5Ob218/14s – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon. Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Lovrek, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Mag. Wurzer als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragstellerin B***** OEG, *****, vertreten durch Dr. Andreas Ladstätter, Rechtsanwalt in Wien, gegen den Antragsgegner F*****, Ing. K***** F*****, vertreten durch Dr. Christian Hauser, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 15 Abs 4 MRG iVm § 37 Abs 1 Z 8a MRG über den Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 6. August 2014, GZ 39 R 226/14w 19, mit dem infolge Rekurses der Antragstellerin der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Josefstadt vom 26. Mai 2014, GZ 6 Msch 16/14b 14, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Der Revisionsrekurs wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerin ist schuldig, dem Antragsgegner die mit 373,68 EUR (darin enthalten 62,28 EUR USt) bestimmten Kosten der Revisionsrekursbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Begründung:

1. Die Vorinstanzen haben den Antrag der Vermieterin auf Aufspaltung des Mietzinses (§ 15 Abs 4 MRG) mangels Vorliegens einer Pauschalmietzinsvereinbarung abgewiesen. Das Rekursgericht ließ den ordentlichen Revisionsrekurs im Hinblick auf die in der Lehre geäußerten Bedenken an der, eine analoge Anwendung der zitierten Bestimmung ablehnenden Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs zu.

2. Der Revisionsrekurs der Antragstellerin ist entgegen diesem nicht bindenden (§ 71 Abs 1 AußStrG) Ausspruch nicht zulässig.

3. Eine echte Pauschalmietzinsvereinbarung besteht nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs in der Zusammenfassung sämtlicher Mietzinsbestandteile in einen einzigen Betrag, die eine gesonderte Einhebung von Betriebskosten und öffentlichen Abgaben nicht zulässt (RIS Justiz RS0069848; 5 Ob 198/04k; 5 Ob 121/11x = wobl 2012/51; wN bei T . Hausmann in Hausmann / Vonkilch , Österreichisches Wohnrecht³, § 15 MRG Rz 17).

4. Der Oberste Gerichtshof lehnte eine analoge Anwendung des § 15 Abs 4 MRG auf andere im Gesetz nicht geregelte Fälle ebenso ab wie eine extensive Auslegung, die eine Änderung jeder zwischen Vermieter und Mieter getroffenen Vereinbarung dahingehend zulässt, dass dem Vermieter jedenfalls der auf das Mietobjekt entfallende Betriebskostenanteil zur Gänze zukommen soll (5 Ob 285/98t = RIS Justiz RS0111293 = wobl 2000/36; vgl 3 Ob 218/09v).

5. Auf die dem Zulassungsausspruch des Rekursgerichts zugrundeliegenden Bedenken T . Hausmanns (aaO Rz 20) an einer Ungleichbehandlung jener Vermieter, die nur Betriebskosten zu denen im Schrifttum ausgehend von einem weiten Verständnis des § 15 MRG auch Bewirtschaftungskosten wie zB Strom- und Heizkosten gezählt werden ( Würth / Zingher/Kovanyi, Miet- und Wohnrecht I²² § 15 MRG Rz 15) pauschal vereinbarten und deshalb nach der oberstgerichtlichen Judikatur keine Aufspaltung nach § 15 Abs 4 MRG verlangen können, muss hier nicht weiter eingegangen werden:

6. Die schriftliche Mietzinsvereinbarung hielt fest, dass der vereinbarte Bestandzins aus dem Hauptmietzins und dem Anteil an den Betriebskosten und öffentlichen Abgaben sowie der USt bestand. Hauptmietzins und Betriebskosten wurden dabei zum Stand des Vertragsabschlusses („derzeit“) getrennt beziffert. Eine echte Pauschalmietzinsvereinbarung im Sinn der zu Punkt 3. zitierten höchstgerichtlichen Rechtsprechung liegt somit eindeutig nicht vor. Strittig ist die Bedeutung des Punkts V des Hauptmietvertrags, der lautet: „Im Bestandzins inbegriffen ist die vom Hause aus vorgenommene Zentralheizung des Objekts. Hiefür hat der Mieter kein gesondertes Entgelt zu entrichten.“

7. Das Rekursgericht wertete diesen Vertragspunkt nicht als pauschale Mietzins- oder Betriebskostenvereinbarung, weil der Mieter als besonderen Vorzug die in der Beheizung des Mietobjekts bestehende Sonderleistung des Vermieters gar nicht gesondert abgelten müsse und zudem der Mietvertrag nicht klarstelle, ob Heizkosten im Hauptmietzins oder in den Betriebskosten inbegriffen sein sollten.

8. Die Auslegung einer Vereinbarung stellt nur dann eine erhebliche Rechtsfrage dar, wenn die zweite Instanz die Rechtslage wesentlich verkannt hat und der Oberste Gerichtshof eine Fehlbeurteilung aus Gründen der Einzelfallgerechtigkeit zu korrigieren hat. Das gilt selbst bei Vertretbarkeit (auch) der vom Rechtsmittelwerber angestrebten Vertragsauslegung (5 Ob 121/11x mwN). Eine derartige Fehlbeurteilung liegt hier nicht vor, weil die vertragliche Regelung eben nicht ausreichend klar eine Verpflichtung des Mieters festlegt, Heizkosten zu einem bestimmten, der Kalkulation des Vermieters zugrunde gelegten, aber im Mietvertrag nicht extra genannten Anteil zu tragen.