5Ob212/13g – OGH Entscheidung

An der Fassade des Hauses wurden seit dessen Errichtung in den Jahren 1993 bis 1995 keine umfangreicheren Erhaltungsarbeiten durchgeführt.

West- und Nordfassade sind in Form von selbsttragenden Wohnbereich-Glasaußenwänden („Erker“) als reine Holzkonstruktion derart errichtet, dass abwechselnd Fenster (Tür )elemente und Fassadenbrüstungen übereinander verbaut wurden.

Die Westfassade besteht aus Fenster (Tür )elementen im Erdgeschoss, einer Fassadenbrüstung und Fensterelementen oberhalb im 1. Stock, einer Fassadenbrüstung als oberer Abschluss des Erkers und Fenster (Tür )element 2 m hinter Nullfläche im 1. Dachgeschoss und einer Fassadenbrüstung 2 m hinter Nullfläche im 2. Dachgeschoss.

Die Nordfassade setzt sich zusammen aus Fenster (Tür )elementen im Erdgeschoss, einer Fassadenbrüstung und Fensterelementen oberhalb im 1. Stock, einer Fassadenbrüstung und Fensterelementen samt Dach als oberer Abschluss des Erkers im 1. Dachgeschoss, und einer Fassadenbrüstung als oberer Abschluss des Erkers inklusive Abdeckung der Fensterparapete sowie einem Fenster (Tür )element 2 m hinter dem Erker im 2. Dachgeschoss.

Sämtliche Holzbauteile im Bereich der waagrechten Kämpfer, welche zwischen den Fassadenelementen und Fenster (Tür )elementen liegen, sind zu rund 50 % der Längen auf rund 75 % der Bauteildicke schadhaft und mit 100 % Holzfeuchtigkeit gänzlich durchnässt. Weiters fehlt unter den Verblechungen ein tragfähiger Unterbau, sodass auch die Bodenabschlüsse nicht schlagregendicht geschlossen sind und zusätzlich Wasser eindringt. Lediglich die raumseitigen 25 % der Holzbauteile sind relativ trocken und noch eingeschränkt statisch tragfähig.

Für die fachgerechte Instandsetzung sind die im Spruch angeführten Arbeiten erforderlich.

Die Antragsteller begehrten von den Antragsgegnern die Instandsetzung der mit Holz verkleideten Teile der nach Westen und Norden gerichteten Fassade des Hauses gemäß einem dem erstgerichtlichen Sachbeschluss angeschlossenen Anbot. Die Fassaden seien völlig desolat, sodass teilweise sogar Niederschlagswässer in das Innere des Hauses eindringen würden. Die Eigentümergemeinschaft lehne die Instandsetzung mit der Begründung ab, dass die fraglichen Fassadenbereiche in die Instandsetzungspflicht der Antragste1ler falle.

Die Antragsgegner beantragten Antragsabweisung und sind der Ansicht, dass die Pflicht zur Erhaltung der fraglichen Fassadenbereiche die einzelnen Wohnungseigentümer treffe.

Das Erstgericht gab dem Sachantrag in dem aus dem Spruch ersichtlichen Umfang statt, wobei es die Antragsgegner mit Leistungsbefehl verpflichtete, die betreffenden Fassadenbereiche „binnen einer Frist von drei Monaten instand zu setzen bzw instand setzen zu lassen“. Die Abweisung eines Mehrbegehrens erwuchs unbekämpft in Rechtskraft. In rechtlicher Hinsicht führte das Erstgericht aus, dass gemäß § 30 Abs 1 Z 1 iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 samt dem verwiesenen § 3 MRG der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt sei, mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die Entscheidung des Gerichts darüber zu verlangen, dass notwendige Erhaltungsarbeiten binnen angemessener Frist durchgeführt werden. Nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 gehörten sowohl die Erhaltung an allgemeinen Teilen der Liegenschaft iSd § 3 MRG, einschließlich der in § 3 Abs 2 Z 4 6 MRG vorgesehenen Veränderungen, als auch die Behebung ernster Schäden des Hauses in einem Wohnungseigentumsobjekt zur ordentlichen Verwaltung und seien damit Sache der Eigentümergemeinschaft, die auch zur Kostentragung verpflichtet sei ( Würth/Zingher/Kovanyi , Miet und Wohnrecht II 22 § 28 WEG Rz 5; MietSlg 63.493). Feuchtigkeitsschäden seien als ernste Schäden anzusehen (MietSlg 41.468; MietSlg 51.547). Auch Sanierungsarbeiten auf der Terrasse dienten der Erhaltung allgemeiner Teile, nämlich der Decken und Wände, sofern es sich um ernste Schäden des Hauses handle; dies gelte auch für die Substanz des Hauses betreffende Sanierungsarbeiten an Balkonen ( Würth/Zingher/Kovanyi aaO § 28 WEG Rz 7). Wesentliches Kriterium für die Durchsetzbarkeit der von einem Wohnungseigentümer nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 begehrten Erhaltungsmaßnahme sei deren Dringlichkeit; ebenso sei auf wirtschaftliche Aspekte, wie den Kostenaufwand und die Finanzierbarkeit, Bedacht zu nehmen (MietSlg 62.461). Im vorliegenden Fall hätten die Wohnungseigentümer im Wohnungseigentumsvertrag einen vom Gesetz abweichenden Aufteilungsschlüssel vereinbart. Demnach fielen (ua) die Erhaltung der Balkone, Terrassen samt Wand- und Deckenputz soweit es sich nicht um tragende Teile der Decken, Wände und Balkone handelt sowie der Fenster und Fensterbänke und auch der „Außenseite“ der im Eigentum des einzelnen Wohnungseigentümers stehenden Wohnungseigentumseinheit in die Erhaltungspflicht des einzelnen Wohnungseigentümers. Mit „Außenseite“ könnten jedoch nur die Wand und Deckenflächen der Balkone, Terrassen oder Loggien der einzelnen Wohnungseigentümer gemeint gewesen sein. Sonst verbliebe nämlich nur die Fassadenfläche selbst, die wohl kaum von den einzelnen Wohnungseigentümern erhalten werden könne, zumal sich dann die Frage stelle, wo die Grenze für jeden Einzelnen liege. Das würde, wenn die Fassadenfläche nicht einheitlich erneuert werde, in eine Art „Fleckerlteppich“ ausarten. Die vorliegende Konstruktion der Nord- und Westfassade bestehe zwar großteils aus Fenster (Tür )elementen, jedoch bedürften auch diese selbstverständlich tragender Teile. Als selbsttragende Holzkonstruktion diene deshalb auch der Fensterstock diesem Zweck. Da die Kostentragungsregeln des Wohnungseigentumsvertrags in untrennbarem Zusammenhang mit dessen Definition des Wohnungseigentums stünden und im Zweifel nicht die Sinnlosigkeit einer dieser Vertragsbestimmungen angenommen werden könne (RIS Justiz RS0017787), sei diesbezüglich eine andere Vertragsauslegung nicht möglich. Die vorliegende Konstruktion sei zwar tragender Teil der Fenster, damit aber auch des Gebäudes, weil Fenster ja Teil des Gebäudes seien und nur in der konkreten Ausgestaltung eben keine einzelnen Fensterstöcke vorhanden seien. Die Konstruktion übernehme hier die Funktion des Mauerwerks, in welches die Fensterstöcke normalerweise eingemauert oder eingeschäumt seien. Dem Ecksteher der Konstruktion komme jedenfalls tragende Funktion zu. Dementsprechend sei dem Antrag der Antragsteller hinsichtlich der Sanierungsmaßnahmen an den unteren Geschossen, das seien jene ohne Balkon bzw Dachterrasse, jeweils unter Ausscheidung der Fenster stattzugeben gewesen. Hingegen seien an den oberen Geschossen (Balkone bzw Dachterrassen) neben den Fenstern auch jene Sanierungsmaßnahmen auszuscheiden, die keine tragenden Teile dieser Balkone bzw Dachterrassen betreffen würden. Die Notwendigkeit der beantragten Arbeiten stehe außer Streit. Dagegen stehende wirtschaftliche Aspekte seien nicht vorgebracht worden. Die aufgetragenen Arbeiten umfassten auch die Abbrucharbeiten und die Entsorgung der bestehenden Bauteile. Den Antragsgegnern sei eine Frist von drei Monaten einzuräumen gewesen. Eine längere Durchführungsdauer sei nicht zu erwarten.

Das Rekursgericht gab dem vom 10. Antragsgegner erhobenen Rekurs Folge und änderte den antragstattgebenden Teil des erstgerichtichen Beschlusses im Sinn der Antragsabweisung ab. Rechtlich folgerte das Rekursgericht, der Rekurswerber verweise zutreffend darauf, dass nach Punkt VI. des Wohnungseigentumsvertrags jeder Wohnungseigentümer verpflichtet sei, die Außenseite der in seinem Eigentum stehenden Wohnungseigentumseinheit auf eigene Kosten zu erhalten, und dass sich die aus alternierenden Fenster (Tür )elementen sowie Fassadenbrüstungselementen bestehende Holzkonstruktion der Erker sowohl baulich als auch optisch vom sonstigen Gebäude klar abhebe. Der Rekurswerber vermeine weiters, dass weder die Fenster (Tür )elemente, noch die Fassadenbrüstungselemente, die abwechselnd vom Erdgeschoß bis zum Dach in einer konstruktiven Einheit die Erker bildeten, als tragende Elemente des Gebäudes ausgestaltet seien. Die Beantwortung dieser Frage könne allerdings dahingestellt bleiben, weil es sich auch bei den Brüstungselementen jedenfalls um den jeweiligen Wohnungen zuordenbare Außenseiten der im Wohnungseigentum stehenden Einheiten handle, die nach Punkt VI. 1.) des Wohnungseigentumsvertrags, ebenso wie die Fenster (Tür )elemente in die Erhaltungspflicht der jeweiligen Wohnungseigentümer fielen. Eine Ungleichbehandlung der Fenster (Tür )elemente einerseits und der Brüstungselemente andererseits ergebe sich weder aus den Bestimmungen des Wohnungseigentumsvertrags, noch wäre dies unpraktikabel, weil sich anders als die gemauerte Fassade die Brüstungselemente den einzelnen Wohnungen zuordnen ließen. In Stattgebung des berechtigten Rekurses sei daher der Sachbeschluss des Erstgerichts im Sinne der gänzlichen Antragsabweisung abzuändern gewesen.

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs im Hinblick auf den Einzelfallcharakter der Entscheidung nicht zulässig sei.

Gegen die Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragste1ler wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag, den Sachbeschluss des Erstgerichts wiederherzustellen. Hilfsweise stellen die Antragste1ler auch einen Aufhebungsantrag.

Der 10. Antragsgener erstattete eine freigestellte Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag, dem Revisionsrekurs der Antragsteller keine Folge zu geben und den Sachbeschluss des Rekursgerichts vollinhaltlich zu bestätigen; hierin wird auch die Unzulässigkeit des gegnerischen Rechtsmittels wegen fehlender erheblicher Rechtsfrage behauptet, allerdings ohne deswegen einen Zurückweisungsantrag zu stellen.

4.2. In 5 Ob 19/12y hat demgegenüber der erkennende Senat die Ansicht vertreten, dass im Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 3 WEG 2002 der Einwand, der Durchsetzung von Erhaltungsmaßnahmen als Minderheitsrecht nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 stehe eine Vereinbarung entgegen, zulässig und zu prüfen sei. Im dort entschiedenen Fall wurde allerdings die Gültigkeit einer solchen Vereinbarung verneint.

5. Nach neuerlicher Überprüfung dieser Frage ist folgende Klarstellung vorzunehmen:

5.1. Soweit die im Wohnungseigentumsvertrag getroffenen Vereinbarungen (nur) die interne Kostentragung der Wohnungseigentümer für die Erhaltungsarbeiten betreffen, bilden diese schon inhaltlich kein nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 maßgebliches Entscheidungskriterium und sind daher für die Beurteilung eines auf der genannten Gesetzesstelle beruhenden Antrags eines Wohnungseigentümers nicht relevant.

5.2. Das Minderheitsrecht nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 hat (ua) den auch im Interesse der Gemeinschaft gelegenen Zweck, unter dem Aspekt der Dringlichkeit gebotene Maßnahmen zur Erhaltung des Hauses gerade in jenen Fällen sicherzustellen, in denen die Eigentümergemeinschaft ihrer Verpflichtung nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002 nicht nachkommt. Dieser Zweck ist in jedem Fall zu verfolgen, also auch dann, wenn die Eigentümergemeinschaft wie hier infolge eines Streits darüber, wie eine vertragliche vereinbarte Erhaltungspflicht auszulegen ist, zu keinem Einvernehmen kommt und deshalb notwendige und dringliche Erhaltungsarbeiten nicht durchführt.

5.3. Mit dem zuvor beschriebenen Regelungszweck stehen die aus dem Gesetz abgeleiteten Erfolgsvoraussetzungen für einen Antrag nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 im Einklang, bestehen diese doch (nur) in der Untätigkeit des Verwalters (der Eigentümergemeinschaft) und der dringenden Notwendigkeit von Arbeiten iSd § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002. Dass die Durchführung solcher Arbeiten wenig praktisch allenfalls auch aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern im Streitverfahren erzwungen werden könnte, ist kein Grund, der nach Wortlaut und Zweck der gesetzlichen Regelung der Stattgebung eines Antrags nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 entgegen stehen könnte. Dieses Verständnis stimmt im Übrigen mit jener Rechtsprechung überein, wonach im Fall eines Auftrags zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten nach §§ 3, 4 MRG Einwendungen, die auf Vereinbarungen gestützt sind, grundsätzlich auf dem Rechtsweg geltend zu machen sind und nicht im Verfahren nach § 37 MRG durchgesetzt werden können (5 Ob 45/03h immolex  004/2).

6. Im Ergebnis folgt:

6.1. Nach dem hier zugrundeliegenden Sachverhalt sind die gesetzlichen Erfolgsvoraussetzungen für einen Antrag nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 (iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002) erfüllt. In einem solchen Fall ist diesem Antrag auch dann stattzugeben, wenn die Wohnungseigentümer allenfalls eine vom Gesetz abweichende vertragliche Vereinbarung über die Erhaltungspflicht geschlossen haben. Eine solche Vereinbarung steht gegebenenfalls der Durchsetzung des Minderheitsrecht nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 nicht entgegen, hat dieses doch auch den der Gemeinschaft dienenden Zweck, die rasche Durchführung dringender Erhaltungsmaßnahmen betreffend allgemeine Teile und zur Vermeidung ernster Schäden des Hauses sicherzustellen. Soweit aus der Entscheidung 5 Ob 19/12y Gegenteiliges folgt, wird diese nicht aufrecht erhalten.

6.2. Die einem Antrag nach § 30 Abs 1 Z 1 WEG 2002 (iVm § 28 Abs 1 Z 1 WEG 2002) stattgebende Entscheidung hat keinen Leistungsbefehl zur Durchführung der Erhaltungsarbeiten zu enthalten. Das Gericht hat vielmehr (nur) durch eine rechtsgestaltende Entscheidung den von der Eigentümergemeinschaft abgelehnten (oder versäumten) Mehrheitsbeschluss zu ersetzen. An die Entscheidung, die Erhaltungsarbeiten durchzuführen, ist dann der Verwalter iSd § 20 Abs 1 WEG 2002 gebunden (RIS Justiz RS0123170). Mit dieser Maßgabe war der stattgebende Teil des erstgerichtlichen Sachbeschlusses wiederherzustellen.

7. Die Kostenentscheidung beruht auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG 2002. Der nur teilweise Erfolg der Antragsteller in erster Instanz führt dazu, dass diese ihre erstinstanzlichen Verfahrenskosten selbst zu tragen haben. Im Übrigen entspricht es der Billigkeit, dass der im Rechtsmittelverfahren erfolgreichen Partei ihre dort aufgelaufen Kosten zu ersetzen sind. Ein Streitgenossenzuschlag gebührt nur betreffend Parteien, die tatsächlich im Verfahren einschreiten. Die Pauschalgebühr für den Revisionsrekurs betrug (nur) 222 EUR.