Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon. Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden, die Hofrätinnen Dr. Hurch und Dr. Lovrek sowie die Hofräte Dr. Höllwerth und Mag. Wurzer als weitere Richter in der wohnrechtlichen Außerstreitsache der Antragsteller 1. R***** W*****, 2. M***** W*****, beide vertreten durch Mag. Dr. Karin Kostan, Rechtsanwältin in Klagenfurt, gegen die Antragsgegner 1. Dr. U***** S*****, 2. A***** B*****, 3. Dr. H***** R***** S*****, 4. mj S***** T*****, 5. K***** K*****, 6. Dkfm. U***** K*****, 7. J***** J*****, 8. Mag. R***** K*****, 9. M***** M*****, 10. G***** P*****, 11. H***** H*****, 12. H***** H*****, 13. H***** W*****, 14. F***** K*****, 15. E***** M*****, 16. Dr. K***** T*****, 17. Dkfm. U***** K*****, 18. H***** G*****, 19. Dr. W***** W*****, 20. E***** D*****, 21. R***** G*****, 22. C***** W*****, 23. G***** W*****, 24. U***** A*****, 25. C***** B*****, 26. A***** G*****, 27. A***** K*****, 28. F***** K*****, 29. A***** P*****, 30. N***** T*****, 31. C***** N*****, 32. C***** F*****, 33. M***** M*****, 34. R***** GmbH, *****, 35. A***** A*****, 36. D***** S*****, 37. Dr. A***** K*****, 38. H***** J*****, 39. Dr. I***** H*****, 40. H***** K*****, 41. DI H***** K*****, 42. C***** W*****, 43. Ing. F***** K*****, 44. M***** P*****, 45. K***** A*****, 46. Mag. J***** M*****, 47. Dr. M***** P*****, 48. Dr. H***** P*****, 49. H***** P*****, 50. W***** P*****, 51. I***** P*****, 52. H***** H*****, 53. Dr. H***** H*****, 54. V***** W*****, 55. S***** P*****, 56. DI J***** K*****, 57. Dkfm. E***** K*****, 58. A***** M*****, 59. G***** M*****, 60. W***** K*****, 61. M***** R*****, 62. L***** C*****, 63. P***** C*****, 64. DI K***** K*****, 65. Dr. med.vet. M***** K*****, 66. D***** D*****, 67. A***** M***** D*****, 68. L***** G***** M*****, 69. M***** K*****, 70. H***** W*****, 71. E***** K*****, 72. D***** H*****, wegen § 24 Abs 6 iVm § 52 Abs 1 Z 4 WEG, über den Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts Klagenfurt als Rekursgericht vom 19. April 2012, GZ 2 R 64/12g 24, mit dem über Rekurs der Antragsteller der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Villach vom 24. Jänner 2012, GZ 6 Msch 14/11h 16, bestätigt wurde, den
Sach beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird Folge gegeben.
Die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen werden dahin abgeändert, dass sie zu lauten haben:
„Der mit dem Ergebnis vom 22. 9. 2011 gefasste Umlaufbeschluss über die einvernehmliche Beendigung des Arbeitsverhältnisses zum Hausbesorger T***** R***** per 31. 10. 2011 ist rechtsunwirksam.
Die Antragsgegner sind schuldig, den Antragstellern die mit 1.886,53 EUR bestimmten Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens (darin 74 EUR Barauslagen und 302,09 EUR USt) sowie die mit 559,44 EUR bestimmten Kosten des Rekursverfahrens (darin 1,80 EUR Barauslagen und 93,24 EUR USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.“
Die Antragsgegner sind weiters schuldig, den Antragstellern die mit 670,90 EUR bestimmten Kosten des Revisionsrekursverfahrens (darin 1,80 EUR Barauslagen und 111,82 EUR USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Begründung:
Die Antragsteller und die Antragsgegner waren im Zeitpunkt der Abstimmung des Umlaufbeschlusses vom 22. 9. 2011 Mit und Wohnungseigentümer der Liegenschaft EZ 2011 GB ***** mit der Liegenschaftsadresse *****.
T***** R*****, der seit ca 20 Jahren Hausbesorger dieser Liegenschaft war, nicht jedoch Mit oder Wohnungseigentümer, strebte im Jahr 2011 eine berufliche Veränderung und infolgedessen eine einvernehmliche Beendigung seines Arbeitsverhältnisses an, um Abfertigungsansprüche gegenüber der Eigentümergemeinschaft nicht zu verlieren. Aus diesem Grund leitete er unter eindeutiger Klarstellung seiner Person als Initiator eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer im Umlaufweg ein mit dem Ziel, die Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer zur einvernehmlichen Beendigung seines Arbeitsverhältnisses zu erlangen.
In der ersten Augusthälfte des Jahres 2011 ging T***** R***** zu einem Teil der Wohnungseigentümer und führte mit ihnen ein persönliches Gespräch über sein Anliegen. Gleichzeitig übergab er ein mit „Einvernehmliche Lösung meines Dienstverhältnisses“ überschriebenes Schriftstück, in dem er klarstellte, dass er bei Selbstkündigung seinen Abfertigungsanspruch verliere, nicht jedoch bei einer einvernehmlichen Lösung. Er ersuchte, die Einverständniserklärung bis 21. 9. 2011 unterschrieben zu retournieren. Der gleichzeitig übergebene Abstimmungszettel enthielt keine Wahlmöglichkeit „Ja/Nein“. Nachdem ihn ein Wohnungseigentümer darauf aufmerksam gemacht hatte, dass eine Wahlmöglichkeit anzuführen sei, korrigierte er dies und schickte allen restlichen Wohnungseigentümern neue Abstimmungszettel zusammen mit dem Schreiben vom 26. 8. 2011 (Beilage ./VII). Am 28. 8. 2011 verschickte er ein Schreiben an sämtliche Wohnungseigentümer (Beilage ./VIII), in dem er auf das erste Schreiben hinwies und konkretisierte, dass es sich bei seinen Abfertigungsansprüchen je nach Wohnungsgröße um einen einmaligen Betrag zwischen 190 EUR und maximal 460 EUR handle. Gleichzeitig ersuchte er, nochmals den unterschriebenen Umlaufbeschluss bis spätestens 21. 9. 2011 per Post mittels Rückkuverts an ihn zu senden oder ihm persönlich zu übergeben.
Sämtliche Einverständniserklärungen (Konvolut Beilage ./XVIII) enthalten eine Darstellung der Berechnung der Höhe des Abfertigungsanspruchs und eine Erklärung des Zustimmenden, darüber aufgeklärt worden zu sein.
Am 21. 9. 2011 nahm T***** R***** die Auszählung der an ihn zurückgesendeten Abstimmungszettel vor. Am 22. 9. 2011 verfasste er ein Schreiben an alle Wohnungseigentümer und teilte ihnen das Ergebnis des Umlaufbeschlusses dahin mit, dass 52,90 % mit Stichtag 21. 9. 2011 der einvernehmlichen Lösung des Arbeitsverhältnisses zugestimmt haben. Dieses Schreiben wurde zusätzlich am schwarzen Brett im Stiegenhaus der gegenständlichen Wohnanlage ausgehängt.
1. Die Willensbildung der Wohnungseigentümer im Bereich der Liegenschaftsverwaltung und damit der Eigentümergemeinschaft erfolgt in Beschlüssen. Klar kommt in § 24 Abs 1 WEG zum Ausdruck, dass die Beschlussfassung zwar vornehmlich in der Eigentümerversammlung (§ 25 WEG) stattfinden soll (vgl auch Erl RV 1183 BlgNR XXII. GP, 25), aber weiterhin auch auf andere, gleichrangige Weise erfolgen kann, wie etwa auf schriftlichem Weg (Umlaufbeschluss, briefliche Befragung/Beantwortung), telefonischem (EB RV 989 BlgNR XXI. GP, 59) oder elektronischem Weg (E Mail oder Internet: vgl Stabentheiner/Schernthanner Anm 2 zu § 24 WEG). Auch in Form der Unterfertigung eines Anschlags im Haus ist eine Beschlussfassung denkbar (vgl H. Löcker in Hausmann/Vonkilch , Österr. Wohnrecht § 24 WEG Rz 23; Würth/Zingher/Kovanyi , Miet- und Wohnrecht²² § 24 WEG Rz 8 mwN).
Auch ein „additives“ Verfahren im Fall missglückter Mehrheitsbildung ist in § 25 Abs 3 WEG vorgesehen. Die Rechtsprechung anerkennt auch das Zustandekommen von Beschlussfassungen durch Mischformen möglicher Verfahren zur Willensbildung. Im Ergebnis sind alle Beschlussformen gleichrangig ( A. Kletečka , Die Beschlussfassung nach dem WEG 2002, wobl 2002, 143).
2. Allen Beschlussformen ist gemeinsam, dass sie jedenfalls den Anforderungen des § 24 WEG genügen müssen bzw dieser Bestimmung unterliegen (RIS Justiz RS0118845), was nicht zuletzt auch für Umlaufbeschlüsse gilt (5 Ob 315/03i MietSlg 56.549). Die Form eines Beschlusses hat mit seinem Inhalt nichts zu tun.
3.1. Inhalt von (Mehrheits )Beschlüssen sind alle Angelegenheiten der Liegenschaftsverwaltung, weshalb zur Initiierung eines Verfahrens der Willensbildung in welcher Form auch immer primär der Verwalter zuständig ist. Ausdrücklich geregelt ist das in § 25 Abs 1 WEG für die Eigentümerversammlung, die der Verwalter grundsätzlich alle zwei Jahre einzuberufen hat. Das Initiativrecht zur Einberufung einer Eigentümerversammlung steht zufolge § 25 Abs 1 letzter Satz WEG auch jedem einzelnen Wohnungseigentümer zu (5 Ob 197/10x Zak 2011/370, 196 mit Hinweisen auf Lehre und Rechtsprechung; RIS Justiz RS0119017).
Daneben ist für eine Einberufung einer Eigentümerversammlung durch einen gemeinschaftsfremden Dritten, mag er an der Übernahme der Hausverwaltung oder von Erhaltungsarbeiten oder sonst an den Belangen der Liegenschaft interessiert sein, kein Raum (5 Ob 105/04h SZ 2004/73 = EvBl 2005/32 = MietSlg 56.550).
3.2. Wer zur Ingangsetzung eines Verfahrens zur Willensbildung über Fragen der Liegenschaftsverwaltung im Umlaufverfahren (oder in anderen zulässigen Willensbildungsverfahren) berechtigt ist, regelt das WEG nicht. Legt man zugrunde, dass einem außenstehenden Dritten, der weder Verwalter noch Mit
Alle Schreiben hat T***** R***** im eigenen Namen an die Wohnungseigentümer gesendet, ohne auf eine ihm von einem bestimmten Wohnungseigentümer erteilte Generalvollmacht hinzuweisen bzw darauf Bezug zu nehmen.
Nach dem 21. 9. 2011 langten sowohl weitere Zustimmungserklärungen als auch Widerrufe bereits erteilter Zustimmungen ein.
Weil Zustimmungen teilweise durch nicht bzw nicht mehr oder noch nicht Berechtigte abgegeben wurden, ist das Zustimmungsquorum um deren Anteile zu vermindern, sodass sich im Ergebnis eine Gesamtmehrheit von 50,40 % an Zustimmung ergibt.
Ausgehend von diesem Sachverhalt erachtete das Erstgericht , dass ein von der Mehrheit der Wohnungseigentümer gefasster Beschluss vorliege, der den Anforderungen des § 24 WEG genüge. Allen Wohnungseigentümern sei Gelegenheit zur Äußerung gegeben sowie eine angemessene Frist zur Stimmabgabe zugestanden worden. Das von T***** R***** Ende August 2011 neuerlich an alle Wohnungseigentümer übersandte Schreiben habe eine Frist bis 21. 9. 2011 vorgesehen, sodass allen zumindest eine dreiwöchige Frist, auch zum Widerruf einer bereits abgegebenen Stimme, offen gestanden sei.
Der Umstand, dass T***** R*****, der das Willensbildungsverfahren initiiert habe, selbst nicht Mit oder Wohnungseigentümer der Liegenschaft sei, mache den Mehrheitsbeschluss nicht gesetzwidrig. Im Gegensatz zur Regelung der Legitimation zur Einberufung einer Eigentümerversammlung enthalte das WEG keine explizite Bestimmung über die Legitimation zur Bewirkung eines Umlaufbeschlusses.
Das Erstgericht stellte demgemäß mit Sachbeschluss fest, dass „der Umlaufbeschluss vom 22. 9. 2011 betreffend die einvernehmliche Beendigung des Arbeitsverhältnisses zum Hausbesorger T***** R***** per 31. 10. 2011 rechtswirksam“ sei.
Dem dagegen von den Antragstellern erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge. Es teilte die Rechtsansicht des Erstgerichts dahin, dass dem Mehrheitsbeschluss keine Rechtswidrigkeit anhafte. Selbst wenn man davon ausgehe, dass in Anwendung der §§ 24, 25 WEG nur der Verwalter und die Miteigentümer zur Einholung eines Umlaufbeschlusses berechtigt seien, sei die vorliegende Beschlussfassung nur mit einem Formfehler behaftet. Nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung sei aber für die Beachtlichkeit der Verletzung von Formvorschriften bei Beschlüssen der Wohnungseigentümer maßgeblich, ob der Fehler für das Abstimmungsergebnis kausal gewesen sei. Seien die Mitwirkungsbefugnisse der Wohnungseigentümer ohnedies gewahrt worden, erlaube es der Gesetzeszweck über Formfehler hinwegzusehen. Nach den maßgeblichen Feststellungen seien die gesetzlich vorgesehenen Mitwirkungsbefugnisse und Fristen gewahrt worden.
Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 10.000 EUR nicht übersteigt, der ordentliche Revisionsrekurs jedoch zulässig sei, weil noch keine höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage der Legitimation eines Dritten zur Initiierung eines Umlaufbeschlusses vorliege. Auch sei klärungsbedürftig, ob eine Stimmenthaltung diesfalls als ein sich der Abstimmung Widersetzen zu werten sei.
Gegen diesen Sachbeschluss richtet sich der Revisionsrekurs der Antragsteller wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung der Sachbeschlüsse der Vorinstanzen im Sinn einer Stattgebung des Antrags auf Feststellung der Rechtsunwirksamkeit des Mehrheitsbeschlusses; hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.
Die Antragsgegner haben sich am Revisionsrekursverfahren nicht beteiligt.
Der Revisionsrekurs der Antragsteller ist aus dem vom Rekursgericht bezeichneten Grund zulässig. Er ist auch berechtigt.
4.1. Die Relevanz eines Formfehlers für die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses hängt nach ständiger Rechtsprechung davon ab, ob dadurch die gesetzlichen Mitwirkungsbefugnisse der Miteigentümer beeinträchtigt wurden oder nicht. Nur dann, wenn dies erwiesenermaßen nicht der Fall ist, wenn also feststeht, dass der Fehler keinen Einfluss auf die Willensbildung der Miteigentümer hatte, erlaubt es der Gesetzeszweck, über Formfehler hinwegzusehen (RIS Justiz RS0112201).
4.2. Legt man zugrunde, dass mit der Initiierung eines Mehrheitsbeschlusses im Umlaufweg durch einen außenstehenden Dritten ein Formfehler bewirkt wird, der der Beschlussfassung anhaftet, müsste demnach erwiesen sein, dass dadurch keine Beeinträchtigung der Willensbildung auch jener Miteigentümer bewirkt werden konnte, die mit „nein“ gestimmt haben oder sich der Teilnahme an der Abstimmung enthielten. Das (bloße) Feststehen, dass eine Mehrheit dem Vorschlag zustimmte, klärt diese Frage ebensowenig wie die Tatsache, dass nachweislich alle Miteigentümer Gelegenheit hatten, sich an der Abstimmung zu beteiligen.
4.3. Schon der Umstand, dass sich ein Dritter in Verwaltungsangelegenheiten einmengt, indem er an die Wohnungseigentümer mit dem Vorhaben herantritt, einen (in seinem Interesse) gelegenen Mehrheitsbeschluss zu erwirken, ist grundsätzlich geeignet, eine Unsicherheit bei den Wohnungseigentümern dahin zu erzeugen, ob sie sich an der Willensbildung überhaupt beteiligen müssen. Zu denken ist dabei etwa an Leistungsangebote diverser Dienstleister oder Professionisten, die an die Wohnungseigentümer schriftlich herantreten und um Zustimmung zu einem Anbot werben. Insofern liegt es auf der Hand, dass die fehlende Legitimation des Dritten grundsätzlich geeignet ist, einen Einfluss auf die Willensbildung der Wohnungseigentümer zu bewirken.
4.4. In Fortführung der Grundsätze der Entscheidung 5 Ob 105/04h, wonach über die fehlende Legitimation des eine Eigentümerversammlung Einberufenden nur dann hinweggesehen werden könnte, wenn sämtliche Miteigentümer bei der Eigentümerversammlung anwesend waren und keiner sich gegen die Beschlussfassung ausgesprochen hat, ist für Beschlussfassungen im Umlaufweg über Initiative eines außenstehenden Dritten zu fordern, dass feststehen muss, dass sich alle Miteigentümer an der Abstimmung beteiligt haben und kein Wohnungseigentümer dem Abstimmungsvorgang widersprochen hat.
Gerade diese Voraussetzungen stehen aber hier nicht fest. Auf die bloße Tatsache der Wahrung der Mitwirkungsbefugnisse aller im Willensbildungsverfahren kommt es nicht entscheidend an.
Dies hatte zur Stattgebung des Begehrens auf Feststellung der Rechtsunwirksamkeit des Umlaufbeschlusses vom 22. 9. 2011 zu führen. Der Revisionsrekurs der Antragsteller ist daher berechtigt.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 17 MRG iVm § 52 Abs 2 WEG.
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