Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch den Senatspräsidenten des Obersten Gerichtshofs Dr. Floßmann als Vorsitzenden sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofs Dr. Baumann, Dr. Hurch, Dr. Kalivoda und Dr. Höllwerth als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Ing. Johann K*****, vertreten durch Dr. Franz Hofbauer, Rechtsanwalt in Ybbs, gegen die beklagten Parteien 1. Gabriela E*****, 2. Gustav E*****, beide vertreten durch Dr. Ernst Brunner, Rechtsanwalt in Wien, wegen restl. EUR 73.248,28 sA, über die außerordentliche Revision der beklagten Parteien gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Wien als Berufungsgericht vom 8. September 2004, GZ 16 R 172/04p 24, womit der Berufung der klagenden Partei gegen das Urteil des Landesgerichtes St. Pölten vom 27. April 2004, GZ 1 Cg 129/01a 19, teilweise Folge gegeben wurde, zu Recht erkannt:
Der Revision wird nicht Folge gegeben.
Die beklagten Parteien sind schuldig, der klagenden Partei die mit EUR 2.039,95 bestimmten Kosten des Revisionsverfahrens (darin EUR 340, - USt) binnen 14 Tagen zu ersetzen.
Entscheidungsgründe:
Die Streitteile schlossen am 24. 4. 1997 einen Kaufvertrag über dem Kläger gehörende Liegenschaften in ***** zu einem Kaufpreis von S 7,000.000. Im schriftlichen Kaufvertrag wurde jedoch nur ein Kaufpreis von S 5,000.000 angegeben. Vereinbarungsgemäß übergaben die Beklagten dem Kläger vor Vertragsunterfertigung einen Bargeldbetrag von S 1,600.000 und ein auf Überbringer lautendes Sparbuch mit einer Einlage von S 500.000. Hinsichtlich der Bezahlung des restlichen Kaufpreises war vereinbart worden, dass S 4,000.000 bis 30. 6. 1997 und die restlichen S 1,000.000 in monatlichen Raten á S 6.000 beginnend ab Juli 1997 bezahlt werden sollten. Insgesamt bezahlten die Beklagten an monatlichen Raten S 72.000.
In Punkt 9. des Kaufvertrages wurden zu Lasten der Käufer folgende Dienstbarkeiten vereinbart:
a) die Unterlassung, auf dem Grundstück Nr 1001/2 Reihenhäuser, eine Wohnsiedlung oder ähnliche Baulichkeiten zu errichten,
b) die Unterlassung, auf einem 15 m breiten Streifen des Grundstücks Nr 1001/2, der an der neuen Grenze zwischen den Grundstücken Nr 1001/2 und 1003 liegt, zu bauen oder bauen zu lassen, dies jeweils zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks Nr 1003,
c) das lebenslängliche Mitbenützungsrecht am Kellergebäude auf dem Grundstück 1001/2 sowie
d) das lebenslange Nutzungsrecht, auf einer Fläche des Grundstücks 1001/2 Brennholz und geschnittenes Brennholz im Ausmaß von je etwa 15 m3 unter Dach zu lagern, und zwar jeweils zugunsten der Ehegatten K*****.
Im Mai oder Juni 1998 erklärten die Beklagten gegenüber dem Kläger, dass sie mangels entsprechender Finanzierungsmöglichkeiten vom Kauf zurückträten. Der Kläger erklärte, er werde den Beklagten "keine Probleme machen". Im Juli 1998 überwies der Kläger den Beklagten über ihr Ersuchen S 500.000, nachdem der Erstbeklagte erklärt hatte, sie würden wegen ihrer bevorstehenden Heirat Geld benötigen. Das Sparbuch über ATS 500.000,- wurde offenbar bei dieser oder einer anderen Gelegenheit zurückgestellt.
Unter Berücksichtigung eines 20 %igen Abschlags für vertraglich vereinbarte Dienstbarkeiten, insbesondere der damit verbundenen Verfügungsbeschränkungen, weiters der Figuration und Topographie, der Lage, der Aufschließung ohne Berücksichtigung einer zu leistenden Ergänzungsabgabe und einer Grundabtretung sowie künftiger Anschlusskosten und Kosten der Teilung betrug zum Zeitpunkt der Vertragsauflösung der Verkehrswert der Liegenschaften S 4,891.103.
Mit der am 5. Juni 2001 eingebrachten Klage begehrt der Kläger EUR 210.751,22 aus dem Titel des Schadenersatzes. Aufgrund des Vertragsrücktritts der beklagten Parteien sei er gezwungen, die klagsgegenständlichen Grundstücke weiterzuverkaufen bzw eine Neuparzellierung durchzuführen, weshalb ihm ein Gesamtschaden in Höhe von S 4,609.963 entstanden sei. Abzüglich des bisherigen Einbehalts von S 1,172.000 ergebe das einen Restbetrag von S 3,437.963, wovon der Kläger aus Gründen prozessualer Vorsicht vorerst nur einen Betrag in Höhe von S 2,900.000 geltend mache. Der Schadenersatzforderung des Klägers liegen - soweit für das Revisionsverfahren noch von Bedeutung - folgende Ansätze zugrunde:
Für die Wertminderung des Grundstücks sei der derzeit zu erzielende Kaufpreis von S 4,375.847 dem seinerzeit vereinbarten Kaufpreis von S 7,000.000 gegenüberzustellen.
Weiters stünden dem Kläger noch Verzugszinsen für den aushaftenden Teilkaufpreis von S 4,000.000 zu und zwar Zinsen für den Zeitraum Oktober 1997 bis Juni 1998 in Höhe von S 106.666 (= EUR 7.751,77).
Zu berücksichtigen seien insgesamt Zahlungen der Beklagten von S 1,172.000.
Insgesamt besteht derzeit noch Streit über eine Klagsforderung in Höhe von EUR 75.838,73, die sich aus Wertminderung und Verzugszinsen zusammensetzt.
Der Kläger brachte noch vor, dass die im Kaufvertrag übernommenen Dienstbarkeiten bei der Bewertung der Liegenschaft im Differnzverfahren mit einem 20 %igen Abschlag vom Liegenschaftswert zu berücksichtigen seien, weil die Servitutsberechtigungen für den Kläger eine zusätzliche entgeltliche Leistung aus dem Kaufvertrag dargestellt hätten.
Die Beklagten bestritten das Klagebegehren und wendeten, soweit im Revisionsverfahren noch von Bedeutung ein, dass ein 20 %iger Abschlag vom Verkehrswert der Liegenschaft per Juni 1998 dem Grunde und der Höhe nach nicht berechtigt sei. Im Übrigen bestritten sie die Berechtigung des Begehrens auf Zahlung von Verzugszinsen und wendeten Verjährung des Klagsanspruchs ein, weil der Kläger das Vorbringen, bei Feststellung des Verkehrswerts der Liegenschaften seien die Grunddienstbarkeiten zu berücksichtigen, erst verspätet erhoben habe. Davor hatten die Beklagten jedoch den Verjährungseinwand zurückgezogen.
Der Kläger hielt dem noch entgegen, dass ein weiterer Wertverlust der Liegenschaft eingetreten sei, weshalb vom zuletzt ermittelten Verkehrswert per 29. 11. 2000 auszugehen sei.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren im Umfang von EUR 2.590,45 sA statt und wies das Mehrbegehren von EUR 208.160,77 sA ab.
Wohl stehe dem Kläger nach § 921 ABGB der Differenzanspruch zwischen dem höheren Wert der vereitelten und dem niedrigeren Wert der erzielbaren Gegenleistung zu. Bei Ermittlung dieses Werts sei an den Zeitpunkt des Vertragsrücktritts anzuknüpfen. Das gesamte Begehren des Klägers sei dahin zu verstehen, dass eine abstrakte Schadensberechnung zugrundegelegt werde, weil eine konkrete anderweitige Verwertung der Liegenschaft nicht behauptet worden sei. Zur Ermittlung des Differenzwertes stellte das Erstgericht den vereinbarten Kaufpreis von S 7,000.000 einem Verkehrswert per Juni 1998 von S 5,672.574,60 gegenüber, in welchem ein Abschlag von 7 % für außerordentliche wertbeeinflussende Faktoren wie Figuration, Topographie, Lage, Aufschließungskosten etc berücksichtigt sei. Der Differenzbetrag mache daher S 1,327.425,40 aus. Dabei seien die vertraglich vereinbarten Dienstbarkeiten nicht zu berücksichtigen, weil aus dem Kaufvertrag nicht hervorgehe, dass diese Dienstbarkeiten verbüchert werden sollten. Ein gutgläubiger Erwerber würde also die Liegenschaft lastenfrei erwerben. Zwei der vertraglich vereinbarten Dienstbarkeiten seien überhaupt Servitutsberechtigungen zugunsten des Klägers. Dieser habe nicht behauptet, dass diese Berechtigungen eine zusätzliche entgeltliche Leistung darstellten.
Auch der Zinsenverlust des Klägers in Höhe von (im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Urteils) S 831.935 sei nicht zu ersetzen. Bis zum Tag der Vertragsaufhebung hätten sich nämlich die Beklagten nicht in Verzug befunden. Der Kläger habe den Beklagten nach der Vertragsaufhebung ein Sparbuch über S 500.000 sowie einen Barbetrag von S 500.000 ausgehändigt. Damit könnten sich die Beklagten zum Zeitpunkt der Vertragsaufhebung nicht in Verzug befunden haben. Mit der Vertragsaufhebung habe auch keine Zahlungspflicht der Beklagten mehr bestanden.
Einer gegen die Abweisung eines Betrages von EUR 76.155,19 erhobenen Berufung gab das Berufungsgericht teilweise Folge und änderte das erstinstanzliche Urteil dahin ab, dass die Beklagten zur Zahlung von EUR 75.838,73 samt 4 % Zinsen ab 5. 6. 2001 an den Kläger verpflichtet wurden. Hingegen wurde das Mehrbegehren von EUR 134.912,49 samt 4 % Zinsen ab Klagstag abgewiesen, worin bereits die in Rechtskraft erwachsene Abweisung eines Teilbetrages von EUR 132.005,58 enthalten ist.
Das Berufungsgericht teilte die Rechtsansicht des Klägers, dass bei Ermittlung des Differenzanspruchs die vereinbarten Dienstbarkeiten zu berücksichtigen seien. Es sei nämlich maßgeblich, dass dem von den Parteien ursprünglich vereinbarten Kaufpreis von S 7,000.000 nicht eine unbelastete Liegenschaft zugrunde gelegen sei, sondern eine laut Kaufvertrag mit verschiedenen Dienstbarkeiten belastete Liegenschaft. Entgegen der Rechtsansicht des Erstgerichtes handle es sich dabei nicht um ein zusätzliches Entgelt, das der Kläger erhalten habe, sondern um einen für die Ermittlung des Werts der dem Kläger obliegenden Gegenleistung beachtlichen Umstand, sei doch bei der wirtschaftlichen Beurteilung des seinerzeitigen Vertrags nicht der (volle) Substanzwert der veräußerten Liegenschaft dem Kaufpreis gegenüberzustellen, sondern der Wert der Liegenschaft, der sich unter Zugrundelegung der vereinbarten Belastungen ergebe. Dass für die vereinbarten Dienstbarkeiten ein Abschlag von 20 % angemessen sei, wovon der Sachverständige - allerdings nicht bindend - im Vorprozess ausgegangen sei, werde von den Streitteilen nicht in Zweifel gezogen. Die unterschiedlichen Auffassungen bezögen sich nicht auf die tatsächlichen Prämissen des Erstgerichts, sondern ausschließlich auf die rechtliche Beurteilung.
Entgegen der Ansicht des Erstgerichtes sei es auch unbeachtlich, ob die Dienstbarkeiten verbüchert hätten werden sollen oder nicht. Wenn auch der Kaufvertrag keine Aufsandungserklärung enthalten habe, hätte doch jederzeit später eine Verbücherung erfolgen können. Die Beklagten hätte sogar eine vertragliche Nebenpflicht getroffen, einer Verbücherung zuzustimmen.
Dahingestellt bleiben könne, ob ein gutgläubiger Erwerber die Liegenschaft lastenfrei erwerben könnte. Zwischen den Vertragsparteien wirkten jedenfalls die schuldrechtlichen Vereinbarungen. Im Weiteren sei zu unterstellen, dass der Kläger, wenn er ein Deckungsgeschäft geschlossen hätte, mit einem anderen Käufer Dienstbarkeiten in derselben Form vereinbart hätte.
Von einer Verjährung des Anspruchs könne keine Rede sein. Zunächst sei darauf zu verweisen, dass die Beklagten in der Tagsatzung vom 24. 6. 2003 den Verjährungseinwand ausdrücklich zurückgezogen hätten. Im Übrigen handle es sich entgegen der Rechtsansicht der beklagten Parteien nicht um einen neu erhobenen Anspruch. Wenn der Kläger erst im Zuge des Verfahrens vorgebracht habe, die Wertermittlung habe unter Berücksichtigung der Dienstbarkeiten zu erfolgen, sei das nur eine Ausführung zur Präzisierung der Schadensberechnung gewesen. Damit sei jedenfalls schon durch Erhebung der Klage die Verjährung unterbrochen worden.
Auch das Zinsenbegehren sei teilweise berechtigt. Das Erstgericht habe exakt die von den Beklagten erbrachten Leistungen sowie die von ihnen geschuldeten Leistungen festgestellt. Damit sei klar, dass der Betrag von S 4,000.000 jedenfalls nicht bezahlt worden sei, sodass dieser nach allgemeinen Grundsätzen ab dem Fälligkeitszeitpunkt 30. 6. 1997 zu verzinsen sei. Schon in der Klage habe der Kläger ausdrücklich Verzugszinsen begehrt. Dies allerdings nur für den Zeitraum Oktober 1997 bis Juni 2001. In der Folge habe es dann der Kläger unterlassen, in der Berufung ausdrücklich die Abweisung des Zinsenbegehrens für über den Zeitraum Juli 1997 bis Juni 1998 hinausgehende Zeiträume zu bekämpfen, sodass offen nur noch ein Zinsenbegehren für den Zeitraum Oktober 1997 bis Juni 1998, also für einen Zeitraum von acht Monaten sei, was bei einem Zinssatz von 4 % EUR 7.751,77 ergebe. Insgesamt seien daher dem Kläger weitere EUR 73.248,28 zuzuerkennen.
Das Berufungsgericht sprach aus, dass die Revision unzulässig sei, weil die Bedeutung der Entscheidung nicht über den Einzelfall hinausgehe.
Gegen dieses Urteil richtet sich die außerordentliche Revision der beklagten Parteien wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung im Sinne einer gänzlichen Abweisung des Klagebegehrens. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag mit dem Begehren auf Rückverweisung der Rechtssache an das Berufungsgericht bzw Prozessgericht erster Instanz) gestellt.
Die klagende Partei hat von der ihr eingeräumten Möglichkeit einer Revisionsbeantwortung Gebrauch gemacht und beantragt, die Revision der Beklagten zurückzuweisen, in eventu ihr nicht Folge zu geben.
Die Revision der Beklagten ist zulässig, weil die hier zu klärende Frage der Berechnung des Differenzanspruchs bei Rücktritt von einem Liegenschaftskaufvertrag, in dem sich der Verkäufer Servitutsrechte einräumen ließ, bisher noch nicht Gegenstand höchstgerichtlicher Rechtsprechung war und über den Einzelfall hinausgeht.
Die Revision ist jedoch nicht berechtigt.
Zunächst trifft zu, dass nach § 921 ABGB der vertragstreue Teil bei Vertragsrücktritt ein Wahlrecht hat, ob er seinen Schaden konkret oder abstrakt berechnet und dass ein einheitlicher Schaden nicht durch Kombination beider Berechnungsmethoden ermittelt werden kann (vgl RIS Justiz RS0018398; RS0018454 ua). Der Liegenschaftskäufer, der behauptet, die Liegenschaft unter dem Verkehrswert gekauft zu haben und als Schaden die Differenz zum tatsächlichen Wert geltend macht, verlangt den Ersatz des abstrakten Schadens (vgl SZ 69/11), ebenso der Verkäufer, der eine inzwischen eingetretene Wertminderung ausgleichen möchte.
Im konkreten Fall strebt der Kläger, der sich nicht auf einen beabsichtigten Deckungsverkauf stützt, die abstrakte Ermittlung des Differenzschadens an. Wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, ist diesfalls der Marktpreis des Erfüllungsorts und der Zeitpunkt der Vertragsauflösung maßgeblich (vgl RIS Justiz RS0018595; Reischauer in Rummel³ Rz 4 zu § 921 ABGB mwN mit hier nicht weiter relevanten Präzisierungen).
Den Beweis dafür, dass sie die Nichterfüllung nicht zu vertreten hätten, haben die Beklagten nicht angetreten (§ 1298 ABGB). Es ist auch nicht anzunehmen, dass der Kläger dadurch, dass er es beim Vertragsrücktritt bewenden ließ, auf einen Schadenersatz verzichtet hätte (vgl JBl 1992, 247).
Die Beklagten haben daher dem Kläger die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Liegenschaft im Zeitpunkt des Vertragsrücktritts und dem vereinbarten Kaufpreis als Nichterfüllungsschaden zu ersetzen.
Zutreffend hat das Berufungsgericht erkannt, dass bei Anwendung der abstrakten Differenzmethode idente Kaufgegenstände, also solche mit identen Belastungen zugrundezulegen sind. War den später vom Vertrag zurücktretenden Käufern eine belastete Liegenschaft verkauft worden, so ist bei Ermittlung des gemeinen Werts der Sache im Zeitpunkt der Vertragsauflösung ebenfalls der Kaufgegenstand mit denselben Belastungen zugrundezulegen. Andernfalls müsste man einen fiktiven Kaufpreis nämlich den der Liegenschaft ohne Belastungen dem Verkehrswert der Liegenschaft ebenfalls ohne Belastungen gegenüberstellen. Die den Beklagten vorschwebende Berechnungsmethode, beim Verkaufspreis von der belasteten Liegenschaft, beim Verkehrswert im Zeitpunkt des Vertragsrücktritts aber von einer unbelasteten Liegenschaft auszugehen, würde dem Grundsatz nicht gerecht werden, dass dem Gläubiger jener Schaden ersetzt werden soll, der durch das Unterbleiben des Leistungsaustauschs entstanden ist. Maßgeblich hiefür ist die Differenz zwischen dem entgangenen Wert und dem Wert der ersparten eigenen Leistung (RIS
Das Argument, der Verkäufer erhielte ja bei Auflösung des Kaufvertrags ein unbelastetes Grundstück zurück, weil die Servitutsrechte an eigener Sache dann hinfällig seien, trägt nicht, weil eine solche Kaufsache nicht der vereinbarten entsprach. Es steht im Übrigen auch nicht fest, dass eine solche Kaufsache, nämlich die Liegenschaft ohne die vereinbarten Bebauungsbeschränkungen und Nutzungsvorbehalte, überhaupt zum Verkauf gestanden wäre.
Zu Recht hat also das Berufungsgericht den Differenzschaden unter Berücksichtigung der Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert beeinflussen (§§ 3 ff LBG), ermittelt.
Auch im vorangegangenen Verfahren war zwischen den Parteien zuletzt nur noch die Frage strittig, ob der Differenzschaden mit oder ohne Berücksichtigung der Dienstbarkeiten zu berechnen sei, weshalb die Heranziehung des dort vom Sachverständigen ermittelten Wertes durch das Berufungsgericht nicht zu beanstanden ist. Im Übrigen sind Fragen der Höhe des Verkehrswerts Tatfragen, die vor dem Obersten Gerichtshof grundsätzlich nicht bekämpft werden können (RIS Justiz RS0043536).
Die Ansicht der Revisionswerber, die Einräumung eines bloß obligatorischen Rechts gebe keinen Anspruch auf Verbücherung (RIS Justiz RS0011517) und sei daher für den Wert der betreffenden Liegenschaft nicht relevant, greift zu kurz. Das träfe nur dann zu, wenn erwiesen wäre, dass es dem übereinstimmenden Parteiwillen entsprach, nur ein obligatorisches Gebrauchsrecht einzuräumen. Ansonsten folgt aus der Einräumung einer Dienstbarkeit die Verpflichtung des Servitutsbestellers zur Einwilligung in die Einverleibung, wobei unerheblich ist, dass eine Vereinbarung über die Verbücherung nicht geschlossen wurde (RIS Justiz RS0011648).
Im Weiteren wenden sich die Revisionswerber dagegen, dass dem Kläger 4 % Verzugszinsen von der fälligen Kaufpreisschuld bis zum Zeitpunkt des Vertragsrücktritts zuerkannt wurden, weil mit Auflösung des Kaufvertrags auch die Grundlage für den Zuspruch von Verzugszinsen weggefallen sei. Auch hätte der Kläger behaupten und nachweisen müssen, dass er bei rechtzeitiger Bezahlung des Kaufpreises den entsprechenden Kaufpreisteil hätte anlegen und dadurch Zinsen in der Größenordnung von 4 % hätte erhalten können. Bei dieser Argumentation übersehen die Revisionswerber, dass der Kläger bloß die gesetzlichen Verzugszinsen nach § 1333 iVm § 1000 Abs 1 ABGB geltend macht, nicht aber den Entgang einer rechtlich gesicherten Gewinnmöglichkeit und damit positiven Schaden behauptet, weil er bei rechtzeitiger Erfüllung für den zu Gebote gestandenen Geldbetrag Zinsen hätte erwirtschaften können.
Beim Rücktritt vom Vertrag geht der Verspätungsschaden im Nichterfüllungsschaden nach § 921 ABGB nur hinsichtlich jener Leistung auf, für die der Nichterfüllungsschaden gebührt (vgl Reischauer in Rummel³ Rz 22 zu § 918 ABGB mit Rechtsprechungshinweisen). Dass der Rücktritt den Verspätungsschaden als eigenständigen Schaden ausschließt, bedeutet aber nicht, dass der durch die Verzögerung bereits verursachte Schaden nicht mehr zu ersetzen wäre (vgl Rabl, Schadenersatz wegen Nichterfüllung, 13 ff). Durch die endgültige Nichterfüllung des Vertrags wird ein schon vorher eingetretener Verzug nicht aus der Welt geschafft, weshalb nach ständiger höchstgerichtlicher Rechtsprechung neben dem Ersatz des Nichterfüllungsschadens etwa auch eine vereinbarte Konventionalstrafe zu zählen ist (vgl RIS Justiz RS0018672).
Im Fall eines Rücktritts vom Vertrag ist gemäß § 921 ABGB der gesamte durch verschuldete Nichterfüllung verursachte Schaden zu ersetzen. Der Gläubiger ist so zu stellen, wie er stünde, wenn ordnungsgemäß erfüllt worden wäre. Dementsprechend ist auch der Verspätungsschaden in Form von gesetzlichen Verzugszinsen zu ersetzen, wenn der Schuldner wie hier den Entlastungsbeweis nach § 1298 ABGB nicht antritt (vgl Reischauer aaO Rz 22 zu § 918 ABGB). Der Ersatzanspruch bleibt trotz Rücktritts ein Anspruch wegen Vertragsverletzung (5 Ob 144/01i).
Zu Recht hat daher das Berufungsgericht dem Kläger auch die gesetzlichen Verzugszinsen, die bis zum Rücktritt vom Kaufvertrag aufgelaufen waren, zuerkannt.
Uneingeschränkt ist schließlich die Rechtsansicht des Berufungsgerichtes zu teilen, dass von einer Verjährung des Anspruchs keine Rede sein kann, hat doch der Kläger von Beginn an sein Klagebegehren auf den Rechtsgrund des § 921 ABGB und den daraus erfolgenden Anspruch gestützt. In der Folge hat er nur sein Vorbringen zur Berechnung des Differenzschadens präzisiert. Nach höchstgerichtlicher Rechtsprechung reicht, um die Verjährung zu unterbrechen, ein ergänzungsbedürftiges Vorbringen aus, wenn die Unvollständigkeit in der Folge behoben wird (RIS Justiz RS0034836; zuletzt 4 Ob 187/04k).
Der Revision war daher der Erfolg zu versagen.
Die Kostenentscheidung gründet sich auf die §§ 41, 50 ZPO.
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