5Ob27/14b – OGH Entscheidung

Etwa ab Ende 2002 begann die GmbH mit dem Verkauf der einzelnen Wohnobjekte. Der Verkauf zog sich über einen längeren Zeitraum hin. Als die ersten Interessenten sich die Liegenschaft ansahen, war mit dem Bau der Anlage noch nicht begonnen worden: als die letzten Wohnungen verkauft wurden, war die Anlage fast zur Gänze fertiggestellt.

In den jeweiligen Kaufverträgen zwischen der GmbH und den Beklagten war angeführt, dass eine verbleibende Fläche von 417 m² des GST NR 129 zur Anlegung der Aufschließungsstraße samt Wendehammer bestimmt sei. Nach Punkt VI.1. des Vertrags sollte die Aufschließung des GST NR 129 über das öffentliche Straßennetz erfolgen und sodann über die von der Verkäuferin (GmbH) zu schaffende, dem öffentlichen Verkehr gewidmete Privatstraße auf GST NR 129.

Die insgesamt 13 Beklagten (Eigentümergemeinschaft) erwarben ihre Wohnungseigentumsobjekte zu unterschiedlichen Zeitpunkten und führten die Kaufgespräche mit verschiedenen Personen der GmbH. Im Zuge der Verkaufsgespräche zwischen der GmbH und den späteren Wohnungseigentümern wurde darauf verwiesen, dass die Zufahrtsstraße im Eigentum der Gemeinschaft stehe und sie auch für die Erhaltungskosten aufzukommen habe. Dass die auf GST NR 129 befindliche Zufahrtsstraße auch der Aufschließung von GST NR 127 dienen solle, war weder in den Verkaufsgesprächen ein Thema, noch fand dies Niederschlag in den Verträgen. Da es sich bei GST NR 127 nur um eine Wiese mit starkem Gefälle handelte das ursprünglich darauf befindliche Stallgebäude war bereits entfernt worden , kümmerten sich die einzelnen Wohnungskäufer nicht um dieses Nachbargrundstück bzw um die Frage der Zufahrt dorthin.

Es steht nicht fest, dass es im Zuge der Verkaufsverhandlungen oder des Abschlusses des Wohnungseigentumsvertrags für die Beklagten irgendwelche Anhaltspunkte gegeben hätte, dass diese benachbarte Wiese nur über diese Straße erreicht werden könne. Selbst wenn man sich die Mühe gemacht hätte, sich an den Rand der Straße zu stellen und in das benachbarte GST NR 127 hinabzusehen, hätte man keine in der Natur befindlichen Grundstücksgrenzen wahrgenommen, sodass nicht erkennbar gewesen wäre, ob dieses GST NR 127 nicht zu einem der benachbarten Häuser gehöre bzw ob es nicht eine Möglichkeit gebe, von unten zu diesem Grundstück zuzufahren.

Der die Kaufverträge errichtende Notar war aufgrund des Bauplatzbescheids bzw der dazu abgegebenen Stellungnahme des Amtssachverständigen davon ausgegangen, dass die Zufahrtsstraße bereits dem öffentlichen Verkehr gewidmet sei, während die grundsätzliche Ansicht der Käufer der einzelnen Wohnungsobjekte die war, dass diese Straße in ihrem Privateigentum und nicht der Öffentlichkeit zur Verfügung stehe. Es gab aber auch einzelne Beklagte, wie den Drittbeklagten, die sich mit der Frage dieser Zufahrtsstraße nicht näher auseinandersetzten. Den Beklagten wurde beim Erwerb ihrer Anteile jedenfalls ausdrücklich gesagt, dass die Zufahrtsstraße in ihrem Eigentum stehe und es sich um eine Privatstraße handle. Die Zufahrtsstraße auf GST NR 129 weist derzeit weder eine öffentliche Widmung auf, noch existiert ein Geh- und Fahrtrecht zu Gunsten des GST NR 127.

Der uneingeschränkt freie Blick von sämtlichen Wohnungen auf den Z*****see war ein werterhöhender Umstand und wurde im Zuge der Verkaufsgespräche thematisiert. Mehrfach wurde die Frage gestellt, ob das GST NR 127 verbaut werde oder nicht. Es steht nicht fest, ob es von Seiten der GmbH eine konkrete Zusage oder Erklärung dazu gegeben hat. Bei den Kaufinteressenten entstand der Eindruck, dass das GST NR 127 entweder nicht verbaut werde oder wenn dann nur in einer so geringen Höhe, dass die Sicht auf den See nicht beeinträchtigt werde.

Der Kläger mit Wohnsitz in W***** sah die Liegenschaft als Investitionsobjekt und war nur sehr selten an Ort und Stelle. Kontakte zwischen dem Kläger und den einzelnen Wohnungseigentümern gab es nie. Als der Kläger schließlich die Absicht hatte, selbst die Bebauung seines GST NR 127 in die Wege zu leiten, und dabei nach wie vor davon ausging, dass die Zufahrtsstraße auf dem GST NR 129 der Aufschließung seines Grundstücks diene, wurde er damit konfrontiert, dass weder eine öffentliche Widmung dieses Straßenabschnitts vorlag noch ein ausdrückliches Geh- und Fahrtrecht zugunsten seines Grundstücks. Um Abhilfe zu schaffen, beauftragte der Kläger den Notar mit dem Entwurf eines Dienstbarkeitsvertrags, der den Beklagten zugestellt, von diesen aber abgelehnt wurde.

Bei Abschluss des Kaufvertrags zwischen der GmbH und den 12. und 13. Beklagten betreffend zwei überdachte PKW-Stellplätze waren diese Differenzen bereits bekannt, sodass in deren Kaufvertrag ein besonderer Hinweis aufgenommen wurde, wonach die Käufer informiert seien, dass der Kläger als Eigentümer des Nachbargrundstücks ein Geh- und Fahrtrecht beanspruche.

Der Kläger stellte die aus dem Spruch (Punkt 1. und 2.) ersichtlichen Begehren und brachte vor, die Beklagten hätten die Liegenschaft nicht gutgläubig lastenfrei erworben. Die Servitut sei offenkundig gewesen. Der Weg habe seit mehr als 30 Jahren auch als Zufahrt zu den GST NR 127, 6/4, 132/10 und 128/2 gedient. Eine andere Zufahrtsmöglichkeit zum GST NR 127 existiere nicht und habe auch in der Vergangenheit nicht existiert.

Der Kläger habe bereits vor dem Verkauf des GST NR 129 an die GmbH darauf hingewiesen, dass das ihm verbleibende GST NR 127 ausschließlich über den in der Natur einwandfrei ersichtlichen Weg auf GST NR 129 erreichbar und es Bedingung für den Verkauf sei, dass die GmbH eine Aufschließungsstraße errichte, die auch dem Kläger zur Erschließung seines GST NR 127 diene. Die GmbH habe sich vertraglich verpflichtet, eine behördlich genehmigte, entlang der südöstlichen Grenze des GST NR 129 verlaufende Aufschließungsstraße zu errichten. Bereits damals sei die Straße bis zur Hälfte des GST NR 127 asphaltiert und anschließend gut befestigt gewesen. Es sei in der Natur einwandfrei erkennbar und offenkundig gewesen, dass ein Teilbereich des GST NR 129 als Zufahrtsstraße für GST NR 127 genutzt werde. Nach dem Gutachten des bautechnischen Amtssachverständigen sei im Bescheid vom 3. 12. 2001 festgehalten worden, dass die Aufschließungsstraße dem öffentlichen Verkehr zu widmen sein werde. Aufgrund einer Unachtsamkeit der Behörde sei es jedoch unterlassen worden, die Widmung als Auflage in den Bescheid aufzunehmen. Im Zuge der Bebauung des GST NR 129 sei dann der gesamte Weg asphaltiert worden und verlaufe dort, wo er auch vor 1986 verlaufen sei.

Von 2005 bis 2010 seien die einzelnen Wohneinheiten auf GST NR 129 errichtet und an die Beklagten veräußert worden. In den Kaufverträgen hätten die Beklagten erklärt, sich über Lage, Größe und Ausstattung des geplanten Projekts sowie der Wohnungen informiert und in die bezughabenden Unterlagen Einsicht genommen zu haben. Es sei davon auszugehen, dass sich die Beklagten auch vor Ort über die Lage des geplanten Objekts informiert hätten. Auch nach dem Verkauf des GST NR 129 habe der Kläger den Weg zu Fuß oder mit dem Pkw benützt, um auf sein GST NR 127 zu gelangen, ohne dass ihm die Benützung untersagt worden sei. Erst als er 2009 um eine Bauplatzerklärung für GST NR 127 angesucht habe, sei er darauf hingewiesen worden, dass keine dem öffentlichen Verkehr gewidmete Aufschließungsstraße auf GST NR 129 bestehe.

Die Beklagten beantragten Abweisung der Klagebegehren unter Hinweis auf das Fehlen einer tauglichen Rechtsgrundlage. Die Verpflichtung der GmbH habe sich ausschließlich auf die Erschließung des GST NR 129 bezogen, nicht aber auf jene des GST NR 127. Selbst wenn die vom Kläger behauptete Vereinbarung zwischen ihm und der GmbH getroffen worden sei, könne der Kläger diese nicht gegenüber den Beklagten geltend machen. Es stelle eine Sorglosigkeit dar, dass der Kläger nicht darauf gedrungen habe, eine entsprechende Vereinbarung in seinen Kaufvertrag aufzunehmen. Bei den Beklagten handle es sich überwiegend um ortsfremde Personen, deren Interesse der Errichtung der jeweils gekauften Wohnungen gegolten habe und die sich nicht darum gekümmert hätten, wer gerade über ihre Liegenschaft gehe. Weder in der Bauplatzerklärung noch im Baubewilligungsbescheid sei eine Auflage enthalten gewesen, wonach die auf GST NR 129 zu errichtende Aufschließungsstraße verpflichtend dem öffentlichen Verkehr zu widmen sei. Eine offenkundige Dienstbarkeit liege nicht vor.

Das Erstgericht wies die Klagebegehren auf der Grundlage der eingangs wiedergegebenen Feststellungen ab. Rechtlich verneinte das Erstgericht das Vorliegen einer offenkundigen Dienstbarkeit mit der wesentlichen Begründung, es seien keine Anhaltspunkte dafür vorgelegen, dass die Zufahrtsstraße auf GST NR 129 auch zur Aufschließung des GST NR 127 diene. Auch Vertragspunkt VI.1. komme als Anspruchsgrundlage für den Kläger nicht in Betracht, weil dieser Vertragspunkt die Frage des Bestehens einer offenkundigen Dienstbarkeit zu Gunsten des Klägers nicht tangiere. Die Zusicherung der GmbH, das GST NR 127 mittels Errichtung einer Aufschließungsstraße auf GST NR 129 zu erschließen, berühre das Verhältnis zwischen den Streitteilen nicht.

Das Berufungsgericht gab der vom Kläger erhobenen Berufung nicht Folge. Es war der Rechtsansicht, dass die Gutgläubigkeit des Erwerbers einer Liegenschaft ausgeschlossen sei, wenn dieser in schuldhafter Weise Indizien für das Abweichen des Grundbuchstands von den tatsächlichen Verhältnissen ignoriere. Dabei genüge leichte Fahrlässigkeit. Der Umfang der Sorgfaltspflicht bestimme sich nach der Verkehrsübung (5 Ob 563/93 SZ 66/152). Der Liegenschaftserwerber sei zu Nachforschungen verpflichtet, wenn sich aus den besonderen Umständen Bedenken gegen die Vollständigkeit des Grundbuchs ergeben würden (RIS Justiz RS0011676). Dies sei der Fall, wenn sichtbare Anlagen auf dem Grund oder sonstige Einrichtungen oder Vorgänge, die man von dort aus bei einiger Aufmerksamkeit wahrnehmen könne, das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten ließen (7 Ob 560/94 NZ 1995, 108). Die Sorgfaltsanforderungen an den Erwerber dürften aber nicht überspannt werden, weil sonst das Grundbuch entwertet würde (1 Ob 1/84 SZ 57/38; RIS Justiz RS0034776). Wenn auch das Grundbuch für Dienstbarkeiten von vornherein eine geringere Aussagekraft besitze, weil diese Rechte nicht immer lückenlos verbüchert seien (RIS Justiz RS0011669), müsse der Erwerber einer Liegenschaft das Bestehen nicht verbücherter Benützungsrechte nicht geradezu vermuten (1 Ob 566/89 SZ 62/62). Für den mangelnden guten Glauben des Erwerbers hinsichtlich der Freiheit von Dienstbarkeiten sei der angeblich Dienstbarkeitsberechtigte (Kläger) beweispflichtig ( Mader/Janisch in Schwimann ³ § 1500 ABGB Rz 15; RIS Justiz RS0013489; RS0034837). Der Erwerb im Vertrauen auf das Grundbuch mache eine vollendete Ersitzung wirkungslos ( Mader/Janisch aaO Rz 14; RIS-Justiz RS0012151; RS0107329; 10 Ob 291/99p). Ob im Zeitpunkt des Erwerbs des dienenden Grundstücks Anlagen oder sonstige Einrichtungen vorhanden waren, die diesen Zweck des Dienens als offenkundig erkennen ließen und eine Erkundigungspflicht auslösten, sei eine Frage des Einzelfalls ( Mader/Janisch aaO Rz 8 und 11; RIS-Justiz RS0034870; RS0079882; RS0107329; 1 Ob 112/97w; 10 Ob 291/99p).

Nach den Feststellungen des Erstgerichts handle es sich bei GST NR 127 um eine Wiese mit starkem Gefälle ohne in der Natur ersichtliche Grundstücksgrenzen. Für die Beklagten sei daher nicht erkennbar gewesen, ob dieses Grundstück nicht zu einem der benachbarten Häuser gehöre bzw ob es nicht eine Möglichkeit gebe, von unten zu diesem Grundstück zuzufahren. Die Frage der Aufschließung des GST NR 127 sei weder Inhalt der Vertragsverhandlungen mit den Beklagten gewesen, noch habe sich ein Hinweis darauf in den Kaufverträgen gefunden. Selbst der Einwand des Klägers, das ursprünglich auf GST NR 127 gestandene Stallgebäude sei erst im Jahr 2004 abgebrochen worden und somit bei Beginn der Verkaufsgespräche ab 2002 noch vorhanden gewesen, habe keinen hinreichenden Anhaltspunkt für die Beklagten begründet, auf eine bestehende Grunddienstbarkeit des Klägers schließen zu müssen. Schließlich sei dem Beweisverfahren zu entnehmen, dass der Kläger das GST NR 127 nur äußerst selten frequentiert und auch selbst zugestanden habe, das ursprünglich auf GST NR 127 gestandene Stallgebäude nie selbst bewirtschaftet zu haben. Darüber hinaus sei der dazugehörige Bauernhof auf GST NR 129 damals bereits von der GmbH abgerissen gewesen. Im Ergebnis habe der beweispflichtige Kläger keine Anhaltspunkte nachweisen können, die den mangelnden guten Glauben der Beklagten hinsichtlich der Freiheit von Dienstbarkeiten indiziert hätten. Es habe keine Nachforschungspflicht der Beklagten bestanden. Aus der in Punkt VI.1. der zwischen den Beklagten und der GmbH abgeschlossenen Kaufverträge vorgesehenen Widmung der Zufahrt (Privatstraße) zum öffentlichen Verkehr folge keine taugliche Rechtsgrundlage für den Kläger, würden doch diese Verträge ausschließlich das Verhältnis zwischen der GmbH und den Beklagten betreffen. Der Berufung sei daher keine Folge zu geben gewesen.

Das Berufungsgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 30.000 EUR übersteigt und die ordentliche Revision mangels Abweichung von höchstgerichtlicher Judikatur und mangels einer über den Einzelfall hinausgehenden grundsätzlichen Bedeutung der hier zu lösenden Rechtsfragen (RIS-Justiz RS0034870; RS0079882; RS0107329) nicht zulässig sei.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die außerordentliche Revision des Klägers wegen Aktenwidrigkeit und unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Klagestattgebung. Hilfsweise stellt der Kläger auch einen Aufhebungsantrag.

Die Beklagten erstatteten eine ihnen freigestellte Revisionsbeantwortung mit dem Antrag, die Revision des Klägers zurückzuweisen, in eventu dieser keine Folge zu geben und das Urteil des Berufungsgerichts vollinhaltlich zu bestätigen.

5. Die Beklagten nehmen für sich in Anspruch, ihre Liegenschaftsanteile im Vertrauen auf das Grundbuch gutgläubig lastenfrei erworben zu haben. Tatsächlich erlischt eine nicht verbücherte, nicht offenkundige Dienstbarkeit durch den gutgläubigen Erwerb des belasteten Grundstücks (RIS-Justiz RS0012151). Die Berufung auf die Gutgläubigkeit bei Erwerb einer Liegenschaft hinsichtlich der Freiheit von Dienstbarkeiten ist nur möglich, wenn keine Umstände vorliegen, die bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren vom Grundbuchstand abweichenden Sachverhalt erkennen lassen (RIS-Justiz RS0011676).

6. Für den mangelnden guten Glauben des Erwerbers einer Liegenschaft hinsichtlich der Freiheit von Dienstbarkeiten ist der angebliche Dienstbarkeitsberechtigte (hier: der Kläger) beweispflichtig. Es hat also nicht der Liegenschaftserwerber (hier: die Beklagten), der ein im Zeitpunkt des Erwerbs zwar außerbücherlich bestehendes, aber nicht verbüchertes Wegerecht nicht gegen sich gelten lassen muss, falls er die Ausübung der Dienstbarkeit weder kannte noch kennen musste, seine Gutgläubigkeit, sondern vielmehr der Gegner (hier: der Kläger) die Schlechtgläubigkeit des Erwerbers (hier: der Beklagten) zu beweisen (RIS Justiz RS0034837). Diese Beweispflicht geht aber nicht so weit, den behauptetermaßen Dienstbarkeitsberechtigten auch mit dem Beweis der Tatsache zu belasten, der Erwerber habe keine Nachforschungen angestellt. In diesem Punkt spricht die Nähe zum Beweis dafür, den beklagten Parteien den Beweis für die Nachforschungen und ihr Ergebnis aufzubürden, sofern der Kläger Umstände darlegen kann, die den beklagten Parteien Anlass zu Nachforschungen gaben. Das, was die beklagten Parteien daraufhin getan und veranlasst haben, liegt in deren Sphäre (RIS-Justiz RS0013489).

7. Auch wenn das bloße Berühmen des angeblichen Dienstbarkeitsberechtigten den guten Glauben nicht zu zerstören vermag, so löst es doch die Pflicht des Erwerbers der vermeintlich unbelasteten Sache aus, Nachforschungen darüber anzustellen, ob die Behauptung zutrifft. Diese Nachforschungspflicht hält sich zwar im Rahmen eines zumutbaren Aufwands an Zeit und Mühe, lässt sich aber nicht darauf beschränken, dass der Erwerber einer nach dem Grundbuchstand unbelasteten Liegenschaft nur offenkundige, also durch besondere Anlagen in die Augen fallende Dienstbarkeiten gegen sich gelten lassen müsste (RIS-Justiz RS0013488).

8. Im vorliegenden Fall hat die Verkäuferin (GmbH) die 12. und 13. Beklagten in deren Kaufvertrag ausdrücklich auf den Umstand hingewiesen, dass der Kläger eine Dienstbarkeit auf dem fraglichen Straßenstück in Anspruch nimmt. Dies hat nach dem zuvor wiedergegebenen Judikaturgrundsatz eine Erkundigungspflicht der 12. und 13. Beklagten ausgelöst, der hier durch die naheliegende und zumutbare Rückfrage beim Kläger zu entsprechen gewesen wäre. Der Kläger hätte dann diese Beklagten im Sinn seiner nunmehrigen Prozessbehauptungen über den strittigen Sachverhalt, der sich im Übrigen auch durch Einsicht in den die betreffenden Grundstücke darstellenden Mappenplan ableiten hätte lassen, informieren können. Eine solche zumutbare Rückfrage beim Kläger ist allerdings nicht erfolgt (Ersturteil S 8), was die Gutgläubigkeit der 12. und 13. Beklagten ausschließt.

9. Folglich stellt sich die Frage, ob die bei einzelnen Miteigentümern fehlende Gutgläubigkeit, die deren Vertrauen auf den Buchstand zerstört, auch zu Lasten aller gutgläubigen Miteigentümer geht. Nun zählt § 844 ABGB allgemein die Servituten (Dienstbarkeiten) zu den unteilbaren Sachen. Dies gilt namentlich für Grunddienstbarkeiten ( Parapatits in Kletečka/Schauer , ABGB-ON 1.02 § 844 Rz 2). Die in § 485 Satz 2 ABGB ebenfalls vorgesehene Unteilbarkeit gilt überdies schon für die Entstehung einer Dienstbarkeit insoweit, als nach herrschender Ansicht Grunddienstbarkeiten nicht an ideellen Anteilen begründet werden können (2 Ob 520/95 SZ 68/70; 5 Ob 80/99x; 5 Ob 254/02t RdW 2003/250; 5 Ob 251/03b NZ 2004, 248 [ Hoyer , NZ 2004, 253]; RIS-Justiz RS0013190 [T3], vgl auch RS0042550; RS0060362; Hofmann in Rummel 3 , § 485 ABGB Rz 2). In einem Gesamtrechtsverhältnis, das wie hier die gesonderte Rechtsbegründung an ideellen Anteilen ausschließt, muss auch die Tatsachenkenntnis bzw Schlechtgläubigkeit eines oder einzelner Teilhaber allen anderen schaden. Der Oberste Gerichtshof ist daher in einem Fall, dem ebenfalls ein zeitlich gestaffelter Erwerb von Miteigentumsanteilen an der dienenden Liegenschaft zugrunde lag, davon ausgegangen, dass auch dann, wenn nur ein (einzelne) Miteigentümer bei gehöriger Aufmerksamkeit den wahren vom Grundbuchstand abweichenden Sachverhalt über eine Dienstbarkeit erkennen hätte(n) können (hier: gekannt hat), sich die übrigen (späteren) Miteigentümer nicht wirksam auf das Grundbuch berufen können (2 Ob 570/95 = SZ 68/206; vgl auch 4 Ob 74/07x SZ 2007/80 = EvBl 2007/142 = immolex 2008/10; Spath in Schwimann/Kodek 4 § 481 ABGB Rz 6; Memmer in Kletečka/Schauer , ABGB-ON 1.01 § 481 Rz 16). Das positive Wissen der GmbH als ursprüngliche Erwerberin der Liegenschaft vom Bestand der Dienstbarkeit wird daher auch hier im später mehrpersonalen Rechtsverhältnis der Miteigentümer nicht durch die Gutgläubigkeit einzelner, später erwerbender Miteigentümer, sondern erst dann beseitigt, wenn alle Miteigentumsanteile gutgläubig im Vertrauen auf das Grundbuch erworben sind. Die infolge der hier vorgelegenen Verletzung der Nachforschungspflicht zerstörte Gutgläubigkeit bei den 12. und 13. Beklagten muss demnach zu Lasten aller übrigen Miteigentümer gehen und schließt einen insgesamt lastenfreien Liegenschaftserwerb aus. Der Kläger kann sich demnach gegenüber allen Beklagten auf die durch den Verkauf des GST NR 129 entstandene Dienstbarkeit berufen.

Die Revision ist demnach berechtigt und hat zur Stattgebung der Klagebegehren zu führen.

10. Die Kostenentscheidung beruht auf § 41 ZPO (für das Rechtsmittelverfahren iVm § 50 ZPO). Bei den erstinstanzlichen Kosten war der nicht verbrauchte und rücküberwiesene Kostenvorschussteil abzuziehen.