5Ob36/07s – OGH Entscheidung

Ob der Satz „Die Übereignung der Vertragsobjekte an die jeweiligen Erwerber erfolgte im Tauschweg ohne Bargeldausgleich trotz der Flächendifferenzen" im Zeitpunkt der Unterfertigung des Vertragswerks durch die Antragstellerinnen und im Zeitpunkt der notariellen Beglaubigung bereits vorhanden war, stand zunächst nicht fest. In einem Vorverfahren gingen die Vorinstanzen davon aus, es bestehe der Verdacht, dass die entsprechende Seite des Vertrags ohne Wissen und Kenntnis der Parteien ausgetauscht worden war, weshalb die Urkunde nicht als unbedenklich und demnach als nicht geeignet, die begehrten grundbücherlichen Eintragungen nach sich zu ziehen, gewertet wurde. Am 23. 8. 2006 kam es zu einer „Ergänzung der Vereinbarung und Grundbuchsrichtigstellungsurkunde vom 13. und 27. 4. 2005" durch die Antragstellerinnen.

In dieser Ergänzung heißt es wie folgt:

„1. Die Verbücherung der in der Einleitung bezeichneten „Vereinbarung und Grundbuchsrichtigstellungsurkunde" wurde vom Grundbuch mit der Begründung abgewiesen, dass die Urkunde keinen Rechtsgrund enthalte und die danach vom Urkundenverfasser mit Einverständnis der Vertragsteile vorgenommene Ergänzung der Urkunde hinsichtlich des Rechtsgrundes als nicht ausreichend angesehen wurde.

2. Die Vertragsteile halten nun ausdrücklich fest, dass die Vereinbarung und Grundbuchsrichtigstellungsurkunde folgende Rechtsvorgänge enthält:

Es werden die nachstehend bezeichneten Liegenschaftsteile von den nachstehend angeführten Vertragsteilen getauscht und übergeben bzw übernommen.

... (es folgt eine Darstellung der schon in der „Vereinbarung und Grundbuchsrichtstellungsurkunde vom 13. und 27. 4. 2005" enthaltenen Ab- und Zuschreibungen)

3. Eine inhaltliche Änderung der Vereinbarung und Grundbuchsrichtigstellungsurkunde vom 13. und 27. 4. 2005 tritt durch diese Ergänzung nicht ein. Die Bewilligungen zur Einverleibung des Eigentumsrechts der Erwerber (Aufsandungserklärungen) sind in Punkt 3 der bezeichneten „Vereinbarung und Grundbuchsrichtstellungsurkunde" bereits enthalten. Die Vertragsteile erklären ihre ausdrückliche Zustimmung zu der in Punkt 1 erwähnten Ergänzung der ursprünglichen Urkunde ..."

Diese „Ergänzung" vom 23. 8. 2006 ist von den Antragstellerinnen unterfertigt, von der Marktgemeinde H***** im eigenen Namen und als Verwalterin des öffentlichen Guts, eine Beglaubigung der Unterschriften erfolgte nicht.

Mit dem verfahrenseinleitenden Grundbuchsantrag begehrten die Antragstellerinnen die aus dem Spruch ersichtlichen Grundbuchshandlungen.

Das Erstgericht wies den Antrag ab. Mit der bezeichneten Ergänzung der ursprünglichen Urkunde sollten die im Abweisungsbeschluss TZ 4849/05 angeführten Mängel behoben werden. Weil dieser Nachtrag zur Urkunde einen wesentlichen Teil der Vertragsurkunde betreffe, müsse auch dieser beglaubigt sein. Das habe zur Abweisung der begehrten Grundbuchshandlungen zu führen.

Einem dagegen von den Antragstellerinnen erhobenen Rekurs gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge.

Es treffe nicht zu, dass mit der nunmehr errichteten und vorgelegten Ergänzungsurkunde lediglich eine übersichtliche Aufgliederung der bereits in der ursprünglichen Urkunde enthaltenen Rechtsvorgänge erfolgt und dadurch keine inhaltliche Änderung eingetreten sei. Mit der Ergänzungsurkunde sei nämlich erstmals in unbedenklicher Form der Rechtsgrund im Sinn des § 26 Abs 2 GBG in die Grundbuchsurkunde aufgenommen worden.

§ 31 Abs 1 GBG fordere für die Einverleibung aufgrund von Privaturkunden, dass auf ihnen die Unterschriften der Parteien beglaubigt sein müssen. Daraus müsse für den Fall der Beurkundung der notwendigen Erklärungen in zwei verschiedenen Urkunden geschlossen werden, dass die erwähnte Vorschrift auf jede Urkunde anzuwenden sei, die einen notwendigen Teil der Erklärung enthalte (RPflSlgG 996). Weil der Rechtsgrund, der zur Eintragung führen soll, einen wesentlichen Teil der Vertragsurkunde darstelle, müsse die Ergänzungsurkunde wie die Vertragsurkunde selbst beglaubigt sein (RPflSlgG 571).

Nicht zu folgen sei der in EvBl 1951/47 vertretenen Rechtsansicht, dass dann, wenn eine Aufsandung in einer gesonderten Urkunde oder im Grundbuchsgesuch beglaubigt unterfertigt erfolge, die Vertragsurkunde selbst nicht beglaubigt unterfertigt sein müsse. Auch sei der hier zu beurteilende Fall anders gelagert, weil nicht derart zwei getrennte Urkunden errichtet worden seien, sondern eine Urkunde, die zur Eintragung führen solle, um einen notwendigen Bestandteil ergänzt worden sei.

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes EUR 20.000 nicht übersteige und der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil divergierende zweitinstanzliche Rechtsprechung zur Frage der Notwendigkeit der beglaubigten Unterfertigung von Grundbuchserklärungen in zwei gesonderten Urkunden vorliege, hingegen höchstgerichtliche Rechtsprechung dazu fehle.

Gegen diesen Beschluss richtet sich der Revisionsrekurs der Antragstellerinnen mit dem Antrag auf Abänderung des angefochtenen Beschlusses im Sinne einer Bewilligung der begehrten Grundbuchseintragungen.

§ 433 ABGB normiert den gesamten Inhalt der zur Einverleibung notwendigen Urkunde, wozu auch die Aufsandungserklärung gehört. Diese kann aber auch in einer besonderen Urkunde oder in dem Grundbuchsgesuch selbst abgegeben werden. In solchen Fällen muss die Urkunde oder das Gesuch, in dem die Erklärung enthalten ist, mit den Erfordernissen zur Einverleibung versehen sein (§ 32 Abs 2 GBG). Das bedeutet, dass bei gesonderter Ausfertigung eine notarielle Beglaubigung der Unterschriften in der Aufsandungserklärung erfolgen muss.

Ob in einem solchen Fall sowohl die Titelurkunde als auch die Urkunde über die Einverleibungsbewilligung (Aufsandungserklärung) die Voraussetzungen des § 31 Abs 1 GBG, also die gerichtliche oder notarielle Beglaubigung der Unterschriften aufzuweisen haben, war bisher noch nicht Gegenstand höchstgerichtlicher Rechtsprechung. Zweitinstanzliche Rechtsprechung hat diese Frage divergierend beurteilt. So wurde in RPflSlgG 996 die Ansicht vertreten, dass dann, wenn die für die Einverleibung notwendigen Erklärungen in zwei Urkunden (dort Kaufvertrag und Nachtrag hiezu) enthalten waren, die Unterschriften auf beiden Urkunden beglaubigt sein müssen. Auch in RPflSlgG 571 wurde ausgesprochen, dass ein Nachtrag, der einen wesentlichen Teil der Vertragsurkunde betrifft, wie diese beglaubigt sein müsse. Wenn hingegen der Nachtrag nur eine Änderung des Kaufpreises enthalte (vgl RPflSlgG 889), bedürfe dieser keiner eigenen Beglaubigung. Auch in der Entscheidung RPflSlgG 2392 wurde gefordert, dass bei Trennung der Titelurkunde von der Aufsandungserklärung beide Urkunden beglaubigt unterfertigt sein müssen. Die speziellen Einverleibungserfordernisse seien in den §§ 31 ff GBG geregelt. Das Unterbleiben eines ausdrücklichen Verweises auf die Bestimmung des § 31 GBG in § 32 Abs 1 GBG rechtfertige es nicht, eine Ausnahme für die Notwendigkeit der Beglaubigung der Unterschriften auf der Titelurkunde zu machen.

Hingegen wurde in EvBl 1951/47 = RPflSlgG 321 diese Notwendigkeit verneint. Das wurde damit begründet, dass § 32 GBG neben den in dieser Bestimmung aufgestellten Erfordernissen nur die allgemeinen Erfordernisse der §§ 26 und 27 GBG nenne, § 31 Abs 1 GBG, der die Beglaubigung der Unterschriften vorschreibe, aber nicht zitiert werde. Damit genüge es, wenn nur die besondere Urkunde, in der die Einverleibungsbewilligung abgegeben werde, diesen besonderen Erfordernis entspreche. Letzterer Ansicht haben sich Feil (Grundbuchsgesetz³ Rz 1 zu § 31 GBG), Spielbüchler (in Rummel³ Rz 6 zu §433 ABGB) und Rechberger (in NZ 1981, 51) angeschlossen. Rechberger (aaO) legt unter Darstellung des durch das GUG geänderten § 31 Abs 1 und der unveränderten Bestimmung des § 32 Abs 2 GBG dar, dass die Legalisierungsvorschrift nicht auf den belasteten Teil des Rechtsgeschäfts einzuschränken sei, sondern die Notwendigkeit bestehe, dass auch die Echtheit der Unterschrift des berechtigten Teils zweifelsfrei feststehe. Hinsichtlich des belasteten Teils genüge jedenfalls die Beglaubigung der Unterschrift auf der Aufsandungserklärung. Es wäre unnötig, eine neuerliche Beglaubigung dieser Unterschrift auf der Titelurkunde zu verlangen. Insofern stimmt Hofmeister der Entscheidung EvBl 1951/47 zu, weil eine Verdoppelung der Beglaubigung auch für den neuen Zweck der Regelung nichts bringe. Auch für die berechtigte Partei, deren Unterschrift auf der Aufsandungserklärung nicht erforderlich sei, werde man nicht verlangen können, dass ihre Unterschrift jedenfalls auf der Urkunde iSd § 31 GBG beglaubigt werden müsse. Auch die Beglaubigung ihrer Unterschrift im Grundbuchsgesuch genüge.

Der erkennende Senat hat dazu erwogen:

Den Gedanken Hofmeisters (aaO) folgend, muss die Echtheit der Unterschrift sowohl des berechtigten Teils als auch des belasteten Teils unzweifelhaft feststehen. Es reicht also nicht aus, dass nur die Aufsandungserklärung des belasteten Teils, die in einer besonderen Urkunde abgegeben wird, der Vorschrift des § 32 Abs 2 GBG iVm § 31 Abs 1 GBG gerichtlich oder notariell beglaubigt ist. Diesfalls muss auch die Echtheit der Unterschrift des berechtigten Teils entweder in der Titelurkunde (§ 31 Abs 1 GBG) oder auf dem Grundbuchsgesuch gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Ist aber die Aufsandungserklärung, weil sie - wie üblich - im Vertrag selbst abgegeben wird, oder auch falls sie gesondert ausgefertigt wird, von beiden Parteien mit gerichtlicher oder notarieller Beglaubigung unterfertigt, ist dem Erfordernis des § 31 Abs 1 GBG genüge getan. Wird also ein Nachtrag erforderlich, so bedarf dieser nur dann einer neuerlichen Beglaubigung der Unterschrift des berechtigten Teils, wenn auf Grund des Nachtrags - wie etwa in dem zu 5 Ob 146/64 = RZ 1964, 204 = RPflSlgG 727 entschiedenen Fall eines in wesentlichen Punkten inhaltlich geänderten Vertrags - eine Aufsandungserklärung mit neuem Inhalt - die ohnedies vom belasteten Teil unterfertigt werden müsste - erforderlich wird. Im vorliegenden Fall besteht daher keine Notwendigkeit, eine neuerliche Beglaubigung der Unterschrift der Berechtigten oder Belasteten auf der Nachtragsurkunde, in der im Wesentlichen nur der Rechtsgrund der Übereignungsgeschäfte bezeichnet wird, zu verlangen. Der Vollständigkeit halber sei noch darauf hingewiesen, dass im vorliegenden Fall sämtliche Antragstellerinnen sowohl berechtigte als auch belastete Parteien im Grundbuchsverfahren sind. Damit erweist sich der Revisionsrekurs der Antragstellerinnen als berechtigt. Antragsgemäß war daher das Grundbuchsgesuch zu bewilligen.