Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon. Prof. Dr. Sailer als Vorsitzenden sowie die Hofräte Univ. Prof. Dr. Bydlinski, Dr. Grohmann, Mag. Wurzer und Mag. Dr. Wurdinger als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Parteien 1. N***** P*****, und 2. A***** P*****, beide vertreten durch Kinberger Schuberth Fischer Rechtsanwälte GmbH in Zell am See, gegen die beklagte Partei A***** GmbH, *****, vertreten durch Dr. Clemens Pichler, LL.M., Rechtsanwalt in Dornbirn, wegen Einwilligung in die Einverleibung des Eigentumsrechts, über die Rekurse sämtlicher Parteien gegen den Beschluss des Oberlandesgerichts Linz als Berufungsgericht vom 15. März 2013, GZ 4 R 42/13v 56, womit infolge Berufung der beklagten Partei das Urteil des Landesgerichts Salzburg vom 3. Jänner 2013, GZ 9 Cg 209/10a 51, aufgehoben wurde, beschlossen und zu Recht erkannt:
1. Der Rekurs der beklagten Partei wird zurückgewiesen.
Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien die mit 2.165,11 EUR (darin enthalten 360,85 EUR USt) bestimmten Kosten der Rekursbeantwortung binnen 14 Tagen zu ersetzen.
2. Dem Rekurs der klagenden Parteien wird Folge gegeben.
Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben und in der Sache selbst zu Recht erkannt, dass das Urteil des Erstgerichts einschließlich der Kostenentscheidung wiederhergestellt wird.
Die beklagte Partei ist schuldig, den klagenden Parteien die mit 8.023,86 EUR (darin 861,63 EUR USt und 2.852,30 EUR Barauslagen) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
M***** und Mag. H***** F***** erteilten am 5. 4. 2009 einer Immobilienmaklerin einen Vermittlungsauftrag für den Verkauf ihrer (näher bezeichneten) Liegenschaft. Die beiden Kläger, die ihrerseits die Immobilienmaklerin mit der Vermittlung des Kaufs einer Liegenschaft beauftragt hatten, zeigten sich am Erwerb der Liegenschaft interessiert und besichtigten diese mehrmals. Sie stellten über Vermittlung der Immobilienmaklerin am 12. 7. 2010 an M***** und Mag. H***** F***** das bis 16. 7. 2010 unwiderrufliche schriftliche Angebot, die gesamte Liegenschaft um 190.000 EUR zu kaufen. Das aus zwei Seiten bestehende schriftliche Kaufanbot lautet auszugsweise wie folgt:
„ [...] Die Zahlung des Kaufpreises sowie die Übergabe der Liegenschaft mit Verrechnung von Nutzungen und Lasten, sowie Übergang von Gefahr und Zufall, erfolgt lt. Zahlungsplan bzw mit Termin der Unterfertigung des verbücherungsfähigen Vertrages und ist auf ein Anderkonto des durchführenden Notars/Rechtsanwaltes zu überweisen. [...]
Kaufvertragserrichtung […]: frühestmöglich 30. 7. 2010 [...] .“
Unter dem handschriftlich ausgefüllten Datum 12. 7. 2010 und den Unterschriften der beiden Kläger als Anbotsteller befindet sich auf der zweiten Seite des Kaufanbots folgende „Annahmeerklärung des Verkäufers“:
„ (Wir), M***** + H***** F***** [...] nehmen dieses Angebot hiermit unwiderruflich an [...] .“
Nachdem die Kläger das Kaufanbot am 12. 7. 2010 unterfertigt hatten, traf sich ein Mitarbeiter der Immobilienmaklerin am 15. 7. 2010 mit M***** F*****. Er erläuterte ihr dabei das Kaufanbot und sprach mit ihr über den Angebotspreis sowie über die Käufer, die ursprünglich aus Bosnien stammten. Der Mitarbeiter teilte M***** F***** mit, dass die Finanzierung sicher klappen werde. Weitere Informationen oder Zusagen der Käufer verlangte sie nicht. Sie las sich das Kaufanbot durch und unterfertigte bei diesem Gespräch als Zeichen ihres Einverständnisses beide Seiten. Am 16. 7. 2010 traf sich der Mitarbeiter der Immobilienmaklerin mit Mag. H***** F*****. Diese erklärte sich nach inhaltlich gleichlautender Schilderung des Kaufanbots wie gegenüber ihrer Schwester ebenfalls mit dem Kaufanbot einverstanden und unterfertigte beide Seiten der Urkunde. Sie verlangte keine weiteren Informationen oder Zusagen von Seiten der Käufer.
Der Geschäftsführer der Beklagten trat am 19. 7. 2010 an die Verkäuferinnen heran und bot ihnen 215.000 EUR als Kaufpreis für die Liegenschaft. Er wusste zu diesem Zeitpunkt, dass die Verkäuferinnen bereits zuvor ein Kaufanbot der Kläger für die Liegenschaft um einen Preis von 190.000 EUR unterfertigt hatten. Am 20. 7. 2010 nahmen die Verkäuferinnen das Kaufanbot der Beklagten an. Mit Schreiben vom 20. 7. 2010 an die Immobilienmaklerin gaben die Verkäuferinnen M***** und Mag. H***** F***** ihren Rücktritt vom Kaufanbot bekannt und kündigten gleichzeitig den Vermittlungsauftrag mit der Immobilienmaklerin. Das Schreiben lautet:
„ Hiermit kündigen wir, Mag. H***** F***** und M***** F***** den schlichten Vermittlungsauftrag von 2009 mit sofortiger Wirkung und gleichzeitig treten wir fristgemäß bzw binnen offener Frist gemäß Konsumentenschutzgesetz vom Kaufanbot vom 15./16. 7. 2010 zurück [...] .“
Dieses Rücktrittsschreiben war von der Beklagten aufgesetzt und von ihrer Hauptgesellschafterin zur Post gegeben worden.
In weiterer Folge bot der Geschäftsführer der Beklagten der Immobilienmaklerin an, die Maklerprovision zu teilen. Diese stimmte jedoch nicht zu und bestand auf Erfüllung des Kaufangebots der Kläger durch die Verkäuferinnen.
Am 21. 7. 2010 erteilte die Beklagte einem Rechtsanwalt den Auftrag, den Kaufvertrag zwischen ihr und den Verkäuferinnen für die Liegenschaft zu erstellen. Am 22. 7. 2010 unterfertigten Mag. H***** und M***** F***** als Verkäuferinnen und am 5. 8. 2010 die Beklagte als Käuferin den schließlich verbücherten Kaufvertrag über die Liegenschaft mit einem Kaufpreis von 215.000 EUR. Darin vereinbarten die Verkäuferinnen mit der Beklagten eine Schad und Klagloshaltung für allfällige gegen die Verkäuferinnen gerichtete Schadenersatzansprüche. Die Beklagte ist nunmehr grundbücherliche Eigentümerin der Liegenschaft.
Die Kläger richteten erfolglos diverse auf Zuhaltung ihres Kaufanbots durch die Verkäuferinnen gerichtete Aufforderungsschreiben an diese und auch an den vertragserrichtenden Rechtsanwalt.
Die Kläger begehren von der Beklagten (als Zweiterwerberin), Zug um Zug gegen Zahlung von 190.000 EUR, in die Einverleibung des Eigentumsrechts der Kläger auf der Liegenschaft je zur Hälfte einzuwilligen. Sie machen zusammengefasst geltend, sie hätten die Liegenschaft zu Wohnzwecken erworben. Nach Sicherstellung der Finanzierung für Erwerb und Renovierung hätten sie ein Kaufanbot für die Liegenschaft unterfertigt. Dieses sei von den Verkäuferinnen vorbehaltlos durch Unterfertigung angenommen worden. Dennoch hätten diese mit Schreiben vom 20. 7. 2010 den Rücktritt vom Kaufvertrag erklärt. Der Geschäftsführer der Beklagten habe trotz Kenntnis, dass bereits ein rechtswirksamer Kaufvertrag bestanden habe und ein Rücktritt vom angenommenen Kaufanbot nicht möglich sei, den Verkäuferinnen ein Kaufanbot mit höherem Kaufpreis unterbreitet. Dadurch habe die Beklagte rechtswidrig und schuldhaft in das Forderungsrecht der Kläger auf Erlangung einer grundbuchsfähigen Urkunde zur Einverleibung des Eigentumsrechts eingegriffen. Der Geschäftsführer der Beklagten habe die Verkäuferinnen bedrängt, den Kaufvertrag mit der Beklagten abzuschließen.
Die Beklagte wendet soweit für das Rekursverfahren von Relevanz zusammengefasst ein, für die Verkäuferinnen sei Bedingung gewesen, dass der Kaufpreis vor Unterfertigung der verbücherungstauglichen Urkunden auf dem Treuhandkonto erliege. Für diese habe nur die Möglichkeit des Rücktritts vom Kaufanbot bestanden. Der Geschäftsführer der Beklagten habe davon ausgehen können, dass der Rücktritt wirksam erfolgt und kein gültiger Kaufvertrag vorgelegen sei. Die Verkäuferinnen hätten ein Rücktrittsrecht nach KSchG gehabt.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt. Das Kaufanbot der Kläger sei von den Verkäuferinnen ohne Vorbehalte oder Bedingungen angenommen worden; diese seien daher an das „Angebot“ gebunden. Die Möglichkeit eines gerechtfertigten Vertragsrücktritts durch die Verkäuferinnen habe nicht bestanden. Diese könnten sich auch nicht auf ein Rücktrittsrecht gemäß § 30a KSchG berufen, weil diese Bestimmung nur den Eigentumserwerber zum Rücktritt berechtige. Der Geschäftsführer der Beklagten habe vom Vorliegen eines bindenden Kaufanbots gewusst und dennoch den Verkäuferinnen ein höheres Kaufanbot unterbreitet und diese zum Vertragsbruch gegenüber den Klägern verleitet; den Vertragsbruch habe die Beklagte auch durch Verfassen des Rücktrittsschreibens und dessen Absendung forciert. Da die Beklagte die Vertragspartnerinnen der Kläger zum Vertragsbruch verleitet habe, seien die Kläger berechtigt, vom Eigentümer die Herausgabe der Liegenschaft als Naturalrestitution zu verlangen.
Das Berufungsgericht gab der Berufung der Beklagten Folge, hob das Ersturteil auf und verwies die Rechtssache zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung an das Erstgericht zurück. Rechtlich führte es zusammengefasst aus, die Verkäuferinnen könnten nicht gemäß § 30a KSchG rechtswirksam einen Vertragsrücktritt erklären. Der Wortlaut dieser Bestimmung lasse keinen Zweifel darüber, dass das Rücktrittsrecht bei Immobiliengeschäften lediglich dem Mieter oder Käufer zustehe und nicht auch dem Vermieter oder Verkäufer. § 30a KSchG liege die Wertung zugrunde, dass der bei der ersten Besichtigung eines bisher unbekannten Objekts möglicherweise ausgeübte Druck auf die interessierten Erwerber oder Mieter zu einer raschen Entscheidung eine Überrumpelungssituation schaffe, vor der der Verbraucher zu schützen sei. Neben der Überrumpelungssituation seien auch die wirtschaftliche Tragweite eines Vertrags über die Miete oder den Kauf einer Immobilie für die Schaffung des Rücktrittsrechts maßgeblich. Verkäufer oder Vermieter seien nicht vom Schutzzweck des § 30a KSchG erfasst, weil sich diese für ihre Entscheidung, zu vermieten oder zu verkaufen, so viel Zeit nehmen könnten wie sie benötigten. § 30a KSchG bezwecke nicht, dem Verkäufer zum höchstmöglichen Kaufpreis zu verhelfen.
Da weder ein durch Besitz oder auf vergleichbare Weise verstärktes Forderungsrecht der Ersterwerber vorliege, komme nur ein schadenersatzrechtlicher Restitutionsanspruch wegen wissentlicher Beeinträchtigung ihres Forderungsrechts in Betracht. Eine solche liege hier vor. Der Geschäftsführer der Beklagten habe gewusst, dass die Kläger bereits zuvor vertraglich die Liegenschaft erworben und daraus einen obligatorischen Anspruch auf Verbücherung ihres Eigentumsrechts gehabt hätten. Dennoch habe er nicht nur ein in der Folge von den Verkäuferinnen unterfertigtes Rücktrittsschreiben aufgesetzt, sondern auch den raschen Abschluss des zweiten Kaufvertrags und dessen Verbücherung veranlasst, obwohl die Kläger sowohl durch die Immobilienmaklerin als auch durch ihre Rechtsvertretung wiederholt auf die Zuhaltung des ersten Kaufvertrags bestanden hätten. Der Geschäftsführer hätte sich angesichts der noch vor Kaufvertragsunterfertigung durch die Beklagte erfolgten Aufforderungsschreiben der Kläger samt Androhung von Schadenersatzansprüchen und dem Bestehen auf Einhaltung des ersten Kaufvertrags durch die Immobilienmaklerin nicht auf einen rechtmäßigen Vertragsrücktritt verlassen dürfen. Die Beklagte habe bewusst ihren eigenen Rechtsstandpunkt trotz dagegen sprechender Umstände durchzusetzen versucht. Sie sei letztlich auch von einer wirksamen Vereinbarung zwischen den Klägern und den Verkäuferinnen ausgegangen. Dass auch die Verkäuferinnen Zweifel an der Rechtmäßigkeit ihres Rücktritts gehabt hätten und dies die Beklagte gewusst habe, ergebe sich aus der vereinbarten Schad und Klagloshaltung der Verkäuferinnen gegenüber allfälligen Schadenersatzansprüchen der Kläger. Die Klausel sei über Anraten des Rechtsvertreters der Verkäuferinnen vereinbart worden, der angesichts des unterfertigten Erstkaufanbots auch den Rechtsvertreter der Beklagten vor drohender rechtlicher Auseinandersetzung gewarnt habe.
Dennoch könne das Urteil des Erstgerichts nicht bestätigt werden. Zwar berechtige der Eingriff in das fremde Forderungsrecht Geschädigte, Naturalrestitution zu begehren, und in Fällen der Doppelveräußerung von Liegenschaften bejahe die Rechtsprechung regelmäßig einen Anspruch des Erstkäufers gegen den Zweitkäufer auf Herausgabe der Liegenschaft. Ziel der Naturalrestitution sei es, jenen Zustand herbeizuführen, der ohne das schädigende Ereignis bestünde. Die Erstkäufer (Kläger) hätten mangels Errichtung des vereinbarten verbücherungsfähigen Vertrags samt gleichzeitiger Zahlung des Kaufvertrags noch keinen fälligen Anspruch auf Einverleibung des Eigentumsrechts erworben, sodass sie die Übertragung des Eigentumsrechts auch nicht von der Zweitkäuferin (Beklagte) im Weg der Naturalrestitution verlangen könnten. Diesfalls könne die Wiederherstellung des vorherigen Zustands durch Naturalrestitution nur im Rückfall des Eigentumsrechts an die Verkäuferinnen bestehen. Die Löschung des Eigentumsrechts der Zweitkäuferin stelle die Erstkäufer in ihren vertraglichen Beziehungen zu den Doppelveräußerern in die die Zweitkäuferin verbotenerweise eingegriffen habe so, wie sie ohne Eingriff stünden. Sie versetze die Verkäuferinnen in die Lage, den Erstkäufern nach Zahlung des vereinbarten Kaufpreises mit Unterfertigung des verbücherungsfähigen Vertrags Eigentum zu verschaffen. Erst danach könnten die Erstkäufer aufgrund ihres Eigentumsrechts ihrerseits die (physische) Herausgabe der Liegenschaft von den Zweitkäufern verlangen (4 Ob 198/08h; Reischauer in Rummel ³, § 1332 ABGB Rz 20). Damit sei aber das auf Übertragung des Eigentumsrechts von der Zweitkäuferin auf die Erstkäufer gerichtete Klagebegehren zu weit gefasst, was mit den Parteien zu erörtern sein werde. Dem Berufungsgericht sei es verwehrt, diese mit einer Rechtsansicht zu überraschen, mit der sie mangels Erörterung im erstinstanzlichen Verfahren nicht rechnen hätten können. Im fortgesetzten Verfahren werde im Rahmen des behaupteten Anspruchs darauf zu dringen sein, dass das zu weit gefasste, dem offenkundig verfolgten Rechtsschutzziel nicht entsprechende Begehren schlüssig gemacht werde.
Das Berufungsgericht erklärte den Rekurs an den Obersten Gerichtshof für zulässig, weil dieser grundsätzlich die Auffassung vertrete, dass bei Doppelveräußerung von Liegenschaften ein bestehender Schadenersatzanspruch durch Naturalrestitution nicht durch ein bloßes Begehren auf Löschung der Eigentumseinverleibung des Drittkäufers als aliud gegenüber einem Begehren auf Einwilligung in die Einverleibung erlangt werden könne (RIS Justiz RS0083001), und bislang nur in der Entscheidung 4 Ob 198/08h in einem vergleichbaren Fall eine Übertragung des Eigentumsrechts vom Zweitkäufer direkt an den Erstkäufer abgelehnt habe. Damit fehle es an einer gesicherten Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs.
Gegen den Aufhebungsbeschluss erhoben alle Parteien Rekurs.
Der Rekurs der Beklagten ist nicht zulässig. Der Rekurs der Kläger ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig und berechtigt.
1. Zum Rekurs der Beklagten:
1.1. Die Beklagte macht nur solche Gründe geltend, deren Erledigung nicht von der Lösung erheblicher Rechtsfragen abhängt, weshalb ihr Rekurs trotz Zulässigerklärung durch das Gericht zweiter Instanz zurückzuweisen ist (RIS Justiz RS0102059). Die Ausführungen können sich auf die Zurückweisungsgründe beschränken (§ 528a iVm § 510 Abs 3 ZPO).
1.2. Entgegen der Ansicht der Beklagten bestand kein Rücktrittsrecht der Verkäuferinnen der Liegenschaft gemäß § 30a KSchG gegenüber den Klägern. Zutreffend wiesen die Vorinstanzen darauf hin, dass nach dem Wortlaut des § 30a Abs 1 KSchG das Rücktrittsrecht bei bestimmten Erwerbsvorgängen (Immobiliengeschäften) zwar dem Mieter oder Käufer zusteht, nicht jedoch Verkäuferinnen einer Liegenschaft. Zudem kommt das Rücktrittsrecht nach § 30a KSchG nur in Betracht, wenn das vom Verbraucher zu erwerbende oder anzumietende Objekt der Wohnversorgung dienen soll (iglS 2 Ob 1/12d = immolex 2012/78, 248 [ Leitner ]; dazu auch Kolba in Kosesnik Wehrle , KSchG³ [2010] § 30a Rz 7 und 20). Gerade das kann auf Verkäufer einer Liegenschaft nicht zutreffen. Der Schutzzweck des § 30a KSchG besteht wie das Berufungsgericht zutreffend ausführte gerade nicht darin, Verkäufern einer Liegenschaft durch Rücktritt vom Vertrag mit den Erstkäufern zum höchstmöglich erzielbaren Kaufpreis zu verhelfen.
1.3. Die Beklagte geht hinsichtlich der wissentlichen Beeinträchtigung des Forderungsrechts der Kläger und insbesondere der Frage ihres Kenntnisstands beim Erwerb der Liegenschaft nicht vom festgestellten Sachverhalt aus und wiederholt unzulässigerweise Beweisergebnisse, um damit Feststellungen zu erlangen, die ihre Schlechtgläubigkeit verneinen. Der Oberste Gerichtshof ist jedoch nicht Tatsacheninstanz, weshalb eine Auseinandersetzung mit den diesbezüglichen Ausführungen zu unterbleiben hat (vgl 5 Ob 236/06a mwN).
Zutreffend haben die Vorinstanzen ausgehend vom festgestellten Sachverhalt eine wissentliche Beeinträchtigung des Forderungsrechts der Kläger durch die Beklagte bejaht. Der Geschäftsführer der Beklagten kannte bei Erwerb der Liegenschaft und Verbücherung des Eigentumsrechts der Beklagten die obligatorische Position der Kläger und wusste, dass der Abschluss des zweiten Kaufvertrags und dessen Verbücherung in das Forderungsrecht der Kläger eingriff, die die Liegenschaft bereits zuvor vertraglich erworben und daraus einen obligatorischen Anspruch auf Verbücherung ihres Eigentumsrechts hatten. Im Zeitpunkt der Stellung des Kaufanbots durch die Beklagte war eine Rücktrittserklärung der Verkäuferinnen gegenüber den Klägern noch gar nicht erfolgt. Jene unterzeichneten vielmehr erst einen Tag darauf die von der Beklagten vorformulierte Rücktrittserklärung. Die Beklagte veranlasste somit die versuchte (unwirksame) Vertragsauflösung der Verkäuferinnen mit den Klägern und vereitelte damit die Vertragserfüllung. Dass ein Rücktritt der Verkäuferinnen von § 30a KSchG nicht gedeckt ist, zeigt schon der eindeutige Gesetzeswortlaut. Da völlig ausreichende Feststellungen getroffen wurden, liegen keine sekundären Feststellungsmängel vor. Der erstmalige Einwand der Beklagten, ihr Geschäftsführer habe sich rechtlich beraten lassen und ihm sei von seinem damaligen anwaltlichen Berater mitgeteilt worden, dass kein wirksames Kaufanbot vorliege oder jedenfalls vom Kaufanbot rechtswirksam zurückgetreten werden könne, widerspricht einerseits den Feststellungen und ist andererseits eine unzulässige Neuerung (§ 504 Abs 2 ZPO). Nach der vom Erstgericht disloziert in der Beweiswürdigung getroffenen Feststellung ging letztlich auch die Beklagte von einer wirksamen Vereinbarung zwischen den Klägern und den Verkäuferinnen aus. Sie hat damit ganz bewusst die Erfüllung des ihr bekannten Rechts der Kläger auf Durchführung der Punktation des ersten Kaufvertrags vereitelt. Mangels Bestellung des vorgesehenen Treuhänders hatten die Kläger auch keine Möglichkeit, den vereinbarten Kaufpreis auf dessen Anderkonto einzuzahlen.
1.4. Da Rechtsfragen von erheblicher Bedeutung somit nicht zu lösen sind, ist der Rekurs der Beklagten zurückzuweisen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 41 und § 50 Abs 1 ZPO. Die Rekursbeantwortung der Kläger enthält begründete Ausführungen zur mangelnden Zulässigkeit des Rekurses und ist daher zu honorieren (vgl RIS Justiz RS0123222; RS0035976 [T2]). Die verzeichnete „Verbindungsgebühr“ steht ihnen mangels gesetzlicher Grundlage nicht zu. Der 10%ige Streitgenossenzuschlag gemäß § 15 lit a RATG beträgt lediglich 163,86 EUR.
2. Zum Rekurs der Kläger:
2.1. Zu beurteilen ist ein Fall der Doppelveräußerung. Veräußert ein Eigentümer seine Liegenschaft an zwei verschiedene Käufer, so erwirbt jener Eigentum, der früher um die Einverleibung angesucht hat (§ 440 ABGB). Die zeitliche Reihenfolge der Titelgeschäfte ist bedeutungslos, weil es für den Eigentumserwerb an Liegenschaften allein auf das Verfügungsgeschäft ankommt. Der Ersterwerber hat jedoch einen Restitutionsanspruch aus dem Titel des Schadenersatzes wegen Beeinträchtigung seiner Forderungsrechte, wenn der (im Grundbuch einverleibte) Zweitkäufer den Vertragspartner des Geschädigten gezielt zum Vertragsbruch verleitet hat, aber auch wenn er in Kenntnis des fremden Forderungsrechts die schlichte Leistungsbewirkung vereitelt hat. Das Recht auf Leistungsbewirkung entfaltet nach der Rechtsprechung absolute Wirkung. Es ist daher jedermann zumutbar, fremde Verträge zu respektieren, wenn er sie kennt oder ohne unzumutbare Nachforschungen anstellen zu müssen kennen muss. Es genügt die bewusste Durchsetzung des eigenen Rechtsstandpunkts unter bewusster Umgehung der dagegen sprechenden triftigen Argumente. Kennt daher der Eingreifer den Bestand des Gläubigerrechts, ist ihm zumutbar, dieses auch zu respektieren (4 Ob 198/08h mwN).
2.2. Die Kläger begehren von der beklagten Zweitkäuferin die Einverleibung ihres Eigentumsrechts Zug um Zug gegen Zahlung des mit den Verkäuferinnen vereinbarten Kaufpreises an die Beklagte. Diese behauptete, für die Verkäuferinnen sei Bedingung gewesen, dass der Kaufpreis vor Unterfertigung der verbücherungstauglichen Urkunden auf dem Treuhandkonto erliege. Damit macht sie inhaltlich geltend, mangels Zahlung des vereinbarten Kaufpreises an die Verkäuferinnen im Wege des (von ihr ja schuldhaft vereitelten; dazu 1.3.) Treuhanderlags hätten die Kläger keinen Anspruch auf Übertragung des Eigentumsrechts.
2.3. Die Kläger schlossen mit den Verkäuferinnen einen Kaufvertrag in Form einer Punktation ab, in der eine Einigung über Ware (Liegenschaft) und Preis (190.000 EUR) erzielt wurde (vgl RIS Justiz RS0017166; RS0017187). Da keine Uneinigkeit über Nebenpunkte bestand, liegt eine rechtsgeschäftlich verbindliche Punktation im Sinn des § 885 ABGB vor. Die Kläger könnten von den Verkäuferinnen die Einwilligung in die Einverleibung ihres Eigentumsrechts an der Liegenschaft begehren, ohne dass sie von ihnen die Unterfertigung einer schriftlichen Vertragsurkunde begehren müssten (stRsp, 1 Ob 77/63 = SZ 36/76; RIS Justiz RS0011230; 5 Ob 1/88 = RIS Justiz RS0011337; Apathy in KBB³ § 1061 ABGB Rz 1; Urbanek , Aspekte der zwangsweisen Durchsetzung mündlicher Kaufverträge aus Käufersicht, Zak 2008/525, 303; vgl auch Binder in Schwimann , ABGB³ § 1061 Rz 32).
2.4. Der zu 1.3. erörterte Eingriff der Beklagten in das Forderungsrecht der Kläger berechtigt diese, Naturalersatz zu begehren. In Fällen der Doppelveräußerung von Liegenschaften bejaht die Rechtsprechung regelmäßig einen Anspruch des Erstkäufers gegen den Zweitkäufer auf Herausgabe (RIS Justiz RS0083005; vgl auch RS0083001), wozu auch die Eigentumsverschaffung gehört, sofern das Eigentum des Zweitkäufers bereits bücherlich einverleibt ist (vgl 5 Ob 236/06a). Es liegt im Wesen des Naturalersatzes, den Geschädigten so zu stellen, wie er ohne das schädigende Ereignis stünde. Ist der Schädiger in der Lage, einen derartigen Zustand herzustellen, kann der Geschädigte die Naturalherstellung als somit vorrangige Art des Ersatzes wählen, was in diesem Verfahren auch von der Beklagten nicht in Zweifel gezogen wurde.
Geht es nicht um die reale Beschädigung einer (körperlichen) Sache, die § 1323 Satz 1 ABGB mit der Anordnung der Zurückversetzung in den vorigen Stand primär im Auge hat, ist der Geschädigte nicht auf die Herstellung des Zustands vor der schädigenden Handlung beschränkt. Er kann vielmehr verlangen, so gestellt zu werden, wie er „heute“ also zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung in erster Instanz nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge stünde, wenn der Schädiger sein schuldhaft rechtswidriges Verhalten unterlassen hätte (RIS Justiz RS0030523). Nachdem der Beklagten hier ein sogar vorsätzlicher Eingriff in die schuldrechtliche Rechtsposition der Kläger aus dem Kaufvertrag mit den Verkäuferinnen vorzuwerfen ist, steht den Klägern jedenfalls voller Ersatz ihres positiven Vertragsinteresses zu (§ 1324 ABGB).
2.5. Im vorliegenden Fall ist schon das Erstgericht zutreffend davon ausgegangen, dass die Kläger den Kaufpreis bezahlt und die Verkäuferinnen das Eigentum an der Liegenschaft übertragen hätten, wenn die Beklagte die Abwicklung des Vertrags nicht vereitelt hätte. Der von der Beklagten erhobene Einwand, der Anspruch der Kläger auf Eigentumsübertragung hätte sich deshalb nicht realisiert, weil sie den Kaufpreis nicht erlegt haben, geht wie schon unter 1.3. dargelegt ins Leere, ist es doch allein der Beklagten zuzuschreiben, dass den Klägern die Möglichkeit der mit den Verkäuferinnen vereinbarten Vertragsabwicklung (einschließlich des Erlags des Kaufpreises auf ein Treuhänderkonto) genommen wurde. Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger auch ohne das Verhalten der Beklagten den vereinbarten Kaufpreis nicht vertragsgemäß erlegt hätten, haben sich im Verfahren nicht ergeben und wurden auch von der Beklagten nicht behauptet.
Nach Auffassung des erkennenden Senats können die Kläger daher von der Beklagten Naturalherstellung im Sinne ihres Klagebegehrens verlangen. Dem vom Berufungsgericht unter Hinweis auf die zu 4 Ob 198/08h ergangene Entscheidung geäußerten Bedenken gegen einen Anspruch auf Eigentumsverschaffung gegen die beklagte Schädigerin ist entgegenzuhalten, dass sich der Anspruch auf Naturalersatz wie bereits dargelegt nicht stets auf die Herstellung des vor der Schädigung bestehenden Zustands beschränken muss, sondern der Geschädigte grundsätzlich Anspruch darauf hat, so gestellt zu werden, wie er heute ohne das schädigende Ereignis stünde. Steht nun fest, dass die Kläger ohne den rechtswidrigen Eingriff der Beklagten bereits Eigentümer der Liegenschaft wären, stellte es einen bloß unvollständigen Ersatz dar, die Beklagte dazu zu verhalten, das Liegenschaftseigentum an die ursprünglichen Verkäuferinnen zurückfallen zu lassen bzw rückzuübertragen. Da die Beklagte aber als nunmehrige Liegenschaftseigentümerin in der Lage ist, den Klägern durch Eigentumsübertragung die ihnen gebührende Rechtsposition zu verschaffen, ist sie als Schädigerin dazu auch verpflichtet.
Im Übrigen halten die Kläger ihr Bestreben, so gestellt zu werden, wie sie bei ungestörter Vertragsabwicklung mit den Verkäuferinnen stünden, auch insoweit konsequent durch, als sie die Übereignung der Liegenschaft nur Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrags von 190.000 EUR an die Beklagte begehren. Damit tragen sie dem Gedanken Rechnung, dass sie nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge ohne das schädigende Verhalten der Beklagten zwar einerseits Eigentümer der Liegenschaft wären, sich andererseits aber ihr Vermögen gleichzeitig um einen Geldbetrag in Höhe des mit ihr vereinbarten Kaufpreises verringert hätte. Dass die Zahlung an sie selbst und nicht an die Verkäuferinnen erfolgen soll, hat die Beklagte nie kritisiert.
Da es somit der vom Berufungsgericht für erforderlich gehaltenen Verfahrensergänzung nicht bedarf, ist in der Sache selbst zu entscheiden, dass das Ersturteil wiederhergestellt wird (§ 519 Abs 2 ZPO).
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 41 Abs 1 und § 50 Abs 1 ZPO. Den Klägern ist die rechnerisch richtige Verdienstsumme für die Berufungsbeantwortung von 3.006,45 EUR zuzusprechen.
Rückverweise
Keine Verweise gefunden
