570/93). Gegenstand des im Revisionsverfahren allein noch zu behandelnden Eventualbegehrens ist die Einwilligung der Beklagten in den von den Klägern vorgelegten Kaufvertrag Beil ./D. Es ist nicht strittig, dass die im Vorvertrag getroffenen Vereinbarungen über Kaufgegenstand und preis zutreffend in diesen Kaufvertrag aufgenommen wurden. Die Beklagte wendet sich aber auch im Revisionsverfahren gegen den von den Vorinstanzen abweichend von Punkt 5. des Vertrags festgesetzten Räumungstermin und gegen den in Punkt 10., 1. Absatz des Vertrags enthaltenen Verzicht auf die Anfechtung des Kaufvertrags wegen Irrtums, weil beides nicht vereinbart gewesen und nachteilig für die Beklagte sei.

3.2 Entgegen den Ausführungen der Beklagten zum Räumungstermin haben die Parteien nach den Feststellungen nicht vereinbart, dass die Beklagte (gemeint offenbar: ohne zeitliche Beschränkung) beliebig lange in ihrem Haus bleiben könnte. Vereinbart war vielmehr, dass die Beklagte (lediglich) „längere Zeit“ im Haus bleiben kann, um einen geeigneten Ersatz zu finden. Entgegen den Ausführungen der Revisionswerberin sind die Vorinstanzen daher zutreffend von der Vereinbarung einer unbedingten Verpflichtung zur Räumung des Hauses in angemessener Dauer ausgegangen. Damit weicht aber der von den Klägern vorgelegte Kaufvertrag in diesem Punkt nicht von der Parteienvereinbarung ab, sodass sich der vorliegende Sachverhalt erheblich von dem zu 6 Ob 570/93 entschiedenen unterscheidet, weshalb aus dieser Entscheidung für die Beklagte nichts zu gewinnen ist. Eine Unrichtigkeit der Rechtsansicht der Vorinstanzen, dass vor diesem Hintergrund die Festsetzung eines Räumungstermins erst mit 30. 6. 2015 anstelle des im Kaufvertrag in Aussicht genommenen Räumungstermins 30. 6. 2013 jedenfalls günstiger für die Beklagte ist, zeigt die Revisionswerberin nicht auf.

3.3 Zutreffend weist die Beklagte in ihrer Revision aber darauf hin, dass der in Pkt 10. des vorgelegten Kaufvertrags enthaltene Anfechtungsverzicht wegen Irrtums nicht von der Vereinbarung der Parteien umfasst war. Diese Klausel ist zumindest potentiell nachteilig für die Beklagte, sodass sie insofern auch nicht zur Einwilligung verpflichtet werden kann. Da diese Abweichung zum Nachteil der Beklagten aber durch Streichung der vereinbarungswidrigen Bestimmung ausgeschaltet werden kann, ohne dass dadurch die Rechtsnatur des Vertrags geändert würde dagegen haben sich die Kläger im Verfahren wie bereits ausgeführt auch nicht ausgesprochen , führt dieser Umstand nicht zur Abweisung des gesamten Klagebegehrens (RIS Justiz RS0011225; 4 Ob 2303/96x, RIS Justiz RS0037563 [T3]).

Der Revision der Beklagten war daher teilweise Folge zu gegeben und dem Klagebegehren mit der Einschränkung stattzugeben, dass der den Anfechtungsverzicht enthaltende Pkt 10., Abs 1 des Kaufvertrags ersatzlos zu entfallen hat.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 50 Abs 1, 43 Abs 2 ZPO. Die Revisionswerberin war nur mit einem gegenüber dem gesamten Anfechtungsgegenstand nicht ins Gewicht fallenden Teil ihres Revisionsantrags erfolgreich, sodass der Revisionsgegnerin der Ersatz der gesamten Kosten ihrer Revisionsbeantwortung zuzuerkennen ist und auch kein Anlass zu einer Abänderung der Kostenentscheidungen der Vorinstanzen besteht (1 Ob 81/09g uva; Obermaier , Kostenhandbuch 2 Rz 408 mwH). Es bedarf auch keiner Auseinandersetzung mit der in der Berufung der Beklagten erfolgten Bekämpfung der Kostenentscheidung erster Instanz. Diese wurde aufgrund der Kostenrüge der Beklagten vom Berufungsgericht geprüft und gebilligt. Dass die Kostenentscheidung des Berufungsgerichts in der Revision nicht anfechtbar ist, erkennt die Beklagte selbst (§ 528 Abs 2 Z 3 ZPO, RIS Justiz RS0110033; RS0044233). Auf die in der Revision enthaltenen Ausführungen zur Kostenentscheidung des Berufungsgerichts ist daher ebenfalls nicht einzugehen.