5Ob181/03h – OGH Entscheidung

Der Oberste Gerichtshof hat als Revisionsgericht durch die Senatspräsidentin des Obersten Gerichtshofes Hon. Prof. Dr. Langer als Vorsitzende sowie die Hofräte des Obersten Gerichtshofes Dr. Floßmann und Dr. Baumann und die Hofrätinnen des Obersten Gerichtshofes Dr. Hurch und Dr. Kalivoda als weitere Richter in der Rechtssache der klagenden Partei Eigentümergemeinschaft *****, vertreten durch den Hausverwalter I***** B*****, dieser vertreten durch Dr. Klaus Vergeiner, Rechtsanwalt in Innsbruck, wider die beklagte Partei D***** GmbH, *****, vertreten durch Dr. Heinz Waldmüller, Dr. Peter Riedmann, Dr. Martin Baldauf, Rechtsanwälte in Innsbruck, wegen Mängelbehebung (Streitwert EUR 15.000, ) Feststellung (Streitwert EUR 5.000, ), und EUR 7.000, - s.A., infolge der Revision der klagenden Partei gegen das Urteil des Oberlandesgerichtes Innsbruck als Berufungsgericht vom 6. Mai 2003, GZ 1 R 49/03w 12, womit infolge Berufung der klagenden Partei das Urteil des Landesgerichtes Innsbruck vom 17. Dezember 2002, GZ 5 Cg 168/02p 8, bestätigt wurde, in nichtöffentlicher Sitzung den

Beschluss

gefasst:

Der Revision wird Folge gegeben, das angefochtene Urteil wird aufgehoben und dem Erstgericht die neuerliche Entscheidung nach Verfahrensergänzung aufgetragen.

Die Kosten des Berufungs und Revisionsverfahrens sind weitere Verfahrenskosten erster Instanz.

Begründung:

Die beklagte Partei hat auf der Liegenschaft EZ ***** Grundbuch ***** mit der Adresse ***** ein Wohnhaus aus sieben Wohneinheiten errichtet. Die einzelnen Wohnungseigentümer haben ihre Einheiten jeweils von der beklagten Partei bzw in einem Fall von einem Rechtsnachfolger der beklagten Partei im Rahmen von Einzelverträgen gekauft. Zwischen den sieben Miteigentümern der Liegenschaft wurde Wohnungseigentum begründet. Am 19. 9. 2002 traten die Wohnungseigentümer ihre Ansprüche aus Mängeln an allgemeinen Teilen der Liegenschaft sowie an ausschließlich Wohnungseigentümern zur Benutzung zugewiesenen Flächen der Klägerin ab.

Darauf gründet die Klägerin ihre Aktivlegitimation.

Mit der vorliegenden Klage begehrt die Eigentümergemeinschaft des bezeichneten Hauses, die Beklagte zur Behebung bestimmt bezeichneter Mängel sowohl in den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten top 1, 5, 6 und 7 zu verpflichten, weiters Mängel an allgemeinen Teilen der Liegenschaft zu beheben sowie die beklagte Partei schuldig zu erkennen, der klagenden Partei an Wertminderung einen Betrag von EUR 7.000, - s.A. zu bezahlen. Weiters möge gegenüber der beklagten Partei festgestellt werden, dass diese für sämtliche Schäden und Mängel auf Grund der mangelhaften Bauausführung der Wohnungseigentumsanlage, insbesondere auch für versteckte Mängel, zu haften habe.

In eventu wurde begehrt, festzustellen, dass die beklagte Partei für die Kosten der Sanierung und ordnungsgemäßen Instandsetzung der Wohnhausanlage zu haften habe sowie sie zur Zahlung eines Betrages von EUR 27.000, - s.A. an die klagende Partei zu verpflichten.

Die Beklagte bestritt das Klagebegehren und beantragte Abweisung der Klage. Im Wesentlichen wendete sie ein, dass der Klägerin die Aktivlegitimation fehle. Sämtliche geltend gemachten Ansprüche resultierten aus den Einzelverträgen der Wohnungseigentümer mit der Beklagten. Nur der Erwerber, nicht aber auch die Eigentümergemeinschaft sei forderungsberechtigt. Die Rechtspersönlichkeit der Eigentümergemeinschaft sei durch § 18 Abs 1 WEG 2002 insofern beschränkt, als ihr nur Verwaltungsrechte zugeordnet seien. Rechtswirksame Handlungen könne die Eigentümergemeinschaft nur insoweit vornehmen, als sie den ihr durch die Teilrechtsfähigkeit eingeräumten Wirkungsbereich beträfen. In Bezug auf die geltend gemachten Ansprüche sei die Klägerin infolge mangelnder Rechtsfähigkeit nicht parteifähig.

Das Erstgericht wies das gesamte Klagebegehren ab. Es erachtete den Einwand der beklagten Partei, der Klägerin fehle es an der Aktivlegitimation für zutreffend. Die Rechtssubjektivität der Eigentümergemeinschaft des § 18 WEG 2002 beschränke sich auf Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft. Außerhalb des gesetzlich festgelegten Geschäftskreises könne sie weder Rechte erwerben noch Verbindlichkeiten eingehen. Die Geltendmachung von Individualrechten der Miteigentümer gegenüber Dritten zähle nicht zu den Angelegenheiten der Verwaltung. Werde auf vertraglicher Grundlage Gewährleistung begehrt und handle es sich nicht um einen von der Eigentümergemeinschaft abgeschlossenen Vertrag, so habe als Gewährleistungskläger der Erwerber der Wohnung nicht aber die dingliche Rechtsgemeinschaft zu klagen. Würden Ansprüche aus einem vom Erwerber einer Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag geltend gemacht, so seien entsprechende Gewährleistungsansprüche auch bezüglich allgemeiner Teile des Hauses noch offen gebliebene Ansprüche auf Vertragserfüllung, welche dem Miteigentümer persönlich zustünden. Die gesetzliche Regelung der Einschränkung der Rechtspersönlichkeit einer Eigentumsgemeinschaft könne nicht dispositiv im Wege einer Zession erweitert werden. Damit fehle der Klägerin die Aktivlegitimation für die geltend gemachten Ansprüche. Das habe zur Abweisung der Klage zu führen.

Einer dagegen erhobenen Berufung gab das Gericht zweiter Instanz nicht Folge.

Nach neuerer Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes stehe die Aktivlegitimation zur Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem ursprünglichen Bauträger den einzelnen Vertragspartnern, also den einzelnen Wohnungseigentümern zu und zwar nicht nur was Mängel an den einzelnen Wohnungseigentumsobjekten betreffe, sondern auch hinsichtlich von Gewährleistungsansprüchen auf Grund von Mängeln an allgemeinen Teilen einer Liegenschaft. Maßgeblich sei, dass sich die Sachlegitimation nach der vertraglichen Grundlage der Gewährleistungsansprüche richte. Würden also Gewährleistungsansprüche aus einem vom Erwerber einer Wohnung mit dem Bauträger abgeschlossenen Vertrag geltend gemacht, so sei nur der Erwerber und nicht die Eigentumsgemeinschaft zur Erhebung von Forderungen berechtigt, mögen diesen auch Mängel an allgemeinen Teilen des Hauses zugrundeliegen (SZ 70/129, RIS Justiz RS0108157 u.a.).

Die Klägerin wäre also nur dann zur Erhebung der gegenständlichen Klagsansprüche legitimiert, wenn ihr solche Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer wirksam vertraglich abgetreten worden wären. Das sei aber nicht der Fall. Die Klägerin sei eine juristische Person mit Rechtsfähigkeit in dem durch § 18 Abs 1 WEG 2002 umschriebenen Umfang. Sie könne nur in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und geklagt werden. Die Durchsetzung von Gewährleistungsansprüchen einzelner Miteigentümer aus ihren Verträgen gegenüber dem Bauträger falle aber nicht in den Bereich der ordentlichen Verwaltung. Deshalb fehle der Klägerin die Rechtsfähigkeit dazu, solche Rechte im Wege einer vertraglichen Zession zu übernehmen. Dem widerspreche auch nicht, dass der Oberste Gerichtshof eine Erweiterung der Rechtsfähigkeit der Eigentümergemeinschaft durch Legalzession oder sonstige gesetzliche Rechtsnachfolge grundsätzlich für möglich halte (5 Ob 146/99b; 5 Ob 202/99p). Weil der Umfang der Rechtspersönlichkeit der Eigentümergemeinschaft gesetzlich determiniert sei, spreche nichts gegen dessen gesetzliche Erweiterung, wie sie etwa auch in § 4 Abs 2 und 3 WEG 2002 erfolgt sei. Soweit Autoren (etwa Prader in Anm 2 zu § 18 WEG) eine vertragliche Zession zur Begründung der Aktivlegitimation einer Eigentümergemeinschaft für die Geltendmachung von Ansprüchen gegenüber dem Bauträger für möglich hielten, werde das nicht weiter begründet.

Im Ergebnis habe die fehlende Rechtsfähigkeit der Klägerin zur Abweisung des Klagebegehrens, nicht aber zur Zurückweisung wegen mangelnder Parteifähigkeit zu führen.

Das Berufungsgericht sprach aus, dass die ordentliche Revision zulässig sei, weil bisher keine Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Frage vorliege, ob im Wege einer vertraglichen Zession Gewährleistungsansprüche einzelner Miteigentümer gegenüber dem Bauträger oder Wohnungseigentumsorganisator wirksam an die Eigentümergemeinschaft zediert werden könnten und auf diesem Weg deren Aktivlegitimation hergestellt werden könne.

Gegen dieses Urteil richtet sich die Revision der klagenden Partei wegen unrichtiger rechtlicher Beurteilung mit dem Antrag auf Abänderung des zweitinstanzlichen Urteiles im Sinne einer Stattgebung des Klagebegehrens. Hilfsweise wird ein Aufhebungsantrag gestellt.

Die beklagte Partei beantragt, die Revision zurückzuweisen, in eventu ihr nicht Folge zu geben.

Die Revision ist aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen zulässig und auch im Sinne ihres Aufhebungsantrags berechtigt.

Tatsächlich hatte sich der Oberste Gerichtshof bisher noch nicht mit der Frage der Wirksamkeit einer Abtretung von Gewährleistungsansprüchen einzelner Mit und Wohnungseigentümer aus ihrem Vertrag mit dem Bauträger an eine Eigentümergemeinschaft zu befassen. Soweit in der höchstgerichtlichen Rechtsprechung die Abtretung von Gewährleistungsansprüchen eines Wohnungseigentümers gegenüber einem Bauträger im Zusammenhang mit Fragen der Aktivlegitimation für möglich erachtet wurde (vgl z.B. EWR II/13c/205 ff), ging es um die Zedierbarkeit solcher Forderungen an andere Wohnungseigentümer. Die Frage der Wirksamkeit einer Zession solcher Ansprüche an eine Eigentümergemeinschaft war bisher noch nicht Gegenstand höchstgerichtlicher Rechtsprechung.

Zutreffend hat das Berufungsgericht die jüngere, gefestigte Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes zur Frage der Aktivlegitimation jedes einzelnen Mit und Wohnungseigentümers bei der Verfolgung von Gewährleistungsansprüchen aus seinem individuellen Vertrag mit dem Bauträger dargestellt (vgl SZ 70/129; MietSlg 49/31; 49/40; RIS Justiz RS0108157), was auch für Gewährleistungsansprüche auf Grund von Mängeln an allgemeinen Teilen einer Liegenschaft, an der Wohnungseigentum begründet wurde, gilt (vgl nur MietSlg 52.549 mwN). Das wesentliche Unterscheidungskriterium für die Aktivlegitimation ist, auf welcher vertraglichen Grundlage Gewährleistung begehrt wird (5 Ob 296/00s u.a.). Nur wenn die Eigentümergemeinschaft Trägerin eines Anspruches ist, sei er auf Erfüllung, Gewährleistung oder Schadenersatz gerichtet, kann sie ihn, vertreten durch ihr jeweils zuständiges Organ im Außenverhältnis durchsetzen. Das ist etwa dann der Fall, wenn der zu verfolgende Anspruch aus einem von ihr eingegangenen oder übernommenen Rechtsverhältnis entspringt (vgl auch WoBl 1998, 55/32; SZ 70/129 u.a.). Für deliktische Schadenersatzansprüche betreffend allgemeine Teile einer Liegenschaft, deren ordnungsgemäße Erhaltung ja regelmäßig zur ordentlichen Verwaltung gehört (SZ 70/129 u.a.), wurde bereits eine Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft bejaht (WoBl 1997/77), ebenso kürzlich für Amtshaftungsansprüche wegen schuldhaft verursachter Schäden an gemeinschaftlichen Teilen der Wohnungseigentumsanlage (WoBl 2004/4 mit Zust. Call).

Zutreffend haben damit die Vorinstanzen beurteilt, dass der verfahrensgegenständliche, aus individuellen Verträgen der Wohnungseigentümer mit dem Bauträger herrührende Gewährleistungsanspruch den Wohnungseigentümern zusteht und die Eigentümergemeinschaft insofern nicht anspruchsberechtigt ist.

Entscheidend ist daher, ob die Aktivlegitimation der Eigentümergemeinschaft wirksam durch Abtretung