5Ob291/05p – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie durch die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch, Dr. Kalivoda, Dr. Höllwerth und Dr. Grohmann als weitere Richter in der außerstreitigen Mietrechtssache der Antragstellerin Verlassenschaft nach dem am 1. Mai 2003 verstorbenen Willi G*****, vertreten durch Adelinde G*****, diese vertreten durch Mag. Franz Podosovnik, Rechtsanwalt in Wien, gegen die Antragsgegnerin G***** Versicherungs AG, *****, vertreten durch Dr. Wilhelm Schlein, Rechtsanwalt GmbH in Wien, und die sonstige Verfahrensbeteiligte L*****gesmbH, *****, vertreten durch Dr. Johannes Patzak, Rechtsanwalt in Wien, wegen § 37 Abs 1 Z 8 MRG iVm § 46a Abs 2 MRG, über den außerordentlichen Revisionsrekurs der Antragsgegnerin gegen den Beschluss des Landesgerichtes für Zivilrechtssachen Wien als Rekursgericht vom 12. Oktober 2005, GZ 39 R 295/05d 19, womit der Beschluss des Bezirksgerichtes Innere Stadt Wien vom 17. Juni 2005, GZ 48 Msch 8/05t 14, bestätigt wurde, den

Beschluss

gefasst:

Der außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin wird mangels der Voraussetzungen des § 37 Abs 3 Z 16 MRG iVm § 62 Abs 1 AußStrG zurückgewiesen (§ 71 Abs 3 AußStrG).

Begründung:

Der Hauptmieter Willi G***** ist am 1. 5. 2003 verstorben. Das nach Willi G***** geführte Verlassenschaftsverfahren ist noch nicht abgeschlossen. Adelinde G***** ist mit der Besorgung und Verwaltung des Nachlasses nach Willi G***** betraut. Die Antragsgegnerin als Bestandgeberin teilte mit zwei an Adelinde G***** - einerseits persönlich (Blg ./1) andererseits als Vertreterin des Nachlasses (Blg ./2) - gerichteten Schreiben jeweils vom 29. 10. 2003 mit, vom Anhebungsrecht gemäß § 46a Abs 2 MRG Gebrauch zu machen, wonach ab 1. 1. 2004 der neue Nettohauptmietzins 3.609,39 Euro betrage; die Antragsgegnerin schreibt seither diesen Betrag als Nettohauptmietzins vor. Die Verlassenschaft nach Willi G***** als Antragstellerin begehrte die Feststellung, dass die Antragsgegnerin durch die Vorschreibung dieses Nettohauptmietzinses das gesetzlich zulässige Zinsausmaß überschritten habe. Das Erstgericht gab diesem Antrag statt. Dem dagegen erhobenen Rekurs der Antragsgegnerin gab das Rekursgericht nicht Folge. Der gegen den zweitinstanzlichen Sachbeschluss gerichtete außerordentliche Revisionsrekurs der Antragsgegnerin ist mangels Vorliegens einer Rechtsfrage im Sinn des § 62 Abs 1 AußStrG nF unzulässig:

1. Vorausgeschickt sei, dass vorliegend nicht dazu Stellung zu nehmen ist, an wen ein auf § 46a Abs 2 MRG gestütztes schriftliches Anhebungsbegehren vor Einantwortung zu richten (siehe dazu T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österr. Wohnrecht, § 46b MRG Rz 4) und ob in diesem Zeitraum mit einem bedingten Anhebungsbegehren vorzugehen ist (vgl dazu betreffend § 12a Abs 2 MRG: 5 Ob 234/04d; betreffend § 12 Abs 3 MRG idF vor dem 3. WÄG: 1 Ob 518/95 = WoBl 1996/3, Würth ; RIS Justiz RS0070170). Die Antragsgegnerin macht nämlich zur Zulässigkeit ihres Revisionsrekurses (nur) geltend, die Vorinstanzen hätten die vermeintlich erhebliche Rechtsfrage, wem gegenüber der Vermieter zur Mietzinsanhebung gemäß § 46a Abs 2 MRG berechtigt sei, unrichtig gelöst; es sei nach der von der Antragsgegnerin vertretenen Ansicht bereits der - hier antragstellende - Nachlass des Vermieters als dessen Rechtsnachfolger im Sinn des § 46a Abs 2 MRG anzusehen, weshalb schon diesem gegenüber die Mietzinsanhebung vorgenommen werden könne und die Einantwortung - entgegen der Ansicht der Vorinstanzen - nicht abgewartet werden müsse.

2. Im Fall eines am 1. März 1994 bestehenden Hauptmietvertrags über eine Geschäftsräumlichkeit darf der Vermieter gemäß § 46a Abs 2 MRG, sofern der bisherige Hauptmietzins niedriger als der angemessene Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG ist, nach dem Tod des Hauptmieters von dessen Rechtsnachfolgern ab dem auf den Todesfall folgenden 1. Jänner die schrittweise Anhebung des bisherigen Hauptmietzinses bis zu dem für die Geschäftsräumlichkeit nach § 16 Abs 1 MRG zulässigen Betrag innerhalb von 15 Jahren in der Weise verlangen, dass der Hauptmietzins für jedes Kalenderjahr nach dem Todestag um jeweils ein Fünfzehntel des bis zum angemessenen Hauptmietzins nach § 16 Abs 1 MRG fehlenden Betrages angehoben wird. Bei der Anwendung dieser Regelung ist einerseits zwischen dem das Anhebungsrecht grundsätzlich auslösenden Zeitpunkt und dem für die Mietzinsberechnung bestimmenden Ereignis zu unterscheiden (vgl dazu Würth in Rummel³ § 46a MRG Rz 9; T. Hausmann in Hausmann/Vonkilch, Österr. Wohnrecht, § 46a MRG Rz 12), andererseits die Frage zu stellen, wem gegenüber die Mietzinsanhebung begehrt werden kann:

3. In der von der Antragsgegnerin für ihren Rechtsstandpunkt in Anspruch genommenen Entscheidung 5 Ob 2425/96w = WoBl 1998, 222/133 (ebenso 5 Ob 2424/96y; 5 Ob 2307/96t = WoBl 1997,153, Würth = SZ 69/225 sowie 5 Ob 1/96) führte der erkennende Senat zwar tatsächlich aus, dass sich mit dem Tod der maßgebliche Sachverhalt des § 46a Abs 2 MRG endgültig und abschließend verwirkliche. Wann die Einantwortungsurkunde in Rechtskraft erwachse, sei dafür nicht maßgeblich, weil § 46a Abs 2 MRG tatbestandsmäßig an den Übergang der Mietrechte vom ruhenden Nachlass auf den Erben nicht anknüpfe, sondern lediglich den Tod des Geschäftsraummieters voraussetze (RIS