5Ob220/08a – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofrätinnen/Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Roch und Dr. Tarmann Prentner als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin Elfriede J*****, vertreten durch Winkler Reich Rohrwig Illedits Rechtsanwälte - Partnerschaft in Wien, gegen die Antragsgegner 1. Hartfried C*****, 2. Dr. Jürgen B*****, 3. Tatjana S*****, 4. Erich W*****, 5. Monika C*****, 6. Barbara B*****, 7. Janja M*****, 8. Anka K*****, 9. Mag. Bernhard D*****, 10. Sinan K*****, 11. DI Azra K*****, beide *****, 12. Dr. Sabine F*****, 1., 5. und 12. Antragsgegner vertreten durch den 2. Antragsgegner, wegen §§ 6 Abs 2, 37 Abs 1 Z 2 MRG, über den ordentlichen Revisionsrekurs der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 30. April 2008, GZ 39 R 21/08i 13, mit dem der Beschluss des Bezirksgerichts Hernals vom 11. Juli 2007, GZ 22 Msch 20/07g 3, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.

Die Antragstellerin hat die Kosten ihres Revisionsrekurses selbst zu tragen.

Begründung:

Mit Entscheidung der Schlichtungsstelle MA 16 Schli ZS 1/98/9258 hatte diese den Miteigentümern des Hauses *****, H*****gasse 4, eine Reihe notwendig gewordener Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten aufgetragen und mit der Entscheidung Schli ZS 655/2000 zur Durchsetzung dieser Erhaltungsarbeiten einen Zwangsverwalter bestellt, dessen Bestellung dann im Grundbuch eingetragen worden war. Mit ihrer Entscheidung vom 20. 4. 2005 zu ZS 04409/2004 hat die Schlichtungsstelle die Durchführung weiterer Erhaltungsarbeiten aufgetragen. Die Bestellung eines Verwalters durch das Gericht im außerstreitigen Verfahren ist bislang nicht erfolgt; ebenso wenig erfolgte die Bestellung eines Zwangsverwalters nach den §§ 97 ff EO.

Die Antragstellerin begehrte (unmittelbar beim Erstgericht) mit der Behauptung, die (von der Schlichtungsstelle) aufgetragenen Erhaltungsarbeiten seien immer noch nicht durchgeführt, „dem (gemeint: von der Schlichtungsstelle bereits bestellten) Zwangsverwalter aufzutragen, die bereits gem § 6 (1) MRG von der Wr. Schlichtungsstelle in ihrem oa rk Entscheidungen angeführten Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten innerhalb von 6 Monaten durchzuführen". Hilfsweise, nämlich für den Fall, dass „das Gericht die im GB eingetragene Zwangsverwalterbestellung nicht anerkennen (sollte), oder der eingetragene Zwangsverwalter diese seine Aufgaben nicht ausführen will", begehrte die Antragstellerin, „den bereits von der Wr. Schlichtungsstelle benannten KR F***** mit der Zwangsverwaltung der Liegenschaft und der Durchführung aller oa Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu beauftragen".

Das Erstgericht wies den (primären) Antrag, dem (bereits von der Schlichtungsstelle bestellten) Zwangsverwalter aufzutragen, die von der Schlichtungsstelle angeordneten Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten innerhalb von 6 Monaten durchzuführen, zurück. Über den Eventualantrag entschied das Erstgericht nicht. Es war rechtlich der Ansicht, auch wenn sich das Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG als Fortsetzung des Titelverfahrens darstelle, sei der Antrag auf Bestellung eines Zwangsverwalters immer bei Gericht einzubringen, das darüber im Außerstreitverfahren zu entscheiden habe. Die Schlichtungsstelle sei auch dann, wenn der Titel von ihr stamme, für die Bestellung eines Zwangsverwalters nicht zuständig. Verwaltungsakte seien dann absolut nichtig, wenn die Verwaltungsbehörde für ihre Entscheidung offenkundig unzuständig gewesen sei und ihren Wirkungsbereich überschritten oder einen offenkundig und zweifellos unzulässigen Verwaltungsakt gesetzt habe. Da die Schlichtungsstelle nicht zur Bestellung eines Zwangsverwalters berufen sei, liege ein solcher absolut nichtiger Verwaltungsakt vor, an den sich das Erstgericht nicht gebunden fühle. Ein Auftrag an den von der Schlichtungsstelle unzuständigerweise bestellten Zwangsverwalter komme daher nicht in Betracht. Da ein Zwangsverwalter nach der Exekutionsordnung ebenfalls nicht bestellt sei, bestehe auch nicht die Möglichkeit, diesem die Durchführung der Erhaltungsarbeiten aufzutragen. Vielmehr werde das Erstgericht aufgrund des von der Antragstellerin ebenfalls (hilfsweise) gestellten Antrags eigenständig die Voraussetzungen der Bestellung eines Zwangsverwalters zu prüfen haben.

Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragstellerin nicht Folge. Bis zu den Entscheidungen MietSlg 38.281 und 41.206 habe das Rekursgericht die Ansicht vertreten, weil die Bestellung des Zwangsverwalters im Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG als Fortsetzung des Titelverfahrens anzusehen sei, sei die Gemeindeschlichtungsstelle jedenfalls (nur) dann dem Gericht vorgeschaltet, wenn der Titel von jener stamme. Seit der Entscheidung 41 R 295, 296/93 (= MietSlg 45.235) habe das Rekursgericht die wiedergegebene Auffassung nicht mehr aufrecht erhalten und vertrete nunmehr den Standpunkt, dass für ein Vollstreckungsverfahren nach § 6 Abs 2 MRG das Gericht unabhängig davon zuständig sei, ob der Auftrag nach § 6 Abs 1 MRG vom Gericht oder im Sinn des § 39 MRG von der Gemeinde stamme, die bei vorgeschalteter Schlichtungsstelle im Verfahren nach § 6 Abs 1 MRG ohnedies stets vorher befasst sein müsse. Eine Ausnahme bestehe nur im Fall der Zuständigkeit des Exekutionsgerichts bei Anhängigkeit eines Zwangsverwaltungsverfahrens nach den §§ 97 ff EO. § 6 Abs 2 MRG bestimme seinem Wortlaut nach zur Vollstreckung nämlich nur das „Bezirksgericht im Außerstreitverfahren". Hingegen fehle die an anderen Stellen (zB §§ 6 Abs 1, 12a Abs 8, 15 Abs 4, 16 Abs 8, 18 Abs 2 MRG) in Klammer verwendete Wortfolge „die Gemeinde, § 39". Auch die in der Praxis gebotene rasche Erledigung des Verfahrens stehe mit der vorherigen Befassung der Schlichtungsstelle unabhängig davon nicht in Einklang, ob der Auftrag nach § 6 Abs 1 MRG von der Schlichtungsstelle stamme. Mit der Formulierung in § 6 Abs 2 MRG habe dem Außerstreitrichter eine umfassende Entscheidungskompetenz für sämtliche im Zusammenhang mit der Zwangsverwaltung auftretenden Fragen zugeteilt werden sollen. An dieser Rechtsansicht habe das Rekursgericht in der Folge festgehalten (MietSlg 48.223; 54.237).

Das Rekursgericht sprach aus, der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteige 10.000 EUR und der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig, weil - soweit überblickbar - die Frage der Zuständigkeit der Schlichtungsstelle im Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG vom Obersten Gerichtshof bisher nicht eindeutig geklärt worden sei.

Gegen die Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der ordentliche Revisionsrekurs der Antragstellerin mit dem erschließbaren Antrag auf Abänderung im Sinn der Antragsstattgebung. Die Antragstellerin macht in ihrem Rechtsmittel - zusammengefasst - geltend, es wären jene Argumente, die für einen immer bei Gericht zu stellenden Antrag nach § 6 Abs 2 MRG sprechen könnten, nicht überzeugend:

Stamme ein Titel von der Schlichtungsstelle, sei nicht wirklich einzusehen, warum dort nicht auch ein Antrag nach § 6 Abs 2 MRG gestellt werden könne, verfüge doch die Schlichtungsstelle einerseits über die Vorkenntnisse aus dem Verfahren (zB Gutachten, welche Arbeiten tatsächlich notwendig und durchzuführen seien) und könne deshalb rasch auf Basis des ihr vorliegenden Aktes eine Entscheidung auf Bestellung eines Zwangsverwalters treffen. Eine Verfahrensverzögerung sei nicht zu befürchten, auch wenn natürlich eine Entscheidung der Schlichtungsstelle durch Anrufung des Gerichts außer Kraft gesetzt werden könne. Es unterlägen aber auch die erstinstanzlichen Entscheidungen des Gerichts einem weiteren Rechtszug, der geraume Zeit in Anspruch nehmen könne. Es sei unzweifelhaft, dass Schlichtungsstellen oft schneller entscheiden würden als Gerichte, sodass das Argument der Verfahrensbeschleunigung nicht für eine zwingende Gerichtszuständigkeit für das gesamte Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG spreche.

Wenn das Rekursgericht mit dem Gesetzestext argumentiere, wonach in § 6 Abs 2 MRG nur vom Gericht die Rede sei und nicht auch von der Gemeindeschlichtungsstelle, so sei auf § 39 Abs 1 MRG in Verbindung mit § 37 Abs 1 Z 2 MRG verwiesen. In § 37 Abs 1 Z 2 MRG werde die Kompetenz des Außerstreitrichters für Verfahren zur Durchführung von Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten fixiert. In § 39 Abs 1 MRG werde die Zuständigkeit der Gemeinde für Verfahren nach § 37 Abs 1 MRG bestimmt. Damit sei klar, dass für ein Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG die Gemeindeschlichtungsstelle zwingend vorgelagert sei.

Auszugehen sei überdies davon, dass tatsächlich bereits eine Zwangsverwalterbestellung durch die Schlichtungsstelle erfolgt sei. Diese Zwangsverwalterbestellung sei nicht bekämpft und nicht an das Gericht abgezogen worden. Das Gericht sei an den rechtskräftigen Bescheid der Verwaltungsbehörde gebunden, egal ob er nun inhaltlich falsch oder richtig sei. Selbst wenn das Rekursgericht in neuerer Judikatur der Schlichtungsstelle die Kompetenz für ein Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG abspreche, bedeutet dies nur, dass eine dennoch erfolgte Entscheidung der Schlichtungsstelle hätte bekämpft werden können. Ein absolut nichtiger Verwaltungsakt wäre nur gegeben, wenn in einem Aufgabenbereich, der nach der Bundesverfassung der Justiz zugewiesen werde, eine Verwaltungsbehörde entschieden hätte. Gerade ein solcher Fall einer missbräuchlichen bzw gänzlich kompetenzlosen Aktivität einer Behörde läge hier aber nicht vor. Die Verwalterbestellung sei sogar - weil rechtskräftig - im Grundbuch angemerkt worden. Beseitige man nach Jahren die Rechtswirksamkeit der Entscheidung der Schlichtungsstelle, so trete eine enorme Rechtsunsicherheit ein. Man frage sich, auf welcher Basis die bisherigen Aktivitäten beurteilt werden müssten. Die Entscheidungen der Vorinstanzen seien daher unrichtig.

Die Antragsgegner beteiligten sich am Revisionsrekursverfahren nicht.

Der Revisionsrekurs ist zur Klarstellung der Rechtslage zulässig; er ist aber - im Ergebnis - nicht berechtigt.

1. Zum Antrag nach § 6 Abs 2 MRG

1.1. Unterlässt der Vermieter durchzuführende Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten, so hat ihm das Gericht (die Gemeinde, § 39) gemäß § 6 Abs 1 erster Satz MRG auf Antrag die Vornahme der Arbeiten binnen angemessener, ein Jahr nicht übersteigender Frist aufzutragen. Über Anträge auf Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten (§§ 3, 4 und 6 MRG) hat nach § 37 Abs 1 Z 2 MRG das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel das Miethaus gelegen ist, zu entscheiden. Nach Maßgabe des § 39 Abs 1 MRG darf ein Verfahren nach § 37 Abs 1 MRG bei Gericht nur eingeleitet werden, wenn die Sache vorher bei der Gemeinde (Schlichtungsstelle) anhängig gemacht worden ist.

1.2. Der in Rechtskraft erwachsene Auftrag zur Durchführung von Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten nach § 6 Abs 1 MRG ist ein Exekutionstitel, der gemäß § 6 Abs 2 MRG nach fruchtlosem Ablauf der zur Vornahme der Arbeiten bestimmten Frist jeden Mieter des Hauses und die Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich als betreibende Partei zum Antrag berechtigt, zum Zweck der Durchführung der aufgetragenen Arbeiten, der Aufnahme und Tilgung des erforderlichen Kapitals und der ordnungsgemäßen Erhaltung und Verwaltung des Hauses bis zur Tilgung des Kapitals für das Haus einen Verwalter zu bestellen. Zum Verwalter können, wenn sie sich dazu bereit erklären, bestellt werden: Die Gemeinde, ein von der Gemeinde vorgeschlagener oder ein hiezu sonst geeigneter Dritter. Über den Exekutionsantrag entscheidet das im § 37 Abs 1 MRG bestimmte Bezirksgericht im Verfahren außer Streitsachen, es sei denn, dass für das Haus bereits eine Zwangsverwaltung nach §§ 97 ff EO anhängig ist. Ist Letzteres der Fall, so hat das Exekutionsgericht dem bestellten Zwangsverwalter aufzutragen, die aufgetragenen Arbeiten vordringlich durchzuführen.

1.3. Das Rekursgericht hat bereits zum Ausdruck gebracht, dass die Frage nach der Zuständigkeit zur Bestellung des Verwalters und folglich zur Durchführung des besonderen, in das mietrechtliche Außerstreitverfahren eingelagerte Exekutionsverfahren nach § 6 Abs 2 MRG bislang nicht einheitlich beantwortet wurde:

Zunächst haben etwa Senate des Rekursgerichts die Ansicht vertreten, weil das Verfahren nach § 6 Abs 2 MRG nur der Durchsetzung des Titels diene, könne der darauf abzielende Antrag nicht als eigener vom Titelverfahren völlig losgelöster, ein selbständiges Verfahren nach § 37 Abs 1 MRG einleitender Antrag angesehen werden, für den zwingend gemäß § 39 Abs 1 MRG zunächst eine bestehende Schlichtungsstelle zuständig wäre. Analog den Bestimmungen der EO über die Bewilligung der Exekution sei für die Durchführung der bereits titelmäßig bewilligten Arbeiten gemäß § 6 Abs 1 MRG, sofern nicht eine Zwangsverwaltung anhängig sei, das Gericht oder die Gemeinde, die den Titel erlassen habe, zuständig. Habe das Gericht die Arbeiten bewilligt, sei es auch für die Behandlung des Antrags nach § 6 Abs 2 MRG zuständig (LGZ Wien 41 R 635/84 = MietSlg 36.260; ebenfalls in diesem Sinn LGZ Wien 41 R 814/85 = MietSlg 38.280). Dieser Judikaturlinie folgend sprach ein Senat des Rekursgerichts weiters aus, dass über den Antrag auf Durchsetzung eines Auftrags der Schlichtungsstelle eben diese zuständig und eine selbständige Zuständigkeit des Gerichts für eine Antragstellung nach § 6 Abs 2 MRG nur für den Fall der Auftragerlassung durch das Gericht gegeben sei (LGZ Wien 41 R 607/86 = MietSlg 38.281; ebenso LGZ Wien 41 R 876/88 = MietSlg 41.206; LGZ Graz 3 R 274/87 = MietSlg 40.262 und 3 R 187/92 = MietSlg 44.293).