1Ob50/06v – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Gerstenecker als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Zechner, Univ. Doz. Dr. Bydlinski, Dr. Fichtenau und Dr. Glawischnig als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Maria A*****, vertreten durch Dr. Josef Hofer und Mag. Dr. Thomas Humer, Rechtsanwälte in Wels, gegen die beklagte Partei C***** GmbH, *****, vertreten durch Saxinger Chalupsky Weber Partner Rechtsanwälte GmbH in Wels, wegen Feststellung und Einwilligung in die Verbücherung einer Dienstbarkeit (Streitwert EUR 22.000), infolge außerordentlicher Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichts Linz als Berufungsgericht vom 12. Jänner 2006, GZ 6 R 205/05t-31, mit dem das Urteil des Landesgerichts Wels vom 16. August 2005, GZ 4 Cg 32/04d-23, abgeändert wurde, in nichtöffentlicher Sitzung zu Recht erkannt:

Der Revision wird Folge gegeben.

Das angefochtene Urteil wird dahin abgeändert, dass das mit Beschluss vom 24. 8. 2005 (ON 25) ergänzte Urteil des Erstgerichts mit der Maßgabe wiederhergestellt wird, dass an die Stelle der Grundstücksbezeichnung „750/2" die Bezeichnung „750/1" zu treten hat. Die beklagte Partei ist schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 3.172,68 (darin EUR 528,78 USt) bestimmten Kosten des Rechtsmittelverfahrens binnen 14 Tagen zu ersetzen.

Entscheidungsgründe:

Die Klägerin verkaufte mit Kaufvertrag vom 28. 10. 1991 an eine GmbH Co KG (im Folgenden: erste Käuferin) aus dem Gutsbestand ihrer Liegenschaft EZ 1244 ***** die Grundstücke 750/1, 750/2 und 763/2. Für diese Grundstücke wurde die EZ 1259 ***** eröffnet. Vertragspunkt

6.1. lautet:

„Die Käuferin des Kaufgrundstückes räumt dem jeweiligen Eigentümer der restlichen Grundstücke 746 und 748, die sohin nicht Kaufgegenstand sind, das immerwährende und unentgeltliche Recht des Gehens und Fahrens mit Fahrzeugen aller Art und zu jeder Zeit über die Kaufgrundstücke ein. Dieses Recht ist als Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens grundbücherlich sicherzustellen. Die Situierung des Weges bleibt der Käuferin vorbehalten und bezieht sich das Geh- und Fahrtrecht in der Folge lediglich auf den von der Käuferin zu errichtenden Weg und den davon betroffenen Grundstücken."

Ob der Liegenschaft EZ 1259 ***** wurde zu C-LNr 1a die Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens über die Grundstücke 750/1 und 750/2 gemäß Z 6 des Kaufvertrages vom 24. 5. 1991 (richtig offensichtlich: vom 28. 10. 1991) für die Grundstücke 746 und 748 einverleibt. Die Situierung des Servitutswegs wurde der ersten Käuferin deshalb vorbehalten, weil diese noch Verschiedenes mit der Gemeinde abklären musste. Ursprünglich war geplant, den Weg nordseitig des nunmehrigen Gebäudekomplexes (über die Grundstücke 750/1 und 750/2) zu führen, wovon jedoch später wieder abgegangen wurde.

Am 3. 1. 1996 schlossen die Klägerin und die erste Käuferin eine schriftliche Vereinbarung ab, die unter anderem folgende Passagen enthält:

„Ursprünglich sollte für die angrenzenden Grundstücke 746 und 748 ***** eine eigene abgetrennte Zufahrtsstraße entlang der nördlichen Grundstücksgrenze zum dahintergelegenen F*****werk errichtet werden. Da aber bei der Baugenehmigung die Auflage erteilt wurde, entlang der W*****straße als Schutz für die dahinterliegenden Wohnhäuser einen mindestens 3 m hohen Erdwall zu errichten, ist dies nicht mehr möglich.

Es wurde daher vereinbart, dass die parallel zur Bundesstraße 1 zu errichtende Zufahrt bzw Durchfahrt für die .... GmbH Co KG in der nötigen Breite und Belastungsfähigkeit ausgeführt wird, um das Gehen und Fahren mit Fahrzeugen aller Art zur Erreichung der Grundstücke 746 und 748 zu gewährleisten.

Zu- und Durchfahrt muss Tag und Nacht für die jeweiligen Besitzer der Grundstücke 746 und 748 geöffnet sein und in einem gut befahrbaren Zustand gehalten werden."

Im Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses - und bis zum Jahr 2000 - waren die Grundstücke 746 und 748 landwirtschaftlich genutzt. Der Pächter fuhr zu den Grundstücken immer auf den in der Vereinbarung vom 3. 1. 1996 festgelegten Weg, etwa 8 bis 10 mal jährlich. Auch die Klägerin benützte diese Zufahrt.

Die beklagte Partei erwarb die Liegenschaft aus der Konkursmasse der ersten Käuferin. In dem am 27. 7. 2000 mit deren Masseverwalter abgeschlossenen Kaufvertrag wurde unter anderem auf das aus dem Grundbuch ersichtliche Wegerecht der Klägerin verwiesen. Mit Schreiben vom 31. 3. 2003 teilte die beklagte Partei der Klägerin mit, dass die Zufahrt zu deren Grundstücken ab sofort und ausschließlich nur mehr auf einem um den gesamten Gebäudekomplex herumführenden Weg geduldet werde.

Die Klägerin begehrte nun die Feststellung, dass ihr und allen künftigen Eigentümern der Liegenschaft EZ 1244 die immerwährende und unentgeltliche Dienstbarkeit des Gehens und Fahrens mit Fahrzeugen aller Art und zu jeder Zeit über die Grundstücke 763/2 und (berichtigt) 750/1 gegenüber den jeweiligen Eigentümern der Liegenschaft EZ 1259 in der Weise zustehe, dass das Begehen und Befahren der dienenden Grundstücke - in durch ein Verweis auf einen Plan näher bezeichneten Bereichen - zulässig sei. Darüber hinaus sei die Beklagte schuldig, in die grundbücherliche Einverleibung dieser Dienstbarkeit einzuwilligen. Die Klägerin und ihr Pächter hätten den (einvernehmlich festgelegten) Weg im Rahmen der Bewirtschaftung der Liegenschaft jahrelang benutzt. Im Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs sei für die beklagte Partei das Bestehen der Dienstbarkeit im Sinne des Klagebegehrens offenkundig gewesen. Der beklagten Partei hätte auf Grund der örtlichen Verhältnisse im Zusammenhalt mit dem Vertragstext der Verlauf des Geh- und Fahrrechts klar sein müssen. Jedenfalls hätte die Organe der beklagten Partei eine Erkundigungspflicht getroffen. Zweck der Dienstbarkeitseinräumung sei nicht nur die Ermöglichung der landwirtschaftlichen Nutzung der Liegenschaft gewesen, sondern auch die Herstellung einer mit Fahrzeugen aller Art und zu jeder Zeit einfach zu befahrenden Anbindung an das öffentliche Gut, da beabsichtigt gewesen sei, die Liegenschaft einer gewerblichen Nutzung zuzuführen. Die beklagte Partei wandte dagegen im Wesentlichen ein, eine offenkundige Dienstbarkeit sei nicht vorgelegen. Zum Zeitpunkt ihres Eigentumserwerbs seien die Grundstücke der Klägerin brach gelegen; eine Wegedienstbarkeit sei nicht ausgeübt worden. Da der Verkäufer (Masseverwalter) im Kaufvertrag bestätigt habe, dass die im Grundbuch einverleibte Dienstbarkeit über die Grundstücke 750/1 und 750/2 verlaufe, habe die beklagte Partei die Liegenschaft im guten Glauben hinsichtlich des Grundstückes 763/2 lastenfrei erworben. Sollte das Zu- und Abfahren landwirtschaftlicher Maschinen für sie erkennbar gewesen sein, könnte eine offenkundige Dienstbarkeit nur im Rahmen einer landwirtschaftlichen Nutzung der herrschenden Grundstücke vorliegen. Die beklagte Partei habe im März 2003 erstmals erfahren, das die Situierung des Weges im Sinne der Vereinbarung im Kaufvertrag mit der ersten Käuferin noch ungeklärt sei. Sie habe daher in ihrem Schreiben vom 31. 3. 2003 keine Verlegung des Dienstbarkeitswegs verlangt, sondern vielmehr dessen Verlauf im Sinne des Punktes 6 des seinerzeitigen Kaufvertrages konkretisiert.

Das Erstgericht gab dem Klagebegehren statt; mit einem als „Ergänzungsurteil" bezeichneten Beschluss (ON 25) trug es die im Urteil fehlende Kostenentscheidung nach. Bei Vertragsabschluss sei eine offenkundige Dienstbarkeit im Umfang des Klagebegehrens vorgelegen. Die beklagte Partei hätte bei gehöriger Aufmerksamkeit Vorgänge wahrnehmen können, die das Bestehen einer Dienstbarkeit vermuten ließen. Insbesondere habe der Zaun zwischen den Liegenschaften der Streitteile bereits im Zeitpunkt des Liegenschaftserwerbs vor dem Beginn der Zufahrt zu den Grundstücken der Klägerin geendet und habe sich in diesem Bereich eine beschotterte Zunge in Richtung der Grundstücke der Klägerin befunden. Da es sich bei den Grundstücken der Klägerin um Betriebsbaugebiet handle, sei unter Berücksichtigung des Punktes 6 des seinerzeitigen Kaufvertrags von einer Wegeservitut auszugehen, die ein jederzeitiges Zufahren zu den Grundstücken der Klägerin auch mit größeren LKW ermöglicht.

Das Berufungsgericht änderte diese Entscheidung im Sinne einer Klageabweisung ab, sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstands 20.000 EUR übersteige, und erklärte die ordentliche Revision für nicht zulässig. Eine (durch grundbücherliche Eintragung) „verdinglichte" Wegedienstbarkeit über das Grundstück 763/2 liege nicht vor, weil im Hauptbuch unrichtig auf einen Kaufvertrag vom 24. 5. 1991 verwiesen werde, aus dem sich aber ein Wegerecht nicht ergebe. Darüber hinaus könne auch die genaue Angabe des dienenden Grundstücks nicht durch einen Verweis auf den Inhalt einer Urkunde ersetzt werden. Selbst wenn man berücksichtige, dass in der Judikatur die Auffassung vertreten werde, dass sich etwa bei Grunddienstbarkeiten in der Regel aus der Art der Eintragung die Vermutung ergebe, dass wichtige Nebenbestimmungen wohl in den Urkunden, aber nicht im Hauptbuch aufscheinen, sodass eine Einsichtnahme in die Urkundensammlung verkehrsüblich sei, wäre dies im vorliegenden Fall für den Umfang der dinglichen Wirkung der Eintragung ohne Belang. Der tatsächliche Verlauf der Dienstbarkeit ergebe sich auch nicht aus der Urkundensammlung. Bücherlich sei das Grundstück 763/2 somit mit einem Geh- und Fahrrecht zu Gunsten der Liegenschaften der Klägerin nicht belastet. Nach ständiger Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs werde das Eintragungsprinzip jedoch dann durchbrochen, wenn der Belastete eine Dienstbarkeit gekannt habe oder diese offenkundig sei. Wer in Kenntnis der Ausübung von Rechten Dritter an einer Liegenschaft ein lastenfreies Grundstück erwerbe, könne sich nicht mit Erfolg auf den Grundbuchstand berufen. Dasselbe gelte nach ständiger Rechtsprechung, wenn auf Grund der Umstände bei einiger Aufmerksamkeit das Bestehen einer Dienstbarkeit zu vermuten sei. Offenkundige, nicht verbücherte Dienstbarkeiten, die dem Eigentümer der belasteten Liegenschaft bekannt seien oder bekannt sein müssten, würden sachenrechtlich somit wie eingetragene Dienstbarkeiten behandelt. Wer einen gültigen Titel besitze, sei bei offenkundigen Dienstbarkeiten trotz Nichtverbücherung geschützt, sofern es nicht nach dem Willen der Parteien bei einem obligatorischen Recht ohne Verbücherung bleiben sollte. Nur durch den gutgläubigen Erwerb des belasteten Grundstücks erlösche eine nicht verbücherte (nicht offenkundige) Dienstbarkeit. Gutgläubigkeit des Erwerbers sei nach ständiger Rechtsprechung ausgeschlossen, wenn er in schuldhafter Weise Indizien für das Abweichen des Grundbuchstandes von den tatsächlichen Verhältnissen ignoriere; dabei genüge leichte Fahrlässigkeit. Die Sorgfaltsanforderungen an den Erwerber dürften aber nicht überspannt werden, weil sonst das Grundbuch entwertet würde. Wenn auch das Grundbuch für Dienstbarkeiten von vornherein eine geringere Aussagekraft besitze, weil diese Rechte erfahrungsgemäß nicht immer lückenlos verbüchert seien, müsse der Erwerber einer Liegenschaft das Bestehen nicht verbücherter Benützungsrechte nicht geradezu vermuten. Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze müsse eine offenkundige Dienstbarkeit auch angesichts der von der Klägerin angeführten Umstände verneint werden. Für die Organe der beklagten Partei sei erkennbar gewesen, dass der ersten Käuferin die Situierung des Weges vorbehalten worden war; nach dem Text des von ihr abgeschlossenen Kaufvertrags habe sich für die Organe der beklagten Partei nur ergeben müssen, dass sich die Dienstbarkeit (nur) auf die Grundstücke 750/1 und 750/2 beziehen sollte. Über diese Grundstücke sei die Liegenschaft der Klägerin auch tatsächlich erreichbar gewesen, wenn auch über einen längeren Weg um das Gebäude herum. Da die erste Käuferin zur Situierung des Weges berechtigt gewesen, und nicht hervorgekommen sei, dass es diesbezüglich zwischen ihr und der Klägerin Differenzen gegeben hätte, seien die Organe der beklagten Partei nicht zur Nachfrage bei der Klägerin veranlasst gewesen. Es käme einer Überspannung der Sorgfaltsanforderungen gleich, wollte man von der beklagten Partei in Anbetracht des Grundbuchstandes und der Erklärung des Masseverwalters im Kaufvertrag eine „Ermittlung der Grundstücksgrenze" in der Natur verlangen. Ausgehend von den besonderen Umständen des vorliegenden Einzelfalls handle es sich auch bei der Öffnung im Zaun und der nach den erstgerichtlichen Feststellungen im Jahr 2000 vorhandenen geschotterten Zunge in Richtung des Grundstücks der Klägerin um keine Anlagen oder Einrichtungen, die die Vermutung des Verlaufs eines Geh- und Fahrrechts im Sinne des Klagebegehrens hätte nahe legen müssen. Insgesamt habe die Klägerin, die sich nicht um die Verbücherung ihres Titels über die Einräumung der Dienstbarkeit (auch) über das Grundstück 763/2 bemüht habe, die hieraus resultierenden nachteiligen Folgen zu tragen. Die ordentliche Revision sei nicht zulässig, weil die Beurteilung, ob im Zeitpunkt des Erwerbs des dienenden Grundstücks Anlagen oder sonstige Einrichtungen vorhanden waren, die dessen Zweck des Dienens als offenkundig erkennen ließen und eine Erkundigungspflicht auslösten, von den Umständen des Einzelfalls abhänge.

Die dagegen erhobene Revision der Klägerin ist zulässig und berechtigt.

Zutreffend hat das Berufungsgericht auf die herrschende Judikatur hingewiesen, nach der das Eintragungsprinzip dann durchbrochen wird, wenn das Bestehen einer Dienstbarkeit zumindest in dem Sinne offenkundig ist, dass sie von einem an der Aufklärung der wahren Rechtslage interessierten Erwerber ohne Weiteres in Erfahrung gebracht werden könnte. Wer einen gültigen Titel zur Eintragung einer Servitut hat, ist auch ohne Verbücherung gegen Dritte geschützt, sofern bestimmte Umstände objektiv vermuten lassen, dass die Liegenschaft mit einer Servitut belastet ist (vgl dazu nur die Judikaturnachweise bei Koch in Koziol/Bydlinski/Bollenberger, § 481 ABGB Rz 4). Auch wenn bei der Beurteilung des gutgläubigen lastenfreien Erwerbs die Sorgfaltsanforderungen an den Erwerber nicht überspannt werden dürfen, darf er doch die Augen nicht vor klaren Hinweisen auf das Bestehen bzw den Umfang einer Servitut verschließen, sofern er Kenntnis von Tatsachen erlangt, die auf eine Belastung der Liegenschaft schließen lassen.

Im vorliegenden Fall weist die Revisionswerberin mit Recht darauf hin, dass für die Organe der beklagten Partei bereits zum Zeitpunkt der Unterfertigung des Kaufvertrags klar erkennbar war, dass zu Lasten der von ihr schließlich erworbenen Liegenschaft ein Wegerecht zu Gunsten der Grundstücke der Klägerin begründet wurde bzw grundbücherlich begründet werden sollte. Die beklagte Partei behauptet auch gar nicht, das ihre Organe bestimmte - allenfalls auch unrichtige - Vorstellungen über die Lage des Servitutswegs gehabt hätten. Haben sie sich somit seinerzeit für den Verlauf dieses Weges nicht interessiert, können sie sich nicht darauf berufen, sie hätten darauf vertraut, dass eine bestimmte Teilfläche der Liegenschaft von der Belastung nicht betroffen wäre. Nachdem die beklagte Partei nicht einmal behauptet, dass ihre Organe bestimmte Vorstellungen über den Verlauf des Weges gehabt hätten, musste sie durchaus auch mit einer Belastung des Grundstücks 763/2 rechnen, zumal dieser Bereich nach den damaligen baulichen Gegebenheiten der einzige war, über den die Grundstücke der Klägerin auf einigermaßen direktem Weg und ohne größere Schwierigkeiten erreichbar waren. Im Übrigen hätte auch die vom Berufungsgericht erwogene Zufahrtsmöglichkeit „um das Gebäude herum" das Grundstück 763/2 nicht unberührt gelassen (vgl nur Beilage./3): was auch die Revisionsgegnerin übersieht. Schon deshalb lagen ausreichende objektive Umstände vor, die eine Annahme, gerade dieses Grundstück wäre von der Belastung nicht erfasst, fragwürdig machten.

Hätte sich die beklagte Partei darum bemüht, Klarheit über den Verlauf des Servitutswegs zu erlangen, wäre sie vorerst auf die Bestimmung im ersten Kaufvertrag gestoßen, nach der der genaue Wegverlauf von der ersten Käuferin festgelegt werden sollte. Einfache Nachforschungen - entweder bei der Klägerin oder bei Personen im Nahbereich der ersten Käuferin - hätten zweifellos die Vereinbarung vom 3. 1. 1996 zu Tage gefördert, in der unmissverständlich festgelegt worden war, dass der Klägerin zum Erreichen ihrer Grundstücke die „parallel zur Bundesstraße 1 zu errichtende Zufahrt bzw Durchfahrt" zur Verfügung stehen sollte; einer (in der Revisionsbeantwortung erörterten) Einsichtnahme in die Urkundensammlung hätte es gar nicht bedurft. Dies war auch jener Bereich, in dem die Klägerin bzw ihr Pächter das Wegerecht in der Folge tatsächlich ausgeübt haben.