Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch, Dr. Kalivoda, Dr. Höllwerth und Dr. Grohmann als weitere Richter in der Grundbuchssache der Antragstellerin Firma R***** GmbH Co KG, *****, vertreten durch Dr. Christoph Brandweiner, Rechtsanwalt in Salzburg, wegen Einverleibungen ob den Liegenschaften EZ *****, über den Revisionsrekurs des Gerhard E*****, vertreten durch Dr. Wolfgang Maria Paumgartner, Rechtsanwalt in Salzburg, gegen den Beschluss des Landesgerichtes Salzburg als Rekursgericht vom 1. Dezember 2005, AZ 53 R 456/05y, womit der Beschluss des Bezirksgerichtes Salzburg vom 12. Oktober 2005, TZ 10.125/05, teilweise abgeändert wurde, nachstehenden
Beschluss
gefasst:
Dem Revisionsrekurs wird nicht Folge gegeben.
Der Revisionsrekurswerber hat die Kosten seines Rechtsmittels selbst zu tragen.
Begründung:
Mit Kaufvertrag vom 22./23. 6. 2005 veräußerte der Masseverwalter im Konkurs über das Vermögen der grundbücherlichen Eigentümerin der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften diese an die Antragstellerin. Dieser Kaufvertrag wurde vom Konkursgericht rechtskräftig genehmigt.
Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag begehrte die Antragstellerin, auf Grund dieses Kaufvertrages, mit Beschluss des Landesgerichtes Salzburg vom 4. 7. 2005 zu 23 S 88/04t genehmigt, der Amtsbestätigung vom 28. 6. 2005, der Bestellungsurkunde des Landesgerichtes Salzburg vom 28. 10. 2004, 23 S 87/04w, des Beschlusses des Landesgerichtes Salzburg vom 24. 5. 2005, 23 S 87/04w und der Erklärung über die Selbstberechnung der Grunderwerbssteuer vom 5. 8. 2005, Erf.Nr 92-25.385/2005 bei den der M***** AG allein gehörigen Liegenschaften EZ 45, 21, 50, 52, 53 und 54 im GB ***** folgende Grundbuchseintragungen zu bewilligen:
Für eine analoge Anwendung des § 1076 ABGB im Fall eines freihändigen Verkaufes durch den Masseverwalter spreche, dass der Verpflichtete auch in einem solchen Fall die Liegenschaft nicht veräußere; vielmehr finde eine Veräußerung im Interesse seiner Gläubiger ohne seinen Willen in einem besonderen Verfahren, in dem auch die Vorschriften der Exekutionsordnung anzuwenden seien (8 Ob 271/00m = ZIK 2002/93; 8 Ob 145/03m), statt. Auch wenn der konkursgerichtlich genehmigte Verkauf nur den Anspruch auf Eigentumsübertragung verschaffe, nicht aber wie der Zuschlag (auflösend bedingtes) Eigentum, so trete doch an die Stelle der Erteilung des Zuschlages die konkursgerichtliche Genehmigung des Verkaufes, womit feststehe, dass „Nachbesserungen" nicht mehr erreicht und Anbote anderer Interessenten nicht mehr berücksichtigt werden könnten (ZIK 2002/93).
Dem Vorkaufsrecht komme daher im gegenständlichen Fall keine die Veräußerung hindernde Wirkung mehr zu. Wenn auch der Masseverwalter dem Vorkaufsberechtigten Gelegenheit zu einem Überbot geben müsse, so ändere selbst eine unterbliebene Verständigung des Vorkaufsberechtigten nichts an der Zulässigkeit der Verbücherung des Eigentumsrechtes des Erwerbers. Überdies sei der Vorkaufsberechtigte nach dem von der Antragstellerin vorgelegten Beschluss des Oberlandesgerichtes Linz vom 15. 9. 2005, AZ 2 R 127/05t, u.a. nachweislich von der bevorstehenden Veräußerung verständigt und ihm eine Teilnahme am Bieterverfahren ermöglicht worden. Selbst ohne Nachweis einer solchen Verständigung oder eine Zustimmungserklärung des Vorkaufsberechtigten sei das Eigentumsrecht des Käufers einzuverleiben und das Vorkaufsrecht auf sämtlichen Liegenschaften zu löschen (Riel in Konecny/Schubert, Rz 66 zu § 120 KO). Das Rekursgericht sprach aus, dass der ordentliche Revisionsrekurs zulässig sei, weil keine höchstgerichtliche Rechtsprechung zur Frage der Wirkung eines Vorkaufsrechtes bei freihändigem Verkauf einer Liegenschaft durch den Masseverwalter vorliege. Das stelle eine Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG iVm § 126 Abs 2 GBG dar. Gegen diesen Beschluss richtet sich der Revisionsrekurs des Gerhard E***** mit dem Antrag auf Abänderung des angefochtenen Beschlusses in Sinn einer gänzlichen Antragsabweisung. Hilfsweise wird eine Aufhebungsantrag mit dem Ziel einer Verfahrensergänzung durch das Gericht 2.Instanz, in eventu durch das Gericht erster Instanz, gestellt. Der Revisionsrekurs ist aus dem vom Rekursgericht angeführten Grund zulässig ist; er ist jedoch nicht berechtigt.
Zunächst ist klarzustellen, dass sich der Oberste Gerichtshof mit dem von Gerhard E***** in Erfüllung des ihm erteilten Verbesserungsauftrages erhobenen ordentlichen Revisionsrekurs vom 3. 3. 2006 zu befassen hatte. Zutreffend hat das Erstgericht dem Revisionsrekurswerber, der zunächst einen „außerordentlichen" Revisionsrekurs ohne anwaltliche Fertigung erhoben hatte, in einem Zwischenerledigungsverfahren einen Verbesserungsauftrag erteilt (zur Zulässigkeit der Zwischenerledigung: 5 Ob 277/98s u.a.). Innerhalb der gesetzten dreiwöchigen Verbesserungsfrist wurde allerdings nicht der ursprüngliche „außerordentliche" Revisionsrekurs unterfertigt vorgelegt, sondern vom nunmehrigen Rechtsvertreter des Revisionsrekurswerbers ein völlig neuer ordentlicher Revisionsrekurs erstattet. Ein solcher Austausch des Rechtsmittels innerhalb der Verbesserungsfrist wird von der Rechtsprechung in jenen Fällen als zulässig angesehen, in denen der Rechtsmittelwerber ursprünglich ein Rechtsmittel eingebracht hatte, das an einem verbesserungsfähigen Mangel - wie hier einer fehlenden Anwaltsfertigung - gelitten hat (vgl RIS-Justiz RS0036673).
Zum Revisionsrekurs selbst:
Soweit der Rechtsmittelwerber geltend macht, ihm sei im Rekursverfahren das rechtliche Gehör insoweit nicht ausreichend gewährt worden, als ihm eine Rekursbeantwortung zum Rekurs der Antragstellerin nicht ermöglicht worden sei, ist er auf die Bestimmung des § 124 GBG idF des AußStrBeglG BGBl Nr I 112/2003 zu verweisen. Demnach ist eine Rekursbeantwortung im Grundbuchsverfahren nicht zulässig (§124 4. Satz GBG idFd AußStrBeglG). Den EB ist dazu zu entnehmen, dass ein zweiseitiges Rechtsmittelverfahren auf Grund der Besonderheiten des Grundbuchsverfahrens für nicht erforderlich angesehen wurde, sodass die entsprechenden Änderungen (der Bestimmungen des Außerstreitgesetzes) für das Grundbuchsverfahren ausdrücklich ausgeschlossen werden sollten.
In seinem Revisionsrekurs wendet sich der Vorkaufsberechtigte gegen die vom Rekursgericht vertretene Ansicht, dass durch den freihändigen Verkauf der Liegenschaften durch den Masseverwalter der Vorkaufsfall nicht eingetreten und sein Vorkaufsrecht erloschen sei. Dem hält der Revisionsrekurswerber entgegen, dass nach ständiger Rechtsprechung ein verbüchertes Vorkaufsrecht wie ein Veräußerungsverbot wirke. Die durch die Eintragung in die öffentlichen Bücher begründete dingliche Wirkung beziehe sich auf das Vorkaufsrecht in seiner konkret vereinbarten zeitlichen Ausgestaltung (NZ 1993, 287). Bei einem verbücherten Vorkaufsrecht gehe dieses als Belastung auf denjenigen über, der über eine vom Vorkaufsrecht nicht erfasste Veräußerungsart erwerbe, sodass es ausgeübt werden könne, wenn der Erwerber einen Vorkaufsfall auslöse.
Sein Vorkaufsrecht sei weder durch rechtskräftiges Urteil noch durch Verzicht erloschen. Vielmehr sei es im Zuge des Verkaufsvorganges nicht gehörig berücksichtigt worden. Ein entsprechend qualifiziertes Einlösungsanbot sei ihm nie gemacht worden. Er habe nicht einmal eine Verständigung darüber erhalten, dass er zur Wahrung seiner Rechte als Vorkaufsberechtigter darüber zu entscheiden habe, ob er in den Kaufvertrag als Ersteher einzutreten gedenke. Eine Anbietung gemäß der Bestimmungen der §§ 1072 ff ABGB sei nie erfolgt. Bei freier Verwertung von Liegenschaften durch den Masseverwalter werde dieser nicht anders tätig als ein anderer Verfügungsberechtigter, weshalb nicht einzusehen sei, warum eine solche Veräußerung den Vorkaufsfall nicht auslösen solle.
Dazu hat der erkennende Senat erwogen:
Nach § 1076 ABGB hat das dingliche Vorkaufsrecht im Falle der gerichtlichen Feilbietung der damit belasteten Sache keine andere Wirkung, als dass der Vorkaufsberechtigte zur Feilbietung vorgeladen werden muss. Diese Bestimmung gilt nach herrschender Auffassung nicht nur für das Zwangsversteigerungsverfahren, sondern auch für die freiwillige Feilbietung, etwa für die Versteigerung zum Zweck der Aufhebung einer Eigentumsgemeinschaft (3 Ob 49/93 = HS 24.576 mwN). Der Vorkaufsberechtigte kann daher weder die Versteigerung verhindern noch die Sache dem Meistbietenden, dem der Zuschlag erteilt worden ist, abfordern. Er hat nur das Recht, zur Versteigerung geladen zu werden (§ 171 EO: Zustellung des Versteigerungsediktes), und zwar auch bei freiwilliger Feilbietung. Wird er nicht geladen, so steht ihm das Rekursrecht gegen die Zuschlagserteilung zu (§ 187 Abs 3 EO; HS 24.576; Apathy in Koziol/Bydlinski/Bollenberger Komm z ABGB Rz 1 f zu § 1076 ABG).
Nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung entspricht dem Tag der Erteilung des Zuschlages bei der freihändigen Veräußerung im Konkurs der Tag der konkursgerichtlichen Genehmigung des Kaufvertrages (SZ 74/104; RIS-Justiz RS0115420). Anders als der Ersteher einer Liegenschaft erwirbt der Käufer im Fall des freihändigen Verkaufs im Konkurs Eigentum nicht bereits mit Zuschlag, sondern erst mit der Verbücherung. Die konkursgerichtliche Genehmigung der gemäß § 120 Abs 2 KO freihändig veräußerten Liegenschaft hat die Funktion, dass festgestellt wird, ob und zu welchem Preis der Kaufvertrag über die feilgebotene Sache zustandegekommen ist. Damit steht auch fest, dass „Nachbesserungen" nicht mehr erreicht und Anbote anderer Interessenten nicht mehr berücksichtigt werden können, sondern dass der im Beschluss bezeichnete Käufer die ihn nach dem Inhalt des Kaufvertrages treffenden Pflichten zu erfüllen hat (SZ 74/104 mwN). Der konkursgerichtlich genehmigte Kaufvertrag verschafft ihm andererseits den Anspruch auf Übereignung des Kaufobjekts zu den ausgehandelten Bedingungen.
Nach überwiegender Ansicht bewirkt ein bücherliches Vorkaufsrecht im Konkurs bei einem solchen rechtsgeschäftlichen Verkauf durch den Masseverwalter keinen Vorkaufsfall im sonst üblichen Sinn. Das wird damit begründet, dass es sich vom Willen des Verpflichteten (§ 1072 ABGB) her betrachtet durchaus um einen Zwangsverkauf im Rahmen des Konkursverfahrens handelt, der die exekutive Veräußerung ersetzt. Der Verpflichtete will hier so wenig veräußern, wie in jenem Fall, in dem die konkursmäßige „Versilberung" durch Zwangsversteigerung erfolgt. Hier wie dort findet die Veräußerung im Interesse seiner Gläubiger ohne seinen Willen in einem besonderen Verfahren statt (vgl Bydlinski in Klang IV/2 864; Aicher in Rummel3 Rz 11 zu § 1076 ABGB; Riel in Konecny/Schubert KO Rz 66 zu § 120 KO; aA Binder in Schwimann2 Rz 4 zu § 1076 ABGB unter Verweis auf Faistenberger, Vorkaufsrecht 190). Dieser Ansicht schließt sich der erkennende Senat an. Dafür spricht vor allem auch, wie das Rekursgericht ausführte, dass für die freihändige Veräußerung im Konkurs die Vorschriften der Exekutionsordnung anzuwenden sind (vgl RIS-Justiz RS0003381; 8 Ob 145/03m mwN), somit auch die Bestimmung des § 237 Abs 3 EO. Die vom Ersteher (Käufer) nicht zu übernehmenden Lasten wären demnach zu löschen.
Nach der Lehre erlischt das Vorkaufsrecht jedenfalls mit Rechtskraft des Beschlusses über die Genehmigung des Kaufvertrages mit dem Dritten durch das Konkursgericht (vgl Riel in Konecny/Schubert aaO; Aicher aaO Rz 4 zu § 1076; Angst in Angst Rz 5 zu § 237 EO), sodass die Löschung zugleich mit der Einverleibung des Käufers als Eigentümer zu erfolgen hätte. Im Hinblick auf die eingeschränkte Kognitionsbefugnis des Grundbuchsgerichtes, dem für seine Entscheidung nur Urkunden zur Verfügung stehen, wäre allerdings zu überlegen, ob es nicht Sache des Konkursgerichtes ist, den Untergang des Vorkaufsrechts festzustellen und die Löschung anzuordnen. Diese Möglichkeit scheidet jedoch im konkreten Fall aus, weil der diesbezügliche Beschluss des Konkursgerichtes vom OLG Linz mit der zu 2 R 12/06g ergangenen Entscheidung aufgehoben und die Sache gemäß § 12 Abs 2 AußStrG (mittlerweile rechtskräftig) an das zuvorgekommene Grundbuchsgericht überwiesen wurde. Dieses hat somit funktionell unangreifbar und - wie dargelegt - inhaltlich richtig entschieden. Dem Revisionsrekurs war daher der Erfolg zu versagen.
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