5Ob277/06f – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Hurch, Dr. Höllwerth, Dr. Grohmann und Dr. E. Solé als weitere Richter in der außerstreitigen Wohnrechtssache der Antragstellerin Eigentümergemeinschaft des Hauses *****, vertreten durch Dr. Michaela Iro, Rechtsanwältin in Wien, gegen die Antragsgegnerin A***** GmbH, *****, vertreten durch Neumayer Walter, Rechtsanwälte-Partnerschaft in Wien, wegen §§ 52 Abs 1 Z 6, 31 Abs 3 WEG 2002, über den ordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Sachbeschluss des Landesgerichts für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 19. September 2006, GZ 40 R 161/06g-16, womit der Sachbeschluss des Bezirksgerichts Fünfhaus vom 24. April 2006, GZ 12 Msch 29/05a-11, bestätigt wurde, den

(Sach )Beschluss

gefasst:

Dem Revisionsrekurs wird, soweit er sich gegen die Verpflichtung der Antragsgegnerin richtet, der Antragstellerin sämtliche von der Vorverwaltung Dr. H***** übergebenen Verwaltungsunterlagen betreffend das Objekt *****, an die Antragstellerin herauszugeben (Spruchpunkt 1. Teil 2 des erstgerichtlichen Sachbeschlusses), nicht Folge gegeben.

Im übrigen Umfang des Spruchpunkts 1. des erstgerichtlichen Sachbeschlusses, nämlich betreffend das Begehren, die Antragsgegnerin zu verpflichten, der Antragstellerin, „für die Verwaltung der Liegenschaft *****, sämtliche Originalbelege der Rechnungen für den Zeitraum der Verwaltungstätigkeit der Antragsgegnerin von 01. 01. 1998 bis 31. 12. 2002 herauszugeben", sowie hinsichtlich ihrer Kostenentscheidungen werden die Sachbeschlüsse der Vorinstanzen zur neuerlichen Entscheidung nach Verfahrensergänzung durch das Erstgericht aufgehoben.

Die Kosten des Rechtsmittelverfahrens sind weitere Verfahrenskosten.

Begründung:

Die Antragsgegnerin verwaltete die Liegenschaft *****, ab 1. 1. 1998 und kündigte die Verwaltung per 31. 12. 2003. Die Antragsgegnerin übergab der neuen Verwalterin eine Betriebskostenabrechnung sowie eine Reparaturrücklagenabrechnung für das Jahr 2003 samt allen Originalbelegen für dieses Jahr sowie eine Reihe von Verträgen und Verwaltungsunterlagen laut Liste Blg ./3 und weitere vom Erstgericht näher bezeichnete Urkunden. Die Herausgabe der Originalbelege für die Jahre 1998 bis einschließlich 2002 verweigerte die Antragsgegnerin und bot der Antragstellerin lediglich an, diese könne gegen Voranmeldung und gegen Kostenersatz Kopien in den Kanzleiräumlichkeiten der Antragsgegnerin anfertigen. Die Antragstellerin begehrte, die Antragsgegnerin zur Herausgabe sämtlicher Originalbelege der Rechnungen für den Zeitraum der Verwaltungstätigkeit der Antragsgegnerin sowie sämtlicher der Antragsgegnerin vom Vorverwalter Dr. H***** übergebenen Verwaltungsunterlagen, der Rücklagenabrechnungen von 2000 bis 2002 samt Originalbelegen und der Hauptmietzinsabrechnungen für die Jahre 1994 bis 2003 zu verpflichten.

Die Antragsgegnerin beantragte die Abweisung dieses Begehrens und brachte vor, der Auftrag zur Vorlage von Originalbelegen sei im Gesetz nicht vorgesehen, entspreche nicht dem WEG und könne auch nicht im Außerstreitverfahren durchgesetzt werden.

Das Erstgericht verpflichtete die Antragsgegnerin, der Antragstellerin sämtliche Originalbelege der Rechnungen für den Zeitraum ihrer Verwaltungstätigkeit von 1. 1. 1998 bis 31. 12. 2002 sowie sämtliche ihr vom Vorverwalter Dr. H***** übergebenen Verwaltungsunterlagen betreffend das Objekt *****, herauszugeben. Den Antrag, die Antragsgegnerin zu verpflichten, der Antragstellerin eine Rücklagenabrechnung für die Jahre 2000 bis inklusive 2002 sowie eine Hauptmietzinsabrechnung für die Jahre 1994 bis inklusive 2003 herauszugeben, wies das Erstgericht - unbekämpft - ab. Rechtlich war das Erstgericht der Ansicht, gemäß § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 sei über Anträge auf Durchsetzung der Pflichten des Verwalters mit Ausnahme der Herabsetzung des Entgelts im Außerstreitverfahren zu entscheiden. Den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage treffe nämlich ein ganzes Bündel von Pflichten und § 52 Abs 1 Z 6 WEG 2002 sei unzweifelhaft schlüssig so zu verstehen, dass damit die Durchsetzung aller den Verwalter typischerweise treffenden Pflichten, darunter auch dessen nach Auflösung des Verwaltungsvertrags weiterbestehende Pflicht, die Verwaltungsunterlagen herauszugeben, im Außerstreitverfahren durchzusetzen seien. Auch der Einwand der Antragsgegnerin, sie könne die Originalbelege aus ihrer Verwaltungszeit aus steuerrechtlichen Gründen nicht herausgeben, sei nicht nachvollziehbar, weil sie als Verwalterin der Eigentümergemeinschaft und nicht im eigenen Namen tätig gewesen sei. Steuerpflichtig aus abgeschlossenen Geschäften sei daher nicht die Antragsgegnerin, sondern die vertretene Antragstellerin, deren neue Vertreterin allfällige steuerrechtliche Fragen abzuklären habe. Die Antragsgegnerin sei daher verpflichtet, der Antragstellerin sämtliche Originalbelege der Rechnungen für den Zeitraum ihrer Verwaltungstätigkeit sowie sämtliche ihr vom Vorverwalter übergebenen Verwaltungsunterlagen der Antragstellerin herauszugeben. Das Rekursgericht gab dem Rekurs der Antragsgegnerin gegen den stattgebenden Teil des erstinstanzlichen Sachbeschlusses nicht Folge, teilte die Rechtsansicht des Erstgerichts und ergänzte, für Inhalt und Umfang der Rechnungslegungspflicht sei der dahinter stehende Zweck maßgeblich. Deshalb beinhalte der Anspruch auf Rücklagenabrechnung durch den Machthaber nach Beendigung des Verwaltungsvertrags auch den Anspruch nicht bloß auf Vorlage, sondern auf Ausfolgung der Belege zu einzelnen Rechnungsposten, und dieser Anspruch sei im außerstreitigen Verfahren nach § 52 Abs 1 Z 6 (§ 31 Abs 3) WEG 2002 geltend zu machen. Sofern die Antragsgegnerin darauf verweise, zur Aufbewahrung der Rechnungen nach der BAO verpflichtet zu sein, sei ihr zu entgegen, dass diese Rechnungen steuerrechtlich der Eigentümergemeinschaft zuzurechnen seien. Schließlich sei die angeordnete Herausgabepflicht auch ausreichend präzise formuliert. Das Rekursgericht sprach aus, der Wert des Entscheidungsgegenstands übersteige 10.000 Euro und der ordentliche Revisionsrekurs sei zulässig. In der E 5 Ob 64/99v = immolex 1999/154 habe der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, ein Antrag, den Verwalter nach Beendigung des Verwaltungsvertrags zur Herausgabe der Verwaltungsurkunden zu verpflichten, sei im außerstreitigen Verfahren nach § 26 Abs 1 Z 5 WEG 1975 geltend zu machen. In der E 5 Ob 115/05f = wobl 2005, 133, Call, sei der Oberste Gerichtshof dagegen davon ausgegangen, dass die Herausgabe von Verwaltungsunterlagen nach wirksamer Verwalterkündigung im streitigen Verfahren zu verfolgen sei. Gegen die Entscheidung des Rekursgerichts richtet sich der ordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag auf Abänderung dahin, dass das Begehren auf Herausgabe der Unterlagen des Vorverwalters Dr. H***** abgewiesen und ausgesprochen werde, dass das Herausgabebegehren im streitigen Verfahren zu entscheiden sei und somit die bisherigen Entscheidungen wegen Unzuständigkeit des Gerichts aufgehoben werden.

Die Antragstellerin erstattete eine Revisionsrekursbeantwortung mit dem Antrag, den Revisionsrekurs der Antragsgegnerin keine Folge zu geben.

Der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin ist zur Klarstellung des maßgeblichen Rechtswegs und wegen teilweise nicht ausreichender Bestimmtheit des Herausgabebegehrens zulässig und teilweise auch berechtigt.

Die Antragsgegnerin macht in ihrem Revisionsrekurs - zusammengefasst - geltend, der Umfang der Rechnungslegungspflicht sei in § 34 WEG 2002 dahin präzisiert, dass der Verwalter den Wohnungseigentümern in die sogenannte „Abrechnung" Einsicht (Belegeinsicht) zu geben und auch Kopien oder Ausdrucke der Belege gegen Kostenersatz anzufertigen habe. Dagegen habe der Gesetzgeber die Herausgabe von Originalunterlagen gerade nicht vorgesehen, habe doch der Verwalter ein eigenes Interesse, etwa für spätere Prozesse sich nicht der Originalurkunde zu begeben, während dem Informationsinteresse der Eigentümergemeinschaft oder des einzelnen Wohnungseigentümers durch Kopien und Belegeinsicht ausreichend gewahrt sei. Der Verweis des Rekursgerichts auf § 31 WEG 2002 sei schon deshalb irrig, weil sich diese Bestimmung nur auf die „Rücklage", das Herausgabebegehren aber offensichtlich auf sämtliche Belege beziehe, wofür es somit an einer Rechtsgrundlage im WEG fehle. Allfällige Verwalterpflichten nach dem ABGB könnten aber, was sich schon aus Gesetzestext und Verweisungstechnik ergebe, nicht nach § 52 Abs 1 Z 6 WEG im Außerstreitverfahren, sondern müssten im Streitverfahren geltend gemacht werden.

Unzutreffend sei schließlich auch die Ansicht des Rekursgerichts, wonach das stattgegebene Herausgabebegehren ausreichend bestimmt sei. Die Antragstellerin habe kein präzises Vorbringen erstattet, welche Unterlagen in welcher Form vom Vorverwalter tatsächlich übergeben worden sein sollen und zu welcher spezifischen Abrechnung Unterlagen vorzulegen seien. Die Antragsgegnerin habe sämtliche USt-relevanten Unterlagen, bei denen sich die Rechnungen auf das „Haus" (die Antragstellerin) bezogen hätten, bereits übergeben. In all jenen Fällen, in denen eine Weiterverrechnung stattgefunden habe, gefährde die Herausgabe der Originalunterlagen den eigenen Vorsteuerabzug der Antragsgegnerin.

1. Die Pflicht des Verwalters zur Herausgabe der Verwaltungsunterlagen:

1.1. Der erkennende Senat hat schon in seiner E 5 Ob 86/84 = MietSlg 37.654/10 zu § 26 Abs 1 Z 4 WEG 1975 (idF BGBl 1975/417) klargestellt, dass durch die Auflösung des Verwaltervertrags nicht alle Rechtsbeziehungen zwischen Verwalter und Wohnungseigentümer(n) beendet seien. Es entspreche vielmehr dem Wesen des Verwaltervertrags als Dauerschuldverhältnis, dass auch noch nach Auflösung dieses Rechtsverhältnisses gegenseitige Rechte und Pflichten weiterbestünden. Der Verwalter sei - so diese Entscheidung - weiterhin zur Rechnungslegung im Allgemeinen und über die Rücklage im Besonderen verpflichtet (so auch 5 Ob 29/85 = MietSlg 37.654).