Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon. Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden, die Hofrätinnen Dr. Hurch und Dr. Lovrek sowie die Hofräte Dr. Höllwerth und Mag. Wurzer als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerin D***** K*****, vertreten durch Dr. Erich Kafka, Dr. Manfred Palkovits, Rechtsanwälte in Wien, gegen die Antragsgegnerin H***** B*****, vertreten durch Dr. Werner Goeritz, Rechtsanwalt in Wien, wegen §§ 16, 37 Abs 1 Z 8 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 29. November 2011, GZ 40 R 261/11w 14, den
Beschluss
gefasst:
Der außerordentliche Revisionsrekurs wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).
Begründung:
Die Antragsgegnerin ist Wohnungseigentümerin des verfahrensgegenständlichen Bestandobjekts, an dem grundbücherlich das Fruchtgenussrecht ihres Vaters einverleibt ist. Sie hat mit der Antragstellerin ohne Hinweis auf ein Vertretungsverhältnis im eigenen Namen einen Hauptmietvertrag abgeschlossen, die Zahlung auf das Konto der Hausverwaltung vereinbart und schließlich eine einvernehmliche Beendigung des Bestandverhältnisses mit der Antragstellerin herbeigeführt. Mit ihrem Vater war jedoch (intern) besprochen, dass die Wohnung vermietet werden und ihm die Mieterträge zugute kommen sollten, was auch so gehandhabt wurde.
1. Im Mietzinsüberprüfungsverfahren wendet die Antragsgegnerin ihre fehlende Passivlegitimation mit dem Hinweis auf das Bestehen des Fruchtgenussrechts ein.
Richtig ist, dass dann, wenn ein Fruchtgenussrecht vereinbart ist, nur der Fruchtgenussberechtigte alle Nutzungs und Verwaltungsbefugnisse und damit auch das Recht zur Vermietung und Verpachtung der Sache hat (RIS Justiz RS0011877; RS0011841; RS0011855). Dem Eigentümer bleiben nur jene Befugnisse, deren Ausübung das Recht des Fruchtnießers nicht beeinträchtigen (2 Ob 161/09d). Durch Einverleibung ins Grundbuch wird der Fruchtgenuss verdinglicht.
2. Auf die schuldrechtliche Wirksamkeit eines vom Eigentümer trotz eines bestehenden Fruchtgenussrechts abgeschlossenen Vertrags hat das aber keine Auswirkung. In Lehre und Rechtsprechung steht die Rechtswirksamkeit eines vom Nichteigentümer abgeschlossenen Bestandvertrags im Verhältnis zwischen ihm und dem Bestandgeber außer Zweifel (vgl Iro in KBB³ ABGB §§ 1092 1094 Rz 6; Würth in Rummel ³ ABGB §§ 1092 1094 Rz 7 unter Berufung auf SZ 27/309 = RIS Justiz RS0020270).
3. Nach ständiger Rechtsprechung ist ein Antrag nach § 37 Abs 1 Z 8 MRG gegen denjenigen zu richten, der zur Zeit der geltend gemachten Mietzinsperiode Vermieter war und die beanstandeten Vorschreibungen vorgenommen hat (RIS Justiz RS0108811 [T3; T5]). Darauf, ob die Mietzinszahlungen an den Fruchtnießer weitergeleitet wurden oder nicht, kommt es nicht an (vgl auch 5 Ob 6/92 = RIS Justiz RS0070564).
In Einklang mit der dargestellten Rechtsprechung haben daher die Vorinstanzen die Passivlegitimation der Antragsgegnerin bejaht.
Soweit der außerordentliche Revisionsrekurs auf die Entscheidung 5 Ob 90/01y MietSlg 53.255 Bezug nimmt, ist diese nicht einschlägig. In dieser Entscheidung ging es um die Begründung eines Fruchtgenussrechts nach Abschluss eines Mietvertrags und damit um einen Eintritt des Fruchtnießers als Vermieter in ein bestehendes Vertragsverhältnis.
4. Zur hier aufgeworfenen Frage, ob bei einer räumlichen Einheit von Küche und Vorraum eine Einordnung in die Ausstattungskategorie A in Betracht kommt, liegt bereits höchstgerichtliche Rechtsprechung vor (vgl 5 Ob 304/99p; zuletzt 5 Ob 1/12a). Die Anwendung dieser Rechtsprechung auf den vorliegenden Einzelfall wirft keine Rechtsfrage von der Qualität des § 62 Abs 1 AußStrG auf.
Das hatte zur Zurückweisung des außerordentlichen Rechtsmittels der Antragsgegnerin zu führen.
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