5Ob190/07p – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann als Vorsitzenden und durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. E. Solé als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin P***** OEG, *****, vertreten durch Dr. Johann Gelbmann, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin Sachiko M*****, vertreten durch Dr. Christoph Naske, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 26 und § 27 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 10. Juli 2007, GZ 40 R 53/07a-18, den Beschluss

gefasst:

Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).

Begründung:

Die Antragsgegnerin ist seit 1. 10. 2003 Hauptmieterin eines 316,86 m2 großen Bestandobjektes, der monatliche Hauptmietzins beträgt netto EUR 908,-- (brutto Mietzins EUR 1.618,50).

Die antragstellende Gesellschaft mietete mit Untermietvertrag vom 11. 9. 2003 Teilflächen dieses Bestandobjektes im Ausmaß von 63,69 % der Gesamtfläche um einen monatlichen Untermietzins von brutto EUR 1.618,50. Das Untermietverhältnis begann am 1. 10. 2003 und wurde auf die Dauer von 10 Jahren abgeschlossen.

Das Rekursgericht stellte die Höhe des gesetzlich zulässigen Untermietzinses für das Geschäftslokal der Antragstellerin mit EUR 1.126,14 fest und hielt den Einwand der Antragsgegnerin, der Antrag sei auf Grund der Verletzung der auch für Untermieter von Geschäftsräumlichkeiten geltenden Rügepflicht präkludiert, für nicht gerechtfertigt.

Einziges Thema des außerordentlichen Revisionsrekurses der Antragsgegnerin ist die Anwendbarkeit der in § 16 Abs 1 Z 1 MRG für Hauptmieter von Geschäftsräumlichkeiten normierten Rügepflicht auch auf Untermieter. Diese Frage hat der Oberste Gerichtshof bereits in den Entscheidungen 5 Ob 34/99g und 5 Ob 69/00h = RIS-Justiz RS0112812 eindeutig beantwortet: Danach gilt die in § 16 Abs 1 Z 1 MRG idF des

3. WÄG für den Hauptmieter normierte unverzügliche Rügepflicht des Unternehmers nicht für den Untermieter (idS auch Vonkilch in der Anmerkung zu 5 Ob 34/99g = wobl 2000/91).

Die Ausführungen des außerordentlichen Revisionsrekurses bieten keinen Anlass, von dieser Rechtsauffassung abzugehen. Das Argument, der Befristungsabschlag des § 16 Abs 7 MRG sei auch auf Untermietverhältnisse anzuwenden, zwingt keinesfalls zu einer anderen Beurteilung: Die Geltung eines dem § 16 Abs 7 MRG entsprechenden Befristungsabschlages ist in § 26 Abs 3 MRG für das Untermietverhältnis ausdrücklich geregelt, nicht aber eine Rügeobliegenheit im Sinn des § 16 Abs 1 Z 1 MRG.