5Ob87/05p – OGH Entscheidung

Mit einer weiteren Nachtragsvereinbarung vom 25. 3. 1999 vereinbarte die Antragsgegnerin mit der Darlehensgeberin in Abänderung der früheren Vereinbarungen einen neuen Fixzinssatz von 7,06 % ab dem 21. 4. 1999. Die Nominalverzinsung der letzten davor zur öffentlichen Zeichnung aufgelegten Bundesanleihentranchen betrug damals 4 %.

Die Nominalverzinsung für Bundesanleihentranchen mit einer Laufzeit von mindestens 8 Jahren wiesen folgende Werte auf:

Ausgabedatum 25. 5. 1993: 6,875 %

11. 4. 1997: 5,75 %

11. 7. 1997: 6,25 %

16. 11. 1998: 5,00 %

23. 02. 1999: 4,00 %

22. 10. 1999: 5,50 %.

Die Antragsgegnerin hat den Antragstellern bei Berechnung des Entgeltes nach § 14 WGG die Verzinsung der Fremdmittel für das bezeichnete Darlehen aus öffentlichen Mitteln (§ 14 Abs 1 Z 2 WGG) jeweils in der mit der Darlehensgeberin vereinbarten Höhe angelastet.

Mit dem verfahrenseinleitenden Antrag vom 28. 3. 2000 (SL 2916/2000 der Zentralen Schlichtungsstelle Wien) begehrten die Antragsteller, festzustellen, dass die Antragsgegnerin ihnen gegenüber das gesetzliche Ausmaß an Nutzungsentgelt ab dem 1. 4. 1997 durch Verrechnung zu hoher Zinsen für das Hypothekardarlehen über S 28.893,300 als Bestandteil des Nutzungsentgeltes um bestimmte, jeweils nach dem Anteil der einzelnen Nutzungsberechtigten errechneten Beträge überschritten habe. Dies in der Zeit bis 31. 3. 2000 und für Zeiträume ab 1. 4. 2000. Weiters begehrten die Antragsteller, der Antragsgegnerin aufzutragen, diese überhöht eingehobenen Nutzungsentgelte im bezeichneten Ausmaß zurückzubezahlen. In diesem Begehren war weder ein Begehren auf Zahlung gesetzlicher Zinsen noch Umsatzsteuer enthalten.

Von der Schlichtungsstelle wurde am 17. 8. 2000 eine Bestätigung gemäß § 40 Abs 2 MRG ausgestellt und das Verfahren zu Gericht abgezogen.

Über Zwischenantrag auf Feststellung der Antragsteller erging dort ein Zwischensachbeschluss. In diesem wurde festgestellt, dass das Begehren der Antragsteller, festzustellen, dass die Antragsgegnerin ihnen gegenüber als Bestandgeberin ihrer Wohnungen das gesetzlich zulässige Nutzungsentgelt ab dem 1. 4. 1997 durch Verrechnung überhöhter Zinsen für das Hypothekardarlehen als Bestandteil des Nutzungsentgeltes überschritten habe, dem Grunde nach zu Recht besteht. Dieser Zwischensachbeschluss wurde vom Obersten Gerichtshof am 8. April 2003 zu 5 Ob 6/03y bestätigt und ist in Rechtskraft erwachsen.

Der Ausspruch des Zwischensachbeschlusses über den Grund des Anspruches der Antragsteller wurde im Wesentlichen wie folgt begründet:

Die auf die Mieter und sonstigen Nutzungsberechtigten im Zug der Berechnung des Entgeltes nach § 14 Abs 1 Z 2 WGG zu überwälzenden Zinsen für Fremdmittel müssen angemessen im Sinn ihrer gesetzlichen Zulässigkeit sein. Eine angemessene Verzinsung von Darlehen aus öffentlichen Mitteln ist an den für die Mittelvergabe maßgeblichen Wohnbauförderungsschriften zu messen. § 23 Abs 1a und § 22 Abs 1 Z 6c WGG tragen seit der WRN 1999 den gemeinnützigen Genossenschaften ausdrücklich auf, nicht nur bei Aufnahme des Darlehens auf einen entsprechenden Zinssatz zu achten, sondern auch der Marktentwicklung Rechnung zu tragen und für eine Anpassung nach unten zu sorgen. Diese sich bereits aus § 23 Abs 1 WGG ergebende Verpflichtung bestand schon vor Inkrafttreten der WRN 1999. Eine gemeinnützige Bauvereinigung war schon von jeher verpflichtet, bei laufenden Darlehensverträgen unter Berücksichtigung der Bestimmungen des § 6 Abs 2 WWFSG 1989 auf die Senkung des Zinssatzes gegenüber dem Darlehensgeber zu dringen. Eine Abänderung des Zinssatzes durfte nur im Sinn des § 6 Abs 2 Z 4 WWFSG 1989 getroffen werden. Ein Wechsel auf Fixzinsvereinbarungen, die ganz wesentlich über der Nominalverzinsung der Bundesanleihentranchen lagen, war gesetzwidrig im Sinn des § 23 Abs 1 WGG, § 14 Abs 1 WGG und § 6 Abs 2 Z 3 und 4 WWFSG 1989.

Im vorliegenden Fall bedeutet das, dass die Abänderung des ursprünglich vereinbarten Zinssatzes mit der Darlehensgeberin durch die Zinsvereinbarungen vom 5. 7. 1993 und 25. 3. 1999, mit denen über dem nach WWFSG zulässigen Zinsniveau liegende Fixzinsvereinbarungen getroffen wurden, § 14 Abs 1 WGG und § 23 Abs 1 WGG idF vor der WRN 1999 widersprachen und insofern die darauf beruhenden Zinsvorschreibungen als Teil des Nutzungsentgeltes unzulässig waren.

Hingegen wäre es der Antragsgegnerin bei der ursprünglich im Darlehensvertrag vereinbarten Zinsgleitklausel, die an der Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 3 und Z 4 WWFSG 1989 orientiert war, rechtlich möglich gewesen, im Sinn des § 23 Abs 1 WGG eine Herabsetzung des Zinsniveaus durchzusetzen oder eine Umschuldung vorzunehmen.

Nach Rechtskraft des Zwischensachbeschlusses fasste das Erstgericht einen Endsachbeschluss, in dem es feststellte, dass die Antragsgegnerin den Antragstellern gegenüber in der Zeit vom 1. 4. 1997 bis 20. 4. 2003 durch die Verrechnung überhöhter Zinsen für das Hypothekardarlehen von S 28,893.300, - das gesetzlich zulässige Entgeltausmaß überschritten habe und verpflichtete die Antragsgegnerin zur Rückzahlung dieser (im Beschluss konkret angeführten) Beträge. Darüber hinaus trug es der Antragsgegnerin die Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von 4 % für die Überschreitungsbeträge auf. Unter erklärter Bindung an den Inhalt des Zwischensachbeschlusses berechnete das Erstgericht die Höhe der Überschreitungen wie folgt:

Die getroffenen Nachtragsvereinbarungen seien hinsichtlich des Fixzinssatzes dahingehend anzusetzen, dass zu dem für den jeweiligen Zeitpunkt relevanten Nominalzinssatz der Bundesanleihentranchen noch der von § 6 WWFSG 1989 tolerierte Prozentsatz von 0,5 % hinzuzurechnen sei, sodass sich seit der Nachtragsvereinbarung vom 5. 7. 1993 ein Fixzinssatz von 7,375 % und seit der Nachtragsvereinbarung vom 25. 3. 1999 ein Fixzinssatz von 4,5 % ergebe. Dabei orientierte sich das Erstgericht an der im Akt erliegenden Berechnungsvariante IV.

Weil die Parteien gemeinsame Berechnungen bis zum 20. 4. 2003 vorgelegt hätten, sei (aus Gründen der Praktikabilität) eine Entscheidung bis zu diesem Zeitpunkt zu treffen.

Mit dem angefochtenen Beschluss hob das Rekursgericht den erstinstanzlichen Endsachbeschluss insoweit als nichtig auf, als darin Feststellungen von Entgeltsüberschreitungen und Rückzahlungsverpflichtungen der Antragsgegnerin für den Zeitraum 18. 8. 2002 bis 20. 4. 2003 enthalten waren. Im Übrigen stellte es mit Sachbeschluss fest, dass die Antragsgegnerin den Antragstellern gegenüber das gesetzlich zulässige Entgeltausmaß im Zeitraum 1. 4. 1997 bis 17. 8. 2000 um bestimmt bezeichnete Beträge infolge Verrechnung überhöhter Zinsen für das Hypothekardarlehen über S 28,893.300, - überschritten habe. Weiters trug es der Antragsgegnerin auf, die festgestellten Überschreitungsbeträge samt 4 % Zinsen ab 18. 8. 2000 sowie darüber hinaus Verzugszinsen für den Zeitraum 1. 4. 1997 bis 17. 8. 2000 zu bezahlen.

Die Aufhebung wegen Nichtigkeit begründete das Rekursgericht damit, dass es der Entscheidung über Ansprüche nach dem 17. 8. 2000 an der zwingenden Prozessvoraussetzung der Vorschaltung der Schlichtungsstelle fehle.

In der Sache selbst hielt das Rekursgericht die vom Erstgericht vorgenommene Berechnung für unzutreffend. Der Oberste Gerichtshof habe im Zwischensachbeschluss beide Fixzinsvereinbarungen der Antragsgegnerin als gesetzwidrig beurteilt und ausdrücklich ausgesprochen, dass die darauf beruhenden Vorschreibungen als Teil des Nutzungsentgeltes unzulässig gewesen seien. Gleichzeitig habe er darauf hingewiesen, dass die Antragsgegnerin mit der ursprünglich vereinbarten Zinsgleitklausel gewährleisten hätte können, dass auch Herabsetzungen des Zinssatzes entsprechend der zuletzt begebenen Bundesanleihe erfolgen. Diese Ausführungen seien dahin zu verstehen, dass bei Beurteilung der Höhe der überwälzbaren Zinsen so vorzugehen sei, als wären die „gesetzwidrigen" Nachtragsvereinbarungen gar nicht getroffen, sondern die Zinsgleitklausel beibehalten worden. Es seien daher bei der Berechnung die jeweiligen Bundesanleihentranchen maßgeblich. Diese dürften allerdings von der Antragsgegnerin jeweils um bis zu 0,5 % überschritten werden. Die Textierung des § 6 Abs 2 Z 4 WWFSG lege es wegen der darin enthaltenen Verweisung auf die Z 3, die eine Überschreitung der im Zeitpunkt der Zusicherung bestehenden Nominalverzinsung bis zu 0,5 % für zulässig ansehe, nahe, dass die Höhe der Verzinsung auch bei Vereinbarung einer Zinsgleitklausel den dort genannten Grundsätzen zu entsprechen habe. Diesfalls sei der Beurteilungszeitraum eben nicht jener der Darlehenszusicherung, sondern jener der Änderung des Nominalzinssatzes. Das bedeute, dass bei Vereinbarung einer Zinsgleitklausel auch die jeweiligen Zinssätze um bis zu 0,5 % überschritten werden dürften. Damit sei der Antragsgegnerin aber die Zulässigkeit der Überwälzung von Zinsen in der Höhe der jeweiligen Bundesanlagentranche unter Berücksichtigung eines Aufschlages von 0,5 % zuzugestehen. So wie aus der Bestimmung des § 6 Abs 2 Z 3 und Z 4 WWFSG die Zulässigkeit eines 0,5 % igen Aufschlages abgeleitet werden könne, lasse sich dies auch der ursprünglich verreinbarten Zinsgleitklausel entnehmen. Diese habe sich nämlich am Gesetzestext orientiert und den Zinssatz der jeweiligen Bundesanleihe nur als Indikator bezeichnet. Damit lasse sich der Ausschluss eines 0,5 % igen Aufschlages nicht begründen. Bei Beibehaltung der ursprünglichen Zinsgleitklausel wäre also eine jeweilige Überschreitung bis zu 0,5 % zulässig gewesen.

Ein Eingehen auf den hypothetischen Parteiwillen der Antragsgegnerin bei Abschluss der Fixzinsvereinbarungen erübrige sich in Anbetracht der Unzulässigkeit des Wechsels von der Zinsgleitklausel auf die Fixzinsvereinbarungen.

Im Ergebnis gelangte das Rekursgericht auf Grund seiner Berechnungen damit zu höheren Überschreitungsbeträgen; dies auf Basis der vorgelegten Berechnungstabelle I, allerdings unter Wegfall eines Überschreitungszeitraumes vom 18. 8. 2000 bis 20. 4. 2003.

Zum Rekurs der Antragsgegnerin führte das Rekursgericht aus, dass auf Erörterungen über die Zulässigkeit der Fixzinssatzvereinbarungen und der darauf basierenden Zinssätze infolge der Bindungswirkung des Zwischensachbeschlusses nicht mehr einzugehen sei.

Dem Begehren der Antragsgegnerin, eine Berechnung dahin vorzunehmen, dass der rechnerische Anteil der Zinsen in den Raten vor 1997 zu reduzieren sei und sich der auf die Kapitaltilgung entfallende Anteil entsprechend zu erhöhen habe, hielt das Rekursgericht entgegen, dass die Berechnung darauf aufbaue, dass die Antragsgegnerin fiktiv die ursprünglich getroffene Zinsgleitklausel beibehalten habe.

Schließlich begründete das Rekursgericht den Zinsenzuspruch damit, dass ein im Außerstreitverfahren ausdrücklich gestelltes Rückzahlungsbegehren in eine Anregung nach § 37 Abs 4 MRG umzudeuten sei. Es schade daher nicht, dass die Antragsteller erstmals im gerichtlichen Verfahren den Zuspruch von gesetzlichen Zinsen begehrt hätten.

Das Rekursgericht sprach aus, dass der Wert des Entscheidungsgegenstandes bei keinem der Antragsteller EUR 10.000, - übersteige, der Revisionsrekurs jedoch zulässig sei, weil höchstgerichtliche Judikatur zur Frage fehle, ob bei Vereinbarung einer Zinsgleitklausel im Sinn des § 6 Abs 2 Z 4 WWFSG die jeweiligen Nominalzinssätze der Bundesanleihentranche - wie bei Darlehenszusicherung jeweils um 0,5 % überschritten werden dürften.

Gegen diesen Beschluss und Sachbeschluss richtet sich der Rekurs der 1. bis 8. und 10. bis 27. Antragsteller mit dem Antrag auf Beseitigung des aufhebenden Teiles der Rekursentscheidung und Feststellung der Entgeltsüberschreitungen auch hinsichtlich der Zeiträume 18. 8. 2000 bis 20. 4. 2003 sowie Zuspruch der ziffernmäßig bestimmt angegebenen Überschreitungsbeträge samt gesetzlichen Zinsen. Gegen den Endsachbeschluss des Rekursgerichtes richten sich die Revisionsrekurse sämtlicher Antragsteller mit dem Begehren auf Abänderung im Sinne einer Feststellung jeweils errechnete Überschreitungsbeträge und Zuspruch dieser Beträge samt gesetzlichen Zinsen und Verzugszinsen.

Die Antragsgegnerin beantragte jeweils, den Revisionsrekursen der Antragsteller nicht Folge zu geben.

Gegen den Endsachbeschluss des Rekursgerichtes richtet sich auch der Revisionsrekurs der Antragsgegnerin mit dem Antrag auf Abänderung des angefochtenen Sachbeschlusses iS einer Abweisung des Sachantrages. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Sämtliche Antragsteller beantragten, dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin nicht Folge zu geben bzw ihn als unzulässig zurückzuweisen.

Zum Revisionsrekurs der Antragsgegnerin:

Zunächst ist richtig, dass eine Fixzinsvereinbarung zwischen einer gemeinnützigen Bauvereinigung und ihrem Darlehensgeber nicht jedenfalls unzulässig ist, weil sie unangemessen im Sinn des § 14 Abs 1 Z 2 WGG scheint. Das ist aber dann der Fall, wenn - wie hier - durch eine solche Fixzinsvereinbarung die Förderungsvorschrift des § 6 WWFSG 1989 verletzt wurde, weil die Höhe der vereinbarten Zinsen zum Zeitpunkt der Änderung ganz wesentlich über der Nominalverzinsung der relevanten Bundesanleihentranchen lag. Dabei wird nicht verkannt, dass die Bestimmung des § 6 WWFSG 1989 zunächst nicht das Rechtsverhältnis zwischen den Nutzungsberechtigten und der gemeinnützigen Bauvereinigung betrifft, sondern das Verhältnis zwischen dieser und dem Förderungsgeber. Wenn von einer „Unzulässigkeit" einer Zinssatzvereinbarung in diesem Sinn die Rede ist, ist dies stets unter Bezug auf § 14 Abs 1 Z 2 WGG zu sehen und dahin zu verstehen, dass die Überwälzbarkeit der Zinsen auf die Nutzungsberechtigten als Teil des Entgeltes den Prinzipien des WGG über die Preisbildung wiederspricht und deshalb abzulehnen ist. Für den konkreten Fall bedeutet das, dass die Vereinbarung eines Fixzinses dann die Überwälzung auf die Nutzungsberechtigten ermöglicht, wenn sie sich im Rahmen des § 6 WWFSG 1989 hält. Eine bei Aufnahme des Hypothekardarlehens getroffene Zinsvereinbarung ist insoweit zulässig und überwälzbar, als sie nicht zu einer effektiven Kostenbelastung führt, die mehr als 0,5 % über der Nominalverzinsung der letzten vor der Zusicherung aufgelegten Bundesanleihentranche liegt. Eine Herabsetzung der Nominalverzinsung hätte diesfalls keine Folgen hinsichtlich der Überwälzbarkeit höherer Kreditzinsen, weil ausschließlich die im Zeitpunkt der Zusicherung bestehende Nominalverzinsung der letzten Bundesanleihentranche maßgeblich bleibt. Dann aber, wenn eine Änderung des Zinssatzes vereinbart ist oder wie im vorliegenden Fall während der Darlehenslaufzeit vereinbart wird, hat eine strikte Orientierung an der Höhe der jeweiligen Nominalverzinsung zu erfolgen. Wie schon mehrfach ausgeführt, entsprach die bei Aufnahme des Hypothekardarlehens von der gemeinnützigen Bauvereinigung mit ihrer Darlehensgeberin getroffene Vereinbarung diesen Vorgaben, was auf die folgenden Fixzinsvereinbarungen jedoch nicht mehr zutrifft.

Der Antragsgegnerin ist nun darin Recht zu geben, dass eine Aufrollung des Darlehens zurück bis zur Zuzählung durch das Überprüfungsbegehren nicht gedeckt ist, weil der Überprüfungszeitraum erst mit 1. 4. 1997 beginnt. Die Berechnung hat also derart zu erfolgen, dass ab Beginn des Überprüfungszeitraumes eine strikte Orientierung an der jeweiligen Nominalverzinsung zu erfolgen hat, ohne dass allerdings ein 0,5 % iger Zuschlag zur jeweiligen Nominalverzinsung anzusetzen wäre. Für letzteres bietet nämlich - wie implizit schon in der Entscheidung 5 Ob 6/03y zum Ausdruck gebracht wurde - der Wortlaut des § 6 Abs 2 Z 4 WWFSG 1989 infolge Verwendung des Ausdruckes „nur bis zum Ausmaß...." keine Deckung.

Diesen Voraussetzungen wird, wie die Antragsgegnerin in ihrem Revisionsrekurs zugesteht, mit der Berechnung laut der Beilage V entsprochen (die Berechnungen Beilage VI bis VIII kommen deshalb nicht in Betracht, weil sie von der dargestellten Berechnungsmethode abweichen).

Ob die Aufsichtsbehörden der Antragsgegnerin jeweils den von ihr im Juli 1993 bzw März 1999 getroffenen Fixzinsvereinbarungen zustimmten, hat auf den zivilrechtlichen Aspekt der Zulässigkeit der Überwälzung von Kreditzinsen keine Auswirkung. Auch die Tatsache, dass anlässlich der späteren Fixzinsvereinbarungen eine Kündigung des Darlehens jedenfalls für bestimmte Zeiträume vertraglich ausgeschlossen wurde, sagt nichts über die Zulässigkeit des Entgeltes aus, hätte es doch damit jede gemeinnützige Bauvereinigung in der Hand, durch Selbstbindung an bestimmte Zinssätze gesetzliche Bestimmungen über die zulässige Höhe von Nutzungsentgelten zu unterlaufen. Nur der Vollständigkeit halber sei ausgeführt - die Fragen waren ja Gegenstand des Zwischensachbeschlusses - dass angesichts der komplizierten Rechtslage von einem „Vorwurf" gegenüber der Antragsgegnerin keine Rede sein kann, wenn der Oberste Gerichtshof deren Rechtsansicht oder die ihrer Aufsichtsbehörden nicht teilt.

Dem Revisionsrekurs der Antragsgegnerin kommt daher keine Berechtigung zu.

Zu den Revisionsrekursen der Antragsteller:

Im Wesentlichen ist, was die in den Revisionsrekursen gerügte Berechnungsmethode der Vorinstanzen betrifft, auf die obigen Ausführungen zu verweisen. Aus den dargestellten Gründen folgt der erkennende Senat der im Revisionsrekurs der 1. bis 8. und 10. bis 27. Antragsteller dargestellten, an Beilage V orientierten Berechnungsmethode, wie sie auf AS 75 nachvollziehbar dargestellt ist.

Zwar hat ein festgestellter Rückzahlungsanspruch ohne Notwendigkeit einer besonderen Geltendmachung auch die Zinsen zu umfassen, deren Fälligkeit sich im Sinn des § 37 Abs 4 MRG mit ausreichender Deutlichkeit im Verfahren ergeben hat (SZ 2003/127), doch trifft dies nicht auch auf die Umsatzsteuer zu. § 37 Abs 4 MRG, im Verfahren nach § 22 WEG zufolge dessen Abs 4 anwendbar, enthält nämlich nur einen Hinweis auf „gesetzliche Zinsen". Deshalb kommt für die 9. Antragstellerin ein Zuspruch für Umsatzsteuer (für den es wegen der mangelnden Erörterung auch an der notwendigen Entscheidungsreife fehlen würde) nicht in Betracht.

Im dargestellten Umfang kommt daher dem Revisionsrekurs der Antragsteller teilweise Berechtigung zu.

Die Kostenentscheidung gründet sich auf § 37 Abs 3 Z 19 MRG in der vor Inkrafttreten des WohnAußStrBeglG geltenden Fassung. Demnach hat die Kosten rechtsfreundlicher Vertretung grundsätzlich jede Partei selbst zu tragen. Nach der Übergangsbestimmung des WohnAußStrBeglG (Art 10 § 2 Abs 3) ist ein Vertretungskostenersatz nur vorgesehen, wenn der Sachantrag nach dem 31. 12. 2004 eingebracht wurde.