Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Vizepräsidentin Dr. Huber als Vorsitzende und die Hofrätinnen und Hofräte Dr. Hoch, Dr. Kalivoda, Mag. Dr. Wurdinger und Mag. Malesich als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei B*****, vertreten durch Dr. Peter Berethalmy und Dr. Christiane Berethalmy Deuretzbacher, Rechtsanwälte in Wien, gegen die beklagte Partei F*****, vertreten durch Dr. Susanne Kuen, Rechtsanwältin in Wien, wegen Feststellung, über die außerordentliche Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichts Leoben vom 17. September 2014, GZ 1 R 139/14d 20, den
Beschluss
gefasst:
Die außerordentliche Revision wird gemäß § 508a Abs 2 ZPO mangels der Voraussetzungen des § 502 Abs 1 ZPO zurückgewiesen.
Begründung:
Die Revision übergeht, dass das Klagebegehren ausdrücklich auf Punkt 2 „Vertragsverlängerung“ der Vereinbarung vom 16. 9./19. 9. 2003 gestützt wird und nicht auf den Mietvertrag aus dem Jahr 1982.
Durch die Bestimmung des § 2 Abs 1 MRG soll insbesondere verhindert werden, dass der Hauptmieter durch bloße Rechtsnachfolge auf Vermieterseite um seine Rechte gebracht wird (RIS Justiz RS0109564 [T3]). Als „Hauptabrede“ eines Mietvertrags sind nicht nur die „essentialia negotii“, sondern die nach der konkreten Vereinbarung wesentlichen „Hauptpunkte“ anzusehen (RIS Justiz RS0108138). Der Begriff Nebenabrede ist nicht eng zu sehen. Nebenabrede ist daher auch eine nachträglich zustande gekommene Vereinbarung (RIS Justiz RS0069552). Der Begriff der „Nebenabrede“ im Sinn des § 2 Abs 1 MRG erfordert eine Abgrenzung in zwei Richtungen. Einerseits darf die Bestimmung nicht zu den Hauptpunkten des Bestandvertrags gehören, andererseits darf es sich nicht um eine selbständige, mit dem Bestandvertrag nur äußerlich verbundene Vereinbarung handeln (RIS Justiz RS0111289).
Ungewöhnlich ist eine Nebenabrede, die der typischen Interessensituation der Beteiligten nicht entspricht (RIS Justiz RS0069576). Es kommt daher bei der Beurteilung auf die Art des Mietgegenstands und den Inhalt des konkreten Vertrags an. Ungewöhnlich ist eine Nebenabrede, wenn sie bei vergleichbaren Mietgegenständen und vergleichbaren Vertragsinhalten nicht oder jedenfalls nur äußerst selten vereinbart wird (RIS Justiz RS0069562). Es ist also auf die tatsächlichen Lebensverhältnisse (RIS Justiz RS0114663) abzustellen.
Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, dass die Einräumung eines Optionsrechts, den Mietvertrag über einen bestimmten Zeitpunkt hinaus zu verlängern, nicht eine Hauptabrede des Mietvertrags, sondern eine Nebenabrede sei, hält sich im Rahmen der Judikatur. Ohne den Bestandvertrag ist die nachträglich eingeräumte Option bedeutungslos, sie ist aber für den Bestandvertrag nicht wesentlich.
Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, dass die Abrede unter Berücksichtigung der konkreten Vertragslage ungewöhnlich ist, ist ebenfalls nicht zu beanstanden. Zu berücksichtigen ist, dass der Klägerin die Option auf Verlängerung des Mietvertrags auf zehn Jahre zuletzt am 6. 4. 2003 gegen Mietzinsvorauszahlung für fünf Jahre eingeräumt wurde, was auch verbüchert war. Dass die Vermieterin bereits rund ein halbes Jahr später der Klägerin, eine weitere Option für darüber hinausgehende zehn Jahre einräumt, kann als ungewöhnlich bezeichnet werden, insbesondere wenn man berücksichtigt, dass die Vereinbarung am selben Tag zustandekam, an dem die Parteien des Kaufvertrags eine Punktation unterschrieben.
Die Frage, ob der Erwerber eine Nebenabrede kennen musste, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab (RIS Justiz RS0108472). Es ist dabei grundsätzlich darauf abzustellen, ob etwas bei verkehrsüblicher, objektiv gebotener Sorgfalt erkennbar ist oder auffallen muss (RIS Justiz RS0125564). Die Rechtsansicht der Vorinstanzen, der Beklagte habe von der Nebenabrede nicht wissen müssen, ist ebenfalls durch die Judikatur gedeckt. Da während der Verkaufsverhandlungen über die am 6. 4. 2003 eingeräumte Vertragsverlängerung gesprochen wurde, konnte der Käufer damit rechnen, dass er umfassend informiert war. Er hatte keinen Anlass, Nachforschungen darüber anzustellen, ob der Verkäufer, ohne ihm etwas zu sagen, während den Vertragsverhandlungen noch eine weitere Vereinbarung über eine Verlängerung des Vertrags abgeschlossen hat.
Eine erhebliche Rechtsfrage wird nicht geltend gemacht.
Einer weiteren Begründung bedarf dieser Beschluss nicht (§ 510 Abs 3 ZPO).
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