5Ob295/06b – OGH Entscheidung

Mängelanzeige durch den Mieter gegen den Grundsatz von Treu und

Glauben verstoßen; dieser Gedanke hat in 5 Ob 44/02k, zu 5 Ob 132/91

= MietSlg 43/38 = WoBl 1992/108, 150 = ImmZ 1992, 53 und jüngst in 5

Ob 247/05t = immolex-LS 2006/29 = ÖJZ-LSK 2006/100 = Zak 2006/268,

156 = EvBl 2006/74, 413 Eingang in die Judikatur gefunden.

Ratio der Rügeobliegenheit ist es allerdings, den Vermieter vor Nachteilen zu schützen, die ihm aus der Nichtbehebung von Mängeln des Mietobjekts drohen, welche ihm nicht ohne weiteres einsichtig sind (vgl 5 Ob 50/01s = SZ 74/43 mwN; 5 Ob 247/05t). Der Vermieter soll dann durch die Rüge in die Lage versetzt werden, die ihm drohende dauernde Einstufung der vermieteten Wohnung in eine andere Ausstattungskategorie durch die nachträgliche Instandsetzung unbrauchbarer kategoriebestimmender Bestandteile zu verhindern (5 Ob

304/01v = RdW 2002, 733 = immolex 2002/121, 324, Iby = MietSlg 54/13

= WoBl 2002/131, 358, T. Hausmann).

Wenn das Rekursgericht hier eine Rügeobliegenheit nach Treu und Glauben verneinte, so stellte dies unter Berücksichtigung des dargestellten Zwecks dieser Obliegenheit im Ergebnis jedenfalls keine krasse Fehlbeurteilung dar, musste doch der bedenkliche Zustand der Elektroinstallation - abgesehen von der Unzugänglichkeit des Gangverteilers - jedenfalls im Bereich der Deckenauslässe (G-Drähte ohne Schutzleiter) erkennbar gewesen sein, sodass eine weitergehende Überprüfung indiziert war. In diesem Punkt gehen die Antragsgegner, soweit sie ausschließlich „nicht ins Auge fallende Mängel der Stromleitungsanlage" unterstellen, nicht vom festgestellten Sachverhalt aus.

2.1. Die Antragsgegner machen weiters geltend, das Höchstgericht habe in seinen Entscheidungen 5 Ob 44/02k und 5 Ob 247/05t erhebliche Bedenken an der bisherigen Judikatur zur fehlenden Rügeobliegenheit bei die Unbrauchbarkeit der Wohnung bedingenden Mängeln der Elektroinstallationen geäußert.

2.2. Richtig ist dass der erkennende Senat in 5 Ob 44/02k (= WoBl

2002/80, 266, zust Prader = RdW 2002, 598 = immolex 2002/122, 326,

zust Iby = immolex 2004, 89 = MietSlg 54.271/11) und jüngst auch in 5

Ob 247/05t (= immolex-LS 2006/29 = ÖJZ-LSK 2006/100 = Zak 2006/268,

156 = EvBl 2006/74, 413) Erwägungen darüber angestellt hat, ob die

Judikatur, wonach die schon bei Abschluss des Mietvertrags vorhandene, nur mit erheblichem Kostenaufwand zu beseitigende Gefährlichkeit von Versorgungsleitungen zur Unbrauchbarkeit der Mietwohnung und damit zur Herabstufung auf die niedrigste Ausstattungskategorie (jetzt nach § 16 Abs 5 erster Halbsatz MRG) führt, ohne eine Anzeigeobliegenheit des Mieters auszulösen, allenfalls überdacht werden sollte. Eine abschließend Stellungnahme zu dieser Frage war in den genannten Entscheidungen allerdings nicht erforderlich.

Inzwischen hat der Gesetzgeber mit der Wohnrechtsnovelle 2006 (WRN 2006, BGBl I 2006/124) dem § 15a Abs 2 MRG einen Satz angefügt, welcher lautet:

„Ist im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags die Wohnung oder ein Ausstattungsmerkmal nicht brauchbar oder entspricht eine Badegelegenheit nicht dem zeitgemäßen Standard, so ist dies für die Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem nur zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen des zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt und dieser den Mangel nicht in angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate ab Zugang der Anzeige, behoben hat." (BGBl I 2006/124 Artikel 2 Z. 9. lit b).

In den Materialien heißt es dazu erläuternd:

„Die Einstufung einer Wohnung im Kategoriesystem hängt von ihrer Brauchbarkeit und von der Brauchbarkeit ihrer Ausstattungsmerkmale ab. Das Gesetzesrecht sieht nur für jene beiden Ausstattungsmerkmale, die für die Abgrenzung zwischen Kategorie C und Kategorie D maßgeblich sind (nämlich für die Wasserentnahmestelle und das Klosett im Inneren), eine Obliegenheit des Mieters zur Anzeige fehlender Brauchbarkeit vor. In allen anderen Fällen kann sich der Mieter - zumindest nach herrschender Rechtsprechung - auf eine Unbrauchbarkeit im Zusammenhang mit der Kategorieeinstufung auch ohne vorangehende Rüge berufen. Dies erweist sich in der Praxis zuweilen als echte „Vermieterfalle", weil in manchen Fällen Vermieter von einer solchen Unbrauchbarkeit überrascht werden, daher keine Sanierungsmöglichkeit mehr vorfinden und sich mit den Folgen einer entsprechend schlechteren Einstufung der Wohnung im Kategoriesystem zufrieden geben müssen. So kann es beispielsweise zur Herabstufung eines als Kategorie A-Wohnung vermieteten Mietgegenstandes in die Kategorie D kommen, wenn etwa wegen einer gefährlichen Elektroinstallation und eines verhältnismäßig hohen Aufwandes zur Behebung dieser Gefährlichkeit die Unbrauchbarkeit der Wohnung angenommen wird. Um auch in solchen Fällen dem Vermieter die Möglichkeit einer kategoriewahrenden Sanierung zu geben, wird die bisher nur in § 15a Abs. 1 Z 4 MRG vorgesehene Sanierungsmöglichkeit nach Anzeige durch den Mieter nun auf alle Fälle der Unbrauchbarkeit ausgedehnt. Eine derart umfassende Möglichkeit zur Mängelbehebung nach Anzeige steht auch mit den Grundsätzen des neuen Gewährleistungsrechts im Einklang." (RV 1183 BlgNR 22. GP 88 f).

Gemäß § 49e Abs 3 MRG gilt jedoch ua § 15a Abs 2 idF WRN 2006 (nur) für Mietverträge, die nach dem 30. September 2006 geschlossen wurden.

Daraus folgt:

Der Gesetzgeber hat in Kenntnis der Rechtsprechung, auch der darin geäußerten Bedenken zur und der Problematik aus der fehlenden Rügeobliegenheit bei Unbrauchbarkeit der Wohnung, etwa - wie hier - infolge schwerster Mängel der Elektroinstallation, eine Gesetzesänderung normiert, die Anwendung der neuen Rechtslage allerdings nur für nach dem 30. September 2006 abgeschlossene Mietverträge vorgesehen. Angesichts dieser klaren Gesetzeslage steht es den Gerichten nicht zu, diesem Übergangsrecht im Wege der Gesetzesauslegung den Boden zu entziehen und eine generelle Rügeobliegenheit im Sinn des § 15a Abs 2 letzter Satz MRG idF WRN 2006 bereits für vor dem 30. September 2006 abgeschlossene Mietverträge anzunehmen.

3.1. Die Antragsgegner vertreten letztlich noch den Standpunkt, die Judikatur vor dem GewRÄG (BGBl I 2001/48) sei überholt und für den vorliegenden, erst nach Inkrafttreten des GewRÄG (1. 1. 2002) abgeschlossenen Mietvertrag nicht mehr maßgeblich. Nunmehr gelte der Vorrang der Verbesserung vor der Preisminderung und der Vertragsaufhebung. Es sei weder das Ziel des MRG und der bestandrechtlichen Vorschriften des ABGB noch das Ziel der Gewährleistungsreform, einen sanierungswilligen Vermieter langfristig und nachhaltig zu schädigen, indem es diesem freigestellt bleibe, ob er die Verbesserung zulasse oder diese verweigere, und sich auf diese Art erhebliche Mietzinsbeträge erspare.

3.2. Soweit mit diesen Ausführungen das Verhältnis zwischen Mietzinsbildungsvorschriften und allgemeinem Gewährleistungsrecht nach dem GewRÄG (BGBl I 2001/48) angesprochenen wird, hat das Rekursgericht - zusammengefasst - den Standpunkt vertreten, dass die Vorschriften über die Mietzinsbildung nach dem Kategoriesystem Spezialregelungen darstellten, die insoweit den allgemeinen Gewährleistungsregelungen vorgingen. Mit dieser Rechtsansicht des Rekursgerichts zum Spezialitätsverhältnis setzen sich die Antragsgegner nicht (mehr) substanziell auseinander und führen keine Gründe aus, die Bedenken gegen den Vorrang der Vorschriften über die - hier allein zu entscheidende - Mietzinsbildung begründen könnten. Soweit dem Gesetzgeber - wie die oben referierten Materialien nahe legen - zur Herstellung des Einklangs mit den Grundsätzen des GewRÄG die Änderung des § 15a Abs 2 MRG geboten erschien, steht dessen vorzeitiger Anwendung auf den vorliegenden Fall das zu 2.2. dargelegte Übergangsrecht (§ 49e Abs 3 MRG) entgegen. Da die Antragsgegner keine Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG nF geltend machen, ist ihr außerordentlicher Revisionsrekurs unzulässig und zurückzuweisen.