5Ob3/06m – OGH Entscheidung

Abweichend von dieser Vereinbarung, aber im Einvernehmen mit den seinerzeitigen Bestandgebern, den Rechtsvorgängern der Kläger, erfolgte der Zugang der Vereinsmitglieder zum Stadl tatsächlich nie vom See aus, sondern über einen Fußweg. Die Vertragsparteien vereinbarten auch mündliche Änderungen dahin, dass der Beklagte nur mehr zwei Teilflächen der Grundstücke Nr. 1326/1 und 1326/3, nicht aber Flächen des Grundstücks Nr. 1326/2 benützen werde, was eine Bestandfläche von rund 550 m² ergab; die sonstigen Vertragsbedingungen, insbesondere der vereinbarte Bestandzins blieben unverändert.

Mit der Zeit wurde der auf dem Grundstück Nr. 1326/1 errichtete Stadl, der eine Grundfläche von etwa 20 bis 25 m² aufgewiesen hatte, baufällig, und die Streitteile planten die Errichtung eines neuen Objekts an anderer Stelle; dies lag im Interesse des Beklagten als Nutzer des Stadls, es hatte aber auch der Erstkläger als damaliger Liegenschaftspächter nichts dagegen, weil die Bewirtschaftung der Flächen durch die Neuerrichtung einfacher wurde. Einvernehmlich erfolgte die Erstellung eines Einreichplans, in welchem die seinerzeitige Grundeigentümerin Maria E***** und der Erstkläger als Bauherrn aufschienen. Nach der Baubeschreibung sollte das neue Objekt ein Remisengebäude mit einer verbauten Fläche von 81 m² sein und Punktfundamente mit Binderauflagern, Holzriegelwände 16 cm mit vertikaler Außenschalung, einen Krüppelwalmdachstuhl mit 36 Grad Dachneigung sowie aushubsicher verankerte Flügeltore aufweisen. Das Bauvorhaben erhielt die naturschutzrechtliche Bewilligung mit der Auflage, dass das Objekt nur für landwirtschaftliche Zwecke verwendet werden dürfe; das Grundstück liegt nämlich im Landschaftsschutzgebiet.

Es war für beide Streitteile von vorneherein klar, dass der neue Stadl wie der alte für die Zwecke des Beklagten, namentlich für den Bootsunterstand gedacht war.

Der Abbruch des alten Stadls und die Errichtung des neuen Objekts erfolgten (offenbar 1997) auf Kosten des Beklagten. Die Mitglieder des Beklagten betreiben die Fischerei vom Boot (und nicht vom Ufer) aus.

Mit eingeschriebenen Briefen des öffentlichen Notars Dr. Wolfgang Albrecht vom 25. 6. und 29. 6. 2004 kündigten die Kläger dem Beklagten das Bestandverhältnis zum 30. 9. 2004 auf. Zwei Kündigungsschreiben gibt es deshalb, weil beim ersten eine falsche Adresse angegeben war.

Die Kläger begehrten - soweit für das Revisionsverfahren noch wesentlich zu GZ 4 C 92/04x des Erstgerichts - vom Beklagten die Räumung und Übergabe der Liegenschaft EZ *****, mit den Grundstücken 1326/1 (Teilstück) und 1326/3 (Teilstück) sowie den auf Grundstück 1326/1 errichteten Heustadl gestützt auf die erfolgte Aufkündigung. Der Beklagte beantragte Abweisung des Klagebegehrens mit der hier noch wesentlichen Begründung, es sei spätestens bei Neuerrichtung des Objekts, eines Superädifikats, das Vertragsverhältnis diesem Zweck gewidmet worden, weshalb ein dem MRG unterliegendes Bestandverhältnis vorliege, welches nicht außergerichtlich gekündigt werden könne. Das Erstgericht gab dem - im Revisionsverfahren allein strittigen - Räumungsbegehren (GZ 4 C 92/04x) auf der Grundlage des eingangs zusammengefassten Sachverhalts statt. Rechtlich qualifizierte das Erstgericht das Rechtsverhältnis der Streitteile als ein nicht dem MRG unterliegendes und daher außergerichtlich kündbares Mietverhältnis.

Das Berufungsgericht gab der vom Beklagten erhobenen Berufung im Sinn der Abweisung des Räumungsbegehrens Folge. Der Stadl sei wegen der darüber getroffenen eingehenden vertraglichen Regelung und seiner unmittelbar dem Vereinszweck dienenden Funktion nicht als bloßes „Beiwerk" zur Liegenschaft, sondern als der Grundfläche zumindest gleichwertiger Teil des Bestandgegenstands zu werten. Daraus folge das Vorliegen einer Geschäftsraummiete, woran auch die (spätere) eingeschränkte naturschutzrechtliche Bewilligung nichts ändere, weil es auf den von den Parteien (ursprünglich) zu Grunde gelegten Vertragszweck ankomme. Mangels einer im Anwendungsbereich des MRG erforderlichen gerichtlichen Aufkündigung erweise sich das Räumungsbegehren als unberechtigt. Zu diesem Teil seiner Entscheidung sprach das Berufungsgericht aus, die (gemeint: ordentliche) Revision sei nicht zulässig, weil zur Abgrenzung der Grundstücksmiete von der Raummiete einhellige höchstgerichtliche Judikatur vorliege, von welcher das Berufungsgericht nicht abgewichen sei.

Gegen die das Räumungsbegehren abweisende Entscheidung des Berufungsgerichts richtet sich die außerordentliche Revision der Kläger mit dem Antrag auf Abänderung im Sinn der Stattgebung des Räumungsbegehrens; hilfsweise wird auch ein Aufhebungsantrag gestellt. Die Kläger machen in ihrer Revision zusammengefasst geltend, das Berufungsgericht sei mit seiner Beurteilung, die Nutzung des Stadls sei in zumindest gleichem Umfang wie die Grundfläche Vertragszweck gewesen, von der Judikatur des Obersten Gerichtshofs zur Abgrenzung von Grundstücksmiete und Raummiete abgewichen. Gegenüber dem ursprünglichen, alten Stadl mit einer Nutzfläche von nur 20 bis 25 m² sei die Grundstücksmiete im Vordergrund gestanden. Das erst Jahre später und widmungswidrig an anderer Stelle neu errichtete Objekt könne für diese Abgrenzungsfrage nicht maßgeblich sein. Es sei demnach von einem nicht dem MRG unterliegenden Bestandverhältnis auszugehen, welches wirksam aufgekündigt worden sei.

Der Beklagte hat von der freigestellten Möglichkeit der Erstattung einer Revisionsbeantwortung Gebrauch gemacht und darin beantragt, die Revision der Kläger zurückzuweisen, in eventu dieser nicht Folge zu geben. Es müsse nicht entschieden werden, ob das neue, mit Wissen und Willen der Kläger errichtete Objekt ein Superädifikat darstelle oder im Eigentum der Liegenschaftseigentümer stehe, weil es rechtlich jedenfalls nicht anders zu behandeln sei wie das alte Bauwerk. Schon auf dieses alte Objekt habe sich das Benützungsinteresse des Beklagten jedenfalls in zumindest gleichem Maße erstreckt wie auf die Grundfläche; das Berufungsgericht sei daher zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs von einem in den Anwendungsbereich des MRG fallenden Bestandverhältnis ausgegangen.

Rezeptions- und Gemeinschaftshütte eines großen Camping-Platzes; 5 Ob 593/87 = MietSlg 39.207/57 = WoBl 1988/32, 65 = RdW 1988, 386:

transportabler Verkaufsstand in einer offenen Kaufhauspassage; 6 Ob 672/84 = MietSlg 36/38: Dusch- und Umkleideräume einer Tennis-Sportanlage).

3.2. Nur wenn umgekehrt die vermietete Grundfläche lediglich die

Nebensache ist, die schon bestehenden (oder erst zu errichtenden)

Räumlichkeiten aber die Hauptsache darstellen, liegt Raummiete vor (9

Ob 47/04h = WoBl 2005/109, 308, Schauer: „Fernsehlokalsendeanlage"

bestehend im Wesentlichen aus einem 32 m hohen Antennenmast und einer

ca 8 m² großen ebenerdigen Sendeunterkunft; 6 Ob 592/86 = EvBl

1987/146: Tennishalle; 5 Ob 607/84 = SZ 57/194 = MietSlg 36/48:

Service-Station einer Tankstelle; 8 Ob 640/88 = WoBl 1990/80, 159,

krit Würth = MietSlg 41.165: Liftanlage; 3 Ob 608/89: Miete einer

Fläche zur Aufstellung von Musterhäusern mit Telefonanschluss; 3 Ob 501/90 = WoBl 1991/4, 10, Call/Würth: Kühlraum mit teilweise offener Verkaufsfläche).

4. Wesentliches Gewicht für die Unterscheidung zwischen Flächen- und Raummiete hat der Vertragszweck mit der daraus hervorleuchtenden funktionellen Bedeutung von Grundfläche und Gebäude. Dieser Vertragszweck kann ausdrücklich oder schlüssig festgelegt werden, kann sich aber auch aus der Art des Bestandobjekts oder aus vorvertraglichen Erklärungen der Vertragsteile ergeben. Auf die davon allenfalls abweichende spätere tatsächliche Verwendung kommt es im Regelfall nicht an (4 Ob 185/00k = immolex 2001, 4 = WoBl 2002/12, 42 = MietSlg 52.239). Schon aus besagter Bedeutung des - seinerzeitigen - Vertragszwecks folgt, dass die erst Jahre später bei der Errichtung des wesentlich größeren Stadls erteilte naturschutzbehördliche Verwendungsauflage für die hier fragliche Anwendbarkeit des MRG nicht ausschlaggebend sein kann.

5. Das Berufungsgericht hat für die Annahme einer Raummiete im Wesentlichen die vermeintlich eingehenden vertraglichen Regelungen über den Stadl und dessen unmittelbar dem Vereinszweck dienende Funktion ins Treffen geführt. Diese Argumente tragen jedoch nicht:

Die den Stadl betreffenden vertraglichen Vereinbarungen dienten hauptsächlich dazu, die Bestandgeber vor einer vertragswidrigen Nutzung des Objekts und vor einem Begehren des bestandnehmenden Beklagten nach einer Investitionsablöse zu schützen; mit diesen, gerade dem Schutz der Bestandgeber dienenden Vereinbarungen die Anwendbarkeit des MRG zu begründen, verkehrt deren Zweck geradezu ins Gegenteil. Dass der Stadl Vereinszwecken diente, kann für sich allein die Annahme der Raummiete ebenfalls nicht tragfähig begründen, ist doch die zweckmäßige Verwendbarkeit eines Objekts geradezu selbstverständliche Voraussetzung jeder Nutzungsvereinbarung; daraus kann noch nicht die für die Raummiete nötige eigenständige Funktion und Bedeutung des Gebäudes folgen. Gerade eine solche eigenständige Funktion und Bedeutung des Stadls ist hier aber nicht zu erkennen, diente dieser doch auch - wie die Freifläche - (nur) der Unterbringung von Booten und der Lagerung der für die Sportfischerei benötigten Geräte. Von einem Heustadl ist auch keine für diese Zwecke besonders prädestinierte bauliche Gestaltung oder Ausstattung zu erwarten. Weiters spricht auch das Flächenverhältnis zwischen Freifläche und Gebäude (550 m² zu 25 m²) zumindest tendenziell gegen eine besondere Bedeutung des Bauwerks und damit gegen das Vorliegen einer Raummiete.

6. Aus einer Gesamtabwägung der dargestellten Abgrenzungskriterien folgt zusammengefasst, dass der alte Stadl nur einen ganz unbedeutenden Teil der gemieteten Fläche in Anspruch nahm und ihm keine selbstständige Funktion zukam. Primärer Zweck der Anmietung des Objekts war offenbar die Sicherung eines Seezugangs, weshalb von einer nicht dem MRG unterliegenden Flächenmiete auszugehen ist. Dieses Bestandverhältnis haben die Kläger wirksam aufgekündigt, weshalb sich ihr Räumungsbegehren als berechtigt erweist; ihrer Revision ist daher Folge zu geben.

7.1. Bei der neu zu treffenden Kostenentscheidung für das erstinstanzliche Verfahren ist davon auszugehen, dass die Kläger mit ihrem Räumungsbegehren zu GZ 4 C 92/04x zur Gänze erfolgreich waren, während der Beklagte von einem kostenunschädlichen Teil (betreffend den „Sagspitz") abgesehen das Unterlassungsbegehren zu GZ 4 C 95/04p abgewehrt hat. Bis zur Verfahrensverbindung würde sich der Kostenersatzanspruch (jeweils gerundet und rein rechnerisch) für die Kläger auf 617 Euro (inkl. Barauslagen) und für den Beklagten (ohne die nach der Aktenlage nicht begründete Wartezeit) auf 606 Euro belaufen. Ab der Prozessverbindung ergibt sich ein Erfolgsverhältnis von rund 46,5 % zu 53,5 % zugunsten der Beklagten und zwar ohne gesonderte Berücksichtigung ihres geringfügigen Unterliegens zu GZ 4 C 95/04p, weshalb für das gesamte erstinstanzliche Verfahren (einschließlich Barauslagen) mit Kostenaufhebung (§ 43 Abs 1 ZPO) vorzugehen ist.

7.2. Im Verfahren zweiter Instanz kam der Kostenrekurs der Kläger nicht zum Tragen; mit ihrer Berufung waren die Kläger erfolglos, wobei der Beklagte auf den vom Berufungsgericht wahrgenommenen Zurückweisungsgrund hingewiesen hat, weshalb diesem die Kosten seiner Berufungsbeantwortung zustehen (§§ 41 ZPO, 50 Abs 1 ZPO), das sind 641,26 Euro (darin 106,88 Euro an Umsatzsteuer). Betreffend die Berufung des Beklagten und die Berufungsbeantwortung der Kläger ist nach dem gewonnenen Ergebnis wieder mit Kostenaufhebung (§§ 43 Abs 1, 50 Abs 1 ZPO) vorzugehen und sind dem Beklagten insoweit nur 50 % der Pauschalgebühr zu ersetzen, das sind 116,60 Euro; für das Berufungsverfahren stehen dem Beklagten daher insgesamt 757,86 Euro (darin 106,88 Euro an Umsatzsteuer und 116,60 Euro an Barauslagen) zu.

7.3. Mit ihrer Revision waren die Kläger erfolgreich, weshalb diesen die Kosten dieses Rechtsmittels von 489,11 Euro (darin 55,02 Euro an Umsatzsteuer und 159 Euro an Barauslagen) zur Gänze zu ersetzen sind (§§ 41 ZPO, 50 Abs 1 ZPO).