Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten Hon.-Prof. Dr. Danzl als Vorsitzenden und die Hofrätinnen Dr. Hurch und Dr. Lovrek sowie die Hofräte Dr. Höllwerth und Mag. Wurzer als weitere Richter in der Grundbuchsache der Antragsteller 1. Josef E***** GmbH, FN *****, 2. Mag. Karl-Heinz S*****, beide *****, und 3. Ludwig F*****, alle vertreten durch Mag. Wilfried Huber, Rechtsanwalt in Zell am Ziller, wegen Einverleibung des Eigentumsrechts ob den Liegenschaften EZ 503, 489 und 492, sämtliche GB *****, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsteller gegen den Beschluss des Landesgerichts Innsbruck als Rekursgericht vom 10. Dezember 2010, GZ 53 R 122/10w-4, mit dem infolge Rekurses der Antragsteller und des Einschreiters Josef E*****, ebenfalls vertreten durch Mag. Wilfried Huber, Rechtsanwalt in Zell am Ziller, der Beschluss des Bezirksgerichts Zell am Ziller vom 19. Oktober 2010, TZ 2218/2010-2, bestätigt wurde, den
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Begründung:
Ob den Liegenschaften EZ 489, 492 und 503 je GB *****, auf welches Grundbuch sich fortan alle Einlagezahlen beziehen, ist jeweils das grundbücherliche Alleineigentum für Josef E*****, geboren *****, einverleibt.
Zur EZ 489:
Ob der EZ 489 sind sub C-LNR 1a (TZ 219/1991) das „Vorkaufsrecht hinsichtlich aller Veräußerungsarten gem Pkt. II. Vereinbarung 1990-08-02 für K***** Hansjörg *****“ und sub C-LNR 4a (TZ 1472/2004) das „Vorkaufsrecht gem. Pkt. VIII. Baurechtsvertrag 2003-10-09 für Gemeinde R*****“ einverleibt; sub B-LNR 1j (TZ 2606/2009) ist die „Rangordnung für die Veräußerung bis 2010-10-20“ angemerkt.
Die Vereinbarung vom 2. 8. 1990 (betreffend das Vorkaufsrecht zu C-LNR 1a) sieht in ihrem Punkt II. vor, dass sich das Vorkaufsrecht auf alle Veräußerungsarten mit Ausnahme bestimmter bäuerlicher Übergaben erstreckt und, sofern sich der Einlösungspreis nicht aus dem Veräußerungsgeschäft selbst ergibt, der Verkehrswert der Liegenschaft zum Zeitpunkt der Einlösung als Einlösungspreis gilt.
Im Baurechtsvertrag vom 9. 10. 2003 (betreffend das Vorkaufsrecht zu C-LNR 4a) ist gemäß dessen Punkt VIII. ein Vorkaufsrecht für alle Veräußerungsarten vorgesehen und ein wertgesicherter Kaufpreis von 29 EUR/m² festgesetzt.
Zur EZ 492:
Ob der EZ 492 ist sub C-LNR 2a (TZ 219/1991) wie ob der EZ 489 das „Vorkaufsrecht hinsichtlich aller Veräußerungsarten gem Pkt. II. Vereinbarung 1990-08-02 für K***** Hansjörg *****“ sowie sub C LNR 3a (TZ 2343/2004) das „Vorkaufsrecht für alle Veräußerungsarten gem. Pkt. IV. Vertrag 2004-05-15 für K***** Annelies (*****)“ und sub C-LNR 5a (TZ 2/2005) das „Vorkaufsrecht gem. Pkt. VII. Baurechtsvertrag 2004-05-08 für Gemeinde R*****“ einverleibt.
Der Vertrag vom 15. 5. 2004 (betreffend das Vorkaufsrecht zu C-LNR 3a) sieht in seinem Punkt IV. ein Vorkaufsrecht hinsichtlich aller Veräußerungsarten vor, doch ist in diesem Vertragspunkt für die anderen Veräußerungsfälle weder ein bestimmter Kaufpreis noch eine Bewertungsmethode (ausdrücklich) geregelt.
Im Baurechtsvertrag vom 8. 5. 2004 (betreffend das Vorkaufsrecht zu C-LNR 5a) ist gemäß dessen Punkt VII. ein Vorkaufsrecht „auch im Falle anderer Veräußerungsarten durch Rechtsgeschäfte unter Lebenden“ vorgesehen und ein wertgesicherter Kaufpreis von 2,20 EUR/m² festgesetzt.
Zur EZ 503:
Ob der EZ 503 ist sub C-LNR 3a (TZ 219/1991) wie ob der EZ 489 das „Vorkaufsrecht hinsichtlich aller Veräußerungsarten gem Pkt. II. Vereinbarung 1990-08-02 für K***** Hansjörg *****“ und sub C LNR 10a (TZ 2343/2004) wie ob der EZ 492 das „Vorkaufsrecht für alle Veräußerungsarten gem Pkt. IV. Vertrag 2004-05-15 für K***** Annelies (*****)“ einverleibt.
Die Antragsteller beantragten mit ihrem beim Erstgericht am 5. 10. 2010 eingelangten Gruchbuchgesuch (ua) aufgrund des notariellen Gesellschaftsvertrags vom 30. 11. 2007 und des Rangordnungsbeschlusses vom 20. 10. 2009, TZ 2606/2009, aber ohne Vorlage von Zustimmungserklärungen der Vorkaufsberechtigten oder Nachweise an diese erfolgter, aber nicht eingelöster Anbote ob den Liegenschaften EZ 489, 492 und 503 die Einverleibung des Eigentumsrechts für die Erstantragstellerin jeweils im Rang TZ 2606/2009 sowie gemäß § 57 GBG die Löschung näher bezeichneter Eintragungen.
Der die wesentliche Eintragungsgrundlage bildende notarielle Gesellschaftsvertrag vom 30. 11. 2007 hat auszugsweise folgenden Inhalt:
㤠1
Gesellschafter
1. Herr Josef E***** (= Liegenschaftseigentümer) …
2. Herr Mag. Karl-Heinz S***** (= Zweitantragsteller) …
3. Frau Gabriela S*****, ...
4. Herr Ludwig F***** (= Drittantragsteller) … errichten eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung …
§ 2
Firma und Sitz
1. Die Firma der Gesellschaft lautet:
Josef E***** GmbH (= Erstantragstellerin)
...
§ 4
Stammkapital und Stammeinlagen
1. Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt € 228.000,00.
2. Das Stammkapital wird von den Gesellschaftern übernommen wie folgt:
a) Josef E***** (= Liegenschaftseigentümer) € 150.000,00
(die übrigen 3 Gesellschafter je € 26.000)
3. Die von Josef E***** (= Liegenschaftseigentümer) übernommene Stammeinlage von € 150.000,00 wird zur Gänze als Sacheinlage eingebracht. Josef E***** übergibt und bringt in die Gesellschaft in Anrechnung auf die von ihm übernommene Stammeinlage als Sacheinlage die nachstehenden Liegenschaften ein:
a) Liegenschaft in EZ 503 …
b) Liegenschaft in EZ 489 …
c) Liegenschaft in EZ 492 …
…
4. Josef E***** (= Liegenschaftseigentümer) … erteilt seine ausdrückliche Einwilligung, dass auf Grund dieses Gesellschaftsvertrages im GB ***** nachstehende Eintragungen bewilligt und vollzogen werden:
a) In EZ 503:
Die Einverleibung des Eigentumsrechtes für Josef E***** GmbH (= Erstantragstellerin) ...
b) In EZ 489:
Die Einverleibung des Eigentumsrechtes für Josef E***** GmbH (= Erstantragstellerin) ...
c) In EZ 492:
Die Einverleibung des Eigentumsrechtes für Josef E***** GmbH (= Erstantragstellerin)
...
§ 6
Geschäftsführer und Prokuristen
…
3. Längstens auf die Dauer der Zugehörigkeit zur Gesellschaft als Gesellschafter werden die Gesellschafter
a) Mag. Karl-Heinz S***** (= Zweitantragsteller) …
b) Ludwig F***** (= Drittantragsteller) …
jeweils zu alleinvertretungsbefugten Geschäftsführern bestellt. Die hiermit vertraglich erfolgte Geschäftsführerbestellung … kann von der Generalversammlung mit schriftlichem Beschluss widerrufen werden. Dieser Beschluss erfordert eine Mehrheit von 2/3 (zwei Drittel) der gültig abgegebenen Stimmen, wobei der jeweils als Geschäftsführer betroffene Gesellschafter ebenfalls stimmberechtigt ist.“
In dem insbesondere durch den vorliegenden Bescheid der Grundverkehrsbehörde zweiter Instanz dokumentierten Genehmigungsverfahren hat sich ergeben, dass der Liegenschaftseigentümer (und Mehrheitsgesellschafter) am Tag der Errichtung des Gesellschaftsvertrags auch an die übrigen Gesellschafter gerichtete Anbote auf Abtretung (von Teilen) seines Gesellschaftsanteils unterfertigt hat und inzwischen bestimmte Grundstücke zur landwirtschaftlichen Nutzung an Dritte verpachtet sind.
Das Erstgericht wies das Grundbuchgesuch ab. Ob allen Liegenschaften seien Vorkaufsrechte hinsichtlich aller Veräußerungsarten einverleibt. Zu den anderen Veräußerungsarten zähle auch die Einbringung eines Grundstücks als Sacheinlage in eine Gesellschaft gegen Beteiligung an dieser. Da nicht sämtliche Zustimmungserklärungen der Vorkaufsberechtigten vorgelegt worden seien, müsse das Gesuch abgewiesen werden.
Das Rekursgericht wies den vom Liegenschaftseigentümer erhobenen Rekurs mangels Beschwer (rechtskräftig) zurück; dem Rekurs der Antragsteller gab das Rekursgericht nicht Folge. Lediglich die ob den Liegenschaften EZ 489 (C-LNR 4a) und EZ 492 (C-LNR 5a) zugunsten der Gemeinde R***** einverleibten Rechte seien „reine“ Vorkaufsrechte, bei denen nur der Abschluss eines Kaufvertrags, nicht aber die Einbringung der Liegenschaft als Sacheinlage in eine GmbH den Vorkaufsfall auslöse. Die zugunsten von Hansjörg und Annelies K***** einverleibten Vorkaufsrechte bezögen sich dagegen auf alle Veräußerungsarten und stünden daher mangels Zustimmungserklärung der Vorkaufsberechtigten oder Vorlage von Urkunden über die Wahrung der Anbotspflicht den begehrten Gruchbucheintragungen entgegen. Die von den Antragstellern als Stütze für ihre gegenteilige Ansicht herangezogene Entscheidung 6 Ob 45/97d habe die Einbringung eines Einzelunternehmens mit Liegenschaftseigentum in eine Holdinggesellschaft und damit einen anders gelagerten Sachverhalt betroffen.
Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 30.000 EUR übersteigt und der ordentliche Revisionsrekurs nicht zulässig sei, weil keine Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG zu lösen gewesen sei.
Gegen die Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsteller mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Bewilligung des Grundbuchgesuchs; hilfsweise wird auch ein Aufhebungsantrag gestellt. Die Antragsteller machen in ihrem Revisionsrekurs zusammengefasst geltend, dass, wollte man wie das Rekursgericht die Entscheidung 6 Ob 45/97d nicht als vergleichbar erachten, noch keine (gesicherte) Rechtsprechung zur Sacheinlage von Liegenschaften als Vorkaufsfall bestehe. Aus der zuvor genannten Entscheidung sei aber jedenfalls abzuleiten, dass wegen der vielschichtigen Rechte und Pflichten eines Gesellschaftsvertrags das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, insbesondere die Einlösung nicht um den Verkehrswert der Liegenschaft erfolgen könne. Überdies müsse die Vereinbarung eines erweiterten Vorkaufsrechts so erfolgen, dass ein abschließender Katalog der davon erfassten Verträge angeführt werde.
Der Revisionsrekurs ist zur Wahrnehmung eines weiteren Abweisungsgrundes betreffend Zweit- und Drittantragsteller (siehe dazu RIS-Justiz RS0029353; RS0042767) sowie zur Klarstellung der Rechtslage zulässig; er ist aber nicht berechtigt.
A. Zu Zweit- und Drittantragsteller:
Zweit- und Drittantragsteller sind (nur) Gesellschafter und Geschäftsführer der Josef E***** GmbH, aber weder Veräußerer noch Erwerber der Liegenschaften oder sonst dinglich Berechtigte; ihnen fehlt daher die Aktivlegitimation (vgl dazu RIS-Justiz RS0006730), weshalb das Grundbuchgesuch, soweit es von Zweit- und Drittantragsteller erhoben wurde, auch und schon aus diesem Grund abzuweisen war.
B. Zu den Vorkaufsrechten:
1.1. Ist eine Sache mit einem (reinen) Vorkaufsrecht in Sinn des § 1072 ABGB belastet, dann bildet nur der Abschluss eines Kaufvertrags den Vorkaufsfall (5 Ob 2/95 = NZ 1995/341 [GBSlg] = ecolex 1995, 562; 5 Ob 84/90 = EvBl 1991/23, 131; 1 Ob 66/01i = ecolex 2001/172 [ Thaler ] = MietSlg 53.125; Apathy in KBB³, § 1078 ABGB Rz 1; Binder in Schwimann ³, § 1078 ABGB Rz 1). Die Ausdehnung des Vorkaufsrechts auf „andere Veräußerungsarten“ im Sinn des § 1078 ABGB bedarf einer besonderen Vereinbarung (RIS Justiz RS0109624; Aicher in Rummel ³, § 1078 ABGB Rz 1; Verschraegen in Kletečka/Schauer , ABGB ON 1.00 § 1078 Rz 1).
1.2. Liegt eine Vereinbarung vor, nach welcher sich das Vorkaufsrecht auch auf „andere Veräußerungsarten“ erstrecken soll („erweitertes Vorkaufsrecht“), dann kommt es auf die Vereinbarung an, ob die Anbotsverpflichtung bei jeder Veräußerung oder nur bei bestimmten Veräußerungsarten besteht ( Apathy , aaO, § 1078 Rz 2; Verschraegen , aaO, § 1078 Rz 8; siehe dazu auch 1 Ob 540/92 = EvBl 1992/112; 6 Ob 45/97d = SZ 70/50 = EvBl 1997/146). Wird ein Vorkaufsrecht pauschal und ohne Einschränkung für alle Veräußerungsarten vereinbart, kann es grundsätzlich ausgeübt werden, sofern nur irgendein Veräußerungsfall vorliegt ( Umlauft , Die Preisbestimmung beim Vorkaufsrecht für alle Veräußerungsarten, in Hofmeister-GedS [1996] 663 [664]). Die Ansicht der Antragsteller, die Vereinbarung eines erweiterten Vorkaufsrechts müsse generell (gemeint offenbar: auch bei einem für alle anderen Veräußerungen angestrebten) so erfolgen, dass ein abschließender Katalog der davon erfassten Verträge angeführt werde, findet weder in Wortlaut und Sinn des § 1078 ABGB Deckung, noch wird derartiges in Rechtsprechung oder Lehre vertreten. Die Antragsteller können für diese nicht zu teilende Rechtsansicht auch auf keine Belegstelle verweisen.
2.1. (Andere) „Veräußerungsarten“ im Sinn des § 1078 ABGB sind alle Geschäfte, die das endgültige Ausscheiden einer Sache aus dem Vermögen einer Person und ihre Übertragung auf eine andere bezwecken oder bewirken (RIS-Justiz RS0107637;
2.2. Der Oberste Gerichtshof hat bereits mehrfach ausgesprochen, dass neben dem Tausch und der Schenkung auch die Sacheinlage in eine Gesellschaft gegen Gewährung von Anteilsrechten als eine „andere Veräußerungsart“ im Sinn des § 1078 ABGB zu werten sei (3 Ob 832/54 = SZ 28/54; 5 Ob 2/95 = NZ 1995/341 [GBSlg] = ecolex 1995, 562; 6 Ob 45/97d = SZ 70/50 = EvBl 1997/146; 1 Ob 66/01i = ecolex 2001/172 [ Thaler ] = MietSlg 53.125; 2 Ob 132/06k = EF-Z 2007/70 [ Höllwerth ] = AnwBl 2007/8098 [ Giesinger ]). Insoweit liegt also entgegen der Behauptung der Antragsteller eine gesicherte Rechtsprechung vor, deren Ansicht auch von der Lehre geteilt wird ( Aicher , aaO, § 1078 Rz 2; Apathy , aaO, § 1078 Rz 2; Verschraegen , aaO, § 1078 Rz 4). Daraus folgt für den vorliegenden Fall, wie dies die Vorinstanzen bereits zutreffend erkannt haben, dass die mit dem die wesentliche Eintragungsgrundlage bildenden notariellen Gesellschaftsvertrag vorgesehene Einbringung der drei Liegenschaften eine „andere Veräußerungsart“ im Sinn des § 1078 ABGB bildet.
2.3. Hier erstrecken sich entgegen der Ansicht des Rekursgerichts und wie dies die Antragsteller in ihrem Rekurs selbst einräumen alle ob den fraglichen Liegenschaften einverleibten Vorkaufsrechte (von hier nicht in Betracht kommenden Ausnahmen abgesehen) auch auf die „anderen Veräußerungsarten“. Aus diesem Grund bildet auch der zugrundeliegende Gesellschaftsvertrag als Sacheinlagevertrag einen grundsätzlich möglichen „Vorkaufsfall“. Gegenteiliges lässt sich auch nicht aus der Entscheidung 6 Ob 45/97d (SZ 70/50 = EvBl 1997/146) ableiten, wird doch dort die Sacheinlage ausdrücklich als Vorkaufsfall im Sinn des § 1078 ABGB bezeichnet und (nur), worauf gleich zurückzukommen sein wird, die Einlösungsmöglichkeit verneint.
2.4. Bezieht sich das Vorkaufsrecht im Sinn des § 1078 ABGB auch auf die „anderen Veräußerungsarten“, so stellt sich die Frage, welcher Einlösungspreis rechtens sein soll (sihe dazu auch F. Bydlinski , aaO, 879 f). Die Einlösung setzt in solchen Fällen nach bisher vorliegender Rechtsprechung und Lehre voraus, dass der Einlösungspreis (Kaufpreis) schon bei Einräumung des Vorkaufsrechts bestimmt oder bestimmbar vereinbart wurde oder (zumindest) die vom Dritten gebotene Gegenleistung durch einen Schätzwert in Geld ausgleichbar ist. Unter Gegenleistungen, die sich „auch durch einen Schätzungswert nicht ausgleichen lassen“, sind im Sinn des analog angewendeten § 1077 Satz 2 ABGB sowohl unschätzbare Leistungen als auch schätzbare, aber ohne Interessenverletzung des Vorkaufsbelasteten nicht in Geld ausgleichbare Leistungen zu verstehen (6 Ob 45/97d = SZ 70/50 = EvBl 1997/146; 1 Ob 66/01i = ecolex 2001/172 [ Thaler ] = MietSlg 53.125). Ist ein Einlösungpreis nicht (zumindest) bestimmbar vereinbart und kann er auch durch einen Schätzwert nicht ausgeglichen werden, dann kann das erweiterte Vorkaufsrecht nach herrschender Ansicht nicht ausgeübt werden (6 Ob 45/97d = SZ 70/50 = EvBl 1997/146; Aicher , aaO, § 1078 Rz 8; Apathy , aaO, § 1078 Rz 3; Verschraegen , aaO, § 1078 Rz 9; krit Umlauft , aaO, 668 ff). Das verbücherte Vorkaufsrecht bleibt dann in seinem Bestand unberührt, haftet weiterhin auf der belasteten Liegenschaft und kommt erst zum Tragen, wenn der Erwerber seinerseits die Liegenschaft veräußern will (2 Ob 132/06k = EF Z 2007/70 [ Höllwerth ] = AnwBl 2007/8098 [ Giesinger ]; Apathy , aaO, § 1078 Rz 3).
2.5. Im vorliegenden Fall ist sowohl für die zugunsten von Hansjörg K***** als auch für die zugunsten der Gemeinde R***** bestehenden Vorkaufsrechte der Einlösungspreis (Kaufpreis) beziffert bzw bestimmbar (Verkehrswert), womit hinsichtlich dieser Vorkaufsrechte einer Einlösung kein Hindernis entgegensteht.
Anders ist die Sachlage dagegen bei dem für Annelies K***** einverleibten Vorkaufsrecht. In Punkt IV. des maßgeblichen Vertrags vom 15. 5. 2004 ist nämlich für die anderen Veräußerungsfälle weder ein bestimmter Kaufpreis noch eine Bewertungsmethode (ausdrücklich) angeführt. In einem solchen Fall müsste dann aber einerseits durch Auslegung des genannten Vertrags ermittelt werden, ob die Vertragsparteien im Lichte des gesamten Vertragswerks nicht doch eine bestimmte Bewertung vor Augen hatten. Andererseits müsste wiederum im Wege der Vertragsauslegung geklärt werden, ob die dem Liegenschaftseigentümer mit dem Gesellschaftsvertrag vermittelten Ansprüche einer Schätzung zugänglich sind, wobei gerade hier mangels weiterer Sacheinlagen des Liegenschaftseigentümers eine unmittelbare Relation zwischen seinem Gesellschaftsanteil und den dafür eingebrachten Liegenschaften besteht und der Liegenschaftseigentümer als Mehrheitsgesellschafter nach der einschlägigen Vertragsgestaltung wohl praktisch von der Geschäftsführung ausgeschlossen erscheint. Die eine umfassende Vertragsauslegung erfordernde Lösung dieser Zweifelsfragen hat allerdings nicht im Grundbuchverfahren als reinem Urkundenverfahren zu erfolgen, sondern muss erforderlichenfalls dem Streitverfahren überlassen bleiben; in einem solchen Zweifelsfall wirkt demnach das verbücherte Vorkaufsrecht wie ein Veräußerungsverbot (RIS-Justiz RS0020201; vgl Aicher , aaO, § 1078 Rz 9).
2.6. Im Ergebnis folgt, dass hier für die Bewilligung der Einverleibung des Eigentums der Erstantragstellerin für alle verbücherten Vorkaufsrechte der urkundliche Nachweis der Zustimmung des jeweiligen Vorkaufsberechtigten oder der Nichtannahme eines gehörigen Einlösungsangebots (vgl dazu 5 Ob 4/76 = SZ 49/46) erforderlich ist. Mangels Vorliegens dieser Voraussetzungen erfolgte die Abweisung des Einverleibungsgesuchs im Ergebnis zu Recht und dem Revisionsrekurs der Antragsteller war daher ein Erfolg zu versagen.
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