5Ob32/12k – OGH Entscheidung

… [Aufzählung der vorzulegenden Urkunden]

§ 25a

Bestätigung über Ausnahmen von der Erklärungspflicht,

Bestätigung der Anzeige

(1) Ist ein Rechtserwerb an einem Baugrundstück nach § 10 von der Erklärungspflicht ausgenommen, so hat die Grundverkehrsbehörde hierüber eine Bestätigung auszustellen.

(2) Erfüllt die Anzeige über einen Rechtserwerb an einem Baugrundstück die Erfordernisse nach § 23, so hat die Grundverkehrsbehörde eine Bestätigung über die erfolgte Anzeige auszustellen.

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(4) Die Bestätigung der Anzeige eines erklärungspflichtigen Rechtserwerbes bzw. die Bestätigung, dass ein Rechtserwerb nicht der Erklärungspflicht unterliegt, ist mit Bescheid zu versagen, wenn die nach § 23 erforderlichen Unterlagen … der Grundverkehrsbehörde nicht vorgelegt werden.

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§ 32

Zulässigkeit der Grundbuchseintragung

(1) Ein Recht an einem Grundstück im Sinne der §§ 4, 9 und 12 Abs. 1 darf im Grundbuch nur eingetragen werden, wenn dem Grundbuchsgesuch der entsprechende rechtskräftige Bescheid nach § 24 Abs. 1 oder § 25 Abs. 1 oder die entsprechende Bestätigung nach § 25a Abs. 1 oder 2 … beigeschlossen ist.

(2) Abs. 1 gilt nicht, wenn ... “

Zur Frage der Notwendigkeit eines Nachweises der Unanfechtbarkeit einer Bestätigung nach § 25a Abs 2 TGVG als Voraussetzung der Verbücherung eines Eigentumserwerbs iSd § 94 Abs 1 Z 3 und 4 GBG hat der Oberste Gerichtshof Folgendes erwogen:

1. Art 10 Abs 1 Z 6 B VG ermächtigt die Länder, Regelungen zur Beschränkung des Grundstückverkehrs zu treffen. Soweit nach Grundverkehrsgesetzen die Grundverkehrsbehörde auf Antrag einer Vertragspartei mit Bescheid festzustellen hat, ob ein Rechtserwerb der Genehmigungspflicht unterliegt oder nicht, oder ob Ausnahmen von der Genehmigungspflicht eine Negativbestätigung erfordern, wird die Frage, ob ein Grundstück den Verkehrsbeschränkungen unterliegt, allein der Grundverkehrsbehörde vorbehalten und der Entscheidung des Grundbuchgerichts entzogen (RIS Justiz RS0060508).

2. Macht das landesgesetzliche Grundverkehrsrecht die Zulässigkeit einer Eintragung durch das Grundbuchgericht von der Vorlage bestimmter Urkunden abhängig, darf das Grundbuchgericht ohne Vorlage dieser Urkunden die Eintragung des Rechtserwerbs nicht bewilligen (5 Ob 9/96 NZ 1997, 65/376; 5 Ob 2107/96f NZ 1997, 132/383; 5 Ob 2347/96z NZ 1997, 1996/386; 5 Ob 89/11s NZ 2011, 345; RIS Justiz RS0127001). Wird eine nach den Grundverkehrsgesetzen als Voraussetzung für die Bewilligung des Grundbuchsgesuchs bezeichnete Urkunde vorgelegt, scheidet eine Überprüfung eines Bescheids auf seine Gesetzmäßigkeit aus. Es besteht dann eine Bindung des Grundbuchgerichts an den Umfang der grundverkehrsbehördlichen Bewilligung ( Kodek , Grundbuchsrecht § 94 GBG Rz 116 mwN).

3.1. Das Grundbuchgericht darf eine grundbücherliche Eintragung nur bewilligen, wenn die entsprechenden Urkunden auch in der den landesgesetzlichen Bestimmungen über den Grundverkehr entsprechenden Form vorgelegt werden (5 Ob 158/03a SZ 2003/101; 5 Ob 68/08y: beide zum K GVG).

3.2. Genehmigungen von Verwaltungsbehörden, die Voraussetzung einer bücherlichen Eintragung sind, müssen mit der Bestätigung der Rechtskraft versehen sein, was auch für Bescheide gilt, mit denen dem Grundbuchgericht nachzuweisen ist, dass ein zu verbüchernder Erwerbsvorgang keiner behördlichen Genehmigung bedarf (RIS Justiz RS0099943).

Es macht dabei keinen Unterschied, ob ein Grundverkehrsgesetz als Zulässigkeit der grundbücherlichen Eintragung ausdrücklich die Vorlage eines mit einer Rechtskraftklausel versehenen Bescheids der zuständigen Behörde verlangt oder sich darauf beschränkt, die Rechtskraft des Genehmigungsbescheids als Voraussetzung der Zulässigkeit der grundbücherlichen Eintragung zu fordern (5 Ob 118/08a).

Zum Nachweis der Rechtskraft genügt jeder Nachweis, etwa eine gesonderte Behördenerklärung, in der bestätigt wird, dass der konkrete Genehmigungsbescheid keinem die Rechtskraft hemmenden Rechtszug mehr unterliegt (5 Ob 58/07a NZ 2008/701 [ Hoyer ]; 5 Ob 118/08a).

3.3. Andererseits hat das Grundbuchgericht bei Fehlen der Rechtskraftbestätigung einer Verwaltungsbehörde keine Erwägungen über die Anfechtbarkeit eines verwaltungsbehördlichen Genehmigungsbescheids anzustellen (RIS Justiz RS0099943). Jede Bindung der Zivilgerichte an Entscheidungen der Verwaltungsbehörde setzt nämlich deren Rechtskraft voraus (5 Ob 169/07z Zak 2007/739, 434; RIS Justiz RS0036880).

4.1. Das hier anzuwendende TGVG macht in § 32 Abs 1 die Zulässigkeit einer grundbücherlichen Eigentumseinverleibung bei Baugrundstücken davon abhängig, dass dem Grundbuchsgesuch ein rechtskräftiger Bescheid nach § 24 Abs 1 oder § 25 Abs 1 oder entsprechende Bestätigungen nach § 25a Abs 1 oder 2 beigeschlossen sind.

4.2. Mit den Bestimmungen der §§ 9, 11, 23 und 25a TGVG verwirklichte der Landesgesetzgeber ein sogenanntes „Erklärungsmodell“ für Rechtserwerbe an Baugrundstücken und traf jene Verfahrensregelungen, die sich speziell auf diese erklärungsbedürftigen Rechtserwerbe beziehen.

Dabei ist die Feststellung der Ausnahme von der Erklärungspflicht (geregelt in § 10 TGVG) in § 25a Abs 1 TGVG als „Bestätigung“ der Grundverkehrsbehörde konzipiert, was den in anderen Grundverkehrsgesetzen vorgesehenen „Negativbestätigungen“ gleichzuhalten ist.

Im Fall des Vorliegens und der Erfüllung einer Erklärungspflicht (geregelt in § 9 TGVG) durch den Erwerber sieht § 25a Abs 2 TGVG ebenfalls eine „Bestätigung“ und zwar eine der „Anzeige der Erklärung“ und nicht einen „Genehmigungsbescheid“ vor, weil eben mit Erklärungen und deren Annahme durch die Grundverkehrsbehörde (in Verbindung mit gesetzlich festgelegten Strafbewehrungen) das Auslangen gefunden wird, was im Wesen des sogenannten „Erklärungsmodells“ liegt.

4.3. Dass die Bestätigung einer „Anzeige“ einer Erklärung nach § 11 Abs 1 TGVG bestimmte rechtliche, von der Grundverkehrsbehörde zu prüfende Voraussetzungen hat, wie etwa ob überhaupt ein erklärungsbedürftiger Rechtserwerb vorliegt, ist den dargestellten Rechtsvorschriften zu entnehmen. Schließlich ist auch eine Verweigerung der Bestätigung einer Anzeige einer Erklärung gesetzlich vorgesehen, was ausdrücklich durch Bescheid nach § 25a Abs 4 zu erfolgen hat.

4.4. Die Verwendung unterschiedlicher Begriffe in § 25a TGVG, wie einerseits „Bestätigungen“ und andererseits Erledigung durch „Bescheid“, definieren den rechtlichen Charakter des jeweiligen Verwaltungsakts nicht hinreichend.

4.5. Lehre und Judikatur verstehen unter „Bescheid“ einen individuellen, hoheitlichen, im Außenverhältnis ergehenden, normativen (rechtsgestaltenden oder rechtsfeststellenden)Verwaltungsakt ( Stolzlechner , Einführung in das öffentliche Recht 4 [2007] Rz 624; Walter/Kolonovits/Muzak/Stöger , Verwaltungsverfahrens-recht 9 [2011] Rz 379 mwN; Thienel/Zeleny , Verwaltungsverfahren 18 [2012] § 56 AVG Anm 1; Hengstschläger/Leeb , AVG § 56 Rz 1).

Schneider (Österreichisches Grundverkehrsrecht Anm 3 zu § 25a TGVG) vertritt zur hier aufgeworfenen Frage die Ansicht, dass nach den §§ 23 und 25a TGVG der Behörde nur ein formelles Prüfungsrecht hinsichtlich der formellen Richtigkeit der Erklärung nach § 11 Abs 1 oder 2 sowie der Vollständigkeit der vorzulegenden Unterlagen iSd § 23 Abs 2 zukomme, während materiell zu prüfen sei, ob der Rechtserwerb überhaupt der Erklärungspflicht unterliege. Er sieht vor allem den Rechtscharakter der Bestätigung nach § 25a Abs 2 TGVG als fraglich an, nimmt jedoch im Ergebnis auch hier (wie im Fall einer Bestätigung nach Abs 1) eine Bescheidqualität infolge der der Grundverkehrsbehörde vorbehaltenen Prüfung gewisser materieller Voraussetzungen vor Ausstellung einer Bestätigung an. So werde mit der Bestätigung nach § 25a Abs 2 TGVG bindend darüber abgesprochen, dass der Rechtserwerb dem Regime für erklärungsbedürftige Rechtserwerbe an Baugrundstücken unterliegt. Insoweit werde eine Prüfung dieser Frage durch das Gericht zufolge § 32 Abs 1 TGVG ausgeschlossen. Weil Gerichte aufgrund des Art 94 B VG nicht an Erklärungen bzw Bestätigungen von Verwaltungsbehörden gebunden werden dürften, habe in verfassungskonformer Interpretation auch die Erklärungsbestätigung in Bescheidform zu ergehen ( Schneider aaO § 25a TGVG Anm 4).

Letztlich erscheint Schneider die Annahme eines Bescheids auch aus Gründen des verfassungsrechtlichen Vertrauensschutzes geboten, weil bei Verneinung des Bescheidcharakters der Anzeigebestätigung die Grundverkehrsbehörde eine solche jederzeit widerrufen könnte (aaO Anm 4).

4.6. Dieser dargestellten Ansicht schließt sich der erkennende Senat vor allem im Hinblick der Bestimmung des § 32 Abs 1 TGVG an, die eine Bindung des Grundbuchgerichts an den Verwaltungsakt „Bestätigung über die erfolgte Anzeige“ normiert.

Aus den obigen Darlegungen ergibt sich, dass die Bestätigung der Anzeige nach § 25a Abs 2 TGVG nach Beurteilung der Behörde - einer Rechtskraftbestätigung oder aber einer Bestätigung der weiteren Unanfechtbarkeit bedarf, wie sie ja auch wenngleich nach Verstreichen der gesetzten Verbesserungsfrist von eben dieser Behörde ausgestellt bzw nachgereicht wurde. Die Abweisung des Gesuchs durch die Vorinstanzen ist somit durch § 94 Abs 1 Z 3 und 4 GBG gedeckt.

5. Es liegt aber auch noch ein weiterer Abweisungsgrund vor, was zufolge § 95 Abs 3 GBG zu begründen ist:

5.1. Besteht wie hier ein einverleibtes Veräußerungsverbot, kann eine Veräußerung der Liegenschaft wirksam nur mit Zustimmung des Verbotsberechtigten, die in einverleibungsfähiger Form zu erteilen ist, vorgenommen werden (5 Ob 12/94 NZ 1994/310 [ Hoyer ]; Rechberger/Bittner 2 , Grundbuchsrecht Rz 133; Kodek , Grundbuchsrecht § 9 Rz 88; Rz 93: schriftliche Zustimmung des Landes bei gesetzlichen Veräußerungs und Belastungsverboten aufgrund von Wohnbauförderungsvorschriften).

5.2. Das Rekursgericht hat das Erfordernis des Nachweises der Erteilung einer Zustimmung zur Veräußerung erkannt und geprüft, ist jedoch in Auslegung der Urkunde zu einer vom erkennenden Senat nicht geteilten Ansicht gelangt:

Es ist richtig, dass eine Grundbuchsurkunde in ihrer Gesamtheit zu beurteilen und auch die Aufsandungserklärung als Teil des Konsensualvertrags zu berücksichtigen ist (RIS Justiz RS0010950).

Im hier zu beurteilenden Fall war jedoch die Verbotsberechtigte nicht Vertragspartnerin des zwischen Verkäufer und Käufer abgeschlossenen Vertrags. Ausdrücklich trifft das auch auf die Einverleibungsbewilligung zu, weil diese ausdrücklich (nur) von den Vertragsparteien abgegeben wurde.

Weil die Unterfertigung eines Vertrags, in dem wechselseitig Rechte und Verpflichtungen normiert werden, nur hinsichtlich der Unterfertigung durch die Vertragsparteien eindeutig als Beurkundung der Willensübereinstimmung gewertet werden kann, bleibt eine zusätzlich von einem Dritten vorgenommene Unterfertigung des Vertrags ohne jeden Zusatz hinsichtlich eines daraus ableitbaren Erklärungsinhalts, undeutlich. Mit der Unterfertigung könnte etwa auch der unter Punkt VII vereinbarten Lastenübernahme hinsichtlich des Darlehens der Wohnbauförderung des Landes Tirol zugestimmt oder auch bloß die Kenntnis des abgeschlossenen Vertrags beurkundet worden sein. So ist ein zwingender und eindeutiger Schluss auf ein nach juristischer Wertung einzig mögliches Ergebnis (vgl 5 Ob 189/03k) nicht zu ziehen. Aus der Urkunde muss, um § 94 Abs 1 Z 3 GBG zu genügen, in schriftlicher Form die Zustimmung der Verbotsberechtigten hervorgehen.

Eine Interpretation einer kommentarlosen Unterfertigung eines Vertrags durch einen Dritten kommt im Grundbuchsverfahren jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn der Urkunde selbst die Bedeutung der Unterfertigung durch den Dritten nicht eindeutig zu entnehmen ist.

Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.